疫情后，中國實體商業(yè)領(lǐng)域，殺出了個程咬金——「免稅店」。

受疫情影響，自2020年春季開始，國內(nèi)的出境游幾乎全線停滯，這讓免稅店成為中國消費者釋放消費需求的絕對靶心。

這其中，免稅店數(shù)量與規(guī)模最集中、業(yè)績最「瘋狂」的，當(dāng)屬海南島。

據(jù)相關(guān)渠道消息，2021年海南島全島免稅店總業(yè)績超過600億元。截至2022年2月13日，島上十家免稅店總業(yè)績已近百億。

*十家免稅店分別是：cdf三亞海棠灣國際免稅城、cdf海口日月廣場免稅店、cdf三亞鳳凰機場免稅店、cdf�？诿捞m機場T1免稅店、cdf�？诿捞m機場T2離島免稅店、cdf瓊海博鰲免稅店、海控全球精品（�？冢┟舛惓�、深免海口觀瀾湖免稅購物城、中服三亞國際免稅購物公園、三亞海旅免稅城

「瘋狂」的海南島，實至名歸。

2013年，熱衷購置酒店式公寓（當(dāng)然，最后都要我來收拾爛攤子）的雙親買下了位于三亞市西的一套30多平米的LOFT酒店式公寓。

隨后，我們一家人便開始了一段漫長的「候鳥式」旅居生活，幾乎每年春節(jié)都在三亞度過。

因此，很多年以來，海南島對我來說，就是一個旅游目的地。

直到剛剛過去的壬寅虎年的春節(jié)，我才第一次真正作為行業(yè)媒體，考察海南商業(yè)市場。

有意思的是，這是一個坊間傳聞能把海南島的未來吹上天的微妙時刻，也是cdf三亞海棠灣免稅城首次收獲全國實體商場單體項目年度業(yè)績王座的歷史性時刻，更是海南島即將迎來前所未有的一座重量級重奢項目——海口萬象城的激動時刻。

*將于今年Q2正式開業(yè)的�？谌f象城 | 攝于2022年1月28日

春節(jié)前后兩周時間，我把海南島以�？谑泻腿齺喪袨榇淼纳虡I(yè)市場及免稅市場，都實地摸了一遍。

先說結(jié)論：這是一個與我們之前市調(diào)過的任何一個城市/地區(qū)都截然不同的商業(yè)市場，現(xiàn)實很骨感，潛力很罕見。

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寶藏城市，商業(yè)洼地

從第五次到第七次全國人口普查，�？谑�20多年來的人口數(shù)量在全國省會級城市里面一直都比較靠后????

*全國人口數(shù)量最少的10個省會/首府城市人口數(shù)量BY第七次人口普查官方數(shù)據(jù)

絕對數(shù)字很低，但對于海南省這個海島形態(tài)的省級行政區(qū)而言，近300萬人口的數(shù)字，真不算少。

尤其是對比2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查，�？谑械某ｑv人口在21年間從約83萬人到204.6萬人再到287.3萬人，增幅可觀。

事實上，海南島雖然地小人少GDP總量低，但在近幾年，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，尤其是在2021年，2021年海南省GDP總量達到6475.2億元，實際增速11.2%、名義增速17%，不亞于因能源行情而經(jīng)濟飆升的山西（實際增速9.1%、名義增速28%）和內(nèi)蒙古（實際增速6.3%、名義增速18.2%）。

*以上數(shù)據(jù)來源于澎湃2022年1月24日發(fā)布的「國民經(jīng)略」

其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1254.44億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值1238.8億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值3981.96億元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為19.4：19.1：61.5——第三產(chǎn)業(yè)的比重遠高于第一與第二產(chǎn)業(yè)，結(jié)構(gòu)特性非常突出。

