導語

2年前，位于上海閔行的龍盛國際商業(yè)廣場開業(yè)，通過精準的商業(yè)定位，精細化運營，龍盛國際商業(yè)廣場取得了驕人的成績，成功打造出了一個社區(qū)商業(yè)項目的樣板。

恰逢龍盛國際商業(yè)廣場2周年慶到來之際，《聯(lián)商網(wǎng)》走進該項目，對話上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、項目掌舵者汪帆，深入了解龍盛國際商業(yè)廣場這兩年來是如何深耕社區(qū)商業(yè)，走出自己的特色之路，未來又有何創(chuàng)新運營之道。

以下為采訪實錄：

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聯(lián)商網(wǎng)：龍盛國際商業(yè)廣場開業(yè)以后，秉持商場搭臺商戶唱戲原則，運營中源源不斷投入資源，夏令營、IMTA CHINA少兒才藝大賽等各類活動不斷為商場培育人氣打好了基礎，請問經(jīng)過實踐檢驗，哪些類型的活動最適合龍盛國際商業(yè)廣場這類中型社區(qū)購物中心？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：為了培養(yǎng)人氣，龍盛嘗試了體驗類、促銷類、藝術類、時尚類等形式多樣的各種活動，由于龍盛國際商業(yè)廣場是典型的社區(qū)購物中心，效果最好的活動當屬參與度最高的兒童相關才藝類活動；另一類則是能切實給消費者帶來實惠的促銷及抽獎活動。此外，龍盛與畫廊聯(lián)合推出藝術品字畫的拍賣活動，因為是真跡且起拍門檻低而頗受居民歡迎，說明龍盛客群具備一定的鑒賞基礎及文藝精神需求。

02

聯(lián)商網(wǎng)：針對龍盛國際商業(yè)廣場節(jié)假日客流可達8萬人次，而工作日客流相對較低的現(xiàn)狀，龍盛商業(yè)有何對策？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：通過2年的運營來看，的確發(fā)現(xiàn)社區(qū)型購物中心和都會型、區(qū)域型購物中心差異性很大。社區(qū)購物中心存在三大特性：第一時效性。雖然社區(qū)商業(yè)每天經(jīng)營12個小時，但工作日內(nèi)真正消費時間段只存在下班前后幾個小時內(nèi)；第二周末性。社區(qū)商業(yè)周末的人流量是周內(nèi)的2倍甚至還要更多，并且不管是人流量還是租戶的營業(yè)額，節(jié)假日都要呈好幾倍增長；第三固定性。社區(qū)商業(yè)的整個人流量分布，包括它的消費力很固定，而且很平穩(wěn)，社區(qū)商業(yè)固定性消費模式，人流量基本不變，但消費會隨著不同時間慢慢改變。

對此，我們采取兩條腿走路策略。周一至周四白天除了挖掘全職太太、學齡前兒童、自由職業(yè)群體、退休人群的需求外，還要深挖周邊工業(yè)園區(qū)及辦公樓潛力。周五至周日則要充分做足家庭客群生意，比如周末會增加餐飲、電影院、超市等家庭客群的定向活動，暑假會增加小朋友親子等項目消費。此外在商場運營進入第二個年頭之際，業(yè)態(tài)、品牌和服務都是我們調(diào)整提升的三大方向。

03

聯(lián)商網(wǎng)：相對于項目初期業(yè)態(tài)配比情況，即30％的生活類(含超市)、25％的餐飲、15％的娛樂（含影院）、20％的兒童業(yè)態(tài)，10％的零售�？�2年過去了，龍盛國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)配比發(fā)生了哪些變化，品牌調(diào)整其背后邏輯何在，除了引進特色新品牌之外，如何有效提升現(xiàn)有商戶的吸引力，進而提升整個購物中心的競爭力？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：總體而言，業(yè)態(tài)配比并無大的調(diào)整，歐尚超市和萬達影城仍然是項目的兩大主力店。業(yè)態(tài)微調(diào)后，龍盛國際商業(yè)廣場的兒童業(yè)態(tài)及家庭相關業(yè)態(tài)有所強化，其中兒童業(yè)態(tài)已經(jīng)成為龍盛國際商業(yè)廣場的一張王牌，目前有亞馬遜兒童探險樂園首家旗艦店，面向幼童游樂的樂樂派及卡雷拉賽車。疊加美吉姆、百變創(chuàng)造力、愛貝英語等兒童教育，以及迪士尼、愛嬰室、balabala等兒童零售，吸引了大量周邊客群專程前來。

