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撰文/灰灰

日前，阿里資產平臺的司法拍賣頻道上架了關于“杭州市西湖區(qū)文二西路551號(西城廣場)J02、J03、J04等33套房產”物業(yè)的拍賣信息。

該物業(yè)的評估價約7億元，起拍價4.939億元，將于2024年9月23日開拍。截至發(fā)稿，目前還是0人報名。

被拍賣的33套房產涵蓋了西城廣場地下一層至地上五層的大部分商鋪和地下二層商業(yè)用房。其中除了四層1號至6號以及五層1號占用人有意向與新產權人協(xié)商簽訂了租賃合同外，其余部分房產已騰空。不過如果上述簽約未成，依然要在拍賣成交過戶后騰空。

在正式被拍賣前，《聯(lián)商網(wǎng)》也實地走訪了杭州西城廣場，一探究竟。

01

店鋪幾乎全關

從杭州地鐵2號線豐潭路出來，1.5公里左右，在文二西路上就是西城廣場。

靠近文二西路的臨街商鋪中，肯德基、必勝客、中國銀行三家店鋪在營業(yè)中，還有地下一樓物美超市的入口，也通往商場的一層。

商場的主入口正對西城路，現(xiàn)場也變成了物美超市的入口，商場內一樓全部被圍繞，沒有一家店開業(yè)，只有外側的新華書店還在營業(yè)中。

商場以前的中庭、扶梯都被拆除，如今都圍擋了。因此通往二樓只能從外面的步梯走上去(外面的扶梯已經(jīng)停了)。

進入二樓，只有一家老娘舅營業(yè)中，其他如新白鹿等餐廳均已關閉，走進去更是一片漆黑。

通往三樓以上只能通過旁邊的直梯，而三樓已經(jīng)無法到達。

四樓和五樓分別只有UME影城和嘜歌KTV兩家店鋪在營業(yè)中。

負一樓除了物美超市，還有一家兒童游樂品牌和幾家一直在清倉的不知名服飾品牌。

整個商場已經(jīng)沒有什么人氣，品牌已經(jīng)撤的差不多了。影城的一位工作人員表示，目前還沒有接到要搬走的消息，一切正常。

02

杭州首家購物中心

西城廣場建筑面積5.5萬㎡，商業(yè)面積3.7萬㎡，由杭州西房集團打造，所在的文二西路也是杭州城西的區(qū)域中軸。

2004年，西城廣場開業(yè)時，除了肯德基、必勝客、奶茶咖啡，還帶來了日料、韓料，也有電玩城、電影院、KTV、旱冰場，加上超市、新華書店，不僅是很多人對潮流的初體驗，也首次將購物中心概念引入杭州。即便市場上大多數(shù)認為杭州真正意義上的首個購物中心是2010年亮相的萬象城，但西城廣場仍是很多人心中的“白月光”。

當時一些電影的杭州路演、球星見面會首站都會放在西城廣場，KTV還是銀樂迪，青鳥健身也是當時杭州最大的健身房之一，很多人的第一次DQ體驗，以及很多人都應該還記得的羊駝牧場。

在中國購物中心還是發(fā)展初期的時候，西城廣場的很多理念實際上很“超前”。比如商場門口的一個超大廣場，做了人工棧橋、噴泉水池等場景；一樓和二樓之間做了大面積的階梯和綠植，與如今火熱的“公園商業(yè)”有很多相同的概念；二樓還有個大露臺，設置了跑道，社交屬性極強。

難怪會有人追憶道：“坐在西城廣場門口大廣場的人工棧橋上，都會覺得是件很小資的事”。

如今的西城廣場，只留下了斑駁的墻面和曾經(jīng)的回憶。

03

存量改造商業(yè)道阻且長

西城廣場的困境實際上也是當前國內很多傳統(tǒng)商場的困境。這些商場經(jīng)過了多年的經(jīng)營，建筑陳舊、物業(yè)老化、動線不合理、場景不新穎等問題明顯，很難吸引一些新興品牌的入駐，同時也要面臨周圍一些新商場帶來的沖擊。

在西城廣場開業(yè)后幾年，板塊內也逐漸涌入了一些新的商業(yè)。首當其沖的是與杭州萬象城同年開業(yè)的古墩印象城，2013年城西銀泰城開業(yè)后，更是對城西的商業(yè)帶來巨大沖擊。不過得益于西城廣場周圍桂花城、紫桂花園、德加公寓、五聯(lián)西苑、世紀西溪、頤景園、府新花園、金成花園、雅仕苑等高密度的住宅條件，西城廣場也正常經(jīng)營了許多年。

直到2022年，有市場消息稱西城廣場已經(jīng)日漸蕭條，有倒閉風險。2023年3月13日，杭州上城區(qū)法院發(fā)布公告，西城廣場涉及金融借款合同糾紛，2022年7月相關被執(zhí)行人要求支付執(zhí)行款近4億元，因為未履行付款義務，進入拍賣清算階段。

不止西城廣場。今年以來杭州商業(yè)市場有不少存量商業(yè)進入出清或尋找新的接盤方。

就在今天(9月3日)，城西余杭五常板塊的杭州西嘉廣場在開業(yè)2年后，也交由新的運營方管理，與天虹達成合作，將進行全新的升級。

8月底，據(jù)潮新聞報道，華元將以股權轉讓方式轉讓杭州西溪歡樂城Shopping Mall及地下車位使用權，地上建筑面積約6.56萬㎡，分割為776本產權證，地下室建筑面積約4.83萬㎡，共計約 11.39萬㎡，整體報價6億元。

華豐板塊的華豐時代城，在今年年初迎來了新城控股的入主，將以吾悅廣場的新身份于今年12月24日正式亮相。目前項目已經(jīng)引入了盒馬鮮生、魅KTV、中影星悅影城、G+PLUS游泳健身、杰度桌球俱樂部、妙貝星棒棒糖、卿古烤肉、LINLEE林里、米村拌飯、番茄花園、藏西酒吧等品牌。

在商業(yè)存量時代，一些陷入經(jīng)營困境、物業(yè)老舊的傳統(tǒng)商場以及老舊廠房、酒店等其他物業(yè)形態(tài)，借助其他優(yōu)質資源來盤活資產，未來是大趨勢。

聯(lián)商高級顧問團成員王國平認為，未來發(fā)展商有大量的存量垃圾物業(yè)或者曾經(jīng)的“良性物業(yè)”將進入垃圾狀態(tài)，會選擇進入市場。

不過擺在行業(yè)的現(xiàn)實問題是，如何盤活好這些商業(yè)資產。從經(jīng)營的角度上來說，首先應該根據(jù)當下的消費特性，發(fā)展一些場景經(jīng)濟，比如二次元；其次要根據(jù)周邊社區(qū)居民的實際需求，遵循消費者特性來定位、招商和運營；最后應該根據(jù)當下的市場環(huán)境，調整租金。

王國平認為，實際上發(fā)展商的真正訴求是變現(xiàn)，而不是招商運營，招商團隊需要深度理解發(fā)展商的訴求，作為變現(xiàn)的一個環(huán)節(jié)存在，做好本職工作，盡量少越界引發(fā)不必要的麻煩。存量物業(yè)突圍模式已經(jīng)在快速成型，各環(huán)節(jié)都有專業(yè)玩家逐步跑出來，讓存量商業(yè)資產快速變現(xiàn)成為可能。