*海口市萬綠園風(fēng)光 | 攝于2022年1月28日

此外，2021年，�？谌晟鐣M品零售總額1056.98億元，同比增長26.5%，總額首次突破千億元，增速排名全國省會城市榜首，創(chuàng)歷史新高。

其中，位于cfd海口日月廣場免稅城也在今年年初首次官宣年度業(yè)績，躋身全國百億單體項目陣營。

*位于海口MOVA日月廣場的cdf免稅店 | 攝于2022年1月30日

諸多數(shù)據(jù)都讓行業(yè)對�？诘纳虡I(yè)發(fā)展開始給予更多的關(guān)注。

我認(rèn)為，要想全面了解�？谏虡I(yè)，得分為兩個部分來看：做本地人生意的商場，以及免稅店/城。

接下來詳說。

�？谑姓w坐南朝北，在瓊州海峽的南側(cè)，呈東西結(jié)構(gòu)展開。

在靠海的一側(cè)，有位于城市中軸線位置的秀英港和西側(cè)海口站附近的的南港兩個主要港口，與對面的湛江相通，其中南港還通火車。

先來看一下海口市的商場分布情況：

*�？谑猩虡I(yè)分布示意圖

可以很明顯看到，商業(yè)項目相對密集的區(qū)域在城市東側(cè)，形成了�？谑凶钪饕膬蓚�商圈：國貿(mào)商圈和海秀商圈（包含早期形成的解放路商圈）。

*�？谑猩倘Ψ植己喪�

而即將要開業(yè)的海口萬象城，和目前�？谑腥藲庾罡叩挠颜x陽光城，都位于海秀商圈里面????

除了比較接近這兩個商圈的日月廣場的兩個免稅店之外，另外三個在營/建的免稅城，都位于距離核心城區(qū)較遠的地方。

我們梳理了一份�？谑兄髁魃虉龅囊恍┗拘畔⑷缦拢�

*由于本地市場許多項目比較難以找到對接人，因此上述信息是以網(wǎng)絡(luò)資訊+實地走訪詢問+部分項目方核實的多方求證形式獲取的，但依然有可能存在錯漏，也非常歡迎項目方朋友提出并指正。

上表中，白色部分是相對老舊或已散售的在營項目，亮綠色部分相對較新且自持運營的在營項目，墨綠色部分是重點籌開項目。

目前，海口市針對本地消費者的商業(yè)項目，以「友誼系」商業(yè)為首、傳統(tǒng)百貨及近5-6年開業(yè)的社區(qū)型購物中心為輔，整體而言，相較于內(nèi)陸其他省會城市，還是很滯后的。

1. 國內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)的成熟產(chǎn)品線入駐較少。

目前，具備上述特征的項目，僅有一座萬達廣場、一座吾悅廣場、以及一座遠大購物中心，且這三座項目的品牌級次都比較本土化。

*海口遠大購物中心 | 攝于2022年1月30日

2. 本地開發(fā)商的商業(yè)項目占據(jù)市場主流，且物業(yè)形態(tài)與商業(yè)內(nèi)容都相對發(fā)展滯后。

以友誼商業(yè)廣場、友誼陽光城和友誼·南海城為主的本地開發(fā)商商場，在�？谡紦�(jù)了數(shù)量和體量上的絕對優(yōu)勢。但目前這些項目大多存在建筑老舊、品牌能級較低、服務(wù)意識欠缺等問題。

*�？诳土髁孔畲蟮挠颜x陽光城 | 攝于2022年1月30日

3. 本地消費者消費價值取向比較務(wù)實，對于「品牌」的主觀選擇需求不強。

在海口期間，我們跟幾位從外地遷移到�？陂L期生活居住的朋友和幾位�？诒镜嘏笥逊謩e聊了聊逛商場這個話題，發(fā)現(xiàn)他們的消費習(xí)慣非常務(wù)實，對于「功能性」消費的價值認(rèn)可度，遠高于對「品牌性」消費價值的追求。

