來源/觀點指數 

撰文/馮彩云 

遠洋與太古是商業(yè)項目上的合作伙伴，雙方成功打造了成都遠洋太古里、北京頤堤港項目。但出于資金壓力，去年年底遠洋最終選擇出售遠洋太古里50%股權予太古，此項目數年的成功合作劃上了句點。

從項目角度來看，遠洋太古里無論營收、估值亦或是商業(yè)影響力都屬標桿項目，也為遠洋貢獻了穩(wěn)定可觀的現金流，出售后遠洋無疑失去了一個優(yōu)質的商業(yè)資產。

隨著雙方交集減少，也意味著遠洋之后需要走上獨立運營的商業(yè)道路。雖然此前與太古合作過程中遠洋在商業(yè)積攢了一定的經驗和資源，但依然面臨著不小挑戰(zhàn)。

觀點指數認為，從目前情況來看，遠洋在零售商業(yè)的發(fā)展上較為緩慢，存在著商業(yè)經驗較為欠缺和成功獨立運營項目等問題，此外還遭遇資金方面的掣肘。

因此，對于遠洋而言，優(yōu)先運營好現有的項目或許更為關鍵。

昔日雙贏

提起國內標桿商業(yè)項目，成都遠洋太古里必有一席之地，該項目位于成都市錦江區(qū)春熙路商圈，分別含有12.2萬平方米商業(yè)和1.52萬平方米博舍酒店，以及0.76萬平方米服務式公寓。

對于商業(yè)項目來說，除了知名度外，銷售額、租金和資產估值是衡量項目是否成功的重要標準。從公開披露的數據看，近幾年在疫情影響下，該項目零售額依然保持穩(wěn)定增長。

據四川省連鎖商業(yè)協(xié)會數據，成都遠洋太古里2021年銷售額達95億元。此外，2020年在疫情影響下業(yè)績增長仍達到了6%，2019年和2021年業(yè)績增幅則均超過20%，分別為23%和21.9%。

雖然未披露具體的租金數據，但市場方面預計年收入應該超過10億元。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

資產估值方面，據官方數據，截至2022年6月30日，成都太古里項目最新估值約為123億元。按此次太古接手的價格來看，相對估值打了約8.9折，價格較為合理，這也從側面說明優(yōu)質商業(yè)資產的較強保值性。

總體而言，無論是銷售額、租金收入或是資產值，成都遠洋太古里都是成功的項目，與北京SKP、上海恒隆廣場、深圳萬象城等頂尖高端商場屬于同一級別。

項目成功背后靠的是強強聯(lián)合的合作模式，即雙方在合理分工前提下，最大程度發(fā)揮各自的能力。具體分工上，遠洋負責工程建造，太古負責概念規(guī)劃、設計、招商、運營。

在此模式下，成都遠洋太古里項目從2010年拿地到2014年開業(yè)僅花費4年多時間。而據觀點指數統(tǒng)計，太古其他項目的平均建設周期為6年左右，最長打造期約10年。對比之下，成都遠洋太古里的建設進度相對較快，達成與最大競爭對手成都IFS同年入市，從而避免后發(fā)帶來的競爭劣勢。

觀點指數認為，建設周期加快與引入合作伙伴有較大關聯(lián)，遠洋雖然在商業(yè)項目發(fā)展上欠缺成熟操盤經驗，但在住宅業(yè)務上積累了產品營造、成本控制、建設速度、項目落地等方面的經驗，對國內流程較為熟悉。

太古則在商業(yè)打造和運營上優(yōu)勢明顯，為遠洋太古里項目引入國際一線品牌之外，通過文化、藝術、場所營造及創(chuàng)新，不斷優(yōu)化升級項目。

數據顯示，該項目常年保持年均30%的品牌更新率。通過以上種種，項目在成都乃至西南高端商業(yè)市場頗具競爭力，成為極具代表性的商業(yè)地標。

借此模式，雙方還合作開發(fā)了北京頤堤港，該項目同樣表現不錯。官方數據顯示，北京頤堤港2019-2021年的零售額增長幅度分別為26%、-12%、11%，雖然部分時間段受疫情影響錄得下降，但大體呈現增長趨勢。

成都遠洋太古里之于遠洋，不只是成功的商業(yè)項目，還貢獻了穩(wěn)定的現金流來源。雖然遠洋和太古在財報中均未披露遠洋太古里項目帶來的利潤，但從遠洋交易公告中披露的項目公司的數據來看，可以一窺業(yè)績表現。

具體而言，遠洋集團及太古地產分別持有境外乾林中國控股有限公司與境內成都銀港置業(yè)有限公司各50%的股權，這兩家公司共同持有成都遠洋太古里，并以開發(fā)及運營該項目為主要業(yè)務。成都乾豪物業(yè)服務有限公司則為成都遠洋太古里提供物業(yè)服務，該公司由遠洋服務及太古地產各自持有50%。

在過去的2020年及2021年，境外公司乾林中國實現稅后凈利7.88億港元和12.58億港元，境內公司成都銀港置業(yè)則分別為8126.8萬元及8590.7萬元，而為成都遠洋太古里提供物業(yè)服務的成都乾豪同樣實現盈利，2020年及2021年分別實現稅后凈利潤6393.7萬元及5798.9萬元。

