3月年報(bào)季，龍湖集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱「龍湖」）的商業(yè)賽道祭出了「大殺器」：

2021年，13城61座商業(yè)項(xiàng)目收租81.5億，已經(jīng)啟動(dòng)的輕資產(chǎn)板塊也官宣：2022年即將開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目不少于5座。

龍湖，是真「可怕」。

從業(yè)主的角度來(lái)看，29年時(shí)間打造出了這么一家穩(wěn)健、高度自律、多業(yè)態(tài)發(fā)展的企業(yè)，無(wú)疑是穿越周期的典范；

站在從業(yè)者的角度，一家相對(duì)能夠最大限度體現(xiàn)自身價(jià)值的航母級(jí)企業(yè)，不僅能帶來(lái)快速有效的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)積累，也能換取更暢通的職場(chǎng)進(jìn)階通路，自然相當(dāng)誘人；

而若是第三方視角，質(zhì)效并存、各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異、企業(yè)前瞻性眼光及投入遠(yuǎn)高于同行的龍湖，一定是記錄者們最密切「觀察」的對(duì)象。

不過(guò)，繼年初龍湖智創(chuàng)生活分拆上市大事件之后，在3月底的龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖管理層給予了商業(yè)輕資產(chǎn)模式更多著墨：

龍湖商業(yè)未來(lái)將以「輕重并舉」的發(fā)展模式，與更廣大合作伙伴共享資產(chǎn)管理價(jià)值。這意味著龍湖商業(yè)在輕資產(chǎn)賽道上將全面提速。

這一著棋，似乎并不算新鮮，甚至有人覺(jué)得龍湖在輕資產(chǎn)賽道上有點(diǎn)「慢半拍」。

在我看來(lái)，雖然近幾年的布局速度與規(guī)模都有所提升，但龍湖從來(lái)不是一個(gè)一心求快的企業(yè)。

在眾多高階對(duì)手早已深入輕資產(chǎn)賽道的2021年，龍湖才低調(diào)宣布進(jìn)軍輕資產(chǎn)，更像是做好萬(wàn)全準(zhǔn)備之后的水到渠成。

于是借此契機(jī)，結(jié)合前不久的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，分享一些個(gè)人的觀察與思考，拋磚引玉。

01.

龍湖年度業(yè)績(jī)會(huì)上

釋放了哪些重要信息？

3月25日，龍湖召開(kāi)了年度業(yè)績(jī)會(huì)。

盡管疫情的不穩(wěn)定性給市場(chǎng)大環(huán)境帶來(lái)了不可避免的影響，但2021年，龍湖在行業(yè)數(shù)據(jù)和公司業(yè)績(jī)上都再創(chuàng)新高，集團(tuán)的各航道業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)健前行——

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)合約銷售2,901億，同比增長(zhǎng)7.2%；租賃住房整個(gè)航道迎來(lái)盈利元年；由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房及物業(yè)管理等組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)188億，同比增長(zhǎng)39%。

聚焦到商業(yè)運(yùn)營(yíng)航道上，龍湖商業(yè)的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。

2021年，龍湖共計(jì)在全國(guó)多座城市保質(zhì)保量地開(kāi)出了12座商場(chǎng)，并憑借上半年先后入市的龍湖長(zhǎng)沙洋湖天街和武漢江宸天街，首次在華中地區(qū)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

截至2021年12月31日，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為594萬(wàn)平方米(不含車位面積)，整體出租率為97.2%；開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和日均客流同比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅；商業(yè)租金收入81.5億，同比增長(zhǎng)40%。

*武漢首座天街購(gòu)物中心——武漢江宸天街

不可否認(rèn)，商業(yè)項(xiàng)目的綜合運(yùn)營(yíng)能力，通常直觀體現(xiàn)在銷售額、客流、出租率及租金收益等多個(gè)維度。