簡單來說，「只買對的，不買貴的」，是這幾位�？谂笥训囊恢掠^點。

*海口市生生國際購物中心歷經(jīng)多次定位調(diào)整，目前為島內(nèi)居民進境上面免稅店，但客流狀況堪憂 | 攝于2022年2月7日

當(dāng)然，這一現(xiàn)狀即將在今年被徹底打破——第二季度，�？谌f象城將以規(guī)模盛大的、品牌能級極高的重奢陣容亮相。

縱觀全國一線、新一線和省會、副省會級城市，很少有像�？谶@樣，在僅有極少數(shù)連鎖商場品牌入市的本土商業(yè)發(fā)展階段，就迎來�？谌f象城這種能級的項目。

*海口萬象城現(xiàn)場、沙盤及周邊實拍 | 攝于2022年1月28日

從我們目前了解到的信息來看，華潤不僅在海口市區(qū)核心商圈重倉了�？谌f象城這一重奢項目，還在三亞海棠灣拿地規(guī)劃「超級萬象城」重奢項目，力度之大，全國罕見。

*據(jù)報道，三亞海棠灣超級萬象城項目規(guī)劃占地總面積245.3公頃、約3600多畝，總建筑面積226萬平方米（不包含地下商業(yè)），很大概率會將商業(yè)與自然相結(jié)合，打造為一個體量空前的生態(tài)購物公園

這兩個重磅項目的落地，足見華潤對于海南的未來發(fā)展?jié)摿Φ膹妱菘春茫⒃诖舜蛟煺麄�海南島前所未有的全明星級國際重奢品牌陣容的「高端零售商業(yè)綜合體」。

屆時，我們也將再度前往�？�，帶回第一手的資訊。

�？谖ㄒ灰蛔鶌W萊項目——海免觀瀾湖奧特萊斯 | 攝于2022年1月30日

第二部分，關(guān)于�？诘拿舛惿虡I(yè)。

2021年春節(jié)長假，海口全市接待游客總數(shù)117.11萬人次，同比增長607.87%；旅游總收入12.91億元，同比增長431.94%。

在龐大的旅游客群基數(shù)的支撐下，作為�？谑刑厣虡I(yè)組成部分的「免稅店」，在虎年新春到來之際，又迎來了一年一度的高峰——

今年春節(jié)假日七天，�？诿舛惖旯步哟徫锶藬�(shù)32712人次，同比增長51.8%，銷售收入1.57億元，同比增長225.5%，客單價達到4805元，同比增長43.81%。

*cfd�？谌赵聫V場免稅店人頭攢動 | 攝于2022年1月30日

據(jù)了解，2021年底，位于�？谌赵聫V場的海控全球精品（�？冢┟舛惓牵êＤ鲜“l(fā)展控股有限公司旗下子公司全球消費精品（海南）貿(mào)易有限公司的首個海南離島免稅項目），以及位于�？谑杏^瀾湖旅游區(qū)的�？谟^瀾湖免稅城（由深圳市國資委直屬國有企業(yè)深圳免稅集團全資在海南設(shè)立的免稅購物城）先后開業(yè)。

至此，�？谑械拿舛惖晔袌鲇中略龊Ｄ鲜“l(fā)展控股有限公司和深圳免稅集團兩大「玩家」。

*�？谟^瀾湖免稅城 | 攝于2022年1月30日

我們深入走訪了海口市的全部免稅店，結(jié)合現(xiàn)場情況調(diào)研與相關(guān)職能部門的官方網(wǎng)站信息，對免稅店商業(yè)市場進行了一次相對全面地梳理????

