出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員 郭歆曄

最近一年是港資商業(yè)地產項目大爆發(fā)的一年。港資巨頭對上海市場雄心百丈，在魔都落子飛快，光最近半年便有香港新世界、太古、瑞安、嘉里、領展五大集團在上海投下重資，不僅核心商務區(qū)南京西路與淮海中路跟周邊成為港資爭相擴張的戰(zhàn)略重地，中外環(huán)附近的金橋、七寶等居民區(qū)同樣備受關注。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報專欄、中商數(shù)據(jù)和Mall星人統(tǒng)計，瑞安旗下瑞虹天地太陽宮、太古旗下前灘太古里、利福崇光旗下大寧久光、天安旗下天安千樹、長江實業(yè)旗下LOVE大都會、恒基兆業(yè)旗下星揚西岸中心六大港資購物中心將陸續(xù)在今年年內開幕或試營業(yè)。

明年，上海將迎來瑞安旗下上海第五代天地綜合體——蟠龍?zhí)斓亍⒅猩焦珗@華美達廣場等港資項目開幕。

根據(jù)目前的在建信息，2023年起的幾年內，太平洋新天地商業(yè)中心、新鴻基在滬最大投資案徐家匯中心ITC主地塊與莘莊天薈、崇邦四川北路濱港商業(yè)中心及嘉亭薈2期、香港置地鑫耀中城、九龍倉參股的南站徐匯萬科中心等項目也將陸續(xù)竣工啟用。

此外，規(guī)劃中的金陵東路豫園站、南京東路北京東路周邊開發(fā)案，未來不排除繼續(xù)引入商業(yè)實力強勁的港資集團。

港資上海購物中心四大發(fā)展趨勢

——更快更大更強更團結

1、新項目數(shù)量越來越多，且近年步伐不斷加快。

太古、香港置地、新鴻基、嘉里、崇邦在上海的商業(yè)項目已分別達到3、3、4、4、6個�！干虾９脿敗谷鸢苍谀Ф嫉捻椖扛浅^了10個（含在建項目），其中包括太平橋與瑞虹新城兩大超大盤商業(yè)項目。

2、偏愛巨型購物中心，新項目單體規(guī)模越來越大。

嘉里金橋、新鴻基ITC、香港置地徐匯西岸商業(yè)部分均超過20萬平方米（不含停車場與辦公樓），比大更大YYDS。

3、無懼「自相競爭」，在原有項目周邊持續(xù)擴張，贏取規(guī)模優(yōu)勢。

太古南京西路太古匯地鐵廊疊加張園太古里，香港新世界兩大K11扎堆淮海中路，崇邦集團嘉亭薈1-2期合集近14萬平方米純商業(yè)面積，新鴻基徐家匯ITC1-3期商業(yè)總面積30萬平方米，瑞安集團太平橋新天地（含新天地南北里、新天地時尚、新天地廣場、企業(yè)天地及湖濱道等）和瑞虹天地（含瑞虹坊、星星堂、月亮灣與太陽宮等）各自的商業(yè)設施總量都將超越30萬平方米。

4、傾向引入多方合作伙伴，優(yōu)勢互補，強強聯(lián)手。

例如，嘉里金橋聯(lián)手新加坡GIC，瑞安聯(lián)袂永業(yè)與太平洋保險，太古聯(lián)合靜安置業(yè)與陸家嘴集團，香港置地徐匯西岸引入股權合作方。

上海成港資巨頭落地商業(yè)項目最多的內地城市

且規(guī)模開始反超香港

太古、香港置地、嘉里、利福久光、恒隆、南豐等港資巨頭在上海購物中心的面積規(guī)模已超過香港，瑞安和崇邦更是在上海白手起家并獲得巨大成功。

在香港擁有24家在營的不同類型購物中心及西九龍等多家在建項目的新鴻基地產，在上海雖然僅有IFC、iapm、ITC及參股莘莊 TODTOWN天薈四個購物中心，但論高端購物中心項目數(shù)量，新鴻基在上海的投入也已不輸香港。

無論目前還是從未來的角度看，港資項目都已占上海頭部購物中心的大半壁江山。

▲ 港資上海商業(yè)項目落點圖，含已開業(yè)、在建及規(guī)劃中

部分近期官宣港資商業(yè)項目介紹

1、香港新世界上海第二座K11奠基

香港新世界集團于去年8月以41.11億元摘得的黃浦區(qū)淮海社區(qū)地塊，即上海第二個K11購物藝術中心7月30日正式動工。項目占地面積約1.7萬平方米，地上地下總開發(fā)面積約為12.87萬平方米，項目毗鄰地鐵1號線和在建的14號線黃陂南路換乘站，將重組和整合區(qū)內人文、歷史、地理肌理，重現(xiàn)老上海霞飛路風情與人文精神，打造一個藝術性與現(xiàn)代感兼具的高端商業(yè)綜合體。

