疫情后，中國(guó)實(shí)體商業(yè)領(lǐng)域，殺出了個(gè)程咬金——「免稅店」。

受疫情影響，自2020年春季開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的出境游幾乎全線停滯，這讓免稅店成為中國(guó)消費(fèi)者釋放消費(fèi)需求的絕對(duì)靶心。

這其中，免稅店數(shù)量與規(guī)模最集中、業(yè)績(jī)最「瘋狂」的，當(dāng)屬海南島。

據(jù)相關(guān)渠道消息，2021年海南島全島免稅店總業(yè)績(jī)超過(guò)600億元。截至2022年2月13日，島上十家免稅店總業(yè)績(jī)已近百億。

*十家免稅店分別是：cdf三亞海棠灣國(guó)際免稅城、cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店、cdf三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)免稅店、cdf�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T1免稅店、cdf�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T2離島免稅店、cdf瓊海博鰲免稅店、�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓�、深免�？谟^瀾湖免稅購(gòu)物城、中服三亞國(guó)際免稅購(gòu)物公園、三亞海旅免稅城

「瘋狂」的海南島，實(shí)至名歸。

2013年，熱衷購(gòu)置酒店式公寓（當(dāng)然，最后都要我來(lái)收拾爛攤子）的雙親買下了位于三亞市西的一套30多平米的LOFT酒店式公寓。

隨后，我們一家人便開(kāi)始了一段漫長(zhǎng)的「候鳥式」旅居生活，幾乎每年春節(jié)都在三亞度過(guò)。

因此，很多年以來(lái)，海南島對(duì)我來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)旅游目的地。

直到剛剛過(guò)去的壬寅虎年的春節(jié)，我才第一次真正作為行業(yè)媒體，考察海南商業(yè)市場(chǎng)。

有意思的是，這是一個(gè)坊間傳聞能把海南島的未來(lái)吹上天的微妙時(shí)刻，也是cdf三亞海棠灣免稅城首次收獲全國(guó)實(shí)體商場(chǎng)單體項(xiàng)目年度業(yè)績(jī)王座的歷史性時(shí)刻，更是海南島即將迎來(lái)前所未有的一座重量級(jí)重奢項(xiàng)目——�？谌f(wàn)象城的激動(dòng)時(shí)刻。

*將于今年Q2正式開(kāi)業(yè)的�？谌f(wàn)象城 | 攝于2022年1月28日

春節(jié)前后兩周時(shí)間，我把海南島以�？谑泻腿齺喪袨榇淼纳虡I(yè)市場(chǎng)及免稅市場(chǎng)，都實(shí)地摸了一遍。

先說(shuō)結(jié)論：這是一個(gè)與我們之前市調(diào)過(guò)的任何一個(gè)城市/地區(qū)都截然不同的商業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)很骨感，潛力很罕見(jiàn)。

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寶藏城市，商業(yè)洼地

從第五次到第七次全國(guó)人口普查，海口市20多年來(lái)的人口數(shù)量在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市里面一直都比較靠后????

*全國(guó)人口數(shù)量最少的10個(gè)省會(huì)/首府城市人口數(shù)量BY第七次人口普查官方數(shù)據(jù)

絕對(duì)數(shù)字很低，但對(duì)于海南省這個(gè)海島形態(tài)的省級(jí)行政區(qū)而言，近300萬(wàn)人口的數(shù)字，真不算少。

尤其是對(duì)比2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查，�？谑械某ｑv人口在21年間從約83萬(wàn)人到204.6萬(wàn)人再到287.3萬(wàn)人，增幅可觀。

事實(shí)上，海南島雖然地小人少GDP總量低，但在近幾年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，尤其是在2021年，2021年海南省GDP總量達(dá)到6475.2億元，實(shí)際增速11.2%、名義增速17%，不亞于因能源行情而經(jīng)濟(jì)飆升的山西（實(shí)際增速9.1%、名義增速28%）和內(nèi)蒙古（實(shí)際增速6.3%、名義增速18.2%）。

*以上數(shù)據(jù)來(lái)源于澎湃2022年1月24日發(fā)布的「國(guó)民經(jīng)略」

其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1254.44億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值1238.8億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值3981.96億元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為19.4：19.1：61.5——第三產(chǎn)業(yè)的比重遠(yuǎn)高于第一與第二產(chǎn)業(yè)，結(jié)構(gòu)特性非常突出。

