王健林發(fā)起狠來,連自己的“北京總部”都賣了
撰文/高天
日前,在萬(wàn)達(dá)商管與中東財(cái)團(tuán)的那場(chǎng)關(guān)于命運(yùn)的簽約儀式上,王健林并未露面。但70歲的他,這一年多來一直在為了萬(wàn)達(dá)的命運(yùn)而到處奔波。
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)的新聞中心中,關(guān)鍵詞“王健林”的搜索信息就多達(dá)2008條,基本都是會(huì)見要客、城市和項(xiàng)目考察、交流座談、合作洽談等內(nèi)容。且在2023年這方面的內(nèi)容報(bào)道就近40次,比2022年翻倍。2024年至今,王健林就已經(jīng)與石家莊市委書記、株洲市長(zhǎng)、長(zhǎng)春市長(zhǎng)和大理州州長(zhǎng)進(jìn)行了工作會(huì)談。
看得出來,王健林從2023年開始有多操勞,這也是萬(wàn)達(dá)商管比較難熬的一段日子。作為掌舵者,王健林取消了年會(huì)唱搖滾的行為,減少了公開演講、采訪甚至發(fā)言的次數(shù),反而低調(diào)地四處奔波。
王健林忙碌的身影,有種英雄遲暮的哀傷。600億到賬的同時(shí),也交出萬(wàn)達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán),心情多少有點(diǎn)復(fù)雜。
而讓王健林不斷交出的東西,還有越來越多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
01
大半年出售16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
3月20日,南寧第五座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),發(fā)布了招商情況。據(jù)悉,有47家品牌現(xiàn)場(chǎng)完成意向簽約。在去年未能如期開業(yè)后,此次重新招商也算給了市場(chǎng)一個(gè)新的希望。根據(jù)項(xiàng)目方消息,將在今年12月亮相。
南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目外立面效果圖
然后,僅7天后,南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就迎來了新主人。
像這種“賣肉回血”的操作,想必每家企業(yè)都想成為那個(gè)“隱秘的角落”,然而萬(wàn)達(dá)的影響力卻讓其每次出售項(xiàng)目的消息,都能引起市場(chǎng)廣泛的討論。
實(shí)際上,進(jìn)入2024年,除了上面提到的南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),截止目前萬(wàn)達(dá)還先后出售了仁壽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津薊州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
2月7日,呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生工商變更,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出,新增鄂爾多斯市東方路橋集團(tuán)股份有限公司為股東。
2月27日,?谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生了工商變更,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出,新增東泰興業(yè)科技有限公司為股東。
3月12日,天津市薊州區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)有限公司發(fā)生工商變更,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出,新增北京天鼎琨陽(yáng)科技有限公司為全資股東。
3月27日,全資股東珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),新增廣西一棵樹置業(yè)投資有限公司為股東。企業(yè)法人及主要人員也發(fā)生了變更。
值得一提的是,就在4月,北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也發(fā)生了股權(quán)變更。原全資股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出,新增股東分別是坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙),持股99.99%,坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司,持股0.01%。其中,坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)由新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。
重要的是,北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的總部所在地,這是萬(wàn)達(dá)首個(gè)CBD項(xiàng)目,對(duì)于萬(wàn)達(dá)、王健林而言都極具意義。
至此,加上去年上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北海合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等10座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),過去大半年時(shí)間,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)賣掉了16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
資產(chǎn)出售是企業(yè)解決資金壓力的最有效方法,萬(wàn)達(dá)此番持續(xù)出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目的也是很明顯需要更大的現(xiàn)金流。何況這些出售的資產(chǎn),不少還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上海松江和周浦萬(wàn)達(dá)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)等都經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)。
如松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是目前整個(gè)松江已經(jīng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中體量最大的,業(yè)績(jī)也一直是區(qū)域前二;青浦萬(wàn)達(dá)的年銷售額自開業(yè)以來一直穩(wěn)居在20億以上;太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)也一直是太倉(cāng)的熱門商場(chǎng),尤其是華聯(lián)商廈日漸式微后。
因此,賣掉這些比較賺錢的資產(chǎn)后,確實(shí)能緩解一部分資金壓力。
不過王健林聰明的是,雖然資產(chǎn)賣掉了,“改了姓,但不改名”,萬(wàn)達(dá)商管會(huì)以品牌輸出管理的模式繼續(xù)經(jīng)營(yíng),這些項(xiàng)目還叫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
這種操作的好處主要在于兩點(diǎn)。
一是,這一系列的資產(chǎn)出售行為實(shí)質(zhì)相當(dāng)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,相比賣給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,出售給保險(xiǎn)公司是更不錯(cuò)的選擇,以輕資產(chǎn)的模式操作,萬(wàn)達(dá)依然保留了管理權(quán),后期每年有穩(wěn)定的收益,也能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金來償還債務(wù),對(duì)現(xiàn)階段的萬(wàn)達(dá)來說是更安全的手段。
