出品/獨(dú)角Mall

撰文/大江

深圳的非標(biāo)商業(yè)，相較于上海、成都、杭州等城市的“蓬勃”，總是欠缺點(diǎn)“意思”，是以也留下了“深圳有沒有真正成功的非標(biāo)商業(yè)”的爭議點(diǎn)，以及諸多躬身入局的“試驗(yàn)者”。

比如去年開業(yè)的a Park，還有近期剛剛開業(yè)的kaledo嘉樂道。

除了本身的“非標(biāo)屬性”外，Kaledo也有不少關(guān)注點(diǎn)，從保利劇院延伸而來的“都市自然主義劇場式街區(qū)”、“街角概念”“三明治式主題設(shè)定”，又或是“天虹、家樂福舊址改造”“非專業(yè)性的團(tuán)隊(duì)配置”等，都為項(xiàng)目增加了“戲劇”色彩。

自今年5月試營業(yè)，伴隨著二手奢侈品寄賣空間ZZER只二華南首店開業(yè)，kaledo在深圳商業(yè)市場的討論度就一直居高不下，試營業(yè)半年之后的kaledo，依然褒貶不一。

一方面，喜歡的消費(fèi)者認(rèn)為kaledo有“逛街感”。

“有之前去上海逛街的新穎感，每個店鋪都很有自己的特色，會探索到很多新東西......”

另一方面，也有消費(fèi)者認(rèn)為kaledo“人氣不夠，略顯冷清”。

“雖然初心、定位、創(chuàng)意不錯......但實(shí)際表現(xiàn)還是差強(qiáng)人意，零星開了一些新潮零售店鋪和餐飲，但人氣不夠，略顯冷清......”

1、深圳的非標(biāo)商業(yè)可以怎么玩？

2、Kaledo又是如何從競爭激烈的后海商圈脫穎而出的？

3、Kaledo還有哪些可以改進(jìn)的地方？

帶著這些問題，近期kaledo開業(yè)，獨(dú)角Mall也是實(shí)地探訪了項(xiàng)目。

商業(yè)體量6萬㎡

以“劇場式街區(qū)”全新亮相

Kaledo的前身是深圳南山區(qū)保利文化廣場的C區(qū)，原天虹、家樂福舊址，其中B1層是2008年開業(yè)的家樂福超市，直到2023年2月，家樂福才正式停業(yè)。從時間來看，家樂福撤出后，這塊區(qū)域其實(shí)很快就被如今的kaledo團(tuán)隊(duì)“接手”了。

kaledo的團(tuán)隊(duì)由三位“跨界者”組成，G&G創(chuàng)意社區(qū)夢想發(fā)起人董丹青，TOPYS創(chuàng)始人黃永敏以及ID.CO創(chuàng)意及設(shè)計(jì)工作室創(chuàng)辦人、餐飲品牌農(nóng)畉及咖啡品牌山池的創(chuàng)始人葉文考；不過商場的“操盤”交給了卓越商業(yè)總經(jīng)理查君。

規(guī)劃定位上：

由傳統(tǒng)建筑改造而來的kaledo，商業(yè)體量6萬㎡，項(xiàng)目規(guī)劃了生活零售、街區(qū)旗艦、主體餐飲、文化消費(fèi)等多元業(yè)態(tài)，是一座都市自然主義劇場式全新文化商業(yè)體。

項(xiàng)目打破了原來封閉、孤立的盒子式商業(yè)空間，以“劇場式街區(qū)”的狀態(tài)呈現(xiàn)，在設(shè)計(jì)方面也更加強(qiáng)調(diào)了“開放式互動”。

從現(xiàn)場的外觀來看，kaledo采用全玻璃幕墻，像一個懸浮的玻璃盒子；B1層完全開放式的下沉廣場，形成了一個巨大的“開放式入口”。

在場內(nèi)規(guī)劃上，項(xiàng)目將5層空間按照KA- LE- DO劃分為自然日常、主題商業(yè)以及文化消費(fèi)三大板塊。

區(qū)位交通上：

kaledo處于后海商圈，就在保利劇院旁邊，具體位于南山區(qū)粵海街道文心六路4號。

一方面，粵海街道是深圳的雙中心之一，后海商圈聚集了眾多寫字樓和高端住宅樓盤，地理位置很好；

但另一方面，這里也是商業(yè)聚集地，除了項(xiàng)目所處的保利文化廣場，還有海岸城、OK Mall、天利名城、后海匯、深圳灣萬象城等等，商業(yè)競爭非常激烈，現(xiàn)在的海岸城步行街也不像以前“人山人�！�，對于新項(xiàng)目而言還是有點(diǎn)難“出頭”的。