*�？谑腥f(wàn)綠園風(fēng)光 | 攝于2022年1月28日

此外，2021年，�？谌晟鐣�(huì)消費(fèi)品零售總額1056.98億元，同比增長(zhǎng)26.5%，總額首次突破千億元，增速排名全國(guó)省會(huì)城市榜首，創(chuàng)歷史新高。

其中，位于cfd�？谌赵聫V場(chǎng)免稅城也在今年年初首次官宣年度業(yè)績(jī)，躋身全國(guó)百億單體項(xiàng)目陣營(yíng)。

*位于�？贛OVA日月廣場(chǎng)的cdf免稅店 | 攝于2022年1月30日

諸多數(shù)據(jù)都讓行業(yè)對(duì)海口的商業(yè)發(fā)展開(kāi)始給予更多的關(guān)注。

我認(rèn)為，要想全面了解海口商業(yè)，得分為兩個(gè)部分來(lái)看：做本地人生意的商場(chǎng)，以及免稅店/城。

接下來(lái)詳說(shuō)。

�？谑姓w坐南朝北，在瓊州海峽的南側(cè)，呈東西結(jié)構(gòu)展開(kāi)。

在靠海的一側(cè)，有位于城市中軸線位置的秀英港和西側(cè)海口站附近的的南港兩個(gè)主要港口，與對(duì)面的湛江相通，其中南港還通火車。

先來(lái)看一下海口市的商場(chǎng)分布情況：

*�？谑猩虡I(yè)分布示意圖

可以很明顯看到，商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)密集的區(qū)域在城市東側(cè)，形成了�？谑凶钪饕膬蓚�(gè)商圈：國(guó)貿(mào)商圈和海秀商圈（包含早期形成的解放路商圈）。

*�？谑猩倘Ψ植己�(jiǎn)示

而即將要開(kāi)業(yè)的�？谌f(wàn)象城，和目前海口市人氣最高的友誼陽(yáng)光城，都位于海秀商圈里面????

除了比較接近這兩個(gè)商圈的日月廣場(chǎng)的兩個(gè)免稅店之外，另外三個(gè)在營(yíng)/建的免稅城，都位于距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)的地方。

我們梳理了一份�？谑兄髁魃虉�(chǎng)的一些基本信息如下：

*由于本地市場(chǎng)許多項(xiàng)目比較難以找到對(duì)接人，因此上述信息是以網(wǎng)絡(luò)資訊+實(shí)地走訪詢問(wèn)+部分項(xiàng)目方核實(shí)的多方求證形式獲取的，但依然有可能存在錯(cuò)漏，也非常歡迎項(xiàng)目方朋友提出并指正。

上表中，白色部分是相對(duì)老舊或已散售的在營(yíng)項(xiàng)目，亮綠色部分相對(duì)較新且自持運(yùn)營(yíng)的在營(yíng)項(xiàng)目，墨綠色部分是重點(diǎn)籌開(kāi)項(xiàng)目。

目前，�？谑嗅槍�(duì)本地消費(fèi)者的商業(yè)項(xiàng)目，以「友誼系」商業(yè)為首、傳統(tǒng)百貨及近5-6年開(kāi)業(yè)的社區(qū)型購(gòu)物中心為輔，整體而言，相較于內(nèi)陸其他省會(huì)城市，還是很滯后的。

1. 國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的成熟產(chǎn)品線入駐較少。

目前，具備上述特征的項(xiàng)目，僅有一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、一座吾悅廣場(chǎng)、以及一座遠(yuǎn)大購(gòu)物中心，且這三座項(xiàng)目的品牌級(jí)次都比較本土化。

*�？谶h(yuǎn)大購(gòu)物中心 | 攝于2022年1月30日

2. 本地開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主流，且物業(yè)形態(tài)與商業(yè)內(nèi)容都相對(duì)發(fā)展滯后。

以友誼商業(yè)廣場(chǎng)、友誼陽(yáng)光城和友誼·南海城為主的本地開(kāi)發(fā)商商場(chǎng)，在�？谡紦�(jù)了數(shù)量和體量上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但目前這些項(xiàng)目大多存在建筑老舊、品牌能級(jí)較低、服務(wù)意識(shí)欠缺等問(wèn)題。

*�？诳土髁孔畲蟮挠颜x陽(yáng)光城 | 攝于2022年1月30日

3. 本地消費(fèi)者消費(fèi)價(jià)值取向比較務(wù)實(shí)，對(duì)于「品牌」的主觀選擇需求不強(qiáng)。

在�？谄陂g，我們跟幾位從外地遷移到�？陂L(zhǎng)期生活居住的朋友和幾位�？诒镜嘏笥逊謩e聊了聊逛商場(chǎng)這個(gè)話題，發(fā)現(xiàn)他們的消費(fèi)習(xí)慣非常務(wù)實(shí)，對(duì)于「功能性」消費(fèi)的價(jià)值認(rèn)可度，遠(yuǎn)高于對(duì)「品牌性」消費(fèi)價(jià)值的追求。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，「只買對(duì)的，不買貴的」，是這幾位�？谂笥训囊恢掠^點(diǎn)。

