去年5月中旬，一則人事變動(dòng)引起京城地產(chǎn)圈的震動(dòng)。賀江川辭去了擔(dān)任13年的北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)，調(diào)任首創(chuàng)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，李偉東接過(guò)賀江川的交接棒。

彼時(shí)，市場(chǎng)紛紛猜想，北辰實(shí)業(yè)或存在與首創(chuàng)置業(yè)合并的可能。

眼下，一年時(shí)間過(guò)去，北辰實(shí)業(yè)并沒(méi)有“如愿”并入首創(chuàng)集團(tuán)，而是在內(nèi)部給自己做起了混改“手術(shù)”。

7月5日，北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)發(fā)布公告，全資子公司北京北辰會(huì)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“北辰會(huì)展集團(tuán)”)通過(guò)在北交所公開(kāi)掛牌的方式實(shí)施增資擴(kuò)股，引入北京首旅、首鋼建投、京東科技及GLevents四名戰(zhàn)略投資者。

從戰(zhàn)投背景來(lái)看，北京首旅、首鋼建投為北京國(guó)資委旗下企業(yè)，另外京東科技是京東集團(tuán)旗下專注于以技術(shù)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)子集團(tuán)，而GLeventsChinaLimited則成立于1996年，其背后GLevents是國(guó)際大型活動(dòng)會(huì)展商。

本輪增資中，4名戰(zhàn)略投資者各出資5036.71萬(wàn)元，共認(rèn)購(gòu)北辰會(huì)展集團(tuán)新增注冊(cè)資本8000萬(wàn)元。增資完成后，北辰會(huì)展集團(tuán)注冊(cè)資本將由1.2億元增至2億元，北辰實(shí)業(yè)的持股比例由100%變更為60%，4名戰(zhàn)略投資者的持股比例均為10%。

引入4名戰(zhàn)投，讓出40%股份，北辰會(huì)展集團(tuán)無(wú)疑進(jìn)行了一場(chǎng)混改“大手術(shù)”。同時(shí)，它還更名為首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司。

更名后，北辰會(huì)展集團(tuán)的高管也發(fā)生“大換血”，孫東樊退任了北辰會(huì)展董事長(zhǎng)，原總經(jīng)理升任董事長(zhǎng)。此外，新進(jìn)股東也在北辰會(huì)展的董事行列占據(jù)位置。

為何北辰實(shí)業(yè)選中了北辰會(huì)展集團(tuán)作為混改“開(kāi)刀”對(duì)象？會(huì)展業(yè)務(wù)又能否扛起北辰實(shí)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重任？

會(huì)展生意難做

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，北辰會(huì)展集團(tuán)是目前北辰實(shí)業(yè)“存續(xù)”子公司里成立最早的一家，注冊(cè)于2012年7月，注冊(cè)金僅次于北京北辰地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，可見(jiàn)其在上市公司中的重要地位。

與此同時(shí)，北辰會(huì)展集團(tuán)也是北辰實(shí)業(yè)會(huì)展業(yè)務(wù)中的主體公司，運(yùn)營(yíng)管理包括國(guó)家會(huì)議中心、北京國(guó)際會(huì)議中心在內(nèi)的會(huì)展場(chǎng)館20個(gè)，總建筑面積近420萬(wàn)平方米。

頭頂國(guó)內(nèi)管理專業(yè)會(huì)展場(chǎng)館數(shù)量最多、面積最大會(huì)展運(yùn)營(yíng)企業(yè)的頭銜，北辰會(huì)展集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)卻不似那么漂亮。

截至2020年底，北辰會(huì)展集團(tuán)資產(chǎn)總額2.21億元，凈資產(chǎn)1.67億元；2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6780.86萬(wàn)元，凈利潤(rùn)205.06萬(wàn)元，占上市公司凈利潤(rùn)（5.76億元）的0.35％。

反觀北辰實(shí)業(yè)的整體會(huì)展業(yè)績(jī)，也并不理想。自疫情發(fā)生以后，全球各類大小展會(huì)一度“停擺”，北辰會(huì)展同樣遭受沖擊。

2020年，北辰實(shí)業(yè)投資物業(yè)和酒店分部（其中包含公寓、寫字樓、會(huì)展及酒店等出租）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.38億元，同比下降34.66%；稅前利潤(rùn)0.94億元，同比下降88.55%。 

事實(shí)上，從2018年起，會(huì)展業(yè)務(wù)在北辰實(shí)業(yè)的業(yè)績(jī)占比逐年減少，投資物業(yè)和酒店分部收入在北辰實(shí)業(yè)總營(yíng)收的占比從2018年的14.72%逐年下降至2020年的9.66%。投資物業(yè)的毛利率也從2018年的61.53%降至2020年的45.14%。