1. WHY-為什么海南島免稅店近兩年來大火？

受疫情影響，中國消費者出境旅游受阻，巨大的消費需求亟待釋放。2020年，國家相關(guān)部門快速反應(yīng)，對海南島免稅商業(yè)領(lǐng)域發(fā)布了兩個極大的提振政策：

2020年6月29日，財政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于海南離島旅客免稅購物政策的公告》，將離島旅客每年每人免稅購物額度由之前的3萬元提高到10萬元，取消單件8000元限額，并將離島免稅商品品種由38種增至45種。

*人山人海的cdf三亞海棠灣國際免稅城 | 攝于2022年2月6日

同年底，財政部、商務(wù)部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局四部委聯(lián)合批復(fù)，同意海南新增6家離島免稅店，分別是：

�？谑腥？厝蚓罚ê？冢┟舛惓牵�2021年1月開業(yè)）、深免�？谟^瀾湖免稅購物城（2021年1月開業(yè)）、cdf海口美蘭機場T2航站樓免稅店（2020年12月31日開業(yè)）；

*GDF PLAZA�？厝蚓访舛惓� | 攝于2022年1月30日

*深免�？谟^瀾湖免稅購物城美妝館 | 攝于2022年1月30日

三亞市三座——三亞海旅免稅城、中服三亞國際免稅購物公園、cdf三亞鳳凰機場免稅店（均于2020年12月30日開業(yè)）。

*三亞海旅免稅城 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

*三亞中服國際免稅購物公園 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

2020年底到2021年初，海南島從4家免稅店暴增到10家，也難怪2021年全年海南省的免稅店業(yè)績總額能夠突破600億了（數(shù)據(jù)源自海南省商務(wù)廳）。

*數(shù)據(jù)顯示，2021年海南10家離島免稅店總銷售額601.73億元，同比增長84%。其中，免稅銷售額504.9億元，同比增長83%；免稅購物人數(shù)967.66萬人次，同比增長73%；免稅購買件數(shù)5349.25萬件，同比增長71%。

此外，海南省的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，導(dǎo)入了大量與游客需求迥異、赴島時間也截然不同的高凈值的高端人群，他們的消費需求也需要得到更加合理、更加優(yōu)化的滿足，這也為免稅店的蓬勃發(fā)展，帶來了一定程度的「常態(tài)客群」。

2. WHAT-什么是離島免稅？

根據(jù)百度百科資料，離島免稅政策是指對乘飛機、火車、輪船離島（不包括離境）旅客實行限值、限量、限品種免進口稅購物，在實施離島免稅政策的免稅商店（以下稱離島免稅店）內(nèi)或經(jīng)批準(zhǔn)的網(wǎng)上銷售窗口付款，在機場、火車站、港口碼頭指定區(qū)域提貨離島的稅收優(yōu)惠政策。

在離島免稅店銷售的商品免稅稅種為關(guān)稅、進口環(huán)節(jié)增值稅和消費稅。

目前，在海南島的離島免稅店范圍為國家批準(zhǔn)的（含海南省人民政府按相關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)并向國家有關(guān)部委備案的免稅店）具有實施離島免稅政策資格并實行特許經(jīng)營的免稅商店。

簡言之，上述范圍內(nèi)的免稅店，意味著同時取得了國家免稅牌照與海南省免稅牌照，是目前海南免稅店的「王者」。

*人山人海的cdf三亞海棠灣國際免稅城 | 攝于2022年2月6日

目前，海南離島免稅店共有10家，其中6家為cdf中免集團旗下門店，包括cdf�？诿捞m機場T1及T2航站樓免稅店、cdf海口日月廣場免稅店、cdf瓊海博鰲免稅店、cdf三亞海棠灣免稅店、cdf三亞鳳凰機場免稅店，占據(jù)海南省免稅店的大半壁江山。

3. HOW-目前海口市免稅市場發(fā)展如何？

目前�？诳傆嬘�5家持牌免稅店：

①cdf�？诿捞m機場T1航站樓免稅店——中免集團

②cdf海口美蘭機場T2航站樓免稅店——中免集團

③cdf�？谌赵聫V場免稅店——中免集團

④海控全球精品（�？冢┟舛惓恰？丶瘓F

⑤海口觀瀾湖免稅城——深免集團

比較有趣的是，③和④均是作為免稅主力店，位于海航日月廣場內(nèi)部????