針對周邊社區(qū)居民中兒童占比較高的情況，我們將兒童教育由0至6歲的學齡前教育延伸至囊括0至12歲的小學及初中課外培訓，相繼引入了精銳教育、弘毅國學書院，鋼琴音樂中心也即將入駐，并配合以睿寶兒科門診（龍盛國際商業(yè)廣場堪稱上海最早引兒童醫(yī)療機構入購物中心的先鋒），兒童教育、兒童娛樂、兒童零售、兒童醫(yī)療融于一體，多位一體的兒童服務使得兒童業(yè)態(tài)成為龍盛國際商業(yè)廣場一大特色。未來龍盛國際商業(yè)廣場還將加大對兒童配套類如兒童理發(fā)、親子主題餐廳、兒童手作類特色兒童品牌的引進。

另一方面，龍盛國際商業(yè)廣場周邊擁有大量別墅及公寓樓，客群基礎支持我們強化家庭相關業(yè)態(tài)，龍盛力爭引領社區(qū)居民的生活方式，持續(xù)補強家庭相關業(yè)態(tài)，如家居生活用品及個人生活興趣相關品類，積極吸納生活方式品牌店進駐。

例如為了增加商場的可逛性，在零售業(yè)態(tài)上，引進了以文藝棉麻風為主打的茵曼+，以及時尚個性的susie女裝。同時VR體驗、友唱吧的入駐也進一步豐富了商場的業(yè)態(tài)。全新打造現(xiàn)代茶飲新空間的大益茶庭今年9月在龍盛國際商業(yè)廣場開出了其在上海第四家、全國第六家旗艦店。此外，龍盛正在緊鑼密鼓地打造生活街區(qū)——集物社。

除了業(yè)態(tài)配比修正之外，品牌調(diào)整升級也在進行中，海底撈、豐收日等知名連鎖餐飲集團將陸續(xù)進駐龍盛國際商業(yè)廣場。但龍盛運營的思路從來不是單向思維，用新品牌替換老商戶，而是與商戶多方聯(lián)動，實現(xiàn)商場、租戶、消費者三贏格局，例如建立定期巡檢與租戶滿意度調(diào)查問卷制度。

龍盛商業(yè)還不遺余力扶持培育已有品牌升級，例如巴實火鍋、pretzels普澤斯首店均發(fā)跡于龍盛，如今已成功在多地開枝散葉開出連鎖店。又比如位于商場二樓的韓國烤肉店經(jīng)商場共同論證后，大手筆改裝為點心主義港式茶餐廳，其以蒸籠和大自然森林為主基調(diào)，錯落有致的白樺樹，丹麥經(jīng)典GUBI金屬吊燈，營造出森林般的用餐氛圍。點心主義憑借高顏值與好口感，躍升為閔行區(qū)的新晉網(wǎng)紅茶餐廳，每天食客們慕名而來，絡繹不絕。

