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撰文/方湖

編輯/蔡建楨

新時代消費變革形勢下，商業(yè)地產(chǎn)正從增量市場逐步轉(zhuǎn)為存量市場。一邊是存量壓力，一邊是增量威脅，商業(yè)資產(chǎn)的管理與運營面臨著全新的挑戰(zhàn)與機遇。于是，一些具備較高資產(chǎn)管理水平和強運營能力的企業(yè)，開始積極搶占賽道先機。然而，如何實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的有效運營，同時推動城市商業(yè)的更新與發(fā)展，成為資產(chǎn)管理者必須思考的問題。

在筆者看來，對于卓越的資管運營平臺，大概可以有四個維度的理解：定制化服務(wù)資產(chǎn)方；多元化產(chǎn)品線構(gòu)建，因地制宜；產(chǎn)品立得住、經(jīng)得起市場檢驗；有合理的市場回報。

01

解構(gòu)“卓越”，探析愛琴海戰(zhàn)略目標(biāo)

目前，愛琴海集團(以下簡稱愛琴海)資管運營業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國100多座城市，為100多家資產(chǎn)方提供資產(chǎn)解決方案，其戰(zhàn)略目標(biāo)是“打造卓越的資產(chǎn)管理運營平臺”。2023年至2024年開業(yè)15個新項目，在煥新升級成熟經(jīng)營期項目的同時，2024年又簽約新項目15個，遍布不同省份及城市層級，資產(chǎn)屬性及資產(chǎn)方管理訴求也呈多樣性。

在以上四個維度擁有基礎(chǔ)并逐漸呈現(xiàn)亮點的愛琴海，步步為營，穩(wěn)健發(fā)展。

1、定制化服務(wù)資產(chǎn)方

愛琴海做的是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，其核心邏輯是基于資產(chǎn)去提供資產(chǎn)運營效率提升和資產(chǎn)價值增值的服務(wù)。中國除了一二線城市以外，還有更廣闊的三四線城市存在較多資產(chǎn)，都有可能是愛琴海目標(biāo)的業(yè)務(wù)合作方。但其市場特性、政策、發(fā)展、服務(wù)等各方面因素已經(jīng)存在，因此基于資產(chǎn)本身，愛琴海會在自身能力趨于全國化的前提下，為不同的資產(chǎn)方、產(chǎn)品模式、管理訴求，商定定制化的合作模式如分潤、承租、委管、顧問、掛牌等，并提供適配的解決方案。

換句話說，資產(chǎn)方在哪里，愛琴海的服務(wù)就會在哪里，并為此建立了一套全流程服務(wù)的資管價值鏈及聚集優(yōu)勢資源的全國化管理架構(gòu)，不斷升級自身服務(wù)市場化資產(chǎn)的能力。

2、構(gòu)建多元化產(chǎn)品線

愛琴海的核心優(yōu)勢就是能夠適應(yīng)多層級市場、適應(yīng)不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為資產(chǎn)方提供符合其管理訴求、資產(chǎn)屬性、產(chǎn)品模式的資產(chǎn)解決方案。

2023年愛琴海集團升級產(chǎn)品戰(zhàn)略，推出產(chǎn)品線3S迭新戰(zhàn)略，構(gòu)建愛琴海旗下三大旗艦級產(chǎn)品線，截至2024年底，三大產(chǎn)品線全部完成落地：

愛琴海購物中心--價值定位為“都市的假日購物中心”，主要適合一二線城市，理想體量在10萬方以上。

晶海廣場--價值定位為“生活方式無限可能”的晶海廣場，主要服務(wù)于區(qū)域性的消費者，適合三四線城市，體量在5萬方左右，它更適合存量資產(chǎn)的升級。

愛琴海·城市書香--價值定位為“這才是生活“，以“沒什么不可以”的理念進行規(guī)劃打造及運營，更適合市場上不斷涌現(xiàn)出的非標(biāo)性存量資產(chǎn)。

每種產(chǎn)品線不僅匹配不同的資產(chǎn)屬性，更能滿足細(xì)分多元的消費者需求，也可以貼合商戶品牌不同階段的發(fā)展訴求；除此以外，這三條產(chǎn)品線還可以通過相互之間的靈活組合，來滿足資產(chǎn)本身的個性化定制需求。

3、產(chǎn)品立得住，經(jīng)得起市場檢驗

在愛琴海全國布局進程中的一些成熟期口碑項目來看，不管是代表高能級市場的開業(yè)已10年的天津河?xùn)|愛琴海，或是引領(lǐng)潛力能級市場的開業(yè)已6年的慈溪愛琴海，年復(fù)一年接受著市場的檢驗并還在持續(xù)迭新中。

