新世界K11購物藝術(shù)中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業(yè)百貨8萬平方米、佳兆業(yè)10萬平方米……這些來勢洶洶的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，在沈陽幾個知名新建商業(yè)聚集區(qū)里，五里河顯然已成為一個不可忽視的樣本。商場數(shù)量激增與市民消費選擇日益多樣化之間的矛盾，使得過剩之憂變成了“切切實實”的過剩。遼寧社科院經(jīng)濟研究所副所長張萬強表示，五里河商場過剩的趨勢越來越明顯，如果不注重錯位和特色經(jīng)營，這種過剩趨勢將愈演愈烈。

　　從菜地到旺地

　　五里河，曾經(jīng)僅僅是沈陽南郊、渾河北岸一個以生產(chǎn)蔬菜為生計的小村子，二十多年前的五里河體育場還是一片菜地，有一條數(shù)百米長的臭水溝，而三好街上只有新建和南苑兩個商店。

　　始建于1989年的五里河體育場讓五里河這個神奇的區(qū)域迅速地興奮起來，中國足球隊就是在這里上演了第一次殺入世界杯的傳奇，五里河體育場也因此譽為“福地”。緊接著，“夏宮”襲來，當(dāng)年的夏宮被稱為亞洲最好玩的地方，夏宮成為沈陽體育休閑娛樂的代表品牌，并在東北甚至在全國產(chǎn)生巨大影響。不僅全面帶動了五里河體育娛樂業(yè)的升級換代，而且奠定了五里河體育休閑、文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)。

　　事實上，五里河中心商貿(mào)區(qū)、五里河商圈的概念是和平區(qū)政府在2005年5月份正式提出來的，具體范圍是：東起南五愛街，西至南三好街，北起文化路，南至渾河北岸。據(jù)沈陽市商業(yè)局有關(guān)人士介紹，城市中心商貿(mào)區(qū)應(yīng)具備以下幾個條件：日客流量在30萬人次以上，有較強的區(qū)域輻射能力，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在沈陽城市南擴的環(huán)境下，新老城區(qū)間的交流與平衡也需要一個支撐點，而五里河商圈就處在這個支撐點上。在此背景下，2007年3月25日，沈陽西武入駐沈陽五里河商圈，這個在業(yè)界素有“北有王府，南有西武”之稱的重量級百貨給五里河帶來了強勢的動力，其掌門人香港迪生集團董事會主席潘迪生坦言：五里河商圈的優(yōu)越程度可以和香港中環(huán)的置地廣場相媲美。

　　商圈效應(yīng)不斷在迸發(fā)，2009年，北京華聯(lián)五里河店開業(yè);2010年，世茂百貨五里河店開門納客，深圳茂業(yè)五里河店蓄勢待發(fā)，這些以白領(lǐng)、金領(lǐng)為主的消費群體讓商家賺個盆滿缽滿。

　　從上世紀(jì)90年代初到目前，業(yè)內(nèi)人士將五里河商圈歸納為三個時代。第一個時代應(yīng)該是以三好街的興起為標(biāo)志，盡管當(dāng)時IT產(chǎn)業(yè)比較單一化，但也成就了很多像東軟集團這樣的高科技企業(yè)，藍(lán)色就是科技的顏色，這個時代稱其為藍(lán)色時代;第二個時代是以五里河體育場和河畔花園為標(biāo)志，包括新世界花園、喜來登、萬豪酒店等，這個時代產(chǎn)業(yè)是多元化的、充滿生機的，稱其為綠色時代;從2003年開始，五里河區(qū)域以市級戰(zhàn)略包括東北地區(qū)的金廊戰(zhàn)略的身份，步入了一個金色的時代，金色的時代就是以金廊包括世茂很多大的項目都入駐這個地區(qū)，開發(fā)面積、開發(fā)強度都增大了，這個時候它的很多產(chǎn)業(yè)在原有的多元化的基礎(chǔ)上又呈現(xiàn)了高端化，稱其為金色時代。

　　經(jīng)歷了三個時代之后，五里河商圈的地價和房價也是一路看漲。據(jù)統(tǒng)計，二十年來的房價翻了十幾倍。然而，到了2010年，五里河商圈發(fā)生了一件震驚全國的事情，開業(yè)三年之后，西武百貨撤離沈陽。

　　西武百貨走了，可關(guān)于五里河商圈的爭論已經(jīng)開始。

　　商場扎堆品牌趨同

　　在應(yīng)對廖廖顧客之后，陳丹妮只能用手機上網(wǎng)、間或性整理樣品來打發(fā)時光，甚至找個說話的伴兒都沒有。作為茂業(yè)百貨的一間服裝品牌店的營業(yè)員，陳丹妮(化名)感覺自己的主業(yè)像是發(fā)呆。“輕松是輕松，可一直這樣閑呆著也不是辦法啊。”陳丹妮的這句話既像是說自己，也像是說這片區(qū)域商場過度扎堆下的某種“集體焦慮”。