04

聯(lián)商網(wǎng)：龍盛國際商業(yè)廣場正在一樓打造一個超越單純購物的社區(qū)集合點，集零售、體驗、文化、活動于一體的生活主題商業(yè)街區(qū)shown mart集物社。目前，很多商業(yè)項目都在設置主題街區(qū)，請問貴方在區(qū)域規(guī)劃、主題規(guī)劃、場景規(guī)劃、空間營造、室內(nèi)設計、智能化設計、平面設計、美術設計、資源整合等方面將有哪些亮點？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：生活主題街區(qū)的打造并非盲目跟風，而是基于龍盛國際商業(yè)廣場消費大數(shù)據(jù)，同時結(jié)合線上線下消費者調(diào)查而做出的調(diào)整舉措。我們在著手規(guī)劃該主題區(qū)域之前已有非常明確的定位，即做一個超越單純購物的社區(qū)集合點，讓零售、體驗、文化、活動在此融合，集物社生活街區(qū)就此應運而生。

生活街區(qū)的打造既可對現(xiàn)有業(yè)態(tài)及品牌做有效補充，同時在開放式消費場景的營造下，進一步做足社區(qū)會客廳的商業(yè)功能。

龍盛國際商業(yè)廣場打造的第一條生活街區(qū)——集物社以彰顯悠閑自由慢生活的“森系自然風”場景為設計主題，由樹葉、樹枝等元素延展，綠植LOGO墻、垂吊綠植、樹葉燈飾……營造出花園市集般的輕松氛圍。在店鋪的劃分上，采用自然無痕的中島+邊鋪的無邊界購物格局。環(huán)形主動線確保店鋪的均好性，自由穿插的中島輔動線則增加了空間的靈動性與開放性。主入口延展出的樹枝造型，與室內(nèi)空間相互呼應，突出主題調(diào)性。

在商言商，集物社乃商業(yè)主題街區(qū)而非藝術館，我們悉心研究目標客群的消費心理與精神需求，利用其炫耀心態(tài)，我們將推出非常適合作為拍照景點的柱包飾、色彩繽紛的藝術墻繪，首期以酷炫的VOGUE雜志時尚墻吸引其自拍成為雜志封面人物后發(fā)至朋友圈，從而不知不覺中形成喜聞樂見的立體營銷。總之，集物社從空間設計、場景營造、氛圍渲染等方方面面緊扣圍繞主題發(fā)散延伸，多維度營造出LIFESTYLE的輕慢生活。

效果圖 / 龍盛國際商業(yè)廣場集物社開放式街區(qū)

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聯(lián)商網(wǎng)：龍盛國際商業(yè)廣場打造的第一條生活街區(qū)——集物社在招商方面有何哪些想法？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：集物社主題街區(qū)總租賃面積僅1500多平米，劃分為30多個鋪位。引入品牌必須符合“三有”原則，有品、有料、有趣的體驗類、生活類、零售類品牌都是其招租的對象，別有洞天的設計師服飾及飾品品牌、好玩的藝術手作，趣味十足的兒童生活服務更是招商重點。市場總在更新迭代，消費者需求更是不斷變化。我們統(tǒng)裝LOGO招牌，使得集物社常規(guī)品牌與爆發(fā)力強但周期短的臨時店品牌得以兼顧，使之自由切換、持久運營。集物社是龍盛商業(yè)自主經(jīng)營的第一個嘗試，未來我們將逐步改造提升更多區(qū)域。

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聯(lián)商網(wǎng)：面對越來越注重細節(jié)、便利、服務的消費者，龍盛國際商業(yè)廣場計劃在哪些方面做提升改進？

上海龍盛國際商業(yè)廣場總經(jīng)理 汪帆：社區(qū)型購物中心主要就是服務周邊2公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民，唯有讓社區(qū)居民感受到商場的貼心、熱心，以心換心充分考慮到居民各方面的需求，輻射圈內(nèi)居民自然不必舍近求遠去其他商場。

因此，以人為本對消費者服務升級自然是龍盛國際商業(yè)廣場的重要舉措。如日常美陳以及節(jié)慶日美陳，大到空間布局，小到顧客休息桌椅，母嬰室、兒童區(qū)域的陳設等都進行整體考量，服務臺常年提供輪椅、嬰兒車、藥品、數(shù)據(jù)線、雨傘等日常生活所需的租借服務，力求每一處運營細節(jié)都狠抓落實，此外還引入藍牙無線充電服務。

