中國房地產(chǎn)、零售、文化業(yè)巨頭個個出手商業(yè)地產(chǎn)，購物中心的供應(yīng)高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，為歷史最高水平，其中中國在建購物中心面積為1680萬平方米，占全球的一半以上。
“但以此就擔心‘過剩’危機，其實是低估了中國城鎮(zhèn)化進程以及人均GDP增長，釋放出來的老百姓商業(yè)消費能量，也高估了房產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)的投入和決心�！弊蛉�，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇接受記者專訪時透露，紅星商業(yè)正在動工建設(shè)的“愛琴�！辟徫镏行倪_到27個，開山之作北京愛琴海購物中心，將于今年8、9月份開業(yè)。
開業(yè)名單將越來越長：無錫、上海、天津、重慶……按照紅星美凱龍董事長車建新布下的棋局，未來8年，紅星地產(chǎn)在全國60座城市開設(shè)100個“愛琴�！背鞘芯C合體，投資額將達1000億元。而這背后，隱現(xiàn)紅星的商業(yè)地產(chǎn)圈地之路。
造MALL的拿地秘笈
6月12日上午，位于北京東北三環(huán)的愛琴海購物中心正在緊鑼密鼓施工，它是由原來的紅星美凱龍家居賣場改造而來的純商業(yè)項目，將于今年8、9月份開業(yè)。
這幾年，紅星美凱龍新增的家居門店數(shù)約10家/年，穩(wěn)坐國內(nèi)家居賣場零售份額之首。憑借品牌優(yōu)勢，紅星的拿地成本頗低。公開信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍以“唯一競買人”的身份輕松拿下福州東部新城一幅近百畝的商業(yè)用地，作價5.12億元。
紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇將“地價”定義為一個有可能改變中國商業(yè)格局的“變量”，“部分商業(yè)用地升值獲得的收益已經(jīng)可以平衡購物中心的建設(shè)成本。”諶俊宇告訴南都記者，紅星真正批量拿地是在2009年逆市抄底，“當時拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之間。而且這些地塊都處于城市核心區(qū)，位置很好�，F(xiàn)在我們的土地儲備達到了1000多萬平方米，這是一個中大型房地產(chǎn)的儲備量�！�
在拿地模型上，紅星美凱龍其實是與宜家相似的�！白越ㄎ飿I(yè)能夠減少‘建筑硬傷’，從而拉動賣場銷售額，而銷售額的增長又反過來提升商場的品牌價值，拉動當?shù)氐纳虡I(yè)繁榮，有利于公司以較低價格拿地�！币思�(中國)內(nèi)部管理人員沈芹對南都記者說，拿地要點有三個：一是地價不高；二是跟著地方政府的發(fā)展規(guī)劃布局，開發(fā)具備后市崛起潛力的土地；三是交通便利。
雙MALL”模式的危與機
對于這種貌似完美的投資鏈條，外界質(zhì)疑，紅星美凱龍可能是在騰挪資產(chǎn)，做大財務(wù)業(yè)績，為紅星家居沖刺IPO鋪路。
對此，諶俊宇回應(yīng)稱，“早在2011年11月，紅星美凱龍已經(jīng)將家居和地產(chǎn)拆分成兩個獨立運營的公司，不僅財務(wù)報表，就連購物中心我們都是完全分開操盤的，比如家居MALL的地塊是紅星家居股份拿的，商業(yè)MALL是紅星地產(chǎn)拿的�！�
“雙MALL”模式是紅星美凱龍?zhí)赜械膭?chuàng)新，“將家居MALL和商業(yè)MALL嫁接到一起，最直接的好處是，停車場可以翻倍擴容�！敝R俊宇告訴南都記者，每天下午四點鐘以后，家居MALL的車庫全部騰空，數(shù)以千計的停車位全部提供給商業(yè)MALL，車位優(yōu)勢帶來的是巨大的客流涌入。
疑問隨之浮起。大連萬達浸淫商業(yè)地產(chǎn)多年，至今仍無法突破“共生模式”的局限，萬達百貨與萬達廣場難以避免“招商重疊”的矛盾。紅星美凱龍的家居MALL和商業(yè)MALL又如何能錯位經(jīng)營，實現(xiàn)內(nèi)部商業(yè)生態(tài)的良性運作呢？
諶俊宇直言不諱地說，“兩者確實有重疊，但重疊的是客戶群，紅星家居的優(yōu)質(zhì)客戶動輒購買50萬/套家具，我們的商業(yè)MALL就是圍繞這些目標客戶來創(chuàng)新、組合業(yè)態(tài)的。例如北京愛琴海購物中心要打造2萬多平方米的餐飲，還有自有品牌的云尚部落(高爾夫會所)，天合婚典婚慶主題廣場，小小樂園(兒童體驗中心)等�！�
這就是紅星的商業(yè)圖景。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發(fā)。今后8年，紅星地產(chǎn)擬將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一、二線城市建成100個愛琴海購物中心。
業(yè)界觀點
紅星地產(chǎn)董事長車建新
愛琴海購物中心50％-80％的成本，由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售來獲得補貼。憑借成本優(yōu)勢，愛琴海購物中心將20％以上的租金收入用于補貼消費者，降低毛利率，以獲得競爭優(yōu)勢。
蘭德咨詢總裁宋延慶
萬達、紅星美凱龍、龍湖等做商業(yè)都是采取BSH(B，building，自建；S，seling，銷售；H，Hloding，持有)模式，這個模式核心就在地價上。若土地成本低，便可繼續(xù)滾動開發(fā)的方式，為后期根據(jù)市場行情調(diào)整開發(fā)速度留出余地。
（來源：南方都市報 作者：肖昕）
