來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

位于北京海淀區(qū)的世紀(jì)金源購物中心，有多個(gè)稱呼。

除了導(dǎo)航定位北京世紀(jì)金源購物中心之外，搜索居然之家（金源店）、卜蜂蓮花（世紀(jì)金源購物中心西區(qū)店）、金源新燕莎Mall、貴友大廈金源店、燕莎友誼商城金源店等均可達(dá)。

這座建筑面積68萬平方米、占地18.2公頃的項(xiàng)目堪稱“巨無霸”，2004年開業(yè)并一躍成為全球最大的單體購物中心。

雖然從外部來看是一個(gè)整體，但其內(nèi)里囊括了家居賣場、百貨、購物中心、超市等不同商業(yè)形態(tài)。東西跨度600米，南北向長度也達(dá)120米，如果不是帶著目的前來，很容易就逛迷了路。

“Mall in Mall”一度成為北京世紀(jì)金源購物中心的專屬用語。但近期的一則消息，隱隱透露變化的可能。

“Mall in Mall”

6月11日，王府井發(fā)布公告稱，全資子公司北京新燕莎控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司與北京世紀(jì)金源購物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall經(jīng)營場地續(xù)租事項(xiàng)簽署了《租賃合同》之補(bǔ)充協(xié)議。

雙方約定北京金源新燕莎Mall經(jīng)營場地租賃期限將由原2024年9月30日延續(xù)至2025年3月31日。

一般而言，經(jīng)營場地的租賃期限由承租人和出租人協(xié)商確定，既可以是短至幾個(gè)月的短期租賃，也可以是不超過二十年的長期租賃。不同的商業(yè)項(xiàng)目、出租方要求以及承租方的經(jīng)營計(jì)劃都會影響最終確定的租賃期限。

對于一些需要長期穩(wěn)定經(jīng)營的商家，可能會傾向于簽訂較長期限的租賃合同，而一些臨時(shí)性或測試市場的商家，則可能更偏好短期租賃。

但回到金源新燕莎Mall，在這份補(bǔ)充協(xié)議簽署前，原《租賃合同》的期限長達(dá)20年，顯然對于“測試市場”的需求十分薄弱，甚至項(xiàng)目本身已經(jīng)在該區(qū)域形成了市場積累和消費(fèi)認(rèn)可。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月30日，金源新燕莎Mall年度銷售額全面突破22億元，提前完成集團(tuán)下達(dá)的2023年度銷售任務(wù)目標(biāo)。

1-9月，金源新燕莎Mall加速調(diào)整，鞏固全品類經(jīng)營優(yōu)勢，出租率和開業(yè)率均創(chuàng)歷史新高。

至2023年末，金源新燕莎Mall實(shí)現(xiàn)租金收取率100%、出租率100%、開業(yè)率98.9%的業(yè)績。這也是新燕莎Mall自2004年開業(yè)以來首次實(shí)現(xiàn)滿租。

趨于成熟的經(jīng)營狀態(tài)，使其成為王府井旗下重要門店之一，如何能輕言放棄？基于此，6個(gè)月的“續(xù)期”更引得外界浮想。

事實(shí)上，金源新燕莎Mall自開業(yè)到取得如今的成績，稱不上一帆風(fēng)順。2003年9月29日，北京新燕莎控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司簽署《租賃合同》，承租北京市海淀區(qū)遠(yuǎn)大路1號總計(jì)18.2萬平米的物業(yè)用于經(jīng)營購物中心。

從簽約籌備到2004年10月開業(yè)，金源新燕莎Mall僅用時(shí)一年，租賃面積18.2萬平方米，租賃期限20年。其中包含燕莎友誼商城金源店租賃面積4.2萬平方米，以及貴友大廈金源店租賃面積1.3萬平方米。整體由新燕莎控股的全資子公司北京新燕莎商業(yè)有限公司運(yùn)營管理。

而根據(jù)公開信息，燕莎友誼商城金源店位于金源新燕莎Mall東側(cè)地下一層至地上三層（共四層），開業(yè)時(shí)定位高端百貨店，強(qiáng)調(diào)“高端、專業(yè)、系列”，這也是“燕莎”當(dāng)年留給顧客的招牌印象。

貴友大廈金源店位于金源新燕莎MALL西側(cè)一、二層（共兩層），開業(yè)時(shí)定位時(shí)尚主題百貨店，強(qiáng)調(diào)“小而精”，鎖定社區(qū)家庭。

開業(yè)前兩年，金源新燕莎Mall市場反饋并不如意。在將原有的交叉布局調(diào)整為按商品大類集中分布，以及對商戶統(tǒng)一培訓(xùn)后，方才正式進(jìn)入發(fā)展軌道。

在完成一系列調(diào)整后，金源新燕莎Mall于2007年實(shí)現(xiàn)銷售額13.6億元，較2005年提升223%，商鋪出租率達(dá)95%，首次實(shí)現(xiàn)盈利。

2008年北京奧運(yùn)會期間，金源新燕莎Mall商戶銷售同比提高20%，該項(xiàng)目也借勢發(fā)展運(yùn)動(dòng)戶外細(xì)分市場。目前，位于金源新燕莎MALL三層的“運(yùn)動(dòng)戶外街區(qū)”，從經(jīng)營規(guī)模、品牌數(shù)量、銷售業(yè)績、知名度等方面均位居國內(nèi)購物中心之首。

憑借“品牌多、量級高、功能全、新品旗艦”等獨(dú)有優(yōu)勢，運(yùn)動(dòng)戶外主題街區(qū)成為金源新燕莎MALL最具特色的經(jīng)營亮點(diǎn)之一。去年2月，在第十七屆亞洲運(yùn)動(dòng)用品與時(shí)尚展上，金源新燕莎Mall被授予“中國運(yùn)動(dòng)戶外第一街”稱號，這是該展會首次向中國企業(yè)頒發(fā)該項(xiàng)榮譽(yù)。

在項(xiàng)目經(jīng)營層面，續(xù)租6個(gè)月并非明智之舉。有相關(guān)人士指出，或許是承租方需要對市場狀況、經(jīng)營效益進(jìn)一步評估。半年的租期是給自己留出的緩沖期，對是否繼續(xù)長期租賃或者尋找更合適的經(jīng)營地點(diǎn)再做出審慎決定。

半年緩沖期

關(guān)于北京世紀(jì)金源購物中心的銷售數(shù)據(jù)，并無過多明確的官方披露。不過，作為曾經(jīng)的“北京最大樓盤”北京世紀(jì)城的商業(yè)配套，世紀(jì)金源購物中心并不缺消費(fèi)者。

有第三方機(jī)構(gòu)信息顯示，2018年，該項(xiàng)目年銷售額突破63億元，客流量達(dá)到北京地區(qū)最高，突破1900萬，日均區(qū)域客流量達(dá)3萬人次。

2019年，北京世紀(jì)金源購物中心實(shí)現(xiàn)銷售額76億元，僅次于北京SKP。2021年，北京世紀(jì)金源購物中心實(shí)現(xiàn)銷售額68億元。在該機(jī)構(gòu)披露的華北區(qū)購物中心銷售額排行榜中排名第三，位居北京SKP和北京國貿(mào)商城之后，全年客流3049萬人次。

巨無霸的項(xiàng)目體量，再加上強(qiáng)勢的銷售數(shù)據(jù)，北京世紀(jì)金源購物中心在海淀區(qū)，乃至整個(gè)北京市也長期處于頭部位置。

再加上海淀本就貧瘠的商業(yè)氛圍，世紀(jì)金源購物中心可以說是“獨(dú)霸”一方。去年5月末，海淀西北旺萬象匯開業(yè)，但距離世紀(jì)金源仍有約13公里的距離，難以瓜分世紀(jì)城周邊的購買力。

甚至在此之前，片區(qū)內(nèi)也僅有華聯(lián)萬柳店、新中關(guān)購物中心等，大而全的商業(yè)項(xiàng)目僅有世紀(jì)金源一家。無論是規(guī)模體量、可達(dá)性，世紀(jì)金源都是周邊世紀(jì)城、萬柳書院等小區(qū)居民的首選，其地位難以撼動(dòng)。

北京世紀(jì)金源購物中心與金源新燕莎Mall可以說是共同成長，具有消費(fèi)力的客群和熟悉的經(jīng)營場地可能再難找到更合適的。那么，之所以選擇短租期又會是什么原因？

在最新的公告中，王府井提及，續(xù)租期間租金、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用與原合同保持一致。

或許，財(cái)務(wù)考慮是原因之一�！岸唐趦�(nèi)的財(cái)務(wù)狀況可能影響承租方的決策。出于短期內(nèi)資金安排或預(yù)算限制，承租方可能需要時(shí)間調(diào)整財(cái)務(wù)狀況以應(yīng)對長期租賃的投入�！鄙鲜鋈耸刻岬�。

此外，短期續(xù)約也是一種談判策略，承租方可能在尋求租金優(yōu)惠等更有利的租賃條件，通過短期續(xù)約維持現(xiàn)狀，同時(shí)與出租方進(jìn)一步談判長期合同。

“短租期也具備一定的靈活性，可能綜合考慮到周邊環(huán)境變化等，承租方需要保持一定的彈性，來適應(yīng)市場需求或是公司的戰(zhàn)略調(diào)整�！�

在早期，商業(yè)項(xiàng)目多是以彌補(bǔ)片區(qū)配套不足，提升住宅整體價(jià)值的作用出現(xiàn)。而金源新燕莎Mall則是填補(bǔ)了王府井集團(tuán)購物中心業(yè)態(tài)領(lǐng)域的空白或薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)歷史使命完成以后，需要考量的可能也更多一些。

不過，在去年觀點(diǎn)新媒體對世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁李赟采訪時(shí)，對方也曾表示，對于規(guī)模較大的自持購物中心，比如北京世紀(jì)金源購物中心等項(xiàng)目，亦著手進(jìn)行大型改造。

若是如此，金源新燕莎Mall半年的續(xù)約也能解釋得通。