*海航日月廣場整體分布圖 | 攝于2022年1月30日

就商品結(jié)構(gòu)而言，香化和酒水在幾個免稅店都是主力商品，但折扣力度不盡相同，尤其是同在�？谌赵聫V場內(nèi)部作為主力店存在的cdf�？谌赵聫V場免稅店和�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓�，分別在東區(qū)和西區(qū)直線距離不到200米的位置，將免稅店香化商品的高度同質(zhì)化現(xiàn)象演繹得淋漓盡致。

*cdf�？谌赵聫V場免稅店品牌分布圖 | 攝于2022年1月30日

*海控全球精品（�？冢┟舛惓菢I(yè)態(tài)組成 | 攝于2022年1月30日

例如在今年春節(jié)期間，cdf�？谌赵聫V場免稅店中，LA MER商品滿3999元直減1000元，�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓莿t是一件8.5折、三件7.5折，并且同類商品的標(biāo)價有很大差別。

*深免海口觀瀾湖免稅城的LA MER產(chǎn)品陳列 | 攝于2022年1月30日

以LA MER面霜100ml這個熱門單品為例，cdf海口日月廣場免稅店標(biāo)價3259元，�？赝惍a(chǎn)品的標(biāo)價則是3597元（此價格是2022年1月30日免稅店現(xiàn)場標(biāo)價，據(jù)說這樣的標(biāo)價會隨時浮動），而正價專柜和電商官方旗艦店的標(biāo)價為4300元（2022年2月21日淘寶官方價格）。

而在非市區(qū)的深免�？谟^瀾湖免稅城，上述產(chǎn)品標(biāo)價與cdf�？谌赵聫V場免稅店一致，都是3259元，但作為爆款單品，買一件就可以享受7折。不過，這里的商品SKU相對較少，享受特殊折扣的單品數(shù)量也沒有太多。

*深免�？谟^瀾湖免稅城的蘭蔻產(chǎn)品陳列 | 攝于2022年1月30日

免稅店之間價格不同還不算，同一家免稅店內(nèi)的同一個品牌，專賣店與在島柜的居然還有微妙的價格與活動差異，真是大開眼界了。

因此，由于各個免稅店玩家的持牌情況不同、貨源渠道不同、促銷政策不同、場租與區(qū)域位置不同、會員積分獲取及消耗規(guī)則不同等諸多因素的影響，雖然商品同質(zhì)化程度高得驚人且價格錯綜復(fù)雜，消費者實際成交的商品其實瞄準(zhǔn)當(dāng)時「最便宜」的一家入手，但cdf的免稅店人氣依然是最旺的。

*cdf�？谌赵聫V場免稅店人流量巨大 | 攝于2022年1月30日

個人判斷，雖然cdf的單品價格與活動均非全年持續(xù)最優(yōu)，但綜合來看，其免稅品牌的影響力、會員積分體系的強大優(yōu)勢、以及商品品牌和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的完整程度等綜合因素，共同構(gòu)成了中免免稅店在�？谑袌龅摹赴灾鳌沟匚�。

*海口日月廣場西區(qū)，�？孛舛惓潜闶俏挥诖� | 攝于2022年1月30日

據(jù)了解，得益于虎年新春離島免稅「郵寄送達」業(yè)務(wù)的推出和各家免稅店眼花繚亂的促銷政策，海南島全島的離島免稅店均迎來了開門紅。

據(jù)海南省商務(wù)廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月1日至13日，海南10家離島免稅店總銷售額41.32億元，同比增長127%；1月1日到2月13日，今年海南10家離島免稅店總銷售額99.54億元，同比增長70%。

其中，免稅銷售額91.99億元，同比增長74%；免稅購物人數(shù)160.58萬人次，同比增長68%；免稅購買件數(shù)959.92萬件，同比增長89%。