項目集結全球頂尖設計團隊的創(chuàng)意力量，包括以極強的創(chuàng)新性著稱的丹麥設計公司Bjarke Ingels Group（BIG), 屢獲殊榮的國際建筑工作室 Lead8，歷史悠久的國際知名建筑師事務所 Leigh & Orange，以及培養(yǎng)過多名院士及國家設計大師的華東建筑設計研究院和眾多頂級品牌首選設計公司P Landscape Co. Ltd等知名機構。

設計團隊將在歷史建筑調研、文化建筑與景觀設計等多個領域深入合作，修繕地塊內的歷史建筑，實現(xiàn)保護與活化，充分發(fā)揮文化傳承價值。

項目將秉持K11“藝術·人文·自然” 的核心理念，結合淮海路百年風華的獨特魅力，將藝術與商業(yè)融合，深化K11“文化零售”精髓，激發(fā)新世代的靈感，積極推動創(chuàng)意、文化和創(chuàng)新力量。

例如，引入亞洲首個專注于保護與傳承中國傳統(tǒng)工藝的文化創(chuàng)意平臺——K11 Craft & Guild Foundation（KCG），與國際及本地藝術家合作，舉辦多項藝術文化活動，引導公眾融入項目周邊的歷史氛圍，助力本地文化傳承發(fā)展，豐富大眾的日常生活。

此外，項目采用開放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，通過花園廣場、垂直綠化、景觀庭院，將項目規(guī)劃與淮海公園的自然景觀有機結合，打造城市中的花園綠洲，為市民提供高品質的休閑空間，打造可持續(xù)的健康生活模式。

上海第二座K11加上不遠處的上海首座K11，新世界系在淮海中路東段的商業(yè)面積合計將接近10萬平方米。

2、瑞安官宣太平橋122地塊開發(fā)

7月22日，瑞安房地產發(fā)布公告，宣布其達成合營安排以開發(fā)上海太平橋項目，即太平洋新天地板塊122地塊。

太平洋新天地板塊122地塊占地2.4萬平方米，由3個子地塊構成（包括部分歷史保護建筑），其中122-1規(guī)劃為地上商業(yè)4.06萬平方米，122-2為2.39萬平方米住宅，122-3規(guī)劃為商業(yè)文化用途3.5萬平方米，另開發(fā)3層地下空間并將與老西門地鐵站實現(xiàn)連通，預計地上地下商業(yè)總面積可達10萬平方米左右。

尤其值得一提的是，新天地122老西門站上蓋地塊商業(yè)未來將聯(lián)袂毗鄰在建的同集團旗下39萬平方米超級綜合體太平洋新天地中心的8.8萬平方米，在東臺路西藏南路沿線構成18萬平方米+的超級商業(yè)空間，瑞安集團整個太平橋新天地的商業(yè)設施總量更將超越30萬平方米。

6500平方米的超維度全景天幕將覆蓋太平洋新天地商業(yè)中心裙房商業(yè)及東臺路頂部，在確保日常自然光照的情況下，盡可能降低開放式項目因天氣因素的受限，突破室內外的界限。

3、太古上海第三個項目簽約

7月21日，太古地產與上海靜安置業(yè)（集團）有限公司簽訂靜安張園項目管理公司合資協(xié)議。雙方將分別持有張園項目管理公司40%及60%的權益，以管理合作的方式共同參與張園的保護性開發(fā)項目。簽約完畢之后，張園正式成為太古地產在上海的第三個項目，預計項目為繼前灘太古里之后上海第二個太古里。

太古地產參與開發(fā)的5幅地塊，總占地面積46,232平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，打造包括國際級創(chuàng)新文化場所、高端辦公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人驚喜的零售和餐飲選擇。

其中地上商業(yè)總面積約4萬平方米，有12-20米限高。另有約7萬余平方米的地下商業(yè)及公共空間將實現(xiàn)南京西路地鐵站（2號線、12號線和13號線）的交通換乘以及與周邊社區(qū)的互聯(lián)互通。地上地下商業(yè)面積合計預計近8萬平方米。太古匯在全球范圍內首次近距離疊加太古匯，外加興業(yè)太古匯運營管理的南京西路站“地鐵廊”，三者合計商業(yè)面積逼近19萬平方米，成為南京西路勢力最大的發(fā)展商。

