品牌零售商的商業(yè)地產(chǎn)路徑
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2011-01-15 08:51
核心是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”
并不是所有品牌零售商都熱心以開(kāi)發(fā)者的角色進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，這并不影響他們?cè)诤线m的時(shí)機(jī)持有一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)意蓮時(shí)尚北京有限公司董事長(zhǎng)李樂(lè)說(shuō)：“佳世客現(xiàn)在在中國(guó)以購(gòu)地自建的模式為主，這在歐美已經(jīng)很成熟了，像家樂(lè)福、沃爾瑪在中國(guó)是以租賃為主的。”
馬來(lái)西亞百貨集團(tuán)百盛商業(yè)進(jìn)入中國(guó)的第一家店就是以購(gòu)物中心的形象亮相的。百盛商業(yè)在中國(guó)開(kāi)始是租賃經(jīng)營(yíng)，漸漸才開(kāi)始持有一些產(chǎn)業(yè)。百盛商業(yè)集團(tuán)有限公司北方區(qū)總裁劉敬鍛說(shuō)，“中國(guó)發(fā)展很快，以一種固定的模式會(huì)限制你的發(fā)展速度，所以我們跟其他的做法有點(diǎn)不一樣，我們自己購(gòu)置的大概占1/4，租賃的占3/4。一切都有可能，只要條件合適，只要方方面面的配套好，我們都會(huì)考慮的，所以就是多方面發(fā)展，不斷適應(yīng)市場(chǎng)的變化去運(yùn)作。”
佳世客正是日本永旺旗下的購(gòu)物中心品牌。永旺在日本的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)模很大，但在中國(guó)的開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始不久。永旺中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展總經(jīng)理朱菁介紹說(shuō)，“永旺現(xiàn)在在全國(guó)有10個(gè)購(gòu)物中心，其中自建的只有3個(gè)，其他的7個(gè)項(xiàng)目都是采取整體租賃的模式。”朱菁表示和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作是非常良好的。“購(gòu)地自建并運(yùn)營(yíng)”和“以永旺設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，永旺整體租賃運(yùn)營(yíng)”，是2007年就已經(jīng)確立了的永旺購(gòu)物中心在中國(guó)并行的兩種模式。
朱菁表示，永旺本身是一個(gè)零售企業(yè)，做購(gòu)物中心的目的并不是要靠地產(chǎn)來(lái)提升自身價(jià)值，更多考慮的是怎么把零售的銷(xiāo)售額做得更好更大更全面。30年以前永旺從美國(guó)引進(jìn)了購(gòu)物中心這樣的業(yè)態(tài)，把它發(fā)展成為更適合日本、更適合亞洲的模式。當(dāng)時(shí)所考慮的可能是需要一個(gè)新的業(yè)態(tài)、需要一個(gè)創(chuàng)新。
當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，永旺也確認(rèn)了做購(gòu)物中心這一部分的投資回報(bào)率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)零售部分的回報(bào)率。但是，朱菁也明確指出：“這個(gè)回報(bào)率不在于地產(chǎn)本身的增值，因?yàn)槲覀兒苌俪钟许?xiàng)目，基本是和開(kāi)發(fā)商或者土地?fù)碛蟹胶献�，采取整體租賃的方式。增值降低初期的投資成本，并且在后期盈利的過(guò)程當(dāng)中，能夠把它的價(jià)值最大化。這種模式下，價(jià)值最大化就不在于地產(chǎn)本身的價(jià)值提升，而是營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入，這是跟目前國(guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很大的不同。”
從跨國(guó)零售商的經(jīng)驗(yàn)中可以發(fā)現(xiàn)，零售商并不愿意轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是將必要的商業(yè)地產(chǎn)作為其零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所和環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)待。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所看重的，則是如何利用招商和后期經(jīng)營(yíng)來(lái)提升地產(chǎn)價(jià)值，獲得地產(chǎn)增值價(jià)值的最大化。
開(kāi)發(fā)如何進(jìn)行到底？
江蘇南京中央商場(chǎng)是國(guó)內(nèi)老牌零售企業(yè)之一，也是A股上市企業(yè)，由中國(guó)雨潤(rùn)集團(tuán)控股。這又是另一種典型的零售商介入商業(yè)地產(chǎn)的模式。雨潤(rùn)集團(tuán)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雨潤(rùn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)部分交由中央百貨來(lái)經(jīng)營(yíng)，其他的地產(chǎn)部分進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。對(duì)于中央商場(chǎng)而言，最重要的工作聚焦于相關(guān)環(huán)節(jié)的銜接上。
所以徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)有限公司常務(wù)總裁李軍說(shuō)，“雖然對(duì)百貨行業(yè)相當(dāng)熟悉，但進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從拿到拆遷再到定位策劃、建筑設(shè)計(jì)甚至每一期開(kāi)工，以及和各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)打交道，包括建筑、內(nèi)裝、燈光設(shè)計(jì)等等，這些才是最復(fù)雜最頭疼的問(wèn)題。”
零售為什么要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？李軍的觀點(diǎn)在零售商群體中有相當(dāng)?shù)拇硇裕?#8220;原來(lái)是買(mǎi)回一只雞再加價(jià)賣(mài)出去，賺得不多，現(xiàn)在是買(mǎi)只雞養(yǎng)大賣(mài)蛋，雞還在。公寓賣(mài)掉以保證現(xiàn)金平衡回收，把辦公樓賣(mài)掉以后，就基本白得酒店和商業(yè)包括地下商業(yè)。有開(kāi)發(fā)收益、有金融收益，后期地產(chǎn)增值的收益也有，這跟做百貨完全不一樣。這種盈利模式能不吸引人嗎？”
品牌零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)基本成熟，惟一的不足就在于資本通道。尤其是后一點(diǎn)，事實(shí)上已經(jīng)直接切中當(dāng)下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的痛處。北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)展部部長(zhǎng)曹世斌認(rèn)為：“要開(kāi)發(fā)持有商業(yè)，但是同樣面臨資金實(shí)力不足的問(wèn)題，只有把商業(yè)資本、地產(chǎn)資本以及金融資本結(jié)合起來(lái)，專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。”他說(shuō)：“未來(lái)十年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)黃金十年，不是哪一個(gè)公司或者資本能夠獨(dú)立運(yùn)作的，一定需要專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資本、金融資本的結(jié)合，才能成功地在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制和發(fā)展，特別是購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。”
朱菁認(rèn)為，無(wú)論是零售商，還是有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商，應(yīng)該慎重思考積極應(yīng)對(duì)。慎重思考要進(jìn)入這個(gè)新的領(lǐng)域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度。在慎重思考決定進(jìn)入新的領(lǐng)域之后，就應(yīng)該配備充足的資本、人才，積極謀求發(fā)展。
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發(fā)表評(píng)論
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