出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

淮安萬(wàn)象城作為蘇北首座萬(wàn)象系列商業(yè)綜合體，是華潤(rùn)和淮安國(guó)聯(lián)聯(lián)合打造的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，自規(guī)劃起就備受矚目。

該項(xiàng)目位于清江浦區(qū)淮海東路與翔宇大道交匯處，扼守水渡口商圈核心，總建筑面積約58萬(wàn)平方米，包含約245米摩天大樓（在建）和約12萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)將在2025年9月20日開(kāi)業(yè)。

淮安萬(wàn)象城不僅填補(bǔ)了淮安高端商業(yè)的空白，更將推動(dòng)整個(gè)淮安商業(yè)格局從分散走向集聚，從區(qū)域消費(fèi)邁向城市級(jí)消費(fèi)。

01 

選址策略：CBD商圈，核心聚集

淮安萬(wàn)象城落戶(hù)水渡口商圈絕非偶然。這里位于淮安市主城核心地段，是名副其實(shí)的CBD中央商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目精準(zhǔn)選址在水渡口商圈，形成“淮海-水渡口”的淮安城市商業(yè)中心。

與萬(wàn)象城相鄰的水渡口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以78萬(wàn)方超級(jí)城市綜合體，集合五星級(jí)酒店、13萬(wàn)方購(gòu)物中心、商業(yè)金街、寫(xiě)字樓、高品質(zhì)住宅，深耕淮安十五年，早已在此奠定了穩(wěn)定的商業(yè)基礎(chǔ)。萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)象攜手共筑城市核心商圈繁華，形成協(xié)同效應(yīng)大于競(jìng)爭(zhēng)的良性互動(dòng)格局。

淮安水渡口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2011年開(kāi)業(yè)

02 

品牌定位：華潤(rùn)分級(jí)，淮安定位

據(jù)相關(guān)信息劃分，華潤(rùn)商業(yè)品牌分為四個(gè)等級(jí)：

M1檔：重奢定位，代表項(xiàng)目為萬(wàn)象城，主打高端奢侈品，位于一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)。如杭州萬(wàn)象城（LV、Prada、Fendi、Dior、蒂芙尼、菲拉格慕、PRADA等）。

M2檔：輕奢定位，代表項(xiàng)目為萬(wàn)象城或萬(wàn)象天地，采用“MALL+街區(qū)”形式，以輕奢餐飲快時(shí)尚為主。如南京三山街萬(wàn)象天地（Arc'teryx、 Carven、i.t blue block、Theory 、Nice Rice、STUDIOUS、Carhartt WIP、EXI.T、 ESTEE LAUDER等）。

M3檔：一二線城市區(qū)域購(gòu)物中心及三四線城市的城市級(jí)購(gòu)物中心，代表項(xiàng)目為萬(wàn)象匯，主要面向年輕人和家庭。如泰州萬(wàn)象城（MUJI、UR、迪卡儂、EVISU、Sephora）。

M4檔：主要位于三四線城市，體量較小，消費(fèi)層級(jí)較低。

據(jù)多家行業(yè)分析，淮安萬(wàn)象城預(yù)計(jì)定位與泰州萬(wàn)象城類(lèi)似，屬于M3級(jí)別（即萬(wàn)象匯級(jí)別），面向年輕人和家庭客群，旨在打造高品質(zhì)購(gòu)物中心。

整理：方湖 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

03  

品牌引進(jìn)：首店經(jīng)濟(jì)，引領(lǐng)升級(jí)

淮安萬(wàn)象城既然定位M3，那么在品牌上有些什么突破呢？據(jù)公開(kāi)信息，項(xiàng)目將引入超320+品牌，其中首進(jìn)品牌比例預(yù)計(jì)達(dá)40%+。

據(jù)披露，首店品牌有盒馬鮮生（淮安首店）、西西弗書(shū)店（淮安首店）、幸福藍(lán)海影城（全國(guó)首家omix巨幕廳）、MUJI無(wú)印良品（獨(dú)家寵物商品/設(shè)計(jì)師單品店）、茶顏悅色（淮安首店）、菲游樂(lè)（淮安首店）、Peet’s Coffee（蘇北首店）、好利來(lái)（淮安首店）、魅KTV（全新形象店）、凱樂(lè)石（淮安首店）、豆庫(kù)（蘇北首店）、FASCINO（蘇北首店）……

關(guān)于消費(fèi)者期待已久、呼聲很高的高化和戶(hù)外標(biāo)桿品牌好像沒(méi)有什么聲音。

關(guān)于高化品牌，考慮到中央新亞商場(chǎng)已經(jīng)引入了雅詩(shī)蘭黛、Dior、LANCOME、L'OCCITANE、法國(guó)嬌蘭等國(guó)際一線美妝品牌，淮安萬(wàn)象城很可能暫時(shí)不會(huì)有什么表現(xiàn)。至于戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌如始祖鳥(niǎo)、迪桑特、lululemon等近年來(lái)在華潤(rùn)體系中屢見(jiàn)不鮮，淮安項(xiàng)目這次大概率沒(méi)有進(jìn)駐，基本上凱樂(lè)石、薩洛蒙打頭吧。而此前，中央新亞商場(chǎng)已有SALOMON薩洛蒙和NB UCC入駐，與消費(fèi)者期待相比，是否有一點(diǎn)失望呢。

整理：方湖 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

04 

對(duì)比分析：萬(wàn)象城vs萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

淮安萬(wàn)象城與水渡口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在品牌定位和客群覆蓋上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

整理：方湖 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其穩(wěn)固的客群基礎(chǔ)和突出的餐飲娛樂(lè)占比（達(dá)40%）。其品牌矩陣強(qiáng)調(diào)高質(zhì)價(jià)比，以?xún)?yōu)衣庫(kù)、FILA、KKV、孩子王、波司登等國(guó)民品牌為主力店，覆蓋全家庭一站式消費(fèi)。

萬(wàn)象城則更注重首店經(jīng)濟(jì)和品牌層級(jí)躍遷，依托華潤(rùn)高端商業(yè)基因，引入大量“區(qū)域首店”及國(guó)際潮流品牌，比如MUJI、駱駝戶(hù)外、凱樂(lè)石等品牌。兩者互補(bǔ)大于競(jìng)爭(zhēng)，共同提升水渡口商圈的商業(yè)能級(jí)和輻射能力。

具體品牌對(duì)比表如下：

注：以上信息來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)，僅作有限對(duì)比 整理：方湖 制圖：聯(lián)商網(wǎng)

寫(xiě)在最后

從項(xiàng)目物業(yè)來(lái)說(shuō)，淮安萬(wàn)象城將會(huì)給淮安消費(fèi)者帶來(lái)更好的品質(zhì)感、空間感體驗(yàn)。從目前透露的品牌組合來(lái)說(shuō)，時(shí)尚有余，驚喜不多，在高化和戶(hù)外標(biāo)桿品牌方面略讓人失望。

但是作為蘇北首座萬(wàn)象系列商業(yè)綜合體，它的到來(lái)將推動(dòng)淮安商業(yè)生態(tài)邁向新高度，重塑商圈格局。

萬(wàn)象城與現(xiàn)有的中央新亞商場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)體將在不斷碰撞后逐步找到平衡，共同打造淮安商業(yè)新局面：中央新亞做好自己的高品質(zhì)，萬(wàn)象城打造年輕時(shí)尚，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)聚焦家庭客群。