在招聘網(wǎng)站上掛出相關(guān)職位2個(gè)多月后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)一張海報(bào)，正式對(duì)外宣布正式入駐中山地標(biāo)項(xiàng)目——完美金鷹廣場(chǎng)，為后者提供輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)。

據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布的海報(bào)顯示，于近日與金鷹（亞洲）投資集團(tuán)就中山完美金鷹商業(yè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)管理輸出成功簽約，正式進(jìn)駐完美金鷹廣場(chǎng)。

早在9月份，華潤(rùn)已經(jīng)在各大前程無(wú)憂、獵聘等招聘網(wǎng)站上，積極尋找適合HRBP（人力資源合作伙伴）、招商管理崗的人才，核心信息是相關(guān)崗位均為負(fù)責(zé)華潤(rùn)萬(wàn)象生活中山輕資產(chǎn)項(xiàng)目（原完美金鷹購(gòu)物中心）的業(yè)務(wù)。

相關(guān)消息的傳出，讓市場(chǎng)在過(guò)去數(shù)十天時(shí)間不斷猜測(cè)是否華潤(rùn)萬(wàn)象生活要來(lái)盤(pán)活這個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的項(xiàng)目，只是一直沒(méi)有官方消息，是否確有其事也打著問(wèn)號(hào)。

如今合作消息確鑿，再結(jié)合相關(guān)招聘所透露出的信息，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在進(jìn)場(chǎng)之后，將會(huì)負(fù)責(zé)商場(chǎng)業(yè)態(tài)招商、運(yùn)營(yíng)、人力資源管理等各方面工作，也就是專職于商業(yè)業(yè)態(tài)部分的運(yùn)營(yíng)管理。

合作達(dá)成的契機(jī)，可以說(shuō)正是行業(yè)所公認(rèn)的邏輯：輕資產(chǎn)項(xiàng)目一般而言屬業(yè)主方運(yùn)營(yíng)不善，需要具備能力的商管公司操盤(pán)以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效益的提升。

中山新地標(biāo)

如果對(duì)完美金鷹廣場(chǎng)實(shí)際情況不了解，或許會(huì)以為這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)多年，后在商業(yè)市場(chǎng)不斷發(fā)展過(guò)程中，被新商業(yè)所淘汰，但實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目?jī)H僅開(kāi)業(yè)兩年，被譽(yù)為中山新地標(biāo)。

資料顯示，金鷹廣場(chǎng)是中山市金鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，工商信息顯示母公司為金鷹（亞洲）投資有限公司。僅限于上述信息，也許并不能引起注意，但該公司法人為古潤(rùn)金，即該公司與知名化妝品完美集團(tuán)為兄弟公司。

金鷹廣場(chǎng)項(xiàng)目坐落于粵港澳國(guó)際灣區(qū)的腹地中山商務(wù)中心（CBD）和行政商務(wù)中心（ABD），占地10.69萬(wàn)平方米，總建筑面積約58萬(wàn)平方米，包括有金鷹匯商場(chǎng)、完美大廈、商業(yè)大廈、商務(wù)酒店、金鷹公館以及金鷹半山花園六大板塊，其中完美大廈高度238米，為中山新高。

本次華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)駐的是其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分，即完美集團(tuán)自建自營(yíng)的約10萬(wàn)平方米商業(yè)中心PEMall完美金鷹匯，由盒子式購(gòu)物中心+商業(yè)街區(qū)構(gòu)成，商業(yè)部分囊括超市、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、影院、兒童娛樂(lè)場(chǎng)等業(yè)態(tài)。

該項(xiàng)目在2019年11月1日正式開(kāi)業(yè)，據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，開(kāi)業(yè)當(dāng)天商場(chǎng)吸引了大量市民前來(lái)參觀購(gòu)物，亦可看到具體如在互動(dòng)游戲裝置前，不少大人小孩紛紛駐足的場(chǎng)景描述。

并且，商場(chǎng)更是基于母公司的海外文化背景，在開(kāi)業(yè)時(shí)融入了諸多馬來(lái)西亞文化元素，舉辦了首屆“中馬文化造物節(jié)”等活動(dòng)。

與之形成鮮明對(duì)比的是，在生活A(yù)PP的網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)中，不少網(wǎng)友表示如今已經(jīng)沒(méi)有以往熱鬧，人流較少，有些商鋪關(guān)著門(mén)，更有評(píng)價(jià)直言“紅極一時(shí)的商場(chǎng)，現(xiàn)在肉眼可見(jiàn)的蕭條”，其中不少評(píng)論將一街之隔的假日廣場(chǎng)與之對(duì)比，稱在人流上有著不少的差距

網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)中亦可直接看出完美金鷹匯經(jīng)營(yíng)不善的核心問(wèn)題：空置率高、缺乏品牌、活動(dòng)較少�？傮w而言，缺乏吸引并留住人流，轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的能力。

有網(wǎng)友對(duì)比，近幾個(gè)月包括百佳永輝超市、DLX珠寶、家肥屋潤(rùn)、有粉有面、半點(diǎn)空間、JIMNEID、敖拜、粵掌門(mén)等品牌撤出。而該網(wǎng)友預(yù)計(jì)，時(shí)間點(diǎn)正好是開(kāi)業(yè)兩周年，上述品牌撤退的原因很大可能是合約到期且經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

