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撰文/高遠(yuǎn)

圖源/萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)

在接連出售多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將“減重”的手伸向了萬(wàn)達(dá)茂。

9月23日消息，南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)為股東并全資持股。同時(shí)，多位主要人員也發(fā)生變更。

資料顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)由新華人壽保險(xiǎn)有限公司、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%和0.01%。

險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)

此次收購(gòu)南京萬(wàn)達(dá)茂的坤華投資已經(jīng)接盤多處萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)。2024年1月1日，新華保險(xiǎn)發(fā)布公告稱，與中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司共同設(shè)立基金，即坤華投資。新華保險(xiǎn)作為有限合伙人認(rèn)購(gòu)99.99億元，中金資本作為普通合伙人認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)元，基金主要投向不動(dòng)產(chǎn)。

在收購(gòu)南京萬(wàn)達(dá)茂之前，坤華投資已成功接盤了萬(wàn)達(dá)旗下的煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司及北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司。

新華保險(xiǎn)加碼不動(dòng)產(chǎn)的行動(dòng)不止于此。早在2023年11月末，新華保險(xiǎn)發(fā)布公告稱，新華人壽與中國(guó)人壽分別出資250億元共同發(fā)起設(shè)立私募證券投資基金有限公司，名稱為鴻鵠基金。

成立基金的目的進(jìn)一步增加符合公司投資策略的長(zhǎng)期投資資產(chǎn)，優(yōu)化保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配，提高資金使用率。這只基金隨后于2024年2月正式成立，是國(guó)內(nèi)第一家險(xiǎn)資基金。

但新華保險(xiǎn)也不是第一個(gè)對(duì)萬(wàn)達(dá)旗下萬(wàn)達(dá)茂出手的投資者。

萬(wàn)達(dá)最早對(duì)萬(wàn)達(dá)茂的交易，最早還要追溯到2017年的房地產(chǎn)業(yè)“世紀(jì)交易”，2017年7月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)與大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)訂立框架協(xié)議。融創(chuàng)以631.7億的價(jià)格，將76家萬(wàn)達(dá)酒店以及13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)收入囊中。

據(jù)商業(yè)客查閱，13個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5897萬(wàn)平方米，包括萬(wàn)達(dá)文化旅游城和配套可供銷售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4973萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

關(guān)于新華保險(xiǎn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)茂的行動(dòng)，可以參考當(dāng)年融創(chuàng)收購(gòu)時(shí)的評(píng)價(jià)，融創(chuàng)稱，該公司與大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)合作的13個(gè)文化旅游項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，土地價(jià)格合理，并且超過84%為可銷售面積，未來(lái)將依托賣方在文化旅游項(xiàng)目的豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌優(yōu)勢(shì)和本公司在銷售地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

萬(wàn)達(dá)茂確實(shí)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但此后對(duì)資產(chǎn)的盤活還需花費(fèi)更多心機(jī)。不過，新華保險(xiǎn)作為險(xiǎn)資擁有長(zhǎng)線資金的特點(diǎn)，對(duì)于長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目有天然的耐心。另外，此次被收購(gòu)的南京萬(wàn)達(dá)茂，開業(yè)時(shí)間在2018年目前早已進(jìn)入穩(wěn)定期。

另悉，在新華保險(xiǎn)之前，同為險(xiǎn)資的大家保險(xiǎn)和橫琴人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)等已接盤過萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)。

其中，大家保險(xiǎn)買入上海兩個(gè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目；陽(yáng)光保險(xiǎn)盤下合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湖州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等5個(gè)項(xiàng)目。

生不逢時(shí)

如今各種“商業(yè)+”的非標(biāo)商業(yè)深受市場(chǎng)喜歡，迎來(lái)一場(chǎng)大爆發(fā)，可見萬(wàn)達(dá)茂的“商業(yè)+文旅”的理念是領(lǐng)先時(shí)代的，但這也讓萬(wàn)達(dá)商管蒙上了一層生不逢時(shí)的遺憾。

萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)以及文化旅游產(chǎn)線轉(zhuǎn)型的第四代產(chǎn)品。于前四代產(chǎn)品相比，萬(wàn)達(dá)茂的商業(yè)屬性被明顯降低，而是以文化娛樂為主，零售占比低于25%。

萬(wàn)達(dá)的想法是通過文旅資源的綜合利用，提升旅游景區(qū)的消費(fèi)體驗(yàn)，增加游客消費(fèi)，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

因此萬(wàn)達(dá)茂會(huì)根據(jù)各個(gè)城市不同的文旅特色資源來(lái)設(shè)計(jì)不同的主題，以實(shí)現(xiàn)每個(gè)萬(wàn)達(dá)茂項(xiàng)目的獨(dú)特性和文化特色。例如東北的滑雪主題，青島是體驗(yàn)式電影主題公園。

此次收購(gòu)南京萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)在南京布局的首個(gè)文旅旗艦項(xiàng)目，以“六朝古都”為主題，占地面積4萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)到30.7萬(wàn)平方米，投資額達(dá)150億元。該項(xiàng)目2016年開工建設(shè)，2018年正式投入運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后填補(bǔ)了南京仙林和城東大型商業(yè)體的空白，且影響力輻射到其他區(qū)域，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的人氣。

如今非標(biāo)商業(yè)的興起，其中衍生出POD的商業(yè)模式最受新生代消費(fèi)者的歡迎。POD是以生態(tài)公園為導(dǎo)向的城市開發(fā)模式，也稱為公園商業(yè)。

今年4月，北京超極合生匯正式開業(yè)，這是合生“超極合生匯”產(chǎn)品線落地的首個(gè)項(xiàng)目，總體量達(dá)到45.6萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目就以POD公園商業(yè)為導(dǎo)向，以“泛文娛主題綜合體”為核心，這與萬(wàn)達(dá)茂的“文旅+商業(yè)”理念有著異曲同工之妙。

兩者均是通過對(duì)特色空間的打造吸引消費(fèi)者，從而帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)部分的發(fā)展，提升消費(fèi)體驗(yàn)。

由此可見，萬(wàn)達(dá)茂整體設(shè)計(jì)理念思路并沒有落后，只是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自身深陷對(duì)賭危機(jī)和債務(wù)泥潭，在風(fēng)口來(lái)臨之際難有所為。

去年12月，融創(chuàng)在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)6年后，想要出手部分已被改造為“融創(chuàng)茂”的萬(wàn)達(dá)茂時(shí)也遭遇了流拍。

自2017年，萬(wàn)達(dá)將旗下文旅資產(chǎn)打包賣給融創(chuàng)后，市面上關(guān)于萬(wàn)達(dá)茂的消息便陷入了沉寂，相關(guān)項(xiàng)目更多是以“融創(chuàng)茂”或者“融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)文旅城”的身份出現(xiàn)在公眾面前。

2023年12月，融創(chuàng)將無(wú)錫融創(chuàng)茂掛牌出售，該拍賣共吸引超兩萬(wàn)人圍觀，起拍價(jià)21億元，評(píng)估價(jià)約29.15億元，但無(wú)一人報(bào)名，最終因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。

不過，目前萬(wàn)達(dá)茂也傳出一些利好消息，例如長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)茂開始復(fù)工，山西太原也規(guī)劃在晉陽(yáng)湖引入萬(wàn)達(dá)茂品牌。

由此推導(dǎo)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)似乎也并沒有放棄這條產(chǎn)品線，未來(lái)也不排除在萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬(wàn)達(dá)茂會(huì)以輕資產(chǎn)輸出的模式帶來(lái)更多產(chǎn)品的可能。