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撰文/高遠(yuǎn)

圖源/上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司(CCD)官網(wǎng)

2025年初，上海寫字樓市場處于一種冰火兩重的狀態(tài)，前有重磅項(xiàng)目的成交帶來希望，后有斷貸剝離的現(xiàn)實(shí)映像。

上海作為國內(nèi)大宗交易的核心市場，其區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)常被各大投資機(jī)構(gòu)青睞。但近期，原屬于中庚置業(yè)集團(tuán)旗下的中庚漫游城兩度流拍，無人接盤成為當(dāng)今大宗交易氛圍冷淡的縮影。

2025年4月，在產(chǎn)權(quán)交易平臺出現(xiàn)了一則76億元“巨額不良債權(quán)包”意向征集公告。公告顯示，該債權(quán)為上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司債權(quán)，債權(quán)人為中信金融，債權(quán)本金67.98億元。

抵押物為位于上海市閔行區(qū)閔虹路與萬源路交叉口的中庚漫游城商業(yè)綜合體，包括商業(yè)、酒店、辦公、地下車位等，建筑面積合計(jì)約43.75萬平方米，抵押物司法評估價(jià)約131.57億元。

此外68億元債權(quán)本金后面還有29.38億元利息罰息等，8.5億元債權(quán)本金后面還有3.48億元利息罰息等，總債權(quán)約109億元。

無人接盤

透過股權(quán)所屬商業(yè)客了解到，上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司由中庚置業(yè)集團(tuán)和力暉投資分別持股80%和20%，其中中庚置業(yè)集團(tuán)早在2021年因76.48億元債務(wù)違約暴雷。

中庚集團(tuán)在暴雷后，中庚漫游城的商業(yè)部分于2024年被司法拍賣，期間兩次司法拍賣全部流拍，起拍價(jià)格從20.7億元腰斬至16.56億元，均價(jià)僅為2.3萬/平方米，為昔年散售峰值約5.8折。

資料顯示，當(dāng)年中庚集團(tuán)收購中庚漫游城后，曾將1棟辦公樓單獨(dú)出售，成交價(jià)格最高達(dá)到了4萬/元。

中信金融與中庚漫游城的淵源則可追溯到2016年。2016年，中庚置業(yè)集團(tuán)曾將上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)5.25億元股權(quán)資本質(zhì)押給了中信銀行上海分行與福州兩家分行。

隨后在2017年，另一位股東力暉投資將上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)5.25億元股權(quán)資本也質(zhì)押給了中信銀行上海和福州兩家分行。直至中庚置業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題。

這次中信金融掛出的不良資產(chǎn)包是將整個(gè)中庚漫游城涵蓋在內(nèi)，具體包括2棟30層國際超甲級寫字樓，另有一棟超五星級的中庚聚龍酒店，以及一棟集中式商業(yè)樓，一片街區(qū)商業(yè)及包括2100余個(gè)車位的整體地下面積構(gòu)成。

其中價(jià)值最高的是寫字樓T2棟“中庚環(huán)球創(chuàng)意中心”，建面6.15萬平方米，僅地上部分司法評估價(jià)格便達(dá)到29.58億元。

商業(yè)客實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，中庚環(huán)球創(chuàng)意中心附近的寫字樓布局堪稱臃腫，項(xiàng)目本身是在1號線“蓮花路站”上建造，但以蓮花路站為中心，周邊可以輻射到的寫字樓包括寧谷國際、勝富仁大、蓮花國際廣場等多個(gè)項(xiàng)目。

周邊巨大的競品壓力，或?yàn)轫?xiàng)目流拍的重要原因之一。即使中庚漫游城購物中心本身運(yùn)營相當(dāng)不錯(cuò)，近年來憑“二次元”向“生活方式”業(yè)態(tài)的成功轉(zhuǎn)型，在當(dāng)?shù)仡l頻出圈，人氣也相對暢旺。