*�？谑猩鷩�(guó)際購(gòu)物中心歷經(jīng)多次定位調(diào)整，目前為島內(nèi)居民進(jìn)境上面免稅店，但客流狀況堪憂 | 攝于2022年2月7日

當(dāng)然，這一現(xiàn)狀即將在今年被徹底打破——第二季度，�？谌f(wàn)象城將以規(guī)模盛大的、品牌能級(jí)極高的重奢陣容亮相。

縱觀全國(guó)一線、新一線和省會(huì)、副省會(huì)級(jí)城市，很少有像�？谶@樣，在僅有極少數(shù)連鎖商場(chǎng)品牌入市的本土商業(yè)發(fā)展階段，就迎來(lái)�？谌f(wàn)象城這種能級(jí)的項(xiàng)目。

*海口萬(wàn)象城現(xiàn)場(chǎng)、沙盤及周邊實(shí)拍 | 攝于2022年1月28日

從我們目前了解到的信息來(lái)看，華潤(rùn)不僅在�？谑袇^(qū)核心商圈重倉(cāng)了�？谌f(wàn)象城這一重奢項(xiàng)目，還在三亞海棠灣拿地規(guī)劃「超級(jí)萬(wàn)象城」重奢項(xiàng)目，力度之大，全國(guó)罕見(jiàn)。

*據(jù)報(bào)道，三亞海棠灣超級(jí)萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃占地總面積245.3公頃、約3600多畝，總建筑面積226萬(wàn)平方米（不包含地下商業(yè)），很大概率會(huì)將商業(yè)與自然相結(jié)合，打造為一個(gè)體量空前的生態(tài)購(gòu)物公園

這兩個(gè)重磅項(xiàng)目的落地，足見(jiàn)華潤(rùn)對(duì)于海南的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ膹?qiáng)勢(shì)看好，并將在此打造整個(gè)海南島前所未有的全明星級(jí)國(guó)際重奢品牌陣容的「高端零售商業(yè)綜合體」。

屆時(shí)，我們也將再度前往�？�，帶回第一手的資訊。

�？谖ㄒ灰蛔鶌W萊項(xiàng)目——海免觀瀾湖奧特萊斯 | 攝于2022年1月30日

第二部分，關(guān)于�？诘拿舛惿虡I(yè)。

2021年春節(jié)長(zhǎng)假，海口全市接待游客總數(shù)117.11萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)607.87%；旅游總收入12.91億元，同比增長(zhǎng)431.94%。

在龐大的旅游客群基數(shù)的支撐下，作為海口市特色商業(yè)組成部分的「免稅店」，在虎年新春到來(lái)之際，又迎來(lái)了一年一度的高峰——

今年春節(jié)假日七天，�？诿舛惖旯步哟�(gòu)物人數(shù)32712人次，同比增長(zhǎng)51.8%，銷售收入1.57億元，同比增長(zhǎng)225.5%，客單價(jià)達(dá)到4805元，同比增長(zhǎng)43.81%。

*cfd�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店人頭攢動(dòng) | 攝于2022年1月30日

據(jù)了解，2021年底，位于�？谌赵聫V場(chǎng)的海控全球精品（海口）免稅城（海南省發(fā)展控股有限公司旗下子公司全球消費(fèi)精品（海南）貿(mào)易有限公司的首個(gè)海南離島免稅項(xiàng)目），以及位于海口市觀瀾湖旅游區(qū)的海口觀瀾湖免稅城（由深圳市國(guó)資委直屬國(guó)有企業(yè)深圳免稅集團(tuán)全資在海南設(shè)立的免稅購(gòu)物城）先后開(kāi)業(yè)。

至此，�？谑械拿舛惖晔袌�(chǎng)又新增海南省發(fā)展控股有限公司和深圳免稅集團(tuán)兩大「玩家」。

*海口觀瀾湖免稅城 | 攝于2022年1月30日

我們深入走訪了�？谑械娜棵舛惖�，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)研與相關(guān)職能部門的官方網(wǎng)站信息，對(duì)免稅店商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了一次相對(duì)全面地梳理????