其中，「收租能力」又被視為評(píng)判企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

就這個(gè)維度而言，一年收租約82億的龍湖商業(yè)顯然已經(jīng)達(dá)標(biāo)，即便是與早就進(jìn)入這一賽道的諸多高能效同行相比，龍湖的表現(xiàn)也堪稱優(yōu)秀。

*已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量與龍湖差距不大的大悅城控股，2021年購(gòu)物中心租金收入約28億；擁有多個(gè)城市標(biāo)桿甚至重奢項(xiàng)目的華潤(rùn)置地，2021年購(gòu)物中心租金收入139億。

也正因如此，龍湖認(rèn)為，大舉入局輕資產(chǎn)賽道的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

無(wú)論是集團(tuán)年報(bào)還是公開(kāi)報(bào)道，「輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)」都被放到了十分醒目的位置。從籌開(kāi)項(xiàng)目的布局來(lái)看，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比也十分明顯——

2022年，龍湖將有13個(gè)重資產(chǎn)商場(chǎng)在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時(shí)還有不少于5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。

「二十年的經(jīng)驗(yàn)積累與團(tuán)隊(duì)歷練，龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速�！�

這是龍湖2021年報(bào)中「主席報(bào)告」的原話，也足以說(shuō)明，龍湖商業(yè)的的確確做足了前期準(zhǔn)備工作，選擇在最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間做了他們認(rèn)為最正確的事情。

02.

輕資產(chǎn)早已不新鮮

但龍湖商業(yè)入局「正當(dāng)時(shí)」

不打無(wú)準(zhǔn)備之仗，這是龍湖一直以來(lái)給我的印象。

無(wú)論是早期住宅地產(chǎn)的穩(wěn)步開(kāi)發(fā)，還是后來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，乃至物業(yè)管理與長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，龍湖都無(wú)一不是籌劃周詳、有備而來(lái)。

在輕資產(chǎn)賽道上的決策與布局，亦不例外。

龍湖商業(yè)2000年起步于大本營(yíng)重慶，2003年第一家購(gòu)物中心——重慶龍湖北城天街開(kāi)業(yè)，2013年開(kāi)始，「持商業(yè)」成為龍湖的核心戰(zhàn)略之一。

同年，龍湖商業(yè)開(kāi)始走出重慶地區(qū)，陸續(xù)進(jìn)入到成都、北京、上海、杭州、蘇州等地，開(kāi)啟全國(guó)化布局。

隨后在2015年左右，每年的新開(kāi)項(xiàng)目保持在3-5個(gè)，而近兩年，這個(gè)數(shù)據(jù)更是達(dá)到了10座以上。

近20年的運(yùn)營(yíng)成果，佐證了「持商業(yè)」戰(zhàn)略行之有效。

當(dāng)布局的速度與規(guī)模都上來(lái)之后，龍湖商業(yè)在2021年3月，以一張「知輕重、有所為」的海報(bào)，宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。

很快，三個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目在重慶、杭州兩地簽約落實(shí)；2022年初，又相繼在成都正式簽約了兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；隨后，杭州第二座輕資產(chǎn)項(xiàng)目與上海首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目都接踵確認(rèn)。

如此的效率與節(jié)奏，龍湖商業(yè)顯然早有準(zhǔn)備。

正是因?yàn)椤冈缬袦?zhǔn)備」，所以從龍湖商業(yè)的主觀立場(chǎng)出發(fā)，選擇入局輕資產(chǎn)的時(shí)機(jī)，一定是其認(rèn)為最合適的。

而站在第三方觀察者的立場(chǎng)，我們也同樣認(rèn)為龍湖的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略「正當(dāng)時(shí)」，這一判斷主要基于以下四個(gè)方面：

①國(guó)家戰(zhàn)略：

土地交易產(chǎn)生的GDP增量轉(zhuǎn)向土地持有運(yùn)營(yíng)的GDP增量發(fā)力，這對(duì)于一向重視長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言絕對(duì)是一大利好，這其中，城市更新與輕資產(chǎn)更將成為未來(lái)持有運(yùn)營(yíng)的兩大重點(diǎn)領(lǐng)域；

②時(shí)代背景：

恰逢內(nèi)地高線城市（商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的一線及新一線城市）進(jìn)入存量盤活和城市更新的時(shí)代背景，對(duì)于擁有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)商管能力的企業(yè)而言，這無(wú)疑是時(shí)代所造就的巨大機(jī)遇（通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，可以用存量改造的模式進(jìn)入更多城市優(yōu)質(zhì)商圈地段）；

*武漢江宸天?街?