　　沿著青年大街自五里河公園始，至彩電中心止，短短3站公交車程的路段，林立的高樓已使它顛覆了老沈陽人對五里河地區(qū)的印象。而百貨賣場，也從一家久麗百貨(前身為西武百貨)攀升至8家。

　　新世界K11購物藝術(shù)中心26萬平方米、夏宮城市廣場3.5萬平方米、友誼時代廣場6萬平方米、茂業(yè)百貨8萬平方米、佳兆業(yè)10萬平方米……這些來勢洶洶的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，加上已轉(zhuǎn)型茶城的原世茂百貨、正改造升級的華聯(lián)五里河店，五里河地區(qū)商場面積已高達(dá)60萬平方米。

　　在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小資自居，但對家門口陸續(xù)開出這么多大商場，她表示很難理解，在她看來每個人都有自己的消費習(xí)慣和目標(biāo)場所，大商場間應(yīng)該有個合理的輻射半徑，至少應(yīng)有個兩三公里吧。

　　王婷說：“雖然五里河地區(qū)寫字樓林立，就業(yè)人口非常大，可每到下班時刻，這些人基本都是通過自駕、公交、地鐵迅速分散到城市的各個角落，晚上七八點我也逛過家附近的這幾個商場，顧客稀稀拉拉毫無人氣，這和中街、太原街、北行這些傳統(tǒng)的商業(yè)中心完全不一樣。”

　　陳丹妮的擔(dān)心還在于，附近新開的商場如果再引進自己銷售的品牌，她的業(yè)績可能還要“慘上加慘”。“門店一兩天不開張的情況都有可能，不敢想像臨近其他賣場有同一品牌的門店后，自己恐怕只有拿基本工資的份兒了。”她說。熟悉沈城商場招商模式的業(yè)內(nèi)人士李健告訴記者，東北不少零售物業(yè)招商都是通過代理商，而代理商提供的品牌無法配合如此多項目的需求，至少他們并不情愿把自己的門店開得那么集中，因為那樣會明顯遭遇高投入低產(chǎn)出。

　　未來之路如何走?

　　兩組來自全球知名房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，一度將沈陽商業(yè)中心“過剩”推上風(fēng)口浪尖。

　　來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，其在調(diào)查全球180個城市購物中心建設(shè)狀況后指出，沈陽已建成購物中心200萬平方米，還有170萬平方米的購物中心正繁忙建設(shè)中，在建購物中心體量世界第四位。另一組來自仲量聯(lián)行的報告則披露，沈陽目前商業(yè)中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國第一。

　　香港聯(lián)祥總經(jīng)理杜宏鵬說：“沈陽區(qū)域優(yōu)勢較強，城市化水平發(fā)展快，高鐵等使其對周邊的輻射越來越大，沈陽的商業(yè)已經(jīng)不是一個城市的商業(yè)，但就現(xiàn)階段的商業(yè)中心開發(fā)量來看，已經(jīng)不是過剩之憂了，而是切切實實過剩了。”持同樣看法的還有遼寧社科院經(jīng)濟研究所副所長張萬強，他向記者表示，五里河商場過剩的趨勢越來越明顯，如果不錯位和特色經(jīng)營，因定位過高、供應(yīng)量偏大、品牌重復(fù)等，會加劇這種過剩趨勢。

　　某商場招商部人士認(rèn)為，五里河商圈作為新興商圈，需要經(jīng)營者耐心培育，商場集中可能存在同業(yè)競爭的弊端，但同樣存在發(fā)揮群體聚集效應(yīng)的作用，應(yīng)加快該區(qū)域被接納和認(rèn)同的進程。

　　專業(yè)機構(gòu)透露，沈陽目前包括在建、在售的商業(yè)中心，總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬平方米，按沈陽常住人口820萬估算下來，沈陽人均商業(yè)購物面積近3平方米，而在西方發(fā)達(dá)國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般為1.2平方米。

　　杜宏鵬說：“住宅地產(chǎn)經(jīng)歷2008年、2010年的波折，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機遇，一是不限購，二是住宅限購使其投資屬性被動轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)項目。此外，開發(fā)商也熱衷商業(yè)地產(chǎn)，可以通過配套商業(yè)項目提高住宅產(chǎn)品售價，同時承載更高的容積率要求，利潤空間因此提升約1.5倍。”

　　事實上，除了開發(fā)商的利益沖動，一只有形之手也左右著商場開發(fā)的大增。張萬強表示，現(xiàn)階段政府有關(guān)部門對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策和條件，使得一些企業(yè)在看好沈陽消費市場的同時，卻在準(zhǔn)備不充分時非理性擴張。

　　一邊是大體量商業(yè)中心的開發(fā)熱情高漲，一邊是多家百貨商業(yè)的陸續(xù)撤離，或許這就是沈城百貨商業(yè)加速市場洗牌的一個訊號。張萬強預(yù)測，這種市場洗牌至少在5年之內(nèi)都不會結(jié)束，在此期間，對于商業(yè)百貨，建議從定位、經(jīng)營理念等各方面，做好適合沈陽本地消費人群的規(guī)劃，做出自身特色，才能贏得競爭。
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