企業(yè)跨界做地產，在商界屢見不鮮。比如有電器企業(yè)做地產，海爾、海信；服裝企業(yè)做地產，雅戈爾、紅豆；汽車企業(yè)做地產，長城、海馬等。

但卻鮮少有人聽聞醬鴨企業(yè)做地產。在江西，就有這樣一家賣鴨脖的企業(yè)打起了地產主意，它便是煌上煌集團。

做房地產比做鴨脖鹵菜賺錢，那是無需多言的。一只醬鴨的售價50元，而一套房子的售價都在百萬起。簡單粗暴的計算，一套房等于至少2萬只醬鴨。

按道理說，煌上煌做的地產項目應該如同其醬鴨般，令人贊不絕口。然而，事實并非如此，作為煌上煌布局地產的排頭兵，煌盛地產開發(fā)的一些項目卻飽受業(yè)主爭議和詬病。

家族生意

樂居財經查詢獲悉，煌盛地產（全稱“江西煌盛房地產開發(fā)有限公司”）成立于2014年1月，注冊資本5000萬元，法定代表人為褚建庚，公司經營范圍涉及房地產開發(fā)、室內外裝飾工程等。

煌盛地產是一家徹頭徹尾的家族企業(yè)，由煌上煌集團有限公司（本文中簡稱“煌上煌集團”或“煌上煌”）全資持股。繼續(xù)穿透可知，徐桂芬、褚建庚、褚浚、褚劍分別持股40%、20%、20%、20%。其中，徐桂芬、褚建庚為夫妻關系，褚浚、褚劍為其子。

俗話說，巧婦難為無米之炊。不同于賣匠鴨，煌盛所做地產業(yè)務則需要大量的資金沉淀。那么，煌盛地產的“輸血”渠道來自哪里？

煌盛地產雖然不在上市公司江西煌上煌（002695.SZ）體系內（互為兄弟公司），二者卻存在不少關聯交易。

數據顯示，去年，江西煌上煌租賃了煌盛地產的店面、辦公室，租金3.7萬元；今年上半年，在銷售商品方面，煌盛地產與上市公司產生了13.86萬元的交易額。

不過，這幾筆關聯交易對于煌盛地產而言，如同杯水車薪。

另一方面，煌盛地產通過“抱大腿”方式進行擴張，熱衷與知名房企合作。目前，煌盛地產對外投資8家企業(yè)，僅有2家是其全資控股，其余6家均為合資企業(yè)。

例如，在南昌洪璽置業(yè)有限公司股權上，龍湖下屬企業(yè)武漢旭興房地產開發(fā)有限公司、煌盛地產各持股65%、35%，雙方共同開發(fā)的龍湖煌盛春江天璽。

如出一轍的是，在江西中大煌盛地產有限公司股權上，煌盛地產、中大地產有限公司二者均持股50%；而江西新力煌晟物業(yè)服務有限公司則是由煌盛地產、新力物業(yè)各持股51%、49%。

雖有母公司煌上煌的加持，但煌盛地產在企業(yè)規(guī)模上，相對偏小，難敵新力地產、東投地產、嘉福地產等贛系房企。機構數據顯示，2019年贛系房企20強，煌盛地產僅僅排在第13位。

作為一家跨界做地產的企業(yè)，其布局更多選擇在大本營南昌，撫州僅有零星項目布局。如，煌盛熙岸公園、煌盛中央都薈、煌盛悅佳廣場等均位于南昌。

今年以來，本身項目“屈指可數”“反響平平”的煌盛地產，難見其拿地蹤影。

對于企業(yè)規(guī)模，或許用其企業(yè)戰(zhàn)略解釋的通。官網資料如此闡明，“以煌盛精品戰(zhàn)略為核心，圍繞“穩(wěn)步擴張，砥礪前行”的發(fā)展戰(zhàn)略”。

令人唏噓的是，煌盛地產“捉襟見肘”的項目數量，卻難言“精品”。近年來，業(yè)主因其涉虛假宣傳、質量問題維權頻頻。

今年伊始，煌盛熙岸公園因釘子戶未搬遷、假人車分流、減少綠化、精裝房質量差、采光問題、私自更改規(guī)劃等問題，在溝通未果后，遭遇業(yè)主集體維權。

又如，在撫州東鄉(xiāng)煌盛中央天璽，今年有業(yè)主爆料稱，項目電梯頻繁出問題，雨稍大電梯間就積水，地下車庫大面積積水，電梯全泡了。多次溝通，開發(fā)商并無實質處理；此外，還將唯一球場位改建垃圾中轉站。

“暴力”物業(yè)

事實上，煌盛地產不僅在地產項目上出現問題，物業(yè)上同樣遭人詬病。去年，有業(yè)主還將煌盛地產旗下全資子公司江西煌盛物業(yè)有限公司（下稱“煌盛物業(yè)”）告上法庭。

樂居財經了解到，去年1月12日，南昌縣煌盛中央公園業(yè)主因小區(qū)地下停車庫只賣不租及新建酒店一事，發(fā)生聚集性維權，而煌盛物業(yè)則是該小區(qū)物業(yè)。