③外部條件：

龍湖商業(yè)品牌特征已經(jīng)形成，且具有極強(qiáng)的市場(chǎng)認(rèn)知度，TO G端與TO B端對(duì)于龍湖天街品牌都已相當(dāng)熟悉，這些都將為其入局輕資產(chǎn)提供更穩(wěn)定的資源支持與市場(chǎng)認(rèn)可；

此外，較早進(jìn)行輕資產(chǎn)布局的企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、大悅城等，都有多個(gè)已成型的在營(yíng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目可作為參照樣本，龍湖也從市場(chǎng)端總結(jié)了更多經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合自身實(shí)際情況，進(jìn)而做出更合適、更優(yōu)化的輕資產(chǎn)規(guī)劃路徑。

④自身發(fā)展：

過(guò)往多年的「持商業(yè)」戰(zhàn)略，讓龍湖在商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理層面已經(jīng)累積了長(zhǎng)期且豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)——

一方面，核心產(chǎn)品線「天街」在全國(guó)多城市都收獲了有口皆碑的數(shù)據(jù)表現(xiàn)力（客流與業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)）；

另一方面，憑借項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定布局，龍湖商業(yè)既有頗具競(jìng)爭(zhēng)力的品牌積累（5,000+個(gè)戰(zhàn)略品牌合作伙伴），又有足以支撐日常消費(fèi)活力的用戶沉淀（基數(shù)龐大的瓏珠會(huì)員）。

年報(bào)上逐年穩(wěn)步攀升的收益數(shù)據(jù)，與旗下項(xiàng)目幾乎從不延期的開(kāi)業(yè)節(jié)奏，都讓行業(yè)與消費(fèi)者，對(duì)于龍湖入局輕資產(chǎn)尤其充滿期待。

*成都西宸天街

按照目前釋放出來(lái)的輕資產(chǎn)布局策略，我可以初步判定：即便不占先機(jī)，龍湖商業(yè)在這一賽道上也完全具備「后來(lái)居上」的架勢(shì)與實(shí)力。

以成都市場(chǎng)為例，目前官宣的兩大輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，一個(gè)在西二環(huán)，一個(gè)在南二環(huán)，都是居住氛圍相當(dāng)成熟的地段，都與地鐵無(wú)縫接駁。

可以說(shuō)，既符合了TOD網(wǎng)格化布局的戰(zhàn)略方向，又快速占領(lǐng)了存量時(shí)代中尤其稀缺與難得的「近市區(qū)重要節(jié)點(diǎn)位置」。

雖然暫時(shí)看來(lái)，已確認(rèn)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目還是以盒子商業(yè)為主，但龍湖商業(yè)的輕資產(chǎn)策略，除了繼續(xù)堅(jiān)持「深度踐行TOD模式」這一目標(biāo)之外，似乎并未表現(xiàn)出的對(duì)項(xiàng)目體量及物業(yè)模式有明顯的要求及需求。

所以，亦不排除隨著其輕資產(chǎn)模式的持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)將會(huì)有更大或更小的體量，以及街區(qū)商業(yè)乃至非標(biāo)類項(xiàng)目也會(huì)被冠以「龍湖商業(yè)」之名。

龍湖商業(yè)將在輕資產(chǎn)賽道上大展拳腳，已經(jīng)是可以預(yù)判的事實(shí)。

憑借輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行管理輸出，龍湖商業(yè)既可以快速獲取城市優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)，入駐核心商圈位置，又能加碼TOD與網(wǎng)格化布局，持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)品牌的影響力。

*武漢范湖里商業(yè)街，新中式點(diǎn)心潮牌「虎頭局渣打餅行」首進(jìn)武漢

03.