雖然會(huì)展業(yè)績(jī)不如地產(chǎn)，但北辰實(shí)業(yè)在2020年報(bào)中，卻首次將會(huì)展業(yè)務(wù)放在地產(chǎn)業(yè)務(wù)前面，可見(jiàn)其對(duì)推動(dòng)會(huì)展業(yè)務(wù)的決心。

在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上，除了北辰會(huì)展集團(tuán)以外，北辰實(shí)業(yè)還將旗下2家涉及會(huì)展服務(wù)的4級(jí)子公司納入混改范圍，分別為北辰集團(tuán)會(huì)展物流業(yè)務(wù)公司、北辰集團(tuán)外資合作項(xiàng)目公司。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，這兩家參與混改的企業(yè)不僅匿名，還未披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，僅透露是北辰會(huì)展集團(tuán)旗下子公司，一家持股49%，另一家持股51%。

截至目前，北辰會(huì)展集團(tuán)對(duì)外投資10家子公司。其中，北京北辰酒店管理、北京北辰會(huì)展信息服務(wù)、北京北辰信通網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)、北京北辰領(lǐng)航商務(wù)會(huì)展、北京北辰時(shí)代會(huì)展、北京北辰會(huì)展研究院是全資100%持有；此外，還投資了北京北辰興順會(huì)展（90%）、武漢北辰領(lǐng)航商務(wù)會(huì)展（60%）、釣魚(yú)臺(tái)北辰（北京）會(huì)展（51%）、南京北辰揚(yáng)子江會(huì)議會(huì)展（49%）。

由此來(lái)看，南京北辰揚(yáng)子江會(huì)議會(huì)展正是那家匿名的“北辰集團(tuán)外資合作項(xiàng)目公司”。它成立于2020年8月，由北辰會(huì)展集團(tuán)和南京揚(yáng)子江資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司分別持股49%和51%。

地王“后遺癥”

在中國(guó)房地產(chǎn)史上，像北辰實(shí)業(yè)這樣借兩大體育盛會(huì)“東風(fēng)”享譽(yù)全國(guó)的房企并不多見(jiàn)。憑借著亞運(yùn)村的優(yōu)勢(shì)資源，北辰實(shí)業(yè)有著很好的開(kāi)頭，但它卻在2020年跌出中國(guó)房企銷售百?gòu)?qiáng)。

在盈利能力上，2020年，北辰實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)約5.76億元，同比下降68.76%；歸屬母公司凈利潤(rùn)約2.71億元，同比下降83.62%。

對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，北辰實(shí)業(yè)方面給出的解釋是：可結(jié)算面積減少且結(jié)算的高毛利率產(chǎn)品占比減少，以及對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。

業(yè)內(nèi)人士表示，部分房企利潤(rùn)下滑跟整體拿地價(jià)過(guò)高有一定關(guān)聯(lián)，另外與開(kāi)發(fā)整體成本過(guò)高、限價(jià)政策導(dǎo)致房屋銷售價(jià)格有所下降也有關(guān)系。

“輕資產(chǎn)運(yùn)行”是北辰歷年來(lái)的發(fā)展指引，但除了會(huì)展業(yè)務(wù)外，它旗下還擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。北辰實(shí)業(yè)為突破規(guī)模瓶頸，在京外開(kāi)疆拓土，曾多次溢價(jià)拿地，自2008年以來(lái)，它在全國(guó)14個(gè)城市共拿“地王”超過(guò)20宗。

尤其是調(diào)控政策頻出的2015年至2017年，北辰實(shí)業(yè)是市場(chǎng)上鮮有逆市高價(jià)拿地的參與者，先后進(jìn)入武漢、長(zhǎng)沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北辰實(shí)業(yè)在2015到2017年累計(jì)獲得35宗地塊，其中6宗為“地王”。

此前激進(jìn)擴(kuò)張的步伐，也使得北辰的負(fù)債率進(jìn)一步上升，以及現(xiàn)金流進(jìn)一步下降。至2017年底，北辰實(shí)業(yè)負(fù)債率83.29％，創(chuàng)歷史新高；同期，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流跌至-16.28億元，創(chuàng)歷史新低。

截至2020年底，北辰實(shí)業(yè)仍有當(dāng)年地王項(xiàng)目未消化完，如長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目、海口北辰項(xiàng)目等。

除此之外，截至 2020 年底，北辰實(shí)業(yè)主要在售項(xiàng)目中完工項(xiàng)目剩余可售面積為 20.76 萬(wàn)平方米，部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨一定去化壓力。

同期，公司2020年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計(jì)8.95億元，其中公司需對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.91億元，而后續(xù)公司存貨仍存在一定跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2022年將是北辰實(shí)業(yè)集中償債期。在北辰實(shí)業(yè)存續(xù)的7只債券里，其中4只債券將于2022年到期。此外，公司仍有26.30億元永續(xù)債，后期該債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重。 

“會(huì)展王”起家故事

回溯北辰實(shí)業(yè)和北辰會(huì)展的發(fā)展史，可