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撰文/龔麗欣 

隨著南京健康大融城的正式落地，這個被擱置十余年的存量項目煥發(fā)新生。

一座棲霞山，半部金陵史。

那個看盡金陵春秋更迭、花開花敗的馬群TOD商業(yè)綜合體，終于迎來了新的進展。

最新消息顯示，位于南京棲霞區(qū)馬群換乘中心之上的TOD商業(yè)綜合體——南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開業(yè)。

該項目原名“南京中垠廣場”，由山東健康實業(yè)集團2014年拿地建設(shè)，不過，經(jīng)歷了十年蹉跎，卻遲遲未見完工開業(yè)。

2024年，該項目正式引入光大安石，并被改造成為南京首個大融城項目。

如今，隨著南京健康大融城的正式落地，這個被擱置十余年的存量項目煥發(fā)新生。與此同時，對光大安石而言，大融城的面世，也意味著其不動產(chǎn)資管再下一棋。不過，該項目周邊，已有開業(yè)多年的馬群招商花園城、INS Mall·浪里等項目盤根錯節(jié)，更有南京麒麟寶龍廣場等項目即將開業(yè)，南京健康大融城后續(xù)面臨的競爭壓力并不算小。

十年面世

經(jīng)歷十年蹉跎，南京馬群TOD商業(yè)綜合體終于迎來新生。

近日，有市場消息稱，位于南京棲霞區(qū)馬群換乘中心之上的TOD商業(yè)綜合體——南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開業(yè)。

這是光大安石與山東健康集團合作的首個商業(yè)項目，也是南京首座大融城。

據(jù)了解，南京健康大融城的前身是中垠廣場。2014年，山東健康實業(yè)集團旗下的中垠地產(chǎn)正式進入南京，以13.1億元的代價拿下棲霞區(qū)馬群換乘中心商住混合用地。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，上述地塊的住宅部分，被中垠地產(chǎn)開發(fā)成為“中垠紫金觀邸”，項目于2015年首次開盤，便上演了千人搶房大戰(zhàn)，實現(xiàn)了2小時狂賣9億元，472套房全部售罄的成績。

直至目前，中垠紫金觀邸仍舊在南京住房市場占據(jù)較高的地位，其被網(wǎng)友們戲稱為“雞腿神盤”。

從第三方數(shù)據(jù)來看，中垠紫金觀邸目前在售房源61套，在租房源313套，掛牌均價為2.52萬元/平方米，較棲霞區(qū)二手房掛牌均價2.14萬元/平方米，溢價17.76%；較馬群二手房掛牌均價1.37萬元/平方米更是高出了不少。

不過，相較于住宅部分的熱火，其商業(yè)綜合體卻是一個高開低走的劇本。

拿地之初，中垠地產(chǎn)信心滿滿，要在這里建設(shè)一個“50萬平方米的亞洲最大TOD綜合體”，然而，時移世易，這個被寄予厚望的項目卻遲遲未見落地。

資料顯示，上述商業(yè)綜合體最初的推廣案名為中垠廣場，政府備案核準名為紫金城市廣場。

根據(jù)中垠地產(chǎn)的介紹，項目在2021年底實現(xiàn)主體封頂，預(yù)計在2022年末開業(yè)。然而有網(wǎng)友透露，直至2024年，項目主體建筑屹立已久，但內(nèi)部裝修等遲遲未見動工，始終未傳出開業(yè)的跡象。

2024年1月22日，光大安石宣布，將與山東健康實業(yè)集團達成合作，雙方就中垠地產(chǎn)旗下的南京中垠廣場項目簽訂了商業(yè)運營戰(zhàn)略協(xié)議。自此，中垠廣場迎來了新生。

伴隨著光大安石的進駐，中垠廣場正式更名為南京健康大融城，經(jīng)過一年多時間的建設(shè)與調(diào)整，該項目于近日正式官宣。

對項目而言，光大安石的入主能夠迅速實現(xiàn)項目的盤活與煥新，提升項目的市場競爭力和使用率。與此同時，伴隨著項目的經(jīng)營入市，無疑能夠釋放項目持有者的資金流動性，優(yōu)化其資源配置。

至于光大安石，介入項目的更新改造，無疑能夠進一步擴大其不動產(chǎn)資管的規(guī)模。

有業(yè)內(nèi)人士認為，南京健康大融城有望打造成為光大安石的旗艦產(chǎn)品。

畢竟，項目擁有較強的區(qū)位優(yōu)勢。據(jù)了解，該項目坐落在棲霞區(qū)馬群換乘中心，這里有地鐵2號線、12號線、S6號線和一條輕軌在此交匯，是城際城郊人流換乘地鐵、進出入市區(qū)的主要必經(jīng)之路。

交通網(wǎng)絡(luò)的交匯點往往能夠聚集大量的人流，從而擴大商業(yè)項目的輻射面，進一步帶動項目的客流與經(jīng)營。

從項目的定位及體量來看，南京健康大融城項目將商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能融于一體，總建筑體量22萬平方米。其中，商業(yè)面積6萬平方米，配備1723個停車位，定位為“歡聚精致生活中心”。