4. WHEN-未來�？诿舛愂袌鰸摿缀危�

2021年1月，2021年1月，海口國際免稅城項目核心部分——免稅商業(yè)中心鋼結(jié)構(gòu)框架封頂。

該項目占地面積675畝，由6個地塊組成，規(guī)劃總建筑面積約92.6萬平方米，擬投資128.6億元，將建成一個含免稅商業(yè)中心、寫字樓、服務(wù)型公寓、住宅、星級酒店、商業(yè)街的大型國際免稅綜合體建筑群，預(yù)計從今年開始陸續(xù)投入運營。

*�？趪H免稅城施工現(xiàn)場 | 攝于2022年1月30日

而且，該項目還將和相鄰的瓊州海峽港航一體化重點項目、總投資14.5億元的「新�？瓦\樞紐」連為一體，并連通G15沈海高速�？诙�。

有消息稱，今年新�？瓦\樞紐將、海口市國際免稅城、G15沈海高速海口段三大重點工程將實現(xiàn)同步完工。

屆時，占據(jù)極佳地理位置的海口國際免稅城，將填補中免集團在海南島的最后一個客流高地空白，全面實現(xiàn)海陸空的關(guān)鍵節(jié)點覆蓋，為未來更大規(guī)模的市場需求提前做好充分準(zhǔn)備。

*�？谌赵聫V場東區(qū)下沉廣場 | 攝于2022年1月30日

此外，隨著華潤操刀的�？谌f象城、龍湖旗下的�？诶ジ旖帧⒁约叭f科主導(dǎo)的�？隍T樓老街更新項目的陸續(xù)入市，�？谑械纳虡I(yè)發(fā)展格局必然會發(fā)生翻天覆地的變化。

*�？隍T樓老街 | 攝于2022年2月7日

作為海南省本土文化與南洋文化相對集中的省會城市、也是全省常駐人口最多的城市，�？诘纳虡I(yè)發(fā)展?jié)摿Ξ?dāng)屬全國領(lǐng)先，個人判斷，未來3-5年，這座城市的商業(yè)發(fā)展，大概可以用「勢不可擋」來形容。

#三亞

風(fēng)口城市，風(fēng)頭正勁

三亞市的地理結(jié)構(gòu)與�？陬愃�，也呈東西走向沿著海岸線展開，自西向東的行政區(qū)分別為崖州區(qū)、天涯區(qū)、吉陽區(qū)、海棠區(qū)。

由于常駐人口總量剛剛在第七次人口普查時超過百萬，三亞的本地商業(yè)市場發(fā)展遠不如�？冢饕肯娜瞻儇�、1號港灣城、藍海購物廣場等幾個傳統(tǒng)老商業(yè)支撐。

*從上至下分別為：三亞藍海購物廣場、夏日百貨、1號港灣城 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

三亞市最早跟我們?nèi)〉寐?lián)系的國內(nèi)重點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，是大悅城。

不過，三亞大悅城的定位受限于各種客觀條件，目前大概率會落地為市區(qū)內(nèi)消費提檔升級型產(chǎn)品，與開業(yè)一年多的海旅免稅城距離僅為1.5KM。

*截圖自百度地圖的步行距離

*三亞大悅城施工現(xiàn)場 | 攝于2022年2月13日

目前，除了上述三個老牌項目之外，三亞市區(qū)內(nèi)的商業(yè)比較值得市調(diào)的項目還有兩個——吉陽區(qū)的海旅免稅城和亞龍灣壹號小鎮(zhèn)·奧特萊斯。

如前文所述，2020年12月30日開業(yè)的海旅免稅城，商業(yè)體量9.5萬方，有國際知名品牌近350個，官方的品牌list如下

海旅免稅城有一大看點，是它2樓主入口有特價區(qū)，里面有各大高化的特價套裝 5-7折不等，特價區(qū)的各大品牌可以通享同等折扣，比如三件7折的標(biāo)簽各品牌可以通用，有的一件就是5折，提袋率幾乎100%。