當天，江女士買菜經過剛好看到因糾紛引起物業(yè)保安在打業(yè)主，便下車走近觀看，卻不料被煌盛物業(yè)的工作人員無故推倒。

江女士稱，當日感到腹部隱痛到南昌縣人民醫(yī)院就醫(yī)，經檢查原告宮腔內有積液，先兆流產。次日，她便辦理了住院手續(xù)，共住院23天。在治療期間，她服用大量藥物，擔心腹中胎兒受到藥物影響，精神備受煎熬。

因與物業(yè)公司不能就賠償達成一致，江女士遂將煌盛物業(yè)訴至法院，她請求法院判令物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費等共計69896.15元，以及承擔訴訟費。

對此，煌盛物業(yè)則辯稱，江女士曾多次在業(yè)主群內教唆、組織他人聚眾鬧事。當天，江女士是有預謀參與聚集活動，而不是其陳述的買菜路過，“原告明知自己在保胎，依然進入業(yè)主和保安發(fā)生沖突的中心區(qū)域，純屬自我冒險行為�！�

同時，煌盛物業(yè)回憶稱，江女士在與其保安發(fā)生肢體沖突后，并未倒地，而是直接扯住保安衣領，并高呼“保安打人”，純屬意圖“碰瓷”。

面對此種情況，法院認為，煌盛物業(yè)在處理業(yè)主維權過程中，方式方法不當，進而引發(fā)保安與業(yè)主的肢體沖突，存有一定過錯，判決其賠償江女士醫(yī)療費、住院伙食補助費等共計10528.86元。

事件至此，并未結束。后續(xù)煌盛物業(yè)因按照法律文書義務，去年9月16日，成為被執(zhí)行人。致使法院凍結、劃撥、扣留、提取煌盛物業(yè)銀行存款、收入10702.86元及逾期利息或查封、扣押其相應價值的財產。

不務正業(yè)？

2021胡潤全球富豪榜上，煌上煌的徐桂芬上榜身家85億元。相較于85億身家而言，她的草根逆襲傳奇，讓國人印象更加深刻。

1993年，已年過40的徐桂芬下崗創(chuàng)業(yè)，她用1.2萬元的全部家當，在南昌開了一家不足8平米的“煌上煌”鹵味店。頗具商業(yè)經營的徐桂芬，呈時代東風，一舉將煌上煌做成聞名于江西乃至全國的連鎖品牌。

主做鹵味食品的煌上煌，已不能滿足徐桂芬，她的觸角開始延伸至地產，最早要追溯到2004年的萍鄉(xiāng)武功山溫泉項目。該項目“疑似”關聯方則是江西天龍房地產開發(fā)有限公司（下稱“天龍房地產”）。

在天龍房地產的變更記錄上，2004年9月，褚氏家族就出資占據公司一定股權份額。此后，公司完全由褚氏家族褚建庚、褚健、褚浚、煌上煌集團控制，合計持股100%。直到2010年11月，褚氏家族及煌上煌集團完全退出該公司的股東行列。

也是在2010年，萍鄉(xiāng)武功山溫泉項目才開工建設。資料顯示，項目由港恒旅游發(fā)展有限公司與煌上煌集團合資開發(fā)興建。同年9月，萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉開發(fā)有限公司成立，起初港恒旅游發(fā)展(九江)有限公司、煌上煌集團各持股50%。

2014年7月，萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉的股權發(fā)生變更，港恒旅游持有股份降至10%，煌上煌持有股份增至90%；3年后，港恒旅游完全退出股東行列，煌上煌集團持股100%。

而早些年，江西本地媒體曾報道，在未依法辦理《采礦許可證》的情況下，萍鄉(xiāng)武功山溫泉君瀾度假酒店“正常”運營三年，年獲利超過千萬元。

2012年，江西煌上煌成功上市，成為醬鹵肉制品行業(yè)第一家上市公司。在上市的光環(huán)的加持下，后面煌上煌正式進軍地產，而扛大旗正是煌盛地產，主導者則是徐桂芬長子褚劍。

彼時，市場嗅覺敏銳的褚劍覺察到南昌西湖區(qū)將在朝陽洲打造千億總部基地，他認為這是一個契機。很快，地如愿拿到手，經過近兩年的建設，這個臨江商務辦公樓落成，便取名“煌盛·外灘國際”。

由此，煌盛地產正式進入房地產行業(yè)�；褪⒌禺a操刀的第一個盤便是“煌盛·中央公園”。是將煌上煌在昌南的工廠從工業(yè)廠房改變性質稱為商住用地所得。因低廉的土地成本，“煌盛·中央公園”這一筆大賺。

這也是煌盛地產初期的發(fā)家史。不過，除了上面提到煌盛地產、萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉開發(fā)有限公司，目前煌上煌集團旗下仍有7家地產企業(yè)投資，包括江西集富置業(yè)發(fā)展有限公司、南昌煌盛象湖置業(yè)有限公司等。

從財報來看，與同業(yè)的周黑鴨、絕味食品等相比，江西煌上煌市值明顯偏低，一直徘徊在70億元上下。而2016年上市的周黑鴨及2017年上市的絕味食品，為什么能迎頭趕上，值得思考，煌上煌是否是因為做地產而分散了主業(yè)精力？這個只有徐桂芬心理最清楚。