消息透露，目前，項目已匯聚番茄花園、駱駝戶外、趣成長童樂園、合電占等5家南京首店及29家區(qū)域首店。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，南京健康大融城的開業(yè)，將為南京城東區(qū)域帶來新的商業(yè)活力和消費體驗。

不過，項目周邊的競爭勢力早已盤根錯節(jié)，其中，馬群招商花園城開業(yè)已有12年時間，而銀城商管旗下的Mall·浪里也在2019年落地，除此之外，五公里范圍內(nèi)還有南京麒麟寶龍廣場將在今年五年面世。這也意味著，南京健康大融城后續(xù)面臨的競爭壓力并不算小，缺乏先天優(yōu)勢的光大安石，能否突出重圍，還是個未知數(shù)。

資管路徑

“我們會力爭把握好房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機會，為更多的存量改造項目提供服務(wù)”，在此前接受觀點新媒體采訪時，光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官陳宏飛曾表示。

實際上，對存量項目進行盤活與改造，是光大安石參與商業(yè)地產(chǎn)的主要路徑。

陳宏飛曾表示，目前市場上陷入困境的資產(chǎn)，一部分是存在產(chǎn)權(quán)或者法律方面的糾紛，但另一部分則是在規(guī)劃定位方面出現(xiàn)了失誤，功能無法滿足市場需求。

“對于這類項目，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)可以主導實施項目改造或者更新，辦公、酒店物業(yè)可以改造為保障性住房或長租公寓，社區(qū)商業(yè)與加工配送中心也可以相互調(diào)整，最終目的還是保證項目用途與市場需求相匹配”，陳宏飛認為，“這也是我們從事城市更新業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。”

不過，商業(yè)客了解到，光大安石參與商業(yè)地產(chǎn)主要有重資產(chǎn)收購和輕資產(chǎn)管理輸出兩種方式。

而上述提及即將開業(yè)的南京健康大融城則屬于輕資產(chǎn)管理輸出。針對這類項目，簽約合作后，光大安石將組建項目團隊，引入大融城品牌及其總部運營經(jīng)驗資源，協(xié)助業(yè)主負責項目運營，幫助業(yè)主盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，提升項目運營表現(xiàn)。

一般而言，項目持有者將獲得運營收入及資產(chǎn)增值，光大安石則分享項目管理增值收益。

不止是南京健康大融城，其在江門打造的新匯大融城同樣采用這種模式。

該項目的前身為2017年開業(yè)的美吉特廣場，是片區(qū)內(nèi)崛起的首個大型商業(yè)綜合體。然而，由于缺乏統(tǒng)一招商管理、項目維護以及市場競爭加劇等因素，美吉特廣場在2022年宣告落幕。

新會國資委接手后重新招標選取商管團隊，光大安石就此登場。數(shù)據(jù)顯示，江門新匯大融城在2023年的全年客流量突破了2200萬人次，同比提升了37%。

除輕資產(chǎn)管理，光大安石同樣涉足重資產(chǎn)收購模式。

比如，2009年，光大安石與聯(lián)想控股旗下融科智地拿下重慶現(xiàn)代廣場爛尾樓，最終改造成為重慶觀音橋大融城。

這一項目在接管首年調(diào)商率達到50%，五年調(diào)整率超過30%，項目NOI也從4300萬元提升至1.9億元。

2019年，“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，發(fā)行總規(guī)模29億元，這也意味著重慶觀音橋大融城順利實現(xiàn)了退出。

類似的案例還有上東公園里項目、上海閘北滬太路項目、嘉定大融城等。

據(jù)光大安石官網(wǎng)信息顯示，其在商業(yè)領(lǐng)域主要投資位于二線、三線城市的市中心購物中心，以及一線城市、重點二線城市的區(qū)域型購物中心，截至2023年年末，其已在全國9個城市管理20個商業(yè)項目，總管理規(guī)模近300萬平方米。

實際上，當下，中國房地產(chǎn)市場已由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變，有數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，全國購物中心的存量體量為5.2億平方米，這還不包括酒店、辦公等其他可改造存量項目，因此，未來，如何盤活存量項目成為各家企業(yè)發(fā)展的重點。

不過，也有市場人士透露，在目前的市場環(huán)境下，光大安石敢做重資產(chǎn)的盤活重整，也因其自身具備的優(yōu)勢。

他提到，一方面，依托股東光大嘉寶、光大控股，光大安石擁有雄厚的金融背景及資源；另一方面，借助上述資源，其能吸引大量的投資人。

一般而言，光大安石在進行存量項目的盤活重整過程中，往往會以“后進先出”、“先運營后退出”模式。對于新進入的投資方而言，能在項目盤活后一個相對較短的時期內(nèi)，以優(yōu)先于原有投資人的順序以合理回報退出。而對于原有利益相關(guān)方而言，項目在盤活開業(yè)后就能夠產(chǎn)生持續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流，也為最終挽損退出創(chuàng)造了條件。