假設太古未來如果能聯(lián)手接管同為靜安置業(yè)旗下的豐盛里，乃至長租約即將到期的梅龍鎮(zhèn)廣場，則太古南京西路站周邊商業(yè)面積可達27萬平方米，并在南京西路站形成口字型商業(yè)群落，那無疑將極具想象空間。

4、太古上海第四個洽商項目浮出水面

太古與陸家嘴集團合作的前灘太古里進展順利，按圍擋信息來看，已是上海屈指可數(shù)的頂奢購物中心。故陸家嘴籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，網(wǎng)傳或有望再度攜手太古，成為太古上海第四個商業(yè)項目。

基于前灘太古里的合作基礎，陸家嘴集團籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，再度攜手太古，成為太古上海第四個商業(yè)項目浦東太古匯，也并非空穴來風。

陸家嘴北濱江項目總用地面積約15.24萬平方米，地上總開發(fā)量約36.8萬平方米，其中包括住宅建筑面積約13.3萬平方米，商業(yè)建筑面積約11.4萬平方米，辦公建筑面積約9.2萬平方米，文化建筑面積約2.9萬平方米。

種種跡象顯示，太古商業(yè)重心已由香港轉向上海，如北濱江項目未來簽約成功，太古上海項目數(shù)量與規(guī)模（興業(yè)太古匯、前灘太古里、張園太古里與待定的北濱江太古匯）將大大超過香港（金鐘太古廣場、太古城、東薈城與已退出的又一城）。

5、香港領展收購七寶萬科廣場五成權益

2月24日，領展房產基金擬27.723億元收購七寶地標購物中心七寶萬科廣場50%權益。

6、嘉里建設聯(lián)合新加坡GIC拿下金橋綜合體項目

2月23日 ，嘉里建設&新加坡GIC聯(lián)合體拿下浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000901單元02-01A地塊，成交價60.14億元。該地塊位于浦東金橋板塊張楊北路巨峰路交叉口，為12號線6號線巨峰路換乘站上蓋樞紐。綜合體總體規(guī)劃面積39萬平方米，根據(jù)嘉里建設官網(wǎng)最新消息，其中購物中心規(guī)模由最初的18.4萬平方米擴大至21.9萬平方米（不含9.8萬平方米停車場），為浦東單體規(guī)模最大的MEGA級購物中心。

7、崇邦集團嘉亭薈二期正式「落地」

開業(yè)8年后，上海嘉亭薈城市生活廣場在2020年4月底終于傳出二期項目的新動態(tài)。嘉亭薈二期項目集合了商務辦公、購物餐飲、劇場影院、休閑娛樂等多重業(yè)態(tài)模式，將在物理空間、功能布局、招商定位方面，與一期進行有效資源整合。二期項目預計2023年投入試運營，屆時一、二期純商業(yè)面積近14萬平方米，成為國際汽車城商業(yè)配套升級的有力支撐和補充。

嘉亭薈城市生活廣場是香港崇邦集團在上海的第四個商業(yè)項目，位于嘉定安亭鎮(zhèn)墨玉路與曹安公路交叉口，軌交11號線安亭站南側，總建筑面積約為19.5萬平方米，功能業(yè)態(tài)包括了零售、餐飲、娛樂、文化、教育、辦公、居住等。這是香港崇邦集團開發(fā)運營的第一個涵蓋了住宅業(yè)態(tài)的城市綜合體項目，在此之前，崇邦集團打造了大寧國際、金橋國際兩大綜合性社區(qū)。

8、香港置地竟得徐匯濱江綜合體地塊

2020年2月20日，香港置地聯(lián)合體競得上海徐匯濱江綜合體地塊由，成交價310.5億。

徐匯濱江西岸金融港地塊臨黃浦江，包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元28個地塊，位于徐匯區(qū)斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路。

徐匯濱江西岸金融港地塊由五個街坊、28個地塊組成，總占地面積約23公頃，規(guī)劃計容地上建筑面積約109萬方，規(guī)劃寫字樓約66萬平方米，商業(yè)約21萬平方米，高端住宅約17萬平方米，五星級酒店約5.5萬方，另規(guī)劃有會展中心約3萬平方米及約1萬平方米的體育設施。另有地下商業(yè)面積6萬平方米，以及65萬平方米地下停車場面積。