*海旅免稅城特價區(qū)促銷DM單 | 2022年2月5日

除了免稅品牌之外，海旅免稅城還包括lululemon、BRYEDO、Maje、Sandro等非免稅品牌門店，還有包含時下最新潮流品牌的潮牌集合點THE LOOP、日本免稅精品館、以及京東國際線下展示店等特色店鋪，品牌組合相對更最接近當(dāng)下主流市場的主力商場與品牌級次組合

*海旅免稅城部分門店 | 攝于2022年2月5日

值得注意的是，位于海旅免稅城的部分大牌奢侈品箱包，與中免集團旗下的免稅城出現(xiàn)了比較明顯的差異化商品，且熱門單品不少都打出了一件七折的活動標(biāo)簽，是一個額外的記憶點。

*海旅免稅城部分門店 | 攝于2022年2月5日

位于亞龍灣國家旅游度假區(qū)內(nèi)的壹號小鎮(zhèn)·奧特萊斯目前3層空鋪較多，但客流量還不錯，且周邊環(huán)境很贊。

*亞龍灣壹號小鎮(zhèn)·奧特萊斯 | 攝于2022年2月5日

該項目于2016年12月20日開業(yè)，商業(yè)總體量9.5萬方，官方數(shù)據(jù)有200+個品牌入駐，下面是項目官方微信公眾號公示的樓層品牌清單

*亞龍灣壹號小鎮(zhèn)·奧特萊斯的樓層品牌分布圖 | 圖據(jù)項目官方微信

此外，作為三亞最熱門的海棠灣，目前最大的看點就是cdf三亞海棠灣國際免稅城，以及三亞海昌夢幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)。

據(jù)相關(guān)渠道消息，在剛剛過去的2021年，cdf三亞海棠灣免稅城以300多億元的業(yè)績，超過北京SKP成為中國實體商場的新晉「店王」。

*cdf三亞海棠灣國際免稅城一期 | 攝于2022年2月5日

整個海南島新春期間客流量最猛的，無疑是海棠灣國際免稅城了。

該項目于2014年9月1日一期正式開門迎客，總建筑面積約12萬平方米，商業(yè)面積達7.2萬平方米。

此次再度造訪，最大的看點自然是2020年1月17日開業(yè)、總體量6.5萬方、由貝諾設(shè)計的項目二期——一個構(gòu)建在河心小島上的沉浸式休閑商業(yè)街區(qū)????

*三亞海棠灣國際免稅城二期鳥瞰圖 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

*一期與二期的空中連廊「云戒」橋與二期遠觀圖 | 攝于2022年2月5日

與一期強大的免稅品牌組合有效錯位的二期，從建筑形態(tài)上更加年輕化，與奧特曼的IP聯(lián)動極大提升了項目的地標(biāo)屬性與記憶點，且與本地氣候進行了極好的融合考慮，所有的商業(yè)樓棟都有非常壯觀的外展式屋檐可以遮陽

*三亞海棠灣國際免稅城二期局部 | 攝于2022年2月5日

二期項目分為奇趣生活館、國際創(chuàng)意薈萃、國際繽紛嘉年華、國際美食市集四大主題功能區(qū)，引入60多家國內(nèi)外品牌，其中首次進駐海南的就有20多個，且很多品牌都為定制版的特色概念店。

例如，方所書店海南首店、美國探索頻道的Discovery Expedition亞洲旗艦店、B.Duck（小黃鴨）餐飲、游樂、零售三合一海洋主題概念店及親子游樂中心、引入迪士尼IP的Balabala（巴拉巴拉）場景店等等。

