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撰文/劉子棟

繼以廣州環(huán)貿(mào)中心為基礎(chǔ)發(fā)行的“中信證券-越秀商業(yè)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”之后，又一單商業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS浮出水面。

12月10日消息，由天津潤石申威股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為原始權(quán)益人的“國金資管-歡樂頌持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”在上交所獲得受理，項(xiàng)目擬發(fā)行金額6.95億元。

來自企查查數(shù)據(jù)，天津潤石申威股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）成立于2022年3月23日，2022年9月30日備案。

其由上海芮寅企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有49.8747%股權(quán)；大家人壽保險股份有限公司持有30.4511%；漢威華德（天津）投資咨詢有限公司持有11.6541%；北大方正人壽保險有限公司持有7.6441%。

其余華潤投創(chuàng)（上海）管理咨詢有限公司、上海芮楚商務(wù)咨詢有限公司、天津潤威申頌企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別各持有0.1253%。

浦江歡樂頌探源

根據(jù)股權(quán)穿透信息，其中上海芮寅企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）與瑞威資本有關(guān)聯(lián)，漢威華德（天津）投資咨詢有限公司背后是華潤資本管理有限公司旗下境內(nèi)基金管理和投資平臺華潤投創(chuàng)。

而華潤資本為華潤集團(tuán)負(fù)責(zé)私募股權(quán)投資的直屬機(jī)構(gòu)，也是華潤集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基金唯一運(yùn)營管理平臺。

一般而言，華潤資本重點(diǎn)聚焦于華潤集團(tuán)各大主營業(yè)務(wù)，依托境內(nèi)外基金平臺，主要投資于大健康、城市綜合開發(fā)及運(yùn)營、大消費(fèi)、能源綜合建設(shè)運(yùn)營、科技創(chuàng)新及節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域。

截至2023年末，華潤資本累計發(fā)起設(shè)立基金超過40支，累計管理規(guī)模超過1200億元人民幣，累計投資項(xiàng)目數(shù)超過170個。天津潤石申威股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）所投項(xiàng)目，就包含在內(nèi)。

同樣來自企查查的信息，這只私募基金對外控制上海軼馨實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，后者注冊地址為上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)陳行公路2688號，該地址與購物中心項(xiàng)目——上海浦江歡樂頌一致。

資料顯示，上海浦江歡樂頌曾多次易主。它最早為O’mall華僑城商業(yè)中心，項(xiàng)目分兩期落地，一期為五層盒子型購物中心總建筑面積約9萬平方米，于2013年12月開業(yè)；二期“中央水岸”為兩層商業(yè)街區(qū)，總體量在1萬平方米左右。

項(xiàng)目于2018年初被河南新田置業(yè)聯(lián)合瑞威資本收購，后更名為新田360廣場（華僑城店）。

5年后即2022年，新田360廣場（華僑城店）再由華潤資本通過私募股權(quán)基金購入，不久后引入華潤資產(chǎn)下屬“歡樂頌”品牌，并引入華潤萬象生活進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出管理，2023年9月正式更名“上海浦江歡樂頌”。

據(jù)了解，華潤萬象生活對上海浦江歡樂頌進(jìn)行了規(guī)�；挠布脑旌椭匦露ㄎ徽猩蹋�(xiàng)目的空間、設(shè)施、進(jìn)駐品牌、覆蓋場景（如夜生活）等均有改善。截至2024年10月末，項(xiàng)目出租率93%，品牌數(shù)量從70家增至188家，引進(jìn)首店42家，項(xiàng)目商戶業(yè)態(tài)比例為42%餐飲和22%生活方式。

包括引進(jìn)了Uniqlo優(yōu)衣庫、MUJI無印良品、盒馬等主力店，以及皮爺咖啡、霸王茶姬、西塔老太太、東盛、牛New、桂滿隴、巡湘記、人生一串、湘辣辣等連鎖餐飲品牌。

據(jù)披露，上海浦江歡樂頌今年上半年實(shí)現(xiàn)客流同比增長15%，單日客流最高同比增長89%，經(jīng)營狀況整體呈上升態(tài)勢。

按照私募股權(quán)基金普遍的“3+2”期限設(shè)置，天津潤石申威股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）2022年成立，2025年有退出需求實(shí)屬合理。

況且項(xiàng)目目前仍處于接手后調(diào)改中的培育期，相信難以符合公募REITs對底層資產(chǎn)的要求。因此選擇Pre-REITs與公募REITs的中間產(chǎn)品，更靈活寬松、發(fā)行門檻更低的持有型不動產(chǎn)ABS，亦是條合適的路徑。

華潤的資產(chǎn)通道

按照首單商業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS“中信證券-越秀商業(yè)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”案例，這只產(chǎn)品9月20日被受理，10月25日獲批，11月20日發(fā)行。

“國金資管-歡樂頌持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”或最快在2025年2月份，將成功發(fā)行。

這只ABS的發(fā)行，也可被看作華潤近年來推動“歡樂頌”品牌重啟的重要一步。

“歡樂頌”品牌的歷史或可追溯至2009年，最初以華潤萬家又一零售業(yè)態(tài)亮相。這一新品牌定位區(qū)域型購物中心，在大賣場基礎(chǔ)上突出購物中心、游樂場、劇場、影院等豐富功能。

2010年10月，歡樂頌全國首店于深圳南山開業(yè)。當(dāng)時，歡樂頌被視為華潤萬家未來重點(diǎn)擴(kuò)張的新業(yè)態(tài)，經(jīng)過幾年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈陽、杭州、西安等城市落地。

不過，自高峰過后，歡樂頌對外擴(kuò)張似乎被按下暫停鍵，市場上亦許久未有該品牌新開店的消息，直至進(jìn)入2020年代。

目前，歡樂頌為華潤資產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)部，一些成熟項(xiàng)目如南山歡樂頌被交由華潤萬象生活管理，一些近年新拓展的需要引入更多資本操作的項(xiàng)目則相信由華潤資本主導(dǎo)。

2020年12月，華潤資本與中國東方簽約，合作盤活位于北京望京的六佰本商業(yè)街不良資產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目目前更名為“東湖歡樂頌”。

2021年，在華潤資本地產(chǎn)基金召開的2021年半年度工作會議上，就曾提及對“歡樂頌”品牌重塑升級的相關(guān)內(nèi)容。

同年，華潤資本與長沙市就歡樂頌Outlets項(xiàng)目簽約，落地總建筑面積約7萬平方米的長沙麓谷歡樂頌Outlets（該項(xiàng)目于2023年7月28日正式開業(yè)）。同時，“歡樂頌”品牌宣布煥新。

歡樂頌產(chǎn)品線項(xiàng)目最新開業(yè)的消息來自廣州。

據(jù)了解，由樂都匯購物中心升級改造而來的天河歡樂頌，總建筑面積6.45萬平方米，于2024年7月26日完成開業(yè)。