「人才蓄水池」新鮮血液不斷

輕資產(chǎn)賽道最終還是人才競(jìng)爭(zhēng)

不可否認(rèn)，輕資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)將提出更高的要求。這也是為什么眾多大企業(yè)都不會(huì)貿(mào)然入局這一賽道的重要原因。

如果沒(méi)有足夠的「實(shí)力」支撐，憑感覺(jué)或隨大流開(kāi)啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，不排除有適得其反的可能性。

而這里所說(shuō)的「實(shí)力」，除了前文提到的企業(yè)本身的硬實(shí)力之外（包括已有布局規(guī)模、品牌資源累積、市場(chǎng)口碑與認(rèn)可等），還應(yīng)該重點(diǎn)考慮到一個(gè)關(guān)鍵的「軟實(shí)力」——即「人」的核心作用。

畢竟，輕資產(chǎn)項(xiàng)目通常難以從建筑、物業(yè)、空間等硬件層面有足夠大的發(fā)揮空間，那么，在招商、運(yùn)營(yíng)維度的挑戰(zhàn)與難度將會(huì)大很多。

所以，由「人才」構(gòu)成的「運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)」，其所具備的豐富經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)能力，將在很大程度上影響著一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

*龍湖重慶金沙天街

對(duì)此，我們也對(duì)龍湖商業(yè)的「人才蓄水池」略作研究，發(fā)現(xiàn)其至少有以下三點(diǎn)特征值得關(guān)注。

1、多元化人才結(jié)構(gòu)

從人才引入來(lái)看，主要有三個(gè)渠道：一是校招生（龍湖內(nèi)部俗稱仕官生、商業(yè)綻放生），二是內(nèi)部跨航道流動(dòng)人才（大多通過(guò)龍湖「活水」機(jī)制吸引的內(nèi)部跨航道優(yōu)秀人才）；三是外部社會(huì)招聘人才（包括不限于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外優(yōu)秀人才，高潛人才作為仕官生2.0重點(diǎn)培養(yǎng)）。

2021年，龍湖商業(yè)招聘了包括騰訊、阿里、華為、寶潔等不同領(lǐng)域在內(nèi)的百余位優(yōu)秀人才�？缧袠I(yè)視角為龍湖在多變的市場(chǎng)中贏得了新的思維，從而獲得更多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；開(kāi)放、包容的環(huán)境，針對(duì)性的帶教也讓不同行業(yè)的人才快速融入，順利發(fā)揮自己的所長(zhǎng)。

標(biāo)準(zhǔn)刻度清晰、梯度結(jié)構(gòu)良好、引入渠道豐富，讓龍湖商業(yè)形成了既穩(wěn)定又多元的人才儲(chǔ)備模型。

2、多崗位輪動(dòng)機(jī)制

憑借在商業(yè)運(yùn)營(yíng)航道的「規(guī)模布局」與「快速擴(kuò)張」，龍湖商業(yè)在橫向?qū)I(yè)上采取多崗位輪動(dòng)機(jī)制，為內(nèi)部員工提供階段性的崗位輪換和更靈活的鍛煉機(jī)會(huì)。并通過(guò)中層管理者訓(xùn)練營(yíng)、一線管理者促變會(huì)等項(xiàng)目，提升現(xiàn)崗勝任率，并實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵崗位人才自供應(yīng)。

*龍湖內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示：100%的龍湖仕官生在基層時(shí)就有跨職能、跨項(xiàng)目的經(jīng)歷；到一線管理者崗位后，大部分的管理者均有跨職能兼崗的機(jī)會(huì)。

3、科學(xué)培訓(xùn)與合理晉升機(jī)制

除了常見(jiàn)的新員工培訓(xùn)、專業(yè)技能培訓(xùn)、管理技能培訓(xùn)，龍湖商業(yè)還為引入人才提供更多個(gè)性化和針對(duì)性培訓(xùn)。