項(xiàng)目B1層與地鐵2/8/11號線后海站E口無縫接駁，在交通上還是很不錯的。

筆者到的時候，地鐵入口處kaledo也做了打卡裝置來引流，以及騎行活動的宣傳。

作為保利文化廣場的C區(qū)，kaledo同樣與海岸城步行街相連，可以享受到海岸城步行街的引流，但從步行街進(jìn)來的入口比較偏僻且難找。

從現(xiàn)場來看，kaledo的入口，基本上和其他的店鋪名稱沒有什么區(qū)分，對于方向感差的人可能不太好找。

實(shí)探Kaledo：B1層為項(xiàng)目核心

利用社群活動吸引消費(fèi)者

周五下午的kaledo，人并不算多。

從地鐵口進(jìn)來，就是kaledo的B1層，順著左側(cè)的圍擋直走就是項(xiàng)目打造的實(shí)驗(yàn)空間“超級車庫GARAGE”，往右側(cè)就能進(jìn)入到更加有煙火氣的場域“樂福里街區(qū)”。

樂福里街區(qū)共有1.8萬㎡，以兩街四巷與街心公園為脈絡(luò)，整體設(shè)計(jì)以簡潔的工業(yè)風(fēng)為主，路面也設(shè)置有路線和路標(biāo)，就像在逛街一樣。

場景上還設(shè)置有Skate PARK和 Cycling PARK等空間，利用樓梯來形成坡道、鮮明的行道標(biāo)語以及路牌等細(xì)節(jié)，在商場里時不時還能看到滑滑板的年輕人。

從現(xiàn)場來看，kaledo的開業(yè)率并不算特別高，B1層還有不少空間處于圍擋無品牌狀態(tài)，大喜行運(yùn)、愛吉樂潮玩中心、卡游、薛記炒貨、鮮牛肉米線、米鮮朝鮮族拌飯、江漁兒、俄羅斯食品館、EarthGlow、農(nóng)呋、今夜小館深圳首店、森順碳烤肉等品牌也還暫未開業(yè)。

整體逛下來，能發(fā)現(xiàn)盡管kaledo分為B1-L4層，但B1層絕對是整個項(xiàng)目的“核心”。

從試營業(yè)到正式開業(yè)，kaledo都賺足了話題，為什么作為非標(biāo)商業(yè)的kaledo能從后海商圈的“強(qiáng)壓下”脫穎而出？

1、找對了人。

非標(biāo)商業(yè)最核心的就是“人”，從kaledo來看，項(xiàng)目完全把目標(biāo)放在了“年輕人”身上。

簡潔的工業(yè)風(fēng)裝修，特地營造的“逛街感”，寵物友好空間，在B1層打造的策展型汽車文化空間超級車庫GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空間，從下沉廣場延伸進(jìn)來的騎行棧道，都在迎合著年輕人的消費(fèi)喜好。

除了場景打造成了年輕人喜歡的樣子，品牌也有選擇性的引入了不少“流量品牌”，比如占據(jù)了半個L2層、1800㎡的二手奢侈品寄賣空間ZZER只二，還有卡游、黑扎咔潮玩谷社、愛吉樂潮玩中心等谷子店，近期有點(diǎn)火的俄羅斯食品館；近期開業(yè)還引入了多抓魚快閃店，也成為了吸引年輕人的“引流”利器。

筆者在場內(nèi)逛了2個多小時，多抓魚里面的年輕人越來越多，商場整體逛下來看到的也都是年輕人，也說明項(xiàng)目對年輕人還是有不少吸引力的。

2、有吸引力的內(nèi)容。

作為非標(biāo)商業(yè)，策展活動一定是重要的引流點(diǎn)。Kaledo的創(chuàng)始人之一黃永敏就是創(chuàng)意內(nèi)容平臺Topys的創(chuàng)始人，Topys同時也是mindpark創(chuàng)意大會和ccc社群大會的發(fā)起人。

這也意味著kaledo會擁有很多“跨界”資源，運(yùn)營活動內(nèi)容的輻射范圍也會非常廣。

Kaledo以“志趣聚樂部”形成了咖友聚樂部、騎友俱樂部、酒鬼俱樂部、痛車俱樂部以及街角俱樂部等垂直社群；運(yùn)營活動，是kaledo銜接消費(fèi)者與社群的重要環(huán)節(jié)。