作為2015年開業(yè)至今的成熟項目，天津河?xùn)|愛琴海在2024年通過品牌升級、空間煥新和文化營銷對項目進行調(diào)改，煥新超過137個品牌包括40家首店，聚焦Z世代打造了B1銳意潮趣主題購物街區(qū)，結(jié)合二次元動漫和3+1熱血籃球賽等高流量活動，再次煥發(fā)項目新的生命活力。2024年，天津河?xùn)|愛琴�？土魍忍嵘�26%，銷售同比提升21%，霸榜大眾點評區(qū)域熱門購物中心第1名。

慈溪愛琴海購物中心在2018年9月開業(yè)之后就成為慈溪北城的商業(yè)標(biāo)桿；在經(jīng)歷商業(yè)不斷擴張，慈溪市以超10個的商業(yè)數(shù)量、總面積135萬方的商業(yè)體量，排名商業(yè)規(guī)模TOP10百強縣第二。在競爭日趨激烈的市場環(huán)境之下，慈溪愛琴海深度融入慈溪的商業(yè)迭代和消費需求升級，不斷提檔升級和優(yōu)化經(jīng)營品質(zhì)。2024年再次煥新升級后，慈溪愛琴海年度客流量同比提升10%，銷售同比提升10%，項目榮登慈溪購物熱門榜TOP1。

經(jīng)得起市場檢驗，并且經(jīng)得起時間考驗，才是與時俱進的好產(chǎn)品。

4、有合理的市場回報

愛琴海打通商業(yè)資產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，從資管角度來說是在資產(chǎn)的“投融建管退”上形成了合理的閉環(huán)，從商管角度來說是在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上實現(xiàn)資產(chǎn)增值。其中愛琴�！巴度诮ü芡恕比a(chǎn)業(yè)鏈、全流程能力在慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海這個項目上，更得以集中的展現(xiàn)。

作為愛琴海首個通過競標(biāo)方式與政府合作的城市更新項目，開業(yè)后，項目2019年200%變現(xiàn)。2020年變更業(yè)主方，在愛琴海的專業(yè)運營體系下，經(jīng)營仍穩(wěn)步提升，業(yè)主更是依托此項目在2021年底發(fā)行了7.9億ABS項目，實現(xiàn)融資變現(xiàn)。在近兩年愛琴海集團新十年的戰(zhàn)略目標(biāo)推進、運營力持續(xù)迭新之下，慈溪愛琴海EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)亦在2023年同比提升8%、2024年同比提升11%。

愛琴海不斷自我更新，打造形成全產(chǎn)業(yè)鏈和全流程化服務(wù)能力，通過四個維度的市場化驗證和項目落地實踐，真正地踐行著卓越和不斷自我超越。

02

布局百城，愛琴海描繪美好生活

1、什么是美好生活？

愛琴海在十周年發(fā)布會上再次提出“以提升中國人的生活品味為己任”的使命，用同理心解構(gòu)消費者需求，以共情力成就美好生活。而美好生活是一個多維度的概念，涵蓋了物質(zhì)、精神、社會等多個方面，體現(xiàn)了人們對幸福生活的追求和期望。成就消費者的美好生活不僅是為了滿足人們的物質(zhì)需求，更重要的是提升人們的幸福感和歸屬感。愛琴海集團正在踐行，依托資產(chǎn)和商業(yè)空間，為消費者描繪美好生活方式，并因地制宜、與時俱進，通過自我煥新，不斷迭代升級城市與消費者的生活與品味。

2、描繪美好生活

愛琴海集團以人為根本出發(fā)點，從物質(zhì)需求和精神需求雙維度出發(fā)，構(gòu)建產(chǎn)品矩陣，并因地制宜，在不同城市落地時進行適應(yīng)性的產(chǎn)品規(guī)劃，來滿足消費者對美好生活的需求。

·天津河?xùn)|愛琴海購物中心--重構(gòu)「都市活力中心」

天津河?xùn)|愛琴海作為津門首家超大體量的一站式、全業(yè)態(tài)國際購物中心，雖然坐落于天津市河?xùn)|商務(wù)區(qū)，盡享四號線地鐵直達(dá)的交通便捷，但10年“高齡”的口碑項目，能否再次煥發(fā)青春，重回年輕人視野，到底交出了什么樣的答卷？