但如今購物中心與寫字樓、酒店等不同類型資產(chǎn)一同被打包成一個(gè)不良債權(quán)包，投資機(jī)構(gòu)想要出清可能就會有更多壓力。

2024年3月中庚漫游城資產(chǎn)包曾以20.7億元首次公開法拍，即單價(jià)3.37萬元/平方米，最終流拍，隨后二次法拍價(jià)降到16.56億元，即單價(jià)不到2.7萬元/平方米，仍然無人接盤。

目前，中信金融或正打算再次處置中庚漫游城。

大宗交易冰與火

近期，上海多棟寫字樓資產(chǎn)被爆出出售意愿，其中既有“新朋友”也有“老朋友”。

位于楊浦區(qū)的中交濱江廣場便是正在市場上新出現(xiàn)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目共有A、B兩棟寫字樓，建筑面積約19萬平方米，由中交集團(tuán)在2022年開始建設(shè)，2024年竣工，隨后便在市場掛牌出售，兩棟寫字樓中A棟由中交集團(tuán)自持進(jìn)行租賃，進(jìn)行整棟出售的是B座寫字樓。

此外，還有一位“老朋友”也被掛上交易平臺，即SIP盛邦國際大廈。該項(xiàng)目是虹口區(qū)交易次數(shù)最多的一個(gè)資產(chǎn)，在歷史上已經(jīng)完成了4次收購，項(xiàng)目的流動(dòng)性長期受到認(rèn)可。此次再次掛牌，或許將迎來他第五個(gè)主人。

上海盛邦國際大廈原本是由資本策略地產(chǎn)聯(lián)同雷曼兄弟共同收購的物業(yè)，因后來雷曼兄弟破產(chǎn)，資本策略地產(chǎn)收購原雷曼兄弟持有的部分。

2011年，ARA資產(chǎn)管理從資本策略地產(chǎn)CSI收購上海盛邦國際大廈。2014年，吉寶資本Keppel Capital收購該項(xiàng)目。隨后在2018年，領(lǐng)盛投資LaSalle Investment收購后進(jìn)行了全新翻新并運(yùn)營管理至今。

2025年初，上海寫字樓市場處于一種冰火兩重的狀態(tài)，前有重磅項(xiàng)目的成交帶來希望，后有斷貸剝離的現(xiàn)實(shí)映像。

2025年，1月中郵保險(xiǎn)正式簽約上海博華廣場不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議，達(dá)成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場開門紅，引動(dòng)市場情緒高漲。但隨后2月貝萊德斷貸剝離寫字樓資產(chǎn)的行為又把人們對市場的認(rèn)識拉回現(xiàn)實(shí)。

中郵保險(xiǎn)收購的上海博華廣場最早是在2023年9月開始掛牌，經(jīng)歷了超過1年以上的周期才最終落地。因此對于近期新掛牌的寫字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)尋找到買家可能性并不高。

中郵保險(xiǎn)下場收購寫字樓意味著當(dāng)下險(xiǎn)資已經(jīng)成為接盤寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要力量之一。

2024年寫字樓市場的意冷給了諸如中郵保險(xiǎn)等新入場投資者機(jī)會，但險(xiǎn)資其自身的保險(xiǎn)屬性迫使其投資風(fēng)格傾向于保守，對于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)是高于一般投資機(jī)構(gòu)，所以依靠險(xiǎn)資帶動(dòng)寫字樓市場的反轉(zhuǎn)并不容易。

有相關(guān)人士認(rèn)為，寫字樓市場的分化或許將在2025年更加嚴(yán)重。

目前上海寫字樓市場供需關(guān)系之間的矛盾仍然在不斷的擴(kuò)大，2024年，上海已經(jīng)成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達(dá)到1717萬平方米，其中12個(gè)項(xiàng)目為2024年新增供應(yīng)，共計(jì)79.4萬平方米，同比下降28.2%，甲級寫字樓新增供應(yīng)約37萬平方米。

租金方面，2024年末上海全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.2%至6.54元／平方米／天，一直被當(dāng)做上海商業(yè)核心的南京西路板塊租金也跌破10元，至此上海核心區(qū)所有板塊的平均租金全部回歸到1位數(shù)的時(shí)代。