青島綜合體遍布新商圈 同質(zhì)化引發(fā)經(jīng)營競爭激烈
2013-05-23 09:47青島早報(bào)評論收藏打印字號：T|T
[摘要] 2012年被冠以“商業(yè)地產(chǎn)年”的稱號，進(jìn)入今年商業(yè)地產(chǎn)更加火熱。在這其中，集合購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、寫字樓、酒店等為一體的城市綜合體備受地產(chǎn)商青睞。在青島，無論是傳統(tǒng)商圈還是新商圈，城市綜合體仿佛成為新一輪商業(yè)地產(chǎn)的最佳載體。
2012年被冠以“商業(yè)地產(chǎn)年”的稱號，進(jìn)入今年商業(yè)地產(chǎn)更加火熱。在這其中，集合購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、寫字樓、酒店等為一體的城市綜合體備受地產(chǎn)商青睞。在青島，無論是傳統(tǒng)商圈還是新商圈，城市綜合體仿佛成為新一輪商業(yè)地產(chǎn)的最佳載體。
市場現(xiàn)狀
地產(chǎn)商主推商業(yè)地產(chǎn)
如果說過去是住宅地產(chǎn)的黃金期，那么當(dāng)下無疑是商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)期，各大房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)重新“攻城略地”。近年來，青島的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也是不斷加快。隨著新城區(qū)的不斷拓展，市場需求的不斷增多，商業(yè)地產(chǎn)也是迅速在各個(gè)區(qū)域落地開花。其實(shí)，這輪商業(yè)地產(chǎn)熱和地產(chǎn)調(diào)控密切相關(guān)。蘭德咨詢總裁宋延慶曾表示，這一輪“商業(yè)地產(chǎn)熱”起始于2011年，時(shí)點(diǎn)恰恰與樓市新“限購”政策實(shí)施的時(shí)間相一致。這并不是巧合，而是因?yàn)檎{(diào)控，一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)。
在這股商業(yè)地產(chǎn)熱中，一時(shí)間城市綜合體也成為地產(chǎn)圈的時(shí)尚，似乎只有推出城市綜合體才意味著地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)上的成功。一位業(yè)內(nèi)人士表示，城市綜合體作為可以拉升城市形象，大量增加稅收，解決就業(yè)崗位的一種高端物業(yè)形式，受到追捧也理所當(dāng)然。
其實(shí)從1999年開始，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不同的地產(chǎn)模式逐漸受到開發(fā)商廣泛的關(guān)注�！俺鞘猩虡I(yè)綜合體”一詞，早在2000年時(shí)就有人預(yù)測，它將成為重要的一種商業(yè)地產(chǎn)模式出現(xiàn)在城市中。直到現(xiàn)在，城市綜合體似乎已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)常用的一種實(shí)踐方式。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升。
城市綜合體遍布各商圈
高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)……這些就是城市綜合體的組成要素。青島，憑借獨(dú)有的城市魅力更是吸引了多家大型城市綜合體入駐扎根。
2009年，青島首個(gè)集購物中心、酒店、公寓、寫字樓于一體的市北CBD萬達(dá)入駐青島，催生了市北CBD商圈的誕生，就連與其沾邊的居住小區(qū)，房價(jià)也是一路水漲船高。城市綜合體有其鮮明的發(fā)展優(yōu)勢，優(yōu)越的生活休閑環(huán)境、先進(jìn)的體驗(yàn)式消費(fèi)模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)百貨店，記者發(fā)現(xiàn)市民也逐漸接受這樣的商業(yè)綜合體給人們生活帶來的便利。周末，一家三口在城市綜合體度過一天時(shí)光，也從開發(fā)商的宣傳成為現(xiàn)實(shí)。
雖然起步晚，但是發(fā)展快。近三年時(shí)間，各房產(chǎn)大鱷也是紛紛攜城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)入青島，帶動青島市的商業(yè)氛圍轉(zhuǎn)型升級。2012年被譽(yù)為青島市的城市綜合體崛起之年，記者查詢了島城目前在建或者已經(jīng)開業(yè)的城市綜合體，發(fā)現(xiàn)數(shù)量在不斷增多。像市南區(qū)擁有中鐵青島中心，魯商中心、藍(lán)海新港城、華潤中心萬象城、遠(yuǎn)雄國際廣場；市北區(qū)擁有CBD萬達(dá)廣場、萬科中心、和達(dá)中心城、凱德廣場、歡樂濱海城；李滄區(qū)則有李滄寶龍城市廣場(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、李滄萬達(dá)廣場、奧克斯廣場、偉東樂客城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、銀座廣場；嶗山區(qū)則有證大大拇指廣場、利群嶗山購物廣場等。無疑，各個(gè)區(qū)域城市綜合體的市場競爭格局已經(jīng)形成且日趨成熟。
前景展望
同質(zhì)化引發(fā)經(jīng)營困境
