出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/高天

在380億對賭危機解除后，萬達似乎并未獲得理想中的喘息機會。

與太盟投資集團(PAG)簽署新投資協(xié)議后半個月，5天內(nèi)出售了4座萬達廣場，頻繁的資產(chǎn)騰挪目的無疑是解決現(xiàn)金流壓力。此番操作，是萬達的債務(wù)壓力未減，還是王健林的居安思危？亦還是萬達有了新的謀劃？

在聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員王國平看來，出售萬達廣場取決于萬達的融資能力，但目前萬達的信用評級低、違約風(fēng)險較大，穩(wěn)健資金不敢輕易投資，而投資性資金要求更高的回報率，萬達也不敢輕易碰，因此出售資產(chǎn)是現(xiàn)階段的有效辦法。

半年出售9個優(yōu)質(zhì)萬達廣場

2023年末，從12月25日到12月29日五天的時間，萬達出售了4座萬達廣場。

12月25日，蘇州太倉萬達廣場投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯(lián)商叁號商業(yè)管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月26日，湖州萬達廣場投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯(lián)商伍號商業(yè)管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月27日，上海金山萬達廣場投資有限公司發(fā)生了股權(quán)變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出該公司股東，新股東為蘇州聯(lián)商貳號商業(yè)管理有限公司。

12月29日，廣州蘿崗萬達廣場有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出該公司股東，新股東蘇州聯(lián)商肆號商業(yè)管理有限公司100%持股。

上述四家受讓方企業(yè)的法定代表人均為牟舟，也是中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司投資部副總裁。在股權(quán)穿透后，上市四家公司均為中聯(lián)基金旗下子公司。資料顯示，中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金的核心業(yè)務(wù)是以REITs為核心的不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，圍繞不動產(chǎn)投資孵化、不動產(chǎn)證券化投行、證券化產(chǎn)品投資布局業(yè)務(wù)線。

無獨有偶，在去年12月初，市場消息稱萬達集團擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資機構(gòu)洽談。

更早之前，大家保險在5月收購了上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場，6月收購了上海周浦萬達廣場四個項目的股權(quán)；北海合浦萬達廣場也于9月被北海合浦旺和房地產(chǎn)收購。

除了萬達廣場核心資產(chǎn)，萬達集團去年還完成了對酒店、電影等業(yè)務(wù)的資產(chǎn)折現(xiàn)。

去年12月份，大連萬達商管旗下上海萬達酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，北京鷹朗商業(yè)管理有限公司成為全資股東，母公司是新加坡金鷹集團，在中國的業(yè)務(wù)主要涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等。

同時，去年12月6日，萬達電影間接控股股東北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團有限公司及其全資子公司北京珩潤企業(yè)管理發(fā)展有限公司、萬達電影實際控制人王健林將其合計持有的萬達電影控股股東北京萬達投資有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意投資管理有限公司。

出售萬達廣場的背后邏輯

核心資產(chǎn)的接連出售，緣于萬達集團面臨的資金困境。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年上半年，珠海萬達商管有息負債高達1412.83億元。一年內(nèi)到期的有息負債為292.57億元；同期萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流下滑所致，在手現(xiàn)金已無法覆蓋短期債務(wù)。

在萬達2023年財務(wù)數(shù)據(jù)公開后不久，標普將萬達商業(yè)的流動性評估從“不足”下調(diào)至“弱”，標普認為萬達商業(yè)在未來12個月將面臨巨大的還款壓力。

再看萬達商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示 ，2021年、2022年、2023年，珠海萬達商管(萬達廣場運營主體)的稅后收入分別是235億元、271億元、293億元(預(yù)估)，平均年增長約12%，連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標；稅后利潤2021年、2022年和2023年也分別為53億元、75億元和95億元(預(yù)估)，年增率達34%。

萬達商管公布的2023年上半年租金數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年總租金收入263.2億元，同比增長4.5%；凈租金130.1億元，同比增長7.2%；可比萬達廣場凈租金同比增長3.8%。出租率98.2%，租金收繳率100%。

萬達廣場作為萬達的核心資產(chǎn)，財務(wù)狀況并不差，因此市場上“實體商業(yè)受沖擊較大，萬達廣場租金收入不掙錢了”的言論似乎并不成立。賣掉核心的萬達廣場，并非不賺錢了，或許萬達真的面臨較大壓力需要現(xiàn)金紓困。

王國平認為，短期現(xiàn)金流動性的緩解只是飲鴆止渴，資產(chǎn)出售才能保住整個公司，而且一般資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會同時簽署回購協(xié)議，以便后期贖回。當然，如果萬達后續(xù)資金鏈持續(xù)緊張的話，恐怕仍需出售資產(chǎn)來緩解。