1. WHY-為什么海南島免稅店近兩年來(lái)大火？

受疫情影響，中國(guó)消費(fèi)者出境旅游受阻，巨大的消費(fèi)需求亟待釋放。2020年，國(guó)家相關(guān)部門快速反應(yīng)，對(duì)海南島免稅商業(yè)領(lǐng)域發(fā)布了兩個(gè)極大的提振政策：

2020年6月29日，財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于海南離島旅客免稅購(gòu)物政策的公告》，將離島旅客每年每人免稅購(gòu)物額度由之前的3萬(wàn)元提高到10萬(wàn)元，取消單件8000元限額，并將離島免稅商品品種由38種增至45種。

*人山人海的cdf三亞海棠灣國(guó)際免稅城 | 攝于2022年2月6日

同年底，財(cái)政部、商務(wù)部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局四部委聯(lián)合批復(fù)，同意海南新增6家離島免稅店，分別是：

�？谑腥？厝蚓罚ê？冢┟舛惓牵�2021年1月開(kāi)業(yè)）、深免�？谟^瀾湖免稅購(gòu)物城（2021年1月開(kāi)業(yè)）、cdf�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T2航站樓免稅店（2020年12月31日開(kāi)業(yè)）；

*GDF PLAZA�？厝蚓访舛惓� | 攝于2022年1月30日

*深免�？谟^瀾湖免稅購(gòu)物城美妝館 | 攝于2022年1月30日

三亞市三座——三亞海旅免稅城、中服三亞國(guó)際免稅購(gòu)物公園、cdf三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)免稅店（均于2020年12月30日開(kāi)業(yè)）。

*三亞海旅免稅城 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

*三亞中服國(guó)際免稅購(gòu)物公園 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

2020年底到2021年初，海南島從4家免稅店暴增到10家，也難怪2021年全年海南省的免稅店業(yè)績(jī)總額能夠突破600億了（數(shù)據(jù)源自海南省商務(wù)廳）。

*數(shù)據(jù)顯示，2021年海南10家離島免稅店總銷售額601.73億元，同比增長(zhǎng)84%。其中，免稅銷售額504.9億元，同比增長(zhǎng)83%；免稅購(gòu)物人數(shù)967.66萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)73%；免稅購(gòu)買件數(shù)5349.25萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)71%。

此外，海南省的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，導(dǎo)入了大量與游客需求迥異、赴島時(shí)間也截然不同的高凈值的高端人群，他們的消費(fèi)需求也需要得到更加合理、更加優(yōu)化的滿足，這也為免稅店的蓬勃發(fā)展，帶來(lái)了一定程度的「常態(tài)客群」。

2. WHAT-什么是離島免稅？

根據(jù)百度百科資料，離島免稅政策是指對(duì)乘飛機(jī)、火車、輪船離島（不包括離境）旅客實(shí)行限值、限量、限品種免進(jìn)口稅購(gòu)物，在實(shí)施離島免稅政策的免稅商店（以下稱離島免稅店）內(nèi)或經(jīng)批準(zhǔn)的網(wǎng)上銷售窗口付款，在機(jī)場(chǎng)、火車站、港口碼頭指定區(qū)域提貨離島的稅收優(yōu)惠政策。

在離島免稅店銷售的商品免稅稅種為關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅。

目前，在海南島的離島免稅店范圍為國(guó)家批準(zhǔn)的（含海南省人民政府按相關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)并向國(guó)家有關(guān)部委備案的免稅店）具有實(shí)施離島免稅政策資格并實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)的免稅商店。

簡(jiǎn)言之，上述范圍內(nèi)的免稅店，意味著同時(shí)取得了國(guó)家免稅牌照與海南省免稅牌照，是目前海南免稅店的「王者」。

*人山人海的cdf三亞海棠灣國(guó)際免稅城 | 攝于2022年2月6日

目前，海南離島免稅店共有10家，其中6家為cdf中免集團(tuán)旗下門店，包括cdf�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T1及T2航站樓免稅店、cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店、cdf瓊海博鰲免稅店、cdf三亞海棠灣免稅店、cdf三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)免稅店，占據(jù)海南省免稅店的大半壁江山。

3. HOW-目前�？谑忻舛愂袌�(chǎng)發(fā)展如何？

目前�？诳傆�(jì)有5家持牌免稅店：

①cdf�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T1航站樓免稅店——中免集團(tuán)

②cdf海口美蘭機(jī)場(chǎng)T2航站樓免稅店——中免集團(tuán)

③cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店——中免集團(tuán)

④�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓恰？丶瘓F(tuán)

⑤�？谟^瀾湖免稅城——深免集團(tuán)

比較有趣的是，③和④均是作為免稅主力店，位于海航日月廣場(chǎng)內(nèi)部????

