6月30日，戴德梁行發(fā)布2022年上半年廣州商辦市場報告，報告顯示，廣州甲級寫字樓市場需求有所放緩，空置率和租金一升一降，但金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍帶動市場成交。

上半年，廣州甲級寫字樓空置率上升至9.6%，租金則下行至173.9元/平方米/月。

戴德梁行研究部高級經(jīng)理汪驪珠表示，“市場充滿不確定性因素，一些企業(yè)的決策周期包括辦公租賃上的決策流程有被動延長的趨勢，導(dǎo)致企業(yè)在辦公租賃方面持觀望和謹慎的情緒”。

一般而言，新增供應(yīng)的入市會對市場的吸納起到一定的刺激作用，上半年，廣州錄得33.2萬平方米新增供應(yīng)面積，超過去年全年供應(yīng)量的七成，但汪驪珠表示“從短期來看，由于整個宏觀環(huán)境承壓，新增供應(yīng)的刺激有限，上半年18.7萬平方米的凈吸納量不及我們的預(yù)期”。

值得注意的是，相比北京和上海，廣州甲級寫字樓長期維持了低空置率的狀態(tài)，根據(jù)戴德梁行，上半年北京和上海的空置率分別為13.9%和22.4%。

租金方面，考慮到年內(nèi)還會有新項目入市，汪驪珠預(yù)判，短期內(nèi)廣州甲級寫字樓租金水平仍然會面臨一定的下行壓力。

從行業(yè)來看，上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹慎，而金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍，并成為租賃成交的主力。

根據(jù)戴德梁行， TMT行業(yè)租賃成交面積占比由2021年末的28.6%萎縮至2022年上半年的18%；房地產(chǎn)及建筑業(yè)則由9%萎縮至4.7%；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)則表現(xiàn)亮眼，與2021年末相比，其成交面積分別擴大6.4和9.8個百分點，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

今年6月，廣州市發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融服務(wù)支持疫情防控推動經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在疫情防控趨嚴的背景下，金融行業(yè)對經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行的支持和保障作用得到強化。戴德梁行指出，從區(qū)域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業(yè)選址的重要考慮，而隨著新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的擴大，企業(yè)對于財稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。

盡管廣州甲級寫字樓市場整體承壓，卻也不乏可圈可點的表現(xiàn)，戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩指出，“在經(jīng)濟沒有那么好的情況下，近幾年，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級辦公物業(yè)出現(xiàn)了非常奇妙的現(xiàn)象，出一棟賣一棟”。

“出一棟賣一棟”指的是“只要有業(yè)主愿意拿一棟物業(yè)出來整售，他立刻就能在市場上找到買家”，其中，珠江新城和琶洲區(qū)域是整棟成交的熱點區(qū)域。時代財經(jīng)了解到，太平洋保險以34.9億元的總價買入位于珠江新城的粵海金融中心T1棟38層超甲級寫字樓，東升實業(yè)、豐樹集團和凱龍瑞基金則各自在琶洲區(qū)域拿下一棟寫字樓，三宗交易總金額合計70.2億元。

汪子浩表示，受疫情及實體經(jīng)濟壓力的影響，近兩年廣州甲級辦公物業(yè)市場承擔(dān)一定壓力，但核心商務(wù)區(qū)空置率表現(xiàn)堅實，遠低于我國其他優(yōu)質(zhì)商務(wù)區(qū)，市場發(fā)展健康；其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，其空置率出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，但仍優(yōu)于深圳福田、羅湖等成熟商務(wù)區(qū)。

他認為“出一棟賣一棟”的背后，是商務(wù)區(qū)的招商模式由房地產(chǎn)商承包開發(fā)建設(shè)及后期運營管理的傳統(tǒng)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向直接引入產(chǎn)業(yè)主體進行開發(fā)建設(shè)的新興開發(fā)模式，這種模式的好處在于前期以土地直接綁定產(chǎn)業(yè)主體，為區(qū)域未來的發(fā)展奠定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，保障商務(wù)區(qū)建成后的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的純粹性。

零售市場方面，同樣面臨宏觀市場和疫情的影響，上半年在購物中心品牌輪換及外圍商圈新項目入市的雙重作用下，廣州零售商業(yè)供需兩端活躍度有所下降，空置率上升至5.7%。

不過，疫情下高端購物中心在承接消費者對于線下消費的環(huán)境、服務(wù)等升級需求中體現(xiàn)出優(yōu)勢，以體育中心為代表的核心商圈積極調(diào)整最優(yōu)層的品牌布局并積極引進首店，布局的調(diào)整令核心商圈的平均租金水平保持溫和上漲，帶動全市最優(yōu)層平均租金水平微升至776.1元/月/平方米。

戴德梁行在其報告中指出，考慮到疫情對市場的影響存在滯后性，下半年全市零售物業(yè)租金及空置率或?qū)㈦p雙承壓。

值得關(guān)注的是，宏觀經(jīng)濟承壓為市場帶來了一些新的變化，消費者更加追求理性消費推動折扣零售業(yè)態(tài)的興起，汪驪珠表示，目前已“觀察到現(xiàn)在有一些零售的折扣店在積極地拓張，進入到購物中心的一二層以及社區(qū)商業(yè)等不同的消費場景，比如荔灣商圈落地了首家盒馬生鮮奧萊店，白云區(qū)的5號停機坪也是引進了廣州首家UR奧萊店”。