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撰文/馮彩云

9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭廣場(chǎng)及其附屬設(shè)施，在京東司法拍賣平臺(tái)公開拍賣，起拍價(jià)約為30.5億元，評(píng)估價(jià)約為43.6億元，相當(dāng)于打了7折。

但9月10日，拍賣以流拍告終，此次拍賣吸引超過4萬人圍觀，800人關(guān)注，僅1人報(bào)名。

深圳皇庭廣場(chǎng)的流拍，不僅是單一資產(chǎn)的交易挫折，實(shí)際上折射出國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)下行周期中的投資邏輯調(diào)整。

如今，產(chǎn)權(quán)清晰度、剩余年限、潛在投入和長(zhǎng)期收益能力等，正成為投資者眼中比表面折扣更重要的決策因素。

陷入流拍困境

資料顯示，皇庭廣場(chǎng)的前身為晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)。2010年，皇庭國(guó)際子公司深圳融發(fā)投資有限公司取得項(xiàng)目控制權(quán)，將其更名為皇庭廣場(chǎng)。2013年12月，皇庭廣場(chǎng)開業(yè)，此后皇庭國(guó)際一直持有并運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)變發(fā)生在2016年3月，皇庭國(guó)際子公司融發(fā)投資以皇庭廣場(chǎng)作抵押，向中信信托有限責(zé)任公司借款30億元，期限5年。但2021年，因貸款到期未償，皇庭廣場(chǎng)被申請(qǐng)查封。

2022年3月，皇庭國(guó)際通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓其持有的深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)，參考價(jià)格為74.93億元。后續(xù)，其又將轉(zhuǎn)讓參考價(jià)格直接下調(diào)18.73億元至56.2億元，降幅達(dá)到25%，但兩次掛牌均未征集到有效購(gòu)買意愿。

2024年7月，光曜夏嵐（深圳）投資有限公司受讓了中信信托對(duì)融發(fā)投資的債權(quán)，成為現(xiàn)任債權(quán)人，通過司法拍賣方式處置抵押資產(chǎn)。此次司法拍賣起拍價(jià)僅為30.53億元，較2022年的最初掛牌價(jià)下跌了近60%。

從項(xiàng)目層面來看，深圳皇庭廣場(chǎng)近年來的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)較為穩(wěn)健。運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)上，深圳皇庭廣場(chǎng)位于深圳福田CBD中心位置，是地鐵1號(hào)線、4號(hào)線會(huì)展中心站的上蓋物業(yè)，地理位置優(yōu)越。

深港全面通關(guān)后，該項(xiàng)目憑借距離福田口岸僅兩站地鐵的優(yōu)勢(shì)，與福田星河COCO Park、卓悅中心等，一起成為了港人北上消費(fèi)的主要目的地。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳皇庭廣場(chǎng)日均客流超過10萬人次，周末日均12萬人次，大型節(jié)假日日均客流超15萬人次，年客流量超4000萬�？腿赫急壬�，如今項(xiàng)目的香港消費(fèi)者占總客流量的比例穩(wěn)定在45%以上。

收入端來看，據(jù)皇庭國(guó)際8月披露的拍賣公告顯示，2024年深圳皇庭廣場(chǎng)的收入約3.69億元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的56.03%。

就上述數(shù)據(jù)而言，深圳皇庭廣場(chǎng)作為一線城市核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目，資產(chǎn)質(zhì)量算得上優(yōu)質(zhì)，

但母公司皇庭國(guó)際的業(yè)績(jī)表現(xiàn)實(shí)際上卻不如人意。

業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，皇庭國(guó)際已連續(xù)6年虧損，自2020年至2025年中期的凈利潤(rùn)分別為-2.92億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元、-6.40億元、-1.85億元，總虧損額超46億元。

業(yè)務(wù)虧損的同時(shí)，皇庭國(guó)際還面臨著不小的債務(wù)壓力。2025年中期數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，皇庭國(guó)際公司有息負(fù)債為40.25億元，較2024年同期的42.24億元略有下降，但依然處于高位。