出售完成之后，短期內遠洋可以獲得大筆資金用于償債，緩解財務上的壓力；但長期來看，也意味著遠洋將失去一個重要的穩(wěn)定現金流渠道。

獨行之難

成功出售遠洋太古里之后，遠洋與太古合作項目僅剩北京頤堤港。

離開太古的遠洋商業(yè)今后在商業(yè)上需要獨立運營旗下商業(yè)項目，如尚未開業(yè)的北京遠洋樂堤港和武漢遠洋里，這對遠洋而言無疑是個不小的挑戰(zhàn)。

首先，從發(fā)展歷程上看，遠洋旗下商業(yè)業(yè)務受太古影響較大，在和太古合作打造兩個項目后才奠定了商業(yè)綜合體的開發(fā)模式。

來源：公開資料，觀點指數整理

此前，遠洋商業(yè)多以未來廣場、未來匯這類未來系列社區(qū)商業(yè)為主，缺乏商業(yè)綜合體的打造經驗，存在著運營不突出，輻射范圍不廣及知名度不高等問題。

和太古合作之后，遠洋商業(yè)發(fā)展模式開始帶有明顯的合作項目色彩。產品線上，開始嘗試藝術潮流型MALL樂堤港、文化街區(qū)型商業(yè)遠洋里，這與太古的頤堤港、太古里有著較多一致性。

不僅產品線類型一致，項目選址上同樣選擇一二線核心城市的核心商圈，以當地文化背景和歷史底蘊為依托，將歷史文化與現代商業(yè)相融合為特色。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從目前發(fā)展情況來看，遠洋商業(yè)發(fā)展較為緩慢。觀點指數認為，這與此前以住宅業(yè)務為重，更多商業(yè)資源傾向于寫字樓業(yè)務有一定關系。

對比零售商業(yè)，遠洋寫字樓項目顯然更為豐富。

據觀點指數了解，遠洋目前開發(fā)的項目有遠洋大廈、凱晨世貿中心、遠洋光華國際、北京國壽金融中心、遠洋國際中心等。資產運營及管理輸出方面，運營管理有上海遠洋商業(yè)大廈、北京鉆石大廈、北京遠洋北苑中心、北京硅谷亮城等項目。

此外，零售商業(yè)方面雖然嘗試樂堤港、遠洋里等不同類型產品線，但現有項目仍以未來系為主導。觀點指數認為，這與商業(yè)資源、運營能力等需要長期積累有較大關系。

以遠洋首個獨立運營的商業(yè)項目杭州樂堤港為例，該項目于2017年9月開業(yè)，位于運河路商圈，包括15萬平方米藝術購物中心、特色體驗區(qū)和國際YEAH街區(qū)，地處京杭大運河畔，與地鐵3號線上塘路站連接。

對標的北京頤堤港，位于朝陽區(qū)望京商圈酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區(qū)、國際學校和頂尖跨國企業(yè)，鄰近北京798文化藝術區(qū)以及地鐵14號線將臺站。

對比兩者的區(qū)位選擇，觀點指數發(fā)現存在較多相似之處。如均位于新興商務區(qū)，強調帶動區(qū)域商圈的發(fā)展，同時鄰近地鐵線路。

品牌引入上，均以中高收入家庭人群為主力客群，業(yè)態(tài)規(guī)劃上以時尚潮流品牌為主。其中，北京頤堤港包括無印良品、優(yōu)衣庫、絲芙蘭、I.T.、西西弗書店等，杭州樂堤港則引入周大福、六福珠寶、Dyson、ACC超級飾、ZARA HOME、優(yōu)衣庫等。

但相似定位之下，該項目表現并不突出。官方數據顯示，杭州遠洋樂堤港2022上半年租金收入同比基本持平。第三方數據顯示，杭州遠洋樂堤港2021、2020年、2019年銷售額分別為12億元、11.5億元和10億元，在杭州商場之中并不算亮眼，放眼全國知名度也不高。

觀點指數認為，這與遠洋長期的商業(yè)運營調改能力仍需提升有關。

對于商業(yè)項目而言，推動項目順利入市固然重要，但后續(xù)運營更為關鍵，而運營提升的難度其實是更大的，需要成熟的操盤經驗，對市場趨勢的準確洞察等。這點在以太古為代表的港資企業(yè)上有著明顯體現，不僅項目打造周期長，競爭力也強。

整體而言，遠洋商業(yè)向太古學習，完善了自身商業(yè)發(fā)展的模式，加之項目占據了較好位置，短期內能夠獲得消費者青睞。但長期來看，面臨市場的競爭，仍需要通過多方面提升項目競爭力，留住消費客群。

此外，遠洋目前面臨著較大的資金壓力，從去年頻繁出售資產不難看出這點。觀點指數認為，這或許會在一定程度上減慢商業(yè)發(fā)展的步伐，畢竟商業(yè)項目運作開發(fā)需要花費較多資金。

于遠洋商業(yè)而言，比起開拓獲取新項目，優(yōu)先運營好現有項目或許更加重要。