二是,當(dāng)萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流問題一旦解決,后期也有可能會(huì)贖回這些項(xiàng)目,繼續(xù)保留管理權(quán),有利于后期更好地操作。
其實(shí),商業(yè)最重要的還是看運(yùn)營(yíng),沒有好的運(yùn)營(yíng)管理,在誰(shuí)手里都是一堆鋼筋水泥罷了。況且,輕資產(chǎn)也是萬(wàn)達(dá)商管的核心戰(zhàn)略。
02
從“要做第一”到被“野蠻人”敲門
1993年,剛在大連站穩(wěn)腳跟的萬(wàn)達(dá),便在廣州番禺投下了跨區(qū)域的首個(gè)房地產(chǎn),正式成為全國(guó)首家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。
此后萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)越做越多、規(guī)模越做越大。尤其是2005年后中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”,萬(wàn)達(dá)圍繞商業(yè)地產(chǎn),形成了一個(gè)零售、文旅、院線、酒店、消費(fèi)、金融、體育、電商的綜合性“商業(yè)帝國(guó)”。
從2012年26億美元收購(gòu)美國(guó)院線公司AMC開始,到2017年五年的時(shí)間,萬(wàn)達(dá)持續(xù)收購(gòu)了西班牙大廈、澳洲黃金海岸項(xiàng)目、澳洲第二大院線Hoyts、美國(guó)鐵人公司、美國(guó)傳奇影業(yè)、歐洲最大院線Odeon&UCI,入股西甲馬德里競(jìng)技俱樂部,在美國(guó)芝加哥和英國(guó)倫敦投資建設(shè)酒店等等,一系列投資金額超150億美元。
在早前的一次采訪中,王健林表示萬(wàn)達(dá)的多元化轉(zhuǎn)型,不斷進(jìn)入新領(lǐng)域,就是要做第一,所有的行業(yè)只要做就做第一,要么國(guó)內(nèi)第一,要么世界第一。
所以,后來有“一個(gè)億是小目標(biāo)”“世界那么大,他想去闖闖”和多次登頂中國(guó)首富的“頂峰時(shí)刻”。
然而,在渡過了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)黃金周期后,萬(wàn)達(dá)也逐漸走向“失意”。
曾經(jīng)“騰百萬(wàn)”的飛凡電商黯然退場(chǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)打包賣給了融創(chuàng)、77家酒店打包賣給了富力、出售萬(wàn)達(dá)電影...就連曾經(jīng)堅(jiān)定的“非賣品”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),如今也在被陸續(xù)擺上貨架。
當(dāng)然,還有萬(wàn)達(dá)商管的股權(quán)。
以犧牲股權(quán)換取金錢,對(duì)萬(wàn)達(dá)來說是無(wú)奈之舉,卻也是目前最理想的方法。
“萬(wàn)達(dá)什么企業(yè)都能丟,只有萬(wàn)達(dá)商業(yè)不能丟!蓖踅×衷(jīng)的豪言還言猶在耳,卻不得不面對(duì)最現(xiàn)實(shí)的生存問題。
所以,當(dāng)600億戰(zhàn)投到位時(shí),人們關(guān)心的不僅是萬(wàn)達(dá)是否已經(jīng)平穩(wěn)渡過危機(jī),更對(duì)萬(wàn)達(dá)的未來表示擔(dān)憂。畢竟萬(wàn)達(dá)商管得到喘息機(jī)會(huì)的同時(shí),也被“野蠻人”敲響了大門。
03
高明的王健林能否力挽狂瀾?
1992年5月,大連西崗住宅開發(fā)公司申請(qǐng)公司進(jìn)行私有化試點(diǎn),成為國(guó)家體改委批準(zhǔn)的東北三省首批5家股份制試點(diǎn)企業(yè)之一,并將公司命名為大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。
成功改制后,萬(wàn)達(dá)有過兩次關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)折,無(wú)一例外都依靠王健林高明的決策。
2000年,王健林嗅到了房地產(chǎn)單一住宅業(yè)務(wù)的危機(jī),將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。同年在長(zhǎng)春重慶路開發(fā)了全國(guó)第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng);2008年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部由大連遷往北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),進(jìn)入規(guī);l(fā)展階段;2014年,昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè),萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入“百M(fèi)ALL時(shí)代”。
由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),這是萬(wàn)達(dá)第一次關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折。
第二次轉(zhuǎn)折發(fā)生在2016年。這一年,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入首次超過了地產(chǎn)收入,同時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化退市,并簽署了上市對(duì)賭協(xié)議。面對(duì)不斷加劇的風(fēng)險(xiǎn)和迫切的回A需求,萬(wàn)達(dá)開始“去地產(chǎn)化”,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。
面對(duì)2017年開始的一輪危機(jī),萬(wàn)達(dá)通過資產(chǎn)甩賣最大程度的降低負(fù)債率。據(jù)悉,從2018年起,大連萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債率逐漸降低,達(dá)到了49.6%。簽署的上市對(duì)賭協(xié)議在2018年沒有兌現(xiàn),也通過找到騰訊、京東等公司,以340億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了股份得以化解。
只不過一心想要上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè),在2021年又與太盟投資集團(tuán)等22家投資者中的部分投資者簽署了對(duì)賭協(xié)議。所以,在2023年對(duì)賭失敗后,萬(wàn)達(dá)的危機(jī)變得更大。
如今,在600億戰(zhàn)投到位后,萬(wàn)達(dá)獲得短暫喘息,卻又埋下了另一重危機(jī)。
王健林失去了對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)。雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍然是單一最大股東,但話語(yǔ)權(quán)已顯著降低。太盟投資集團(tuán)被稱為“亞洲小黑石”,其核心人物單偉建,向來以“霸道、犀利”著稱。
二十年前,單偉建主導(dǎo)了對(duì)深圳發(fā)展銀行的控股權(quán)收購(gòu),賣給平安集團(tuán)后,才有了平安銀行。包括收購(gòu)必康制藥、珍愛網(wǎng)時(shí),都要求有絕對(duì)的控制權(quán)。
有行業(yè)人將單偉建的投資風(fēng)格總結(jié)為控股型交易,即通過抄底收購(gòu)、提升資產(chǎn)價(jià)值后,賣出以獲利。
所以對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管來說,后續(xù)必須要有良好的經(jīng)營(yíng),才能給予投資者信心,投資者才能在租金收益和資產(chǎn)增值空間上獲得更多的分紅。同時(shí),還要繼續(xù)加速上市步伐,給投資者利益最大化
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