而深圳皇庭廣場(chǎng)是皇庭國(guó)際最核心的資產(chǎn)，截至2024年底的賬面價(jià)值為57.5億元，占總資產(chǎn)71.57%。

買方投資權(quán)衡

買方角度來看，當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來面臨不確定性，投資意愿有所削弱，對(duì)交易資產(chǎn)的質(zhì)量也提出了更高要求。

產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性上，皇庭國(guó)際的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在大量互保協(xié)議，這也導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約后，皇庭廣場(chǎng)作為關(guān)聯(lián)資產(chǎn)被卷入多起訴訟，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。且投資者拍下資產(chǎn)后，需優(yōu)先清償?shù)盅簜鶆?wù)，實(shí)際投入資金大概率會(huì)遠(yuǎn)超起拍價(jià)。

交易價(jià)格來看，盡管深圳皇庭廣場(chǎng)的起拍價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的七折，看似擁有較大吸引力，但如若結(jié)合剩余年限，這一價(jià)格對(duì)買家而言仍缺乏足夠吸引力。

據(jù)公告顯示，深圳皇庭廣場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。而截至2025年9月，該項(xiàng)目土地使用年限僅余約17年。

通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)交易中，買方青睞的資產(chǎn)使用年限普遍在20-30年，使用年限較短，最直接的是需承擔(dān)不明確的未來續(xù)期費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。

而在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲益上，相對(duì)較短使用年限資產(chǎn)也存在不小的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)特別是零售商業(yè)，需要長(zhǎng)期的持續(xù)投入，如裝修改造、設(shè)施更新、業(yè)態(tài)升級(jí)等，這些通常需要2-3年的施工期和培育期，投入成本也較高。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一線城市核心商圈購(gòu)物中心改造單價(jià)可達(dá)800-1500元/平方米，10萬平方米項(xiàng)目總投入預(yù)計(jì)超1億元。若剩余年限僅17年，扣除改造及培育期所需時(shí)間外，實(shí)際可通過改造獲取收益的周期僅14-15年。

就算改造順利完成，后續(xù)是否能在市場(chǎng)上脫穎而出，實(shí)現(xiàn)較好的租金收入和銷售額等，也存在不確定性。

隱性成本上，除交易價(jià)格外，拍賣公告顯示，截至移送拍賣時(shí)止，該項(xiàng)目涉及不動(dòng)產(chǎn)暫欠管理費(fèi)約1632萬元、水電費(fèi)約740萬元，這也意味著買方需額外承擔(dān)約2372萬元的欠費(fèi)。

同時(shí)，司法拍賣過戶可能產(chǎn)生的增值稅、土地增值稅等在內(nèi)的稅費(fèi)也較為巨大，這部分費(fèi)用需要由買方先行墊付。而據(jù)拍賣平臺(tái)的公告顯示，上述項(xiàng)目交易的稅費(fèi)達(dá)到19億元。

深圳皇庭廣場(chǎng)的流拍，實(shí)際上反映出，當(dāng)前投資者對(duì)不良商業(yè)資產(chǎn)的投資邏輯正在發(fā)生變化。過去，投資者對(duì)不良資產(chǎn)的投資邏輯以低價(jià)獲取資產(chǎn)為主，只要折扣足夠大就愿意入場(chǎng)。

而如今，投資者更注重資產(chǎn)價(jià)值修復(fù)的可行性，為高風(fēng)險(xiǎn)投資買單的意愿較低。

在此背景下，即使是位于核心商圈的不良商業(yè)資產(chǎn)，但如資產(chǎn)若產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、運(yùn)營(yíng)難度高，也難以吸引資本入場(chǎng)。

相比之下，投資者更傾向于選擇產(chǎn)權(quán)無糾紛、無抵押、產(chǎn)權(quán)相對(duì)單一，當(dāng)前及改造后具備現(xiàn)金流潛力的不良資產(chǎn)，這能較大程度上避免自身陷入投資難以回收的困境。