相比城市綜合體數(shù)量上的躍進(jìn)，在城市綜合體的規(guī)劃和運(yùn)營上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻并沒有出現(xiàn)令人眼前一亮的進(jìn)步。其中同質(zhì)化一直是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，比如李村商圈的幾個(gè)城市綜合體，在物業(yè)類型和體量都大致相同，無疑這對于商圈人流的爭奪更加激烈。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市綜合體項(xiàng)目的逐漸增加，同質(zhì)化導(dǎo)致的競爭將日益加劇。
目前，有城市綜合體不斷上馬的熱鬧，也有城市綜合體“人少樓空”的冷清。像城陽寶龍城市廣場，開業(yè)時(shí)可謂是“風(fēng)光無限”。2009年，這座集購物、旅游、美食、休閑、娛樂、居住、商務(wù)八大業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體于9月份全面營業(yè)。當(dāng)時(shí)寶龍宣稱，這是青島北部目前開業(yè)商鋪?zhàn)疃�，營業(yè)面積最大的綜合性購物游樂購物中心。然而，好景不長，人們發(fā)現(xiàn)，偌大一個(gè)寶龍廣場經(jīng)�？帐幨幍�。在這里，消費(fèi)者找不到自己喜歡的品牌，而業(yè)主們也因人氣不旺，倍感壓力。3年之后，不少商戶已經(jīng)“人去樓空”。
同樣2012年開業(yè)的李滄寶龍城市廣場也面臨著一樣的問題。不僅如此，前段時(shí)間開業(yè)的東部證大大拇指廣場客流量也并不是很理想。
冷清是在商家預(yù)料之中
“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！”似乎已經(jīng)成為地產(chǎn)界的名言。面對當(dāng)下有些城市綜合體的“冷冷清清”，有地產(chǎn)商并不著急，有的甚至表示這是在其預(yù)料之中。
當(dāng)下地產(chǎn)商擠入商業(yè)地產(chǎn)圈發(fā)展城市綜合體是受調(diào)控影響，同樣有專家指出，國內(nèi)一、二線城市的住宅房價(jià)已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)高于純住宅項(xiàng)目，以及城市綜合體內(nèi)的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發(fā)商長期獲利。再加上在當(dāng)前銀行對商業(yè)地產(chǎn)只提供短期貸款的前提下，公寓和寫字樓是可以出售的，開發(fā)商完全可以通過出售這些可售物業(yè)迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運(yùn)營，因而城市綜合體也就成了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流。
島城有業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)有地產(chǎn)企業(yè)的城市綜合體不光在島城經(jīng)營冷清，就是在全國運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的游樂購物中心情況都不容樂觀，但是，通過運(yùn)行這些項(xiàng)目它已經(jīng)在出售公寓等方面賺足了錢，所以根本不在乎這些。
記者觀察
李滄區(qū)
商業(yè)綜合體肉搏之地
李滄寶龍城市廣場、李滄萬達(dá)廣場、李滄銀座廣場、樂客城……李滄商圈已經(jīng)成為商業(yè)綜合體的扎堆聚集地，尤其是近一兩年，更是出現(xiàn)了“你追我趕”的狀況。不可否認(rèn)，眾多商業(yè)綜合體的進(jìn)駐為李滄居民提供了優(yōu)越便捷的購物、休閑好去處。但是很多人已經(jīng)在憂慮，李滄商圈的消費(fèi)力真有那么大么？
實(shí)際上雖然有兩條地鐵線穿過，有大量剛需盤在建，但是仍有業(yè)內(nèi)人士對眾多商業(yè)綜合體齊進(jìn)李滄商圈并不太看好，他認(rèn)為，這一商圈的發(fā)展主要受制于人口的消費(fèi)能力及商圈的輻射范圍。實(shí)際上老李滄商圈主要是三巨頭——維客、利客來、嶗山百貨構(gòu)成，主要是傳統(tǒng)百貨業(yè)。而此時(shí)面對一擁而入的城市綜合體，李滄缺乏針對性的消費(fèi)人群以及消費(fèi)能力，其消費(fèi)習(xí)慣也待長時(shí)間的培養(yǎng)。雖然交通發(fā)達(dá)，但是隨著這些地區(qū)商圈的崛起，客流也會被分流。
記者在李滄商圈實(shí)地看到，城市綜合體的“同質(zhì)化”嚴(yán)重，一家品牌在另一家也能輕松找到。不僅如此，體量巨大的城市綜合體中，空置或關(guān)閉的商鋪也不斷出現(xiàn)。
新都心
“商業(yè)心”還待交通完善
隨著黑龍江路、重慶路、雙山隧道的建設(shè)，加上最先開通的地鐵三號線，新都心也讓人清晰地看到未來的潛力。
之前，作為規(guī)劃中的大型居住區(qū)，新都心方圓5公里內(nèi)均無大型商業(yè)體。不過按照規(guī)劃，新都心將利用3至5年時(shí)間，通過高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將其打造成核心商務(wù)區(qū)、生態(tài)文化區(qū)和高端居住區(qū)。目前，新都心片區(qū)內(nèi)已有多個(gè)大型綜合體亮相，福州路萬科中心、和達(dá)中心城、凱德廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。
“新都心缺什么”是之前該區(qū)域一家地產(chǎn)商的廣告。記者前往新都心，最大的感覺就是公交線路的缺乏，即使想打車也找不著出租車�！爸饕墙煌▎栴}�！痹撎幰粯潜P銷售人員表示，“地鐵施工還有道路施工封閉了多條道路，因此人流車流比較少�！彪m然該樓盤的底層商鋪大多空置，但是該銷售人員認(rèn)為，隨著公交線路開辟、地鐵線開通，這些也都將成為不可多得的旺鋪。