*海航日月廣場(chǎng)整體分布圖 | 攝于2022年1月30日

就商品結(jié)構(gòu)而言，香化和酒水在幾個(gè)免稅店都是主力商品，但折扣力度不盡相同，尤其是同在�？谌赵聫V場(chǎng)內(nèi)部作為主力店存在的cdf海口日月廣場(chǎng)免稅店和�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓�，分別在東區(qū)和西區(qū)直線距離不到200米的位置，將免稅店香化商品的高度同質(zhì)化現(xiàn)象演繹得淋漓盡致。

*cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店品牌分布圖 | 攝于2022年1月30日

*�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓菢I(yè)態(tài)組成 | 攝于2022年1月30日

例如在今年春節(jié)期間，cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店中，LA MER商品滿3999元直減1000元，�？厝蚓罚ê？冢┟舛惓莿t是一件8.5折、三件7.5折，并且同類商品的標(biāo)價(jià)有很大差別。

*深免�？谟^瀾湖免稅城的LA MER產(chǎn)品陳列 | 攝于2022年1月30日

以LA MER面霜100ml這個(gè)熱門單品為例，cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店標(biāo)價(jià)3259元，�？赝惍a(chǎn)品的標(biāo)價(jià)則是3597元（此價(jià)格是2022年1月30日免稅店現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)價(jià)，據(jù)說(shuō)這樣的標(biāo)價(jià)會(huì)隨時(shí)浮動(dòng)），而正價(jià)專柜和電商官方旗艦店的標(biāo)價(jià)為4300元（2022年2月21日淘寶官方價(jià)格）。

而在非市區(qū)的深免�？谟^瀾湖免稅城，上述產(chǎn)品標(biāo)價(jià)與cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店一致，都是3259元，但作為爆款單品，買一件就可以享受7折。不過(guò)，這里的商品SKU相對(duì)較少，享受特殊折扣的單品數(shù)量也沒(méi)有太多。

*深免�？谟^瀾湖免稅城的蘭蔻產(chǎn)品陳列 | 攝于2022年1月30日

免稅店之間價(jià)格不同還不算，同一家免稅店內(nèi)的同一個(gè)品牌，專賣店與在島柜的居然還有微妙的價(jià)格與活動(dòng)差異，真是大開(kāi)眼界了。

因此，由于各個(gè)免稅店玩家的持牌情況不同、貨源渠道不同、促銷政策不同、場(chǎng)租與區(qū)域位置不同、會(huì)員積分獲取及消耗規(guī)則不同等諸多因素的影響，雖然商品同質(zhì)化程度高得驚人且價(jià)格錯(cuò)綜復(fù)雜，消費(fèi)者實(shí)際成交的商品其實(shí)瞄準(zhǔn)當(dāng)時(shí)「最便宜」的一家入手，但cdf的免稅店人氣依然是最旺的。

*cdf�？谌赵聫V場(chǎng)免稅店人流量巨大 | 攝于2022年1月30日

個(gè)人判斷，雖然cdf的單品價(jià)格與活動(dòng)均非全年持續(xù)最優(yōu)，但綜合來(lái)看，其免稅品牌的影響力、會(huì)員積分體系的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)、以及商品品牌和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的完整程度等綜合因素，共同構(gòu)成了中免免稅店在海口市場(chǎng)的「霸主」地位。

*海口日月廣場(chǎng)西區(qū)，�？孛舛惓潜闶俏挥诖� | 攝于2022年1月30日

據(jù)了解，得益于虎年新春離島免稅「郵寄送達(dá)」業(yè)務(wù)的推出和各家免稅店眼花繚亂的促銷政策，海南島全島的離島免稅店均迎來(lái)了開(kāi)門紅。

據(jù)海南省商務(wù)廳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月1日至13日，海南10家離島免稅店總銷售額41.32億元，同比增長(zhǎng)127%；1月1日到2月13日，今年海南10家離島免稅店總銷售額99.54億元，同比增長(zhǎng)70%。

其中，免稅銷售額91.99億元，同比增長(zhǎng)74%；免稅購(gòu)物人數(shù)160.58萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)68%；免稅購(gòu)買件數(shù)959.92萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)89%。

4. WHEN-未來(lái)�？诿舛愂袌�(chǎng)潛力幾何？

2021年1月，2021年1月，�？趪�(guó)際免稅城項(xiàng)目核心部分——免稅商業(yè)中心鋼結(jié)構(gòu)框架封頂。

該項(xiàng)目占地面積675畝，由6個(gè)地塊組成，規(guī)劃總建筑面積約92.6萬(wàn)平方米，擬投資128.6億元，將建成一個(gè)含免稅商業(yè)中心、寫字樓、服務(wù)型公寓、住宅、星級(jí)酒店、商業(yè)街的大型國(guó)際免稅綜合體建筑群，預(yù)計(jì)從今年開(kāi)始陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。

*�？趪�(guó)際免稅城施工現(xiàn)場(chǎng) | 攝于2022年1月30日

而且，該項(xiàng)目還將和相鄰的瓊州海峽港航一體化重點(diǎn)項(xiàng)目、總投資14.5億元的「新�？瓦\(yùn)樞紐」連為一體，并連通G15沈海高速�？诙�。

有消息稱，今年新�？瓦\(yùn)樞紐將、�？谑袊�(guó)際免稅城、G15沈海高速�？诙稳笾攸c(diǎn)工程將實(shí)現(xiàn)同步完工。

屆時(shí)，占據(jù)極佳地理位置的�？趪�(guó)際免稅城，將填補(bǔ)中免集團(tuán)在海南島的最后一個(gè)客流高地空白，全面實(shí)現(xiàn)海陸空的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)覆蓋，為未來(lái)更大規(guī)模的市場(chǎng)需求提前做好充分準(zhǔn)備。

*�？谌赵聫V場(chǎng)東區(qū)下沉廣場(chǎng) | 攝于2022年1月30日

此外，隨著華潤(rùn)操刀的�？谌f(wàn)象城、龍湖旗下的海口昆府天街、以及萬(wàn)科主導(dǎo)的海口騎樓老街更新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，�？谑械纳虡I(yè)發(fā)展格局必然會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。

*�？隍T樓老街 | 攝于2022年2月7日

作為海南省本土文化與南洋文化相對(duì)集中的省會(huì)城市、也是全省常駐人口最多的城市，海口的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ξ?dāng)屬全國(guó)領(lǐng)先，個(gè)人判斷，未來(lái)3-5年，這座城市的商業(yè)發(fā)展，大概可以用「勢(shì)不可擋」來(lái)形容。

#三亞

風(fēng)口城市，風(fēng)頭正勁

三亞市的地理結(jié)構(gòu)與�？陬愃�，也呈東西走向沿著海岸線展開(kāi)，自西向東的行政區(qū)分別為崖州區(qū)、天涯區(qū)、吉陽(yáng)區(qū)、海棠區(qū)。

由于常駐人口總量剛剛在第七次人口普查時(shí)超過(guò)百萬(wàn)，三亞的本地商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)不如�？�，主要靠夏日百貨、1號(hào)港灣城、藍(lán)海購(gòu)物廣場(chǎng)等幾個(gè)傳統(tǒng)老商業(yè)支撐。

*從上至下分別為：三亞藍(lán)海購(gòu)物廣場(chǎng)、夏日百貨、1號(hào)港灣城 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

三亞市最早跟我們?nèi)〉寐?lián)系的國(guó)內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是大悅城。

不過(guò)，三亞大悅城的定位受限于各種客觀條件，目前大概率會(huì)落地為市區(qū)內(nèi)消費(fèi)提檔升級(jí)型產(chǎn)品，與開(kāi)業(yè)一年多的海旅免稅城距離僅為1.5KM。

*截圖自百度地圖的步行距離

*三亞大悅城施工現(xiàn)場(chǎng) | 攝于2022年2月13日

目前，除了上述三個(gè)老牌項(xiàng)目之外，三亞市區(qū)內(nèi)的商業(yè)比較值得市調(diào)的項(xiàng)目還有兩個(gè)——吉陽(yáng)區(qū)的海旅免稅城和亞龍灣壹號(hào)小鎮(zhèn)·奧特萊斯。

如前文所述，2020年12月30日開(kāi)業(yè)的海旅免稅城，商業(yè)體量9.5萬(wàn)方，有國(guó)際知名品牌近350個(gè)，官方的品牌list如下

海旅免稅城有一大看點(diǎn)，是它2樓主入口有特價(jià)區(qū)，里面有各大高化的特價(jià)套裝 5-7折不等，特價(jià)區(qū)的各大品牌可以通享同等折扣，比如三件7折的標(biāo)簽各品牌可以通用，有的一件就是5折，提袋率幾乎100%。

*海旅免稅城特價(jià)區(qū)促銷DM單 | 2022年2月5日

除了免稅品牌之外，海旅免稅城還包括lululemon、BRYEDO、Maje、Sandro等非免稅品牌門店，還有包含時(shí)下最新潮流品牌的潮牌集合點(diǎn)THE LOOP、日本免稅精品館、以及京東國(guó)際線下展示店等特色店鋪，品牌組合相對(duì)更最接近當(dāng)下主流市場(chǎng)的主力商場(chǎng)與品牌級(jí)次組合

*海旅免稅城部分門店 | 攝于2022年2月5日

值得注意的是，位于海旅免稅城的部分大牌奢侈品箱包，與中免集團(tuán)旗下的免稅城出現(xiàn)了比較明顯的差異化商品，且熱門單品不少都打出了一件七折的活動(dòng)標(biāo)簽，是一個(gè)額外的記憶點(diǎn)。

*海旅免稅城部分門店 | 攝于2022年2月5日

位于亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)的壹號(hào)小鎮(zhèn)·奧特萊斯目前3層空鋪較多，但客流量還不錯(cuò)，且周邊環(huán)境很贊。

*亞龍灣壹號(hào)小鎮(zhèn)·奧特萊斯 | 攝于2022年2月5日

該項(xiàng)目于2016年12月20日開(kāi)業(yè)，商業(yè)總體量9.5萬(wàn)方，官方數(shù)據(jù)有200+個(gè)品牌入駐，下面是項(xiàng)目官方微信公眾號(hào)公示的樓層品牌清單

*亞龍灣壹號(hào)小鎮(zhèn)·奧特萊斯的樓層品牌分布圖 | 圖據(jù)項(xiàng)目官方微信

此外，作為三亞最熱門的海棠灣，目前最大的看點(diǎn)就是cdf三亞海棠灣國(guó)際免稅城，以及三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)。

據(jù)相關(guān)渠道消息，在剛剛過(guò)去的2021年，cdf三亞海棠灣免稅城以300多億元的業(yè)績(jī)，超過(guò)北京SKP成為中國(guó)實(shí)體商場(chǎng)的新晉「店王」。

*cdf三亞海棠灣國(guó)際免稅城一期 | 攝于2022年2月5日

整個(gè)海南島新春期間客流量最猛的，無(wú)疑是海棠灣國(guó)際免稅城了。

該項(xiàng)目于2014年9月1日一期正式開(kāi)門迎客，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，商業(yè)面積達(dá)7.2萬(wàn)平方米。

此次再度造訪，最大的看點(diǎn)自然是2020年1月17日開(kāi)業(yè)、總體量6.5萬(wàn)方、由貝諾設(shè)計(jì)的項(xiàng)目二期——一個(gè)構(gòu)建在河心小島上的沉浸式休閑商業(yè)街區(qū)????

*三亞海棠灣國(guó)際免稅城二期鳥瞰圖 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

*一期與二期的空中連廊「云戒」橋與二期遠(yuǎn)觀圖 | 攝于2022年2月5日

與一期強(qiáng)大的免稅品牌組合有效錯(cuò)位的二期，從建筑形態(tài)上更加年輕化，與奧特曼的IP聯(lián)動(dòng)極大提升了項(xiàng)目的地標(biāo)屬性與記憶點(diǎn)，且與本地氣候進(jìn)行了極好的融合考慮，所有的商業(yè)樓棟都有非常壯觀的外展式屋檐可以遮陽(yáng)

*三亞海棠灣國(guó)際免稅城二期局部 | 攝于2022年2月5日

二期項(xiàng)目分為奇趣生活館、國(guó)際創(chuàng)意薈萃、國(guó)際繽紛嘉年華、國(guó)際美食市集四大主題功能區(qū)，引入60多家國(guó)內(nèi)外品牌，其中首次進(jìn)駐海南的就有20多個(gè)，且很多品牌都為定制版的特色概念店。

例如，方所書店海南首店、美國(guó)探索頻道的Discovery Expedition亞洲旗艦店、B.Duck（小黃鴨）餐飲、游樂(lè)、零售三合一海洋主題概念店及親子游樂(lè)中心、引入迪士尼IP的Balabala（巴拉巴拉）場(chǎng)景店等等。

*二期部分首店 | 攝于2022年2月5日

可以說(shuō)，中免集團(tuán)的勢(shì)能在這座項(xiàng)目身上體現(xiàn)得淋漓盡致，但苦于無(wú)法與項(xiàng)目方推廣部門取得聯(lián)系，我們只能從相對(duì)外部的視角進(jìn)行圍觀。