*二期部分首店 | 攝于2022年2月5日

可以說，中免集團的勢能在這座項目身上體現(xiàn)得淋漓盡致，但苦于無法與項目方推廣部門取得聯(lián)系，我們只能從相對外部的視角進行圍觀。

就目前一起A館與B館及二期的人氣而言，cdf三亞海棠灣免稅城無疑穩(wěn)坐「島王」寶座。

目前，我們看到項目第三期正在施工狀態(tài)中，預(yù)計2023年底入市，屆時整個項目的品牌完整度、差異化、體驗感有望得到再一次的跨越式提升

*cdf三亞海棠灣免稅城三期 | 攝于2022年2月5日

海棠灣的精彩當(dāng)然遠不止一座項目而已。

未來，華潤超級萬象城、太古、SKP等重量級玩家或?qū)⒓w進駐海棠灣，如果消息屬實，則它們將與現(xiàn)有的兩座主題商業(yè)形成整個海南島甚至全國的「最強重奢商圈」，也不是完全不可能。

而位于海棠灣南端的三亞海昌夢幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)，是此行調(diào)研的意外小驚喜。這里作為海棠灣夜經(jīng)濟的支柱，節(jié)假日期間的營業(yè)時間拉長到晚上11點過，人氣相當(dāng)可觀

此外，鑒于航班關(guān)系，我們此行只走訪到海口美蘭機場T1航站樓的cdf免稅店，疫情影響下，這里的人氣相對較差

*海口美蘭機場T1航站樓免稅店 | 攝于2022年2月8日

整體走訪下來，海南島的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，大概可以總結(jié)為以下三點：

1. 島外風(fēng)頭正勁，島內(nèi)冰火兩重天。

海南免稅市場的井噴現(xiàn)狀，引得「島外」諸方側(cè)目，對其關(guān)注如潮水般襲來，可謂「風(fēng)頭正勁」。

但一座城市、一個承載著在地人民全部生活的旅游大省，顯然不能依靠某個行業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展而帶來全方位的升級。

實際上，島內(nèi)以免稅店為代表的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出「內(nèi)卷」的發(fā)展態(tài)勢，綜合集團實力、所屬地段、商業(yè)形態(tài)以及其他波動因素來看，其背后的「剪刀差」甚至可能越拉越大。

*三亞海昌夢幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)內(nèi)的特色原創(chuàng)禮物門店

2. 現(xiàn)實很骨感，潛力很罕見。

隨著免稅市場的「風(fēng)口到來」，海南的商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)或?qū)⒂瓉砣嫣豳|(zhì)升級的絕佳時代，能否改善目前滯后且貧瘠的商業(yè)現(xiàn)狀，甚至借道超車「順勢起飛」則是接下來最受關(guān)注的趨勢。

此次于春節(jié)期間，我們仔細走訪了全島兩頭的商業(yè)載體（尤其是具有代表性的免稅店），不難看出，隨著后疫情時代對全國人民生活、購物方式的影響，在極大程度上激發(fā)了海南的商業(yè)潛力，并帶來了前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。

*海南萬寧市神州半燈塔 | 攝于2022年2月2日

3. 「頭部玩家」快速集結(jié)，看點很密集。

前文提到過的已經(jīng)有項目落地的華潤、大悅城、龍湖、萬科，以及更多正在積極拿地的頭部企業(yè)，讓海南島的商業(yè)看點越來越密集。鑒于更多的拿地規(guī)劃消息尚未得到官方披露，我們在此不便過多著墨，但海南商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注度節(jié)節(jié)攀升，這已經(jīng)不是新聞。

*三亞西島風(fēng)光 | 攝于2022年2月6日

壬寅虎年已至，海南島商業(yè)市場的熱度正在逐步攀升，而我們過往對TA的呆板印象，也是時候發(fā)生一些改變了。

在這座祖國最南端的熱帶小島上，一股將令世人為之側(cè)目的新商業(yè)勢力正在「瘋狂」崛起，很有幸，我們都是歷史的見證者。