那就是“重構(gòu)都市活力中心”，項目落實了三大舉措：

第一、品牌煥新，重構(gòu)年輕化消費內(nèi)容。2024年調(diào)改面積近5萬方，調(diào)改煥新137個品牌，引進40個首店品牌。其中城市首進品牌21個，包括安踏Super Store、名創(chuàng)優(yōu)品•IP旗艦店、華為智能生活館臻品店、芝華仕沙發(fā)SMART店、黔家婆、小象動悟公園、鐳戰(zhàn)大聯(lián)盟、莎莎尚冠桌球俱樂部、普天和旗艦店、遇見小面、皇賀樓等品牌。區(qū)域首進品牌19個，包括比格披薩、大嘆號、白夜電競旗艦店、牛津樹英閱屋、BIGOFFS旗艦店、濱壽司、羅媽砂鍋、太子濃心、安順筆記奪奪粉、爺爺不泡茶.....

第二、空間升級，打造Z世代街區(qū)。以年輕人為出發(fā)點打造Z世代街區(qū)，以二次元、運動主題場景，引進超級折扣BIGOFFS、莎莎尚冠桌球俱樂部、707滑板公園、零下舞度、半夏時光、印集家、薛記炒貨等人氣品牌，寓情于景、借景抒情，強化與年輕人的情感鏈接。

第三、營銷助力，提升消費粘性。全年196場活動，不乏響應(yīng)政府號召的活動，各類IP落地，聯(lián)動異業(yè)資源，包括“HEROES STATION 英雄總動員”天津首展，結(jié)合B1樓層Z世代街區(qū)開業(yè)的“歷九彌新生日趴”“二次元隨舞”等主題活動，不光給項目帶來節(jié)假日人氣的爆發(fā)，更能為年輕人提供情緒價值，增加年輕化消費群體的消費粘性。

項目調(diào)改后，除了客流、銷售成果的同比提升及蟬聯(lián)各種城市級榜單以外，也收獲了頗多消費者與專業(yè)平臺的認(rèn)可，于2024年榮獲各類城市級行業(yè)獎項，包括由天津官媒津云頒發(fā)的“年度商業(yè)創(chuàng)新影響力獎”、“年度人氣主題展獎-龍嗷嗷尋新之旅”以及天津電視臺頒發(fā)的“國風(fēng)潮玩文化地”等。

·慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心--公園化場景再造升級全生活中心

慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海地處慈溪新城市核心文化商務(wù)區(qū)，自打造之初即肩負(fù)填補慈溪城北中高檔商業(yè)空白的使命，致力為消費者打造余慈首個“都市微度假”生活中心。項目于2024年煥新升級，場景再造，三大數(shù)據(jù)呈現(xiàn)屬于第六年的答卷。

第一、堅定調(diào)改煥新是第一生產(chǎn)力。招調(diào)總面積超1.1萬方，引入城市首店MUJI、UR、同仁四季、北疆之歌、大漁鐵板燒、王者之風(fēng)等27家知名品牌，同步引進流量品牌如星平雞飯、一冉料社、FUFULAND、KUMO KUMO、UNTAG等，餐飲品牌級次提升較大。品牌提級更新，既突出首店效應(yīng)，同時兼顧流量，有效地促進客流與銷售的雙增長。

第二、聚焦新場景新體驗的營銷成果。營銷創(chuàng)意，精彩紛呈�！癏EROES STATION 英雄總動員”寧波首展、《上新了故宮》寧波首站、賽博特斯拉強勢登陸、慈溪楊梅節(jié)等話題營銷與城市級活動，打造一波又一波的城市聲浪，實現(xiàn)客流同比提升10%。營銷活動及場景的不斷優(yōu)化，以及原創(chuàng)活動IP的誕生，與核心客群建立深度鏈接，并實現(xiàn)有效轉(zhuǎn)化，項目年銷售業(yè)績同比提升10%。

同時，打造銷冠品牌28家，高銷品牌45家，如必勝客、周大福、KKV、無印良品、九田家、上戶、蜀都豐；千萬店18家，如肯德基、蘋果、中國黃金、優(yōu)衣庫、海底撈、牛噠壽喜燒、錢小奴、湘間田舍、九月�！�。

將商業(yè)融入生活，為在地化消費者帶來全新生活方式，以天津河?xùn)|愛琴海和慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海為例，愛琴海集團在新十年通過不斷煥新升級、品牌提升和營銷互動，持續(xù)為消費者描繪美好生活樣本，為地方商業(yè)繁榮注入活力。