商場還對停車庫進行升級改造，通過動線調(diào)整、出入口變更、吊牌指示更新、車牌識別、停車費支付升級等手段，讓停車變得更為便捷與智能。

同時，龍盛商業(yè)將硬件與軟實力同步提升做為日常運營的重中之重，強化物業(yè)服務標準和顧客滿意度考核。凡此種種都力求為消費者提供最大的便捷度與舒適度。

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聯(lián)商網(wǎng)：在龍盛全新主題街區(qū)開放式消費場景的營造下，龍盛計劃如何進一步做足社區(qū)會客廳的商業(yè)功能。例如在生活方式、時尚引領等方面做哪些配合？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：答案是精細化運營，今春開始，我們特意在一樓開辟了1號客廳的公共空間，定期舉辦沙龍活動并作為消費者社交的空間。

社區(qū)商業(yè)進入3.0時代后，除了在業(yè)態(tài)上更注重特色化及便利性打造外，如何借力活動做好最后一公里的服務來“籠絡”目標客群，從而實現(xiàn)商場運營方、品牌方及消費者三方共贏，龍盛商業(yè)已摸索出一條適合自己的道路。

例如通過“接地氣”的市場推廣活動，以及主題活動吸引消費者。舉個例子，為了解決暑期孩子無處安放的難題，龍盛國際商業(yè)廣場自開業(yè)第一年以來就策劃了暑期夏令營主題活動。商場聯(lián)動租戶，開展長達一個月的針對小朋友的益智與游樂活動。

今年的暑期夏令營更是推陳出新，在延續(xù)第一季的公益小課堂外，還精選插花、鮮花首飾、手工卡包、DIY串珠、精油手工皂等針對爸爸媽媽的生活美學沙龍。這些活動由商場整合內(nèi)外部手作資源，商場買單，消費者免費體驗，這些活動為龍盛商業(yè)下一步集物社的運營奠定了良好的基礎。

龍盛國際商業(yè)廣場立足于做好做足家門口的生意，我們會充分利用商場資源，通過商場搭臺，商戶唱戲的活動策劃，把項目真正打造成周邊消費者心目中的首選社交活動中心。

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聯(lián)商網(wǎng)：12.18龍盛國際商業(yè)廣場即將迎來2周年慶，請問龍盛安排了哪些慶典活動？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：為了迎接2周年慶，我們準備了一系列的主題活動。8000平米的室外廣場將打造成運動主題樂園，將健康跑道、籃球場、足球場、國際象棋、極限運動表演等競技與文化有機結(jié)合。室內(nèi)主要是演藝與游樂類活動，同時加上商家有趣的優(yōu)惠促銷活動，提前引爆元旦新年購物季。與此同時，2周年慶延續(xù)了龍盛國際商業(yè)廣場周年慶一貫的傳統(tǒng)，準備了100根金條、萬份超值禮品大放送的感恩回饋活動。

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聯(lián)商網(wǎng)：未來龍盛集團在上海商業(yè)地產(chǎn)領域的投資方向是什么？

上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 汪帆：作為中國500強、上海100強企業(yè)，龍盛集團是一家做化工起家的上市公司，目前正進行多元化投資發(fā)展。集團用發(fā)展的眼光投資商業(yè)地產(chǎn)，對于城市升級及未來商業(yè)綜合體項目有自己獨特的投資決策。目前龍盛集團除了位于閔行顓橋板塊的龍盛國際商業(yè)廣場之外，還大力投資上海市中心極具發(fā)展?jié)摿Φ奶K河灣及大寧板塊，待開發(fā)項目有華興新城、蘇河灣大統(tǒng)地塊。其中華興新城作為蘇河灣板塊未來5年地標性項目，將建成超過40萬平米商業(yè)綜合體，其中包括一棟高達320米的商辦樓。大寧商辦項目近期將投入使用。未來，龍盛集團將進一步做足城市商業(yè)升級運營商。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 郭歆曄）