就目前一起A館與B館及二期的人氣而言，cdf三亞海棠灣免稅城無(wú)疑穩(wěn)坐「島王」寶座。

目前，我們看到項(xiàng)目第三期正在施工狀態(tài)中，預(yù)計(jì)2023年底入市，屆時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的品牌完整度、差異化、體驗(yàn)感有望得到再一次的跨越式提升

*cdf三亞海棠灣免稅城三期 | 攝于2022年2月5日

海棠灣的精彩當(dāng)然遠(yuǎn)不止一座項(xiàng)目而已。

未來(lái)，華潤(rùn)超級(jí)萬(wàn)象城、太古、SKP等重量級(jí)玩家或?qū)⒓w進(jìn)駐海棠灣，如果消息屬實(shí)，則它們將與現(xiàn)有的兩座主題商業(yè)形成整個(gè)海南島甚至全國(guó)的「最強(qiáng)重奢商圈」，也不是完全不可能。

而位于海棠灣南端的三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)，是此行調(diào)研的意外小驚喜。這里作為海棠灣夜經(jīng)濟(jì)的支柱，節(jié)假日期間的營(yíng)業(yè)時(shí)間拉長(zhǎng)到晚上11點(diǎn)過(guò)，人氣相當(dāng)可觀

此外，鑒于航班關(guān)系，我們此行只走訪到�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T1航站樓的cdf免稅店，疫情影響下，這里的人氣相對(duì)較差

*�？诿捞m機(jī)場(chǎng)T1航站樓免稅店 | 攝于2022年2月8日

整體走訪下來(lái)，海南島的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，大概可以總結(jié)為以下三點(diǎn)：

1. 島外風(fēng)頭正勁，島內(nèi)冰火兩重天。

海南免稅市場(chǎng)的井噴現(xiàn)狀，引得「島外」諸方側(cè)目，對(duì)其關(guān)注如潮水般襲來(lái)，可謂「風(fēng)頭正勁」。

但一座城市、一個(gè)承載著在地人民全部生活的旅游大省，顯然不能依靠某個(gè)行業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展而帶來(lái)全方位的升級(jí)。

實(shí)際上，島內(nèi)以免稅店為代表的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出「內(nèi)卷」的發(fā)展態(tài)勢(shì)，綜合集團(tuán)實(shí)力、所屬地段、商業(yè)形態(tài)以及其他波動(dòng)因素來(lái)看，其背后的「剪刀差」甚至可能越拉越大。

*三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城的商業(yè)主題街區(qū)內(nèi)的特色原創(chuàng)禮物門店

2. 現(xiàn)實(shí)很骨感，潛力很罕見(jiàn)。

隨著免稅市場(chǎng)的「風(fēng)口到來(lái)」，海南的商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)全面提質(zhì)升級(jí)的絕佳時(shí)代，能否改善目前滯后且貧瘠的商業(yè)現(xiàn)狀，甚至借道超車「順勢(shì)起飛」則是接下來(lái)最受關(guān)注的趨勢(shì)。

此次于春節(jié)期間，我們仔細(xì)走訪了全島兩頭的商業(yè)載體（尤其是具有代表性的免稅店），不難看出，隨著后疫情時(shí)代對(duì)全國(guó)人民生活、購(gòu)物方式的影響，在極大程度上激發(fā)了海南的商業(yè)潛力，并帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

*海南萬(wàn)寧市神州半燈塔 | 攝于2022年2月2日

3. 「頭部玩家」快速集結(jié)，看點(diǎn)很密集。

前文提到過(guò)的已經(jīng)有項(xiàng)目落地的華潤(rùn)、大悅城、龍湖、萬(wàn)科，以及更多正在積極拿地的頭部企業(yè)，讓海南島的商業(yè)看點(diǎn)越來(lái)越密集。鑒于更多的拿地規(guī)劃消息尚未得到官方披露，我們?cè)诖瞬槐氵^(guò)多著墨，但海南商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注度節(jié)節(jié)攀升，這已經(jīng)不是新聞。

*三亞西島風(fēng)光 | 攝于2022年2月6日

壬寅虎年已至，海南島商業(yè)市場(chǎng)的熱度正在逐步攀升，而我們過(guò)往對(duì)TA的呆板印象，也是時(shí)候發(fā)生一些改變了。

在這座祖國(guó)最南端的熱帶小島上，一股將令世人為之側(cè)目的新商業(yè)勢(shì)力正在「瘋狂」崛起，很有幸，我們都是歷史的見(jiàn)證者。