聯(lián)商網(wǎng)消息：從美國回到香港，再進(jìn)入內(nèi)地工作，最后又回到香港創(chuàng)辦自己的公司。作為在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)身經(jīng)百戰(zhàn)的“老將”，香港日基發(fā)展公司董事長兼總裁林寵升自有自己的一套“商業(yè)兵法”。

創(chuàng)辦香港日基發(fā)展公司之前，林寵升還有個(gè)很重要的身份——上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的運(yùn)營者。

“在美國做商業(yè)地產(chǎn)的20年，看到了太多中國商人選擇去美國投資，了解了很多關(guān)于中國商業(yè)的現(xiàn)狀，毅然選擇了回國�；貒蟛痪�，恒隆當(dāng)時(shí)拿了塊地，在找一個(gè)中國負(fù)責(zé)人，就進(jìn)到了恒隆，并參與到了上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的運(yùn)營�！闭缌謱櫳邮堋堵�(lián)商網(wǎng)》專訪時(shí)的開場白，八年的“恒隆歲月”，讓其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營和引流有著獨(dú)到的見解。

商業(yè)不是磚頭的堆砌而是人頭的培養(yǎng)

“做商業(yè)，不是單純的堆砌磚頭，更重要的是培養(yǎng)出很多優(yōu)秀的‘人頭’”。林寵升談到，團(tuán)隊(duì)很重要，尤其是我做恒隆廣場的那個(gè)年代，當(dāng)時(shí)的中國商業(yè)地產(chǎn)還是白紙，必須讓你的團(tuán)隊(duì)相信你現(xiàn)在做的事情是正確的。所以，當(dāng)你要去開發(fā)或運(yùn)營一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，能找到現(xiàn)成的有豐富經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)最好，如果沒有前期的崗位培訓(xùn)和技能培養(yǎng)是不可或缺的。

當(dāng)然，團(tuán)隊(duì)是硬件，成功的商業(yè)本質(zhì)需要具備的質(zhì)素有很多。林寵升認(rèn)為，好的商業(yè)項(xiàng)目本源要回歸到地點(diǎn)、定位、設(shè)計(jì)、管理。

一方面，地點(diǎn)很重要，也就是行業(yè)通常說的選址。為什么會(huì)拿上海恒隆廣場這塊地？首先它是上海的中心點(diǎn)，其次南京西路是上海老牌優(yōu)質(zhì)商圈。而港匯恒隆呢？那里是上海地鐵1號(hào)線的主要入口。

另一方面，定位要精準(zhǔn)。這里就包含兩方面的內(nèi)容，一是項(xiàng)目自身的定位，比如恒隆廣場就是中高端奢侈風(fēng)向標(biāo)；二是客群的定位，比如港匯恒隆剛開的時(shí)候，只有1號(hào)線，所以只要這條線延伸出去的人群都會(huì)調(diào)研，包括男女配比、歷史、人文、學(xué)歷等等。

再者，設(shè)計(jì)要合理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有很多公共區(qū)域的面積很大，比如中庭，對(duì)一些寸土寸金的地方來說，中庭的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。管理者需要充分利用這一大片區(qū)域的價(jià)值，可以做美陳、做場景、做活動(dòng)，這樣你的商場才會(huì)有人氣、有靈魂。

我們要做未來的商業(yè)

“不管是過去、現(xiàn)在還是未來，任何一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目做的成功，眼光都是長遠(yuǎn)的�！痹谡劶吧虡I(yè)地產(chǎn)的新出路時(shí)，林寵升這樣說道，“本身做購物中心就是整體開發(fā)、整體運(yùn)營，統(tǒng)一經(jīng)營和管理的概念”。

現(xiàn)在大家都在談新零售、新商業(yè)，到底有多“新”？其實(shí)仔細(xì)想想，“太陽底下沒有新東西”，中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在做的一些創(chuàng)新很多都是從國外學(xué)過來的。比如網(wǎng)購，美國早在上世紀(jì)就做了Mail Order(郵購)；又如盒馬鮮生，臺(tái)灣的“上引水產(chǎn)”也是類似的模式，將餐廳和賣場結(jié)合。所以對(duì)投資者來說，最為關(guān)鍵的是要抓住這樣的趨勢，了解別人在做什么，然后再進(jìn)行升級(jí)。

事實(shí)上，這是商業(yè)地產(chǎn)一直以來的發(fā)展趨勢。“我們做的商業(yè)并不是今天的，而是未來的�！绷謱櫳@樣說道。比如客群定位，需要的是對(duì)這個(gè)購物中心開業(yè)后時(shí)候的客群調(diào)研，而不是拿地時(shí)周邊客群，這個(gè)過程有好幾年，所以眼光要超前，這就是趨勢。

引流的本質(zhì)還是基本面

“國慶黃金周的時(shí)候，我去上�？戳藥准倚麻_的商場，無一例外這些商場的餐飲店都在排隊(duì)。”林寵升告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，不管在傳統(tǒng)實(shí)體零售時(shí)代還是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商場最終要把客人從家里引出來，想做到這個(gè)，要從多個(gè)方面入手。

一是業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。比如上面說的餐飲，現(xiàn)在很多人都可以從家里就買到東西，為何要帶著親朋來購物中心呢？吃就是個(gè)很重要的主題，所以現(xiàn)在很多購物中心每個(gè)樓層的餐飲比例都比較大。又如現(xiàn)在很火的大健康，雖然只是三個(gè)字，但延伸開來有很多業(yè)態(tài)，比如最常見的醫(yī)療診所，也有可能是有機(jī)食品館、素食館、養(yǎng)生館、中醫(yī)館、屋頂溫泉、SPA等，一環(huán)扣一環(huán)后，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。

二是精準(zhǔn)的營銷。鋪設(shè)場景、開展活動(dòng)，是現(xiàn)在很多購物中心引流的常用手段，效果也不錯(cuò)，尤其是利用明星開展的活動(dòng)。同時(shí)現(xiàn)在很多商場注重經(jīng)營自己的會(huì)員，通過搞活動(dòng)、做促銷來吸引會(huì)員，增加會(huì)員黏性，這一方面能吸引客流，另一方面錄入會(huì)員資料后，能分析會(huì)員屬性，進(jìn)而根據(jù)會(huì)員信息更加精準(zhǔn)定位和調(diào)整。

三是本質(zhì)還是基本面。這里提到的基本面仍然要回到最初的地點(diǎn)。選址是關(guān)鍵，因?yàn)槟闼_的這家商場是基于周邊客群消費(fèi)習(xí)慣而定位的，而不是說隨便開了家商場后，讓消費(fèi)者主動(dòng)為了你的商場來改變自己的消費(fèi)需求。放大來看，還會(huì)研究地鐵的動(dòng)線。比如吳中路萬象城，15年前誰會(huì)知道這塊地會(huì)有11號(hào)和13號(hào)線，會(huì)適合做商業(yè)。

總的來說，引流的本質(zhì)在地點(diǎn)，好的商業(yè)項(xiàng)目需要了解整個(gè)城市的發(fā)展、未來的布局�；氐饺栈l(fā)展本身，公司也在幫助一些新的公司和項(xiàng)目做研究，包括選址、招商、設(shè)計(jì)、大資產(chǎn)管理。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝）