來源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

經(jīng)過集中供應(yīng)潮后，報(bào)告期內(nèi)企業(yè)的項(xiàng)目入市熱情有所下降。10月共開出26個(gè)項(xiàng)目，新增體量約93萬平方米。

觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，頭部企業(yè)較為活躍，主要包括華潤萬象生活、龍湖集團(tuán)、珠海萬達(dá)商管等，期內(nèi)新入市項(xiàng)目也均由上述企業(yè)貢獻(xiàn)。

新增簽約項(xiàng)目上，輕資產(chǎn)發(fā)展模式依然占據(jù)主導(dǎo)地位。期內(nèi)，樣本企業(yè)獲取的新項(xiàng)目以存量項(xiàng)目為主，資金壓力雖然較小，但更為考驗(yàn)企業(yè)的打造能力。

資本市場方面，珠海萬達(dá)商管期內(nèi)第三次遞交招股書，目前仍以擴(kuò)大規(guī)模為首要目標(biāo)，但能否成功上市仍存在較大不確定性。

項(xiàng)目層面，以首店為主的新店引入依然是運(yùn)營要點(diǎn)之一，期內(nèi)開業(yè)店鋪主要以服飾等零售類品牌為主。

此外，不少項(xiàng)目抓住雙十一契機(jī)，在促銷的同時(shí)更注重為消費(fèi)者提供多元的消費(fèi)體驗(yàn)。

開業(yè)熱度同比下降，差異化客群主導(dǎo)業(yè)態(tài)規(guī)劃

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)全國范圍內(nèi)共開業(yè)26個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目（含購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯，面積≥2萬平方米），新入市總體量為92.7萬平方米。項(xiàng)目數(shù)量、體量不及上月，經(jīng)歷集中開業(yè)潮后市場熱度有所下降。

開業(yè)城市布局上，一線城市中，廣州和深圳有新項(xiàng)目開出，其余的北京、上海則無新增供應(yīng)，

其余項(xiàng)目均分布在二三線城市。其中，江蘇省新增項(xiàng)目數(shù)量最多，有5個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

購物中心之外，社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯等業(yè)態(tài)開業(yè)項(xiàng)目不多，僅有4個(gè)項(xiàng)目，占比約15%。除金華萬泰奧特萊斯體量較大之外，其余項(xiàng)目體量較小。

期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目中，體量最大的為�？诿舛惓�。作為全球最大的單體免稅店，該項(xiàng)目云集800多個(gè)國際國內(nèi)大牌，其中包括25個(gè)海南免稅店首進(jìn)品牌，以及78個(gè)海南離島免稅中免集團(tuán)獨(dú)家品牌。項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天，進(jìn)店人數(shù)超4.4萬人次，銷售額超6000萬元。

樣本企業(yè)方面，觀點(diǎn)指數(shù)共觀察到10家樣本企業(yè)期內(nèi)有新項(xiàng)目入市，主要以頭部企業(yè)為主，包括華潤萬象生活、凱德集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股及珠海萬達(dá)商管等。上述企業(yè)期內(nèi)共開出13個(gè)新項(xiàng)目，新增總體量約59.4萬平方米，占全國開業(yè)項(xiàng)目總體量的比重約64%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，華潤萬象生活開業(yè)項(xiàng)目維持高端定位。南昌萬象城是南昌也是江西的首個(gè)高端型購物中心，項(xiàng)目所在的紅谷灘商圈是目前南昌商業(yè)重心，江西超80%的省級金融機(jī)構(gòu)布局于此，主要客群為高收入人群及學(xué)生客群。

該項(xiàng)目在首店引入上有較大優(yōu)勢，引入近400家國內(nèi)外品牌，其中首進(jìn)品牌超160家。此外業(yè)態(tài)類目較為豐富，涵蓋國際精品、國際時(shí)尚、運(yùn)動潮流、戶外休閑、饕餮美食、生活方式、個(gè)人服務(wù)、娛樂體驗(yàn)、親子兒童等多種業(yè)態(tài)，主力店則由Olé精品超市、萬象影城、Meland club擔(dān)當(dāng)。

而招商商置旗下成都招商大魔方，整體出租率達(dá)97%，開業(yè)率達(dá)90%。該項(xiàng)目定位中端，聚焦“娛樂+休閑+潮流零售”等業(yè)態(tài)，同時(shí)注重沉浸式場景打造，有魔幻場景空間“亞馬遜森林瀑布”、智能感應(yīng)天氣變化的“魔方之心”、600㎡異形“巨幕裸眼3D屏”等五大沉浸式空間。

不同定位下，企業(yè)對項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和場景打造的區(qū)別較為明顯，但核心都是為了迎合主力客群的消費(fèi)需求。高端項(xiàng)目主要客群為高收入人群，在品牌等級和稀缺度上具備優(yōu)勢；而中端項(xiàng)目主要以大眾階層為主，更注重引進(jìn)新興體驗(yàn)業(yè)態(tài)和場景打造。

輕資產(chǎn)瞄準(zhǔn)存量資產(chǎn)，萬達(dá)第三次提交招股書

期內(nèi)，樣本企業(yè)的簽約動作并不多，主要由頭部企業(yè)貢獻(xiàn)，如龍湖集團(tuán)、太古地產(chǎn)及珠海萬達(dá)商管等。

此外，不同于此前簽約多以新項(xiàng)目為主，期內(nèi)企業(yè)從項(xiàng)目打造初期就參與規(guī)劃，亦涉及招商、運(yùn)營的多個(gè)層面。期內(nèi)企業(yè)獲取的項(xiàng)目大多為需要改造的存量項(xiàng)目，更為考驗(yàn)企業(yè)的打造能力。

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新增項(xiàng)目中，太古位于海南的合作新項(xiàng)目，無疑助力其在內(nèi)地的商業(yè)影響力更進(jìn)一步。該項(xiàng)目總占地面積約20萬平方米，預(yù)計(jì)于2024年起分階段落成，將發(fā)展為海南文化商業(yè)旅游目的地。

太古在高端項(xiàng)目打造上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，多年來與奢侈品集團(tuán)有較多的合作資源，未來有望助力三亞乃至海南在高端商業(yè)市場上有進(jìn)一步發(fā)展。

資本市場方面，招股書第二次失效次日，珠海萬達(dá)商管選擇第三次在港交所遞交招股書。最新招股書數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，珠海萬達(dá)商管收入134.8億元，其中委托管理模式收入100.23億元，占比74.4%，租賃運(yùn)營模式收入33.47億元，占比25.6%。

截至2022中期，珠海萬達(dá)商管管理425個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)6010萬平方米。此外還有196個(gè)儲備項(xiàng)目，包括175個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

項(xiàng)目來源上，珠海萬達(dá)商管來自萬達(dá)集團(tuán)的在管商業(yè)廣場285座，在管建筑面積4260.6萬平方米；來自獨(dú)立第三方在管商業(yè)廣場140座，在管建筑面積1747.6萬平方米。

從目前發(fā)展策略來看，珠海萬達(dá)商管主要選擇二三線領(lǐng)先城市作為萬達(dá)廣場規(guī)模拓展的主要區(qū)域，一線城市則主要作為標(biāo)桿項(xiàng)目及升級改造項(xiàng)目拓展的主要區(qū)域。

而上半年動作顯示，存量項(xiàng)目已在其項(xiàng)目獲取中占據(jù)重要地位，如9月獲得了奧克斯地產(chǎn)位于長沙、青島、杭州、成都的5家奧克斯廣場托管權(quán)。

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規(guī)模目標(biāo)不改之下，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為萬達(dá)后續(xù)發(fā)展存在一定壓力。雖然目前的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式能夠讓其在管項(xiàng)目長期保持較高出租率，獲取可觀收益，但是項(xiàng)目多布局于三四線城市，人口較少、消費(fèi)力較弱，加之商業(yè)環(huán)境尚不明朗，能否實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)運(yùn)營存在較大不確定性。

服飾類零售業(yè)態(tài)成主角，“雙十一”商機(jī)與新玩法

期內(nèi)，樣本標(biāo)桿項(xiàng)目繼續(xù)在新店引入上有所收獲。位于上海、廣州、長沙及成都的項(xiàng)目引入了不少具有特色的店鋪，涵蓋中國首店、區(qū)域首店及城市首店，其中主要以國外品牌為主。

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業(yè)態(tài)類別上，基本為零售和餐飲業(yè)態(tài)品牌，其中服飾類品牌的熱度最高，占比約5成。

部分服飾店鋪不僅提供零售服務(wù)，還設(shè)有咖啡餐飲服務(wù)，而上月奢侈品品牌LV也開業(yè)了餐廳，這背后或是出于與消費(fèi)者產(chǎn)生更多聯(lián)系，營造更為舒適多元的消費(fèi)場景的考慮。

首店落地上，一線城市之外，更多品牌選擇將店鋪開在成都。該城市擁有良好的消費(fèi)環(huán)境和越來越多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地的支持，對首店品牌的吸引力日益增強(qiáng)。

期內(nèi)，恰逢雙十一購物節(jié)，購物中心作為與消費(fèi)者消費(fèi)的前沿陣地，有著線上平臺不可比擬的場景體驗(yàn)優(yōu)勢。因此，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測中的樣本企業(yè)均抓住此次機(jī)會，旗下的項(xiàng)目舉辦了不少促銷活動，其中不乏一些新玩法。

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結(jié)合雙十一契機(jī)，推出各種消費(fèi)優(yōu)惠活動，與入駐品牌聯(lián)動，依然是購物中心刺激消費(fèi)的重要手段。部分項(xiàng)目還將雙十一與周年慶相結(jié)合，擴(kuò)大活動影響力。此外，與會員消費(fèi)掛鉤，激活消費(fèi)會員積分，提升項(xiàng)目的會員消費(fèi)占比也是方向之一。

值得注意的是，在促銷基礎(chǔ)上，項(xiàng)目還較為注重活動的趣味性和體驗(yàn)感。部分樣本項(xiàng)目通過形式各異的體驗(yàn)場景和主題活動，為消費(fèi)者創(chuàng)造與眾不同的消費(fèi)記憶點(diǎn)，如通過音樂會、挑戰(zhàn)賽等增強(qiáng)參與感和互動感，加強(qiáng)在社群之間的傳播，增強(qiáng)活動效果。