亦有中山市場(chǎng)人士表示，單論商業(yè)中心，中山城區(qū)有完美金鷹廣場(chǎng)、假日廣場(chǎng)、利和廣場(chǎng)icon、遠(yuǎn)洋大信新都匯、華發(fā)商都等項(xiàng)目，方圓10公里之內(nèi)，至少有10家大型商業(yè)體，形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面，而品牌同質(zhì)化、招商壓力大、保持人氣難度大等問(wèn)題，成為普遍挑戰(zhàn)。

這樣的大背景下，并不善于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的完美集團(tuán)，將經(jīng)營(yíng)交給華潤(rùn)萬(wàn)象生活，雖然可以是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果的妥協(xié)，但是專業(yè)事交給專業(yè)人做，是一種雙贏。

輕資產(chǎn)規(guī)劃

對(duì)于華潤(rùn)萬(wàn)象生活而言，一個(gè)第三方新項(xiàng)目的獲取，也意味著其“十四五”規(guī)劃目標(biāo)再往前進(jìn)了一步。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在規(guī)模拓展上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活“十四五”總體目標(biāo)，是在2025年物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開(kāi)業(yè)150個(gè)購(gòu)物中心，其中第三方拓展至少50個(gè)購(gòu)物中心。

之所以第三方拓展至少要占到1/3規(guī)模，主要參考的數(shù)據(jù)是母公司華潤(rùn)置地在“十四五”期間的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)計(jì)劃，具體為2021年至2024每年分別開(kāi)業(yè)10、14、13、12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2025年及以后預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)8個(gè)項(xiàng)目。

新增項(xiàng)目加上2020年末現(xiàn)有的45個(gè)項(xiàng)目，截止到2025年末，預(yù)計(jì)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)100個(gè)。與母公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一減，華潤(rùn)萬(wàn)象生活第三方拓展的目標(biāo)就變得清晰明確，再通過(guò)總目標(biāo)將任務(wù)拆解一下，每年應(yīng)該完成多少就顯而易見(jiàn)。

具體到2021年的目標(biāo)，按照華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層的表述，物業(yè)方面希望第三方拓展約4500萬(wàn)平方米規(guī)模，購(gòu)物中心方面則實(shí)現(xiàn)10個(gè)以上第三方拓展目標(biāo)。

上述第三方拓展目標(biāo)，主要指華潤(rùn)萬(wàn)象生活為購(gòu)物中心提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，也是未來(lái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活要維持行業(yè)第一的業(yè)務(wù)。據(jù)了解，華潤(rùn)萬(wàn)象生活自2020年上半年開(kāi)始將該業(yè)務(wù)商業(yè)化，并在該報(bào)告期開(kāi)始為公司產(chǎn)生收入來(lái)源。

就購(gòu)物中心而言，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供物業(yè)管理及其他服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及商業(yè)分租服務(wù)，三項(xiàng)業(yè)務(wù)主要包括秩序維護(hù)、清潔及綠化、維修及養(yǎng)護(hù)及其他增值服務(wù)；開(kāi)業(yè)前管理及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；從業(yè)主承租若干優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，分租予零售店及超市等租戶。

商業(yè)資產(chǎn)管理方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活主要以商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入和商業(yè)分租服務(wù)收入。而因?yàn)樯虡I(yè)分租服務(wù)收入華潤(rùn)萬(wàn)象生活要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，其中包括未必能成功收回管理購(gòu)物中心成本的風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)分租服務(wù)收入并非主要模式。

因?yàn)樵谶@種模式下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活不僅承擔(dān)與業(yè)主租賃協(xié)議期間的租賃成本，亦可能承擔(dān)滿足運(yùn)營(yíng)及后續(xù)分租要求所產(chǎn)生的大筆翻新或裝修成本。所以截至2020年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活共在管59個(gè)購(gòu)物中心，向其中的57個(gè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，僅2個(gè)提供商業(yè)分租服務(wù)。

而商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入不管是開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)采用定額收費(fèi)的模式，或是開(kāi)業(yè)后管理服務(wù)按照營(yíng)業(yè)收入的一定比例疊加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（EBITDA）的一定比例向業(yè)主方收取。

在該模式下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的成本主要體現(xiàn)在區(qū)域公司、總部的人工成本及分包成本，讓其在該業(yè)務(wù)板塊整體毛利較高。

換而言之，通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)拓展的項(xiàng)目，只要運(yùn)營(yíng)不是太差，多一個(gè)項(xiàng)目就多一份收入。而在2021年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別在深圳、杭州、成都、揚(yáng)州、石家莊、太原、沈陽(yáng)等城市外拓第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目8個(gè)，簽約建筑面積92萬(wàn)平方米，完成全年任務(wù)的8成。

值得一提的是，在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域，華潤(rùn)萬(wàn)象生活強(qiáng)調(diào)聚焦規(guī)模拓展策略。上半年業(yè)績(jī)的達(dá)成，其總結(jié)為是在強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式當(dāng)中，快速搶占市場(chǎng)份額。