在全球金融危機(jī)的背景下，去年下半年上海零售市場需求表現(xiàn)比其他類型物業(yè)相對穩(wěn)定，國內(nèi)外品牌仍保持?jǐn)U張動力，支撐了租金同比上揚(yáng)10．2％。據(jù)高力國際最新預(yù)測報(bào)告分析，未來較多的新增供應(yīng)將為2009年的市場空置率帶來壓力，租金增幅也將相應(yīng)放緩。

　　去年底空置率開始攀升

　　去年以來雖然外圍經(jīng)濟(jì)波動，但上海零售業(yè)增長仍然樂觀，受其支撐，上海商業(yè)零售物業(yè)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健。全球性的金融危機(jī)目前并未削弱本地零售市場的增長動力，扣除通貨膨脹影響后，2008社會消費(fèi)零售總額累計(jì)同比增長為11．4％。

　　高力國際研究部數(shù)據(jù)顯示，去年下半年，上海優(yōu)質(zhì)購物中心市場依然保持了穩(wěn)健發(fā)展，新增供應(yīng)有限共計(jì)71600平方米，尤其底層商鋪?zhàn)饨疠^上半年有所上升。去年下半年市場整體租金表現(xiàn)良好，無論新商家還是現(xiàn)有品牌都希望進(jìn)入市場并增加其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，年底市場平均租金較半年前上漲5．9％，較去年同期上漲10．2％，底層租金達(dá)到32．5元／天／平方米。其中傳統(tǒng)區(qū)域較半年前上漲5．1％，底層租金目前為37．1元／天／平方米，新興區(qū)域同比上漲更快，較半年前上漲6．4％，達(dá)到22．8元／天／平方米，2008年末市場毛收益率約為7％。

　　但是，在租金攀升的同時，一部分在市區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目對其租戶品牌進(jìn)行調(diào)整，紛紛裝修升級，導(dǎo)致空置率有所上升。目前市場整體空置率為8．8％，較去年同期上升3個百分點(diǎn)。相比傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的升級換代，新興商業(yè)區(qū)的入駐率快速提高，平均空置率為4．6％，較去年同期下降3．9個百分點(diǎn)，這表明人口密集區(qū)域居民旺盛的消費(fèi)潛力吸引著眾多商家紛紛入駐。

　　今年空置率或達(dá)10％

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢預(yù)測，由于各傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的改建更新以及新增項(xiàng)目的快速發(fā)展，未來新增供應(yīng)較大，今年約有47萬平米購物中心面市，將為市場消化帶來壓力，如目前浦東有多個零售物業(yè)項(xiàng)目處于施工階段，包括位于世紀(jì)大都會項(xiàng)目（竹園地塊）中的陸家嘴集團(tuán)開發(fā)部分，以及新鴻基的國金中心1期；后者所附的近10萬平方米購物中心預(yù)期在2010年后進(jìn)入市場。預(yù)計(jì)2009中心區(qū)域購物中心空置率應(yīng)在10％左右。

　　李慶賢還表示，上海世博會的舉辦也將催生一部分項(xiàng)目，尤其是餐飲和娛樂的零售項(xiàng)目，比如原上海十六鋪碼頭區(qū)域?qū)⒏慕ǔ蔀?萬多平米商業(yè)設(shè)施，配合世博的舉行，與新建的游船碼頭共同成為標(biāo)志性景觀。雖然目前政府所頒布的措施將刺激國內(nèi)需求，但全球經(jīng)濟(jì)的放緩乃至衰退終將影響上海的零售市場，上海零售消費(fèi)的增長在未來幾年中可能將放緩，但是否會大幅影響零售物業(yè)市場仍有待觀察。
　　（上海商報(bào)）