*比如為中層管理者提供多視角的課程和工具、系統(tǒng)性的創(chuàng)新思維訓(xùn)練，以增加管理者對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的洞察，并定期組織線上專題學(xué)習(xí)分享，開(kāi)闊業(yè)務(wù)視野；對(duì)于新上任的管理者，通過(guò)教練技術(shù)等，解決團(tuán)隊(duì)中常見(jiàn)的問(wèn)題，幫助管理者順利轉(zhuǎn)身。

大膽任命、給予年輕人更多機(jī)會(huì)，一直是龍湖培養(yǎng)人才的特征。據(jù)了解，龍湖內(nèi)部不乏畢業(yè)1.5年即任命項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人，也有畢業(yè)3-4年就成為區(qū)域負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目總的案例。

除了科學(xué)的培訓(xùn)內(nèi)容設(shè)置之外，合理的晉升機(jī)制，也是龍湖商業(yè)保持人才血液既新鮮又穩(wěn)定的重要因素。

比如，公司每年有2次固定的績(jī)效活動(dòng)，在日常工作中公司也會(huì)定期組織人才盤點(diǎn)活動(dòng)，安排有發(fā)展意愿和能力的人員承擔(dān)更重要崗位。

或許正是因?yàn)閺恼衅付丝趤?lái)看，龍湖商業(yè)對(duì)于人才需求的水準(zhǔn)相對(duì)較高且類型多元化，并且設(shè)置了一系列科學(xué)、合理的培訓(xùn)與晉升機(jī)制。

所以我們發(fā)現(xiàn)，擁有龍湖商業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人，在全國(guó)各地的廣闊市場(chǎng)中都非常有競(jìng)爭(zhēng)力。

基于輕資產(chǎn)賽道最終還是長(zhǎng)期的人才競(jìng)爭(zhēng)這一判定，再看龍湖商業(yè)在人才吸納、人才儲(chǔ)備及人才培育等方面的種種舉措，我有理由認(rèn)為，在未來(lái)的輕資產(chǎn)賽道上，不但會(huì)有「龍湖商業(yè)」的重要席位，也會(huì)成為「龍湖人」的更大舞臺(tái)。

*龍湖北京長(zhǎng)楹天街舉辦「北平制冰廠」北冰洋85周年全國(guó)首展

2022年初，龍湖全新智慧生活及空間服務(wù)品牌「龍湖智創(chuàng)生活」正式發(fā)布。

作為「一個(gè)龍湖」生態(tài)體系中生長(zhǎng)出來(lái)的全新品牌，龍湖智創(chuàng)生活有機(jī)融合了龍湖原有物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等核心業(yè)務(wù)。

這一舉措，實(shí)際上成為龍湖未來(lái)的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的最強(qiáng)后盾。

毫無(wú)疑問(wèn)，在合適的時(shí)機(jī)入局輕資產(chǎn)，這一戰(zhàn)略之于龍湖商業(yè)的意義重大，不但讓其能夠保持在高線城市的既有優(yōu)勢(shì)，而且有助于繼續(xù)深化城市網(wǎng)格化布局，進(jìn)而擴(kuò)大龍湖商業(yè)的綜合品牌影響力。

后疫情時(shí)代，在房產(chǎn)企業(yè)暴雷、商業(yè)地產(chǎn)下滑的時(shí)代特情下，穩(wěn)健前行的龍湖則厚積薄發(fā)，開(kāi)辟出租賃住房、房屋租售、房屋裝修等一系列圍繞核心業(yè)務(wù)的賽道，并持續(xù)加碼科技創(chuàng)新板塊的投入，成為每年春秋招聘會(huì)上唯一一家與大廠一起搶奪IT人才的房地產(chǎn)企業(yè)。

用「進(jìn)擊的學(xué)霸」來(lái)形容龍湖這個(gè)企業(yè)毫不為過(guò)。