另一方面，從目前出售的萬達廣場清單上看，除了湖州、西寧、江門和北海外，主要還是在一二線城市，尤其是全國商業(yè)最為發(fā)達的上海。

大致出于兩點考慮：第一，一二線城市資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，地價也貴，能賣個好價錢；第二，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)競爭更大，城市化進程和消費升級節(jié)奏更快，主打大眾化和生活一站式的購物中心供需平衡矛盾更大，未來或有更大的生存壓力。

比如周浦萬達廣場是萬達在上海的第二個萬達廣場項目，當年投資了25個億，開業(yè)以來也是業(yè)績穩(wěn)定在20億+的“現(xiàn)金奶�！薄�

同樣是區(qū)域標桿的松江萬達廣場現(xiàn)在還是松江體量最大的商業(yè)，商業(yè)街區(qū)的美食氛圍數(shù)一數(shù)二，也是整個松江區(qū)拿得出手的項目，今年剛落幕的元旦假期，松江區(qū)銷售額前三的分別是松江印象城、松江萬達廣場和鹿都商業(yè)廣場。明顯的一點是，松江萬達廣場的銷售霸主已經(jīng)被松江印象城超越，而后者的二期正在建設(shè)，建成后的體量將達40萬方，也超過了松江萬達廣場的32萬方，未來松江的商業(yè)競爭會持續(xù)擴大。

可見，出售優(yōu)質(zhì)項目獲取更高的價格，把未來經(jīng)營壓力較大的項目出手以早日“脫身”，很聰明的手法。此外，一些更核心、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)應(yīng)該也不會出售，比如上海的五角場萬達廣場，2021年銷售額就達到了42億，也是萬達在上海的開山之作。連李嘉誠都說過，位置才是最核心的資源。

《MALL星人》主理人、聯(lián)商網(wǎng)上海情報專欄作者郭歆曄告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，在上海13座萬達商業(yè)項目(12座萬達廣場、1座萬達茂)中，五角場、寶山、周浦、松江是上海內(nèi)經(jīng)營效果頭部的幾個萬達廣場，金山萬達廣場雖然銷售處于中檔水平，但周圍的競爭壓力較小，對受讓方而言風(fēng)險系數(shù)相對較低。

當然，王健林更睿智的一點是，以輕資產(chǎn)的模式管理這些已經(jīng)出售的資產(chǎn)。既獲取了現(xiàn)金流，又能繼續(xù)掛著萬達廣場的招牌。

不變的輕資產(chǎn)

市場知情人士表示，近期被出售的萬達廣場仍然將保留萬達品牌，由萬達管理和服務(wù)。

這意味著上述項目后期將由萬達進行輕資產(chǎn)輸出管理。而這也是萬達商管的核心戰(zhàn)略。

郭歆曄還表示，萬達此次一系列的資產(chǎn)出售行為實質(zhì)相當于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，相比賣給競爭對手，出售給保險公司是更不錯的選擇，以輕資產(chǎn)的模式操作，萬達依然保留了管理權(quán)，后期每年有穩(wěn)定的收益，也能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金來償還債務(wù)，對現(xiàn)階段的萬達來說是更安全的手段。

通俗點來說，萬達給自己找了個“大金主”。

自2015年開始，萬達就通過聚焦品牌資源和管理能力來實現(xiàn)規(guī)�；瘮U張，新開出的萬達廣場以輕資產(chǎn)為重，由萬達負責(zé)規(guī)劃設(shè)計、建造招商、運營管理等服務(wù)輸出。如此，萬達輕資產(chǎn)模式也日趨優(yōu)化。

不過，從2023年萬達商管的開業(yè)情況上看，萬達似乎“變慢了”。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，2023年萬達在全國新開了29座商業(yè)項目，包括28座萬達廣場、1座萬達茂。這其中主要以輕資產(chǎn)項目為主，比如集中收購的奧克斯廣場和花生唐購物中心資產(chǎn)包。

這個數(shù)據(jù)并未達到萬達原計劃開出的50個商業(yè)中心的目標，也遠不及過往幾年萬達的開業(yè)量。

從近幾年來看，萬達保持著每年超50座萬達廣場開業(yè)的速度：2016年，包括20座輕資產(chǎn)在內(nèi)共計開業(yè)56座；2017年開業(yè)50座；2018年開業(yè)52座；2019年開業(yè)41座；2020年開業(yè)45座；2021年開業(yè)51座；2022年開業(yè)55座。

在上市和債務(wù)壓力下，萬達商管放緩了擴張速度，未來恐會延續(xù)這樣的趨勢。不過去年29個開業(yè)量仍然是最多的商管公司，萬達目前仍然是全國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的企業(yè)。

萬達壯士斷腕，積極去杠桿、減負債，旨在疏解困境，而壓在萬達頭頂?shù)倪�有更長期的上市目標。