03

可持續(xù)化運營，打通消費和商戶兩端

1、一切從消費者出發(fā)，做消費者運營

2024年，愛琴海集團提出“一切從消費者出發(fā)，做消費者運營”的經(jīng)營理念，聚焦用戶需求和商戶價值，推出商戶全鏈條服務(wù)體系。將商戶自各個項目的前端引入，到后端經(jīng)營的全鏈條所涉服務(wù)都包含在內(nèi)，展開每個項目的規(guī)劃、經(jīng)營與調(diào)改迭代�！扒岸艘搿睆娬{(diào)精準(zhǔn)定位、產(chǎn)品規(guī)劃打造與籌備期精準(zhǔn)管控的統(tǒng)一規(guī)劃性，“后端經(jīng)營”則是落在空間創(chuàng)新、品牌提升及聯(lián)合營銷等方面，在服務(wù)商戶的過程中，基于消費者需求及商戶目標(biāo)，攜手共創(chuàng)。

2、踐行服務(wù)共贏理念，與品牌共創(chuàng)商業(yè)生態(tài)

商戶品牌是商業(yè)生態(tài)的基石，服務(wù)共贏是愛琴海集團的商戶引入及服務(wù)理念。進入新十年后的愛琴海，啟動了戰(zhàn)略合作商戶聯(lián)盟，雙向聯(lián)動，落位更多優(yōu)質(zhì)商戶及定制店、非標(biāo)店、旗艦店，圍繞品牌力提升的目標(biāo)，持續(xù)加快以商戶為內(nèi)容的差異化升級，進行了一波業(yè)態(tài)矩陣的迭代。2024年，愛琴海集團共引入了458個城市首進品牌、357個區(qū)域首進品牌，并有103家旗艦店落地開業(yè)。

3、基于消費者喜好，制定IP策略實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)

發(fā)力消費端，愛琴海對消費者深度洞察，并通過IP等高流量資源匹配不同階段的經(jīng)營策略，強化自身差異化和消費端影響力，進一步為商戶提供觸達(dá)更多精準(zhǔn)消費者的機會，促進場內(nèi)商業(yè)生態(tài)化的合作。

2023年引入品牌代言人迪麗熱巴，其與構(gòu)建專業(yè)商業(yè)、追求美好生活的愛琴海品牌氣質(zhì)與形象定位相得益彰；2024年攜手Heroes Station英雄總動員，愛琴海配合品效合一的經(jīng)營策略，鎖定對全國親子客群具備高號召力的大IP形成業(yè)務(wù)助力。

寫在最后

自2024年起，國家大力提振消費、提高投資效益，在全方位“擴內(nèi)需”、推動消費潛能釋放的方向之下，商業(yè)資產(chǎn)市場有望持續(xù)復(fù)蘇，整體來看，未來三到五年我國存量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模仍可觀，并有較大的存量盤活需求空間。

定制化服務(wù)全國范圍各類資產(chǎn)方；以多元化產(chǎn)品矩陣因需因地制宜及與時俱進；并在接受市場檢驗過程中不斷迭代煥新、提檔升級，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟發(fā)展和在地化消費市場；在可持續(xù)化經(jīng)營好項目的同時，針對資產(chǎn)方管理訴求提供較為合理的市場回報。在全國各層級資產(chǎn)尤其存量資產(chǎn)趨于市場化管理的需求之下，這是愛琴海有機會打造成為卓越資管運營平臺的四個基本能力和潛在優(yōu)勢。

同時，在消費者運營端，依托于資產(chǎn)打造好產(chǎn)品好空間，攜手戰(zhàn)略商戶品牌資源，共建共贏生態(tài)，打通商業(yè)的BTC，實現(xiàn)內(nèi)容共創(chuàng)共建和項目可持續(xù)化運營，持續(xù)不斷地制造消費爆點和市場聲量，擴大項目經(jīng)營勢能的同時，也為資產(chǎn)方目標(biāo)價值的達(dá)成創(chuàng)造更多可能性。

愛琴海擁有打造卓越資產(chǎn)管理運營平臺的戰(zhàn)略目標(biāo)，和未來三到五年覆蓋全國200多座城市超過300家資產(chǎn)方的計劃。在更加廣闊的城市和市場中，相信這樣的愛琴海不僅能攜手資產(chǎn)方共同打造出卓越的商業(yè)空間和資管案例，更能滿足老百姓對美好生活方式的期待與向往。