僅開業(yè)期間，kaledo就圍繞社群舉辦了第五屆不止微醺節(jié)、多抓魚迅游商店華南首站、“騎行在街頭復(fù)興”街角騎行生活節(jié)、寵物報(bào)刊亭快閃、深圳首屆WCXD車庫動漫節(jié)等活動。

第五屆不止微醺節(jié)，國內(nèi)40+品牌；

街角騎行生活節(jié)，30+自然戶外品牌可持續(xù)騎行市集；

深圳首屆WCXD車庫動漫節(jié)，24位漫展嘉賓；

此外，自試營業(yè)以來，項(xiàng)目還舉辦了時尚周末市集、特皮市·街角咖啡節(jié)等活動。

3、適宜的品牌。

Kaledo對于品牌的把控也比較有意思，定位非標(biāo)商業(yè)，但并沒有一味的引入“主理人品牌”。

項(xiàng)目“操盤手”查君在接受采訪時也明確表示，一個穩(wěn)健的商場應(yīng)該由打造品牌效應(yīng)的“門店品牌”、夯實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)的“米飯品牌”以及提供新鮮度和流量的“草莓品牌”這三部分組成。

對應(yīng)到kaledo，項(xiàng)目在引入具有新鮮度和流量的主理人品牌的同時，也保留了不少夯實(shí)客流基礎(chǔ)且具有表現(xiàn)力的品牌。

從Kaledo的品牌構(gòu)成來看，項(xiàng)目引入了不少華南首店、南山首店，包括國內(nèi)最大的線下二手奢侈品寄賣空間「ZZER只二」、UQIO霧丘華南首店，UNZONED、得意咚瓜深圳首店，李小祿·東北鐵鍋燉南山首店，「COINK CONCEPT默敘」深圳旗艦店等。

也有理想、騰勢等汽車品牌，NEW JEANS江南先生、COCKTAILJOJO、SCENTEVER嗅場、小米等零售品牌，以及山池、農(nóng)呋、湘頌、泰嘢西泰料理、白玉串城、大漁等耳熟能詳?shù)牟惋嬈放疲?/p>

在B1層的樂福里街區(qū)也補(bǔ)充了夸父炸串、瑞幸咖啡、和府撈面、阿婆牛雜、無火燒·河北非遺驢肉火燒、手打檸檬茶等快餐、茶飲品牌。

依然需要強(qiáng)運(yùn)營引流

B1層與其他樓層有點(diǎn)“脫節(jié)”

值得關(guān)注的是，筆者周五在kaledo從下午待到晚上，感覺項(xiàng)目整體的客流量并不大，商場重餐也沒什么客流量，白玉串城的人氣還不錯，晚間B1層的客流量也會好一些。

已經(jīng)開業(yè)的kaledo依然是一個需要“強(qiáng)運(yùn)營”引流的項(xiàng)目。

不過，作為非標(biāo)商業(yè)“橫空出世”的kaledo，無疑是成功的，但逛下來，筆者也有一些其他的看法。

1、在整體的設(shè)計(jì)上，作為被著重塑造且“濃墨重彩”的B1層，目前與其他樓層有點(diǎn)“脫節(jié)”。

從B1層可以很容易看出項(xiàng)目想吸引年輕人的特點(diǎn)，但是到了L1層以上，可能是因?yàn)樵�本作為舊改建筑本身的局限性，這種特色就被淡化了，銜接也比較弱。在L1層以上，其實(shí)是感受不到項(xiàng)目與其他標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)有什么區(qū)別的。

如果B1層比較驚艷，其他樓層就會有平平無奇的感受。

2、項(xiàng)目的入口和室內(nèi)也是“脫節(jié)”的。

筆者在探場的當(dāng)天，也和業(yè)內(nèi)人士聊了聊，他也提到了一個比較有意思的點(diǎn)，kaledo的入口和室內(nèi)是“脫節(jié)”的。

懸浮的玻璃盒子式的外立面設(shè)計(jì)，與普通的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)并沒有什么不同，僅從外立面來看，完全看不到與“核心區(qū)域”B1層特色相關(guān)的記憶點(diǎn)，這也意味著，在商場之外的消費(fèi)者，無法通過商場的入口來了解項(xiàng)目，同時被項(xiàng)目吸引到走進(jìn)來，形成“自然客流”，作為非標(biāo)商業(yè)的kaledo也沒有形成標(biāo)志性的記憶點(diǎn)。

不過，對于kaledo而言，已經(jīng)完成第一步，后續(xù)會有怎么樣的發(fā)展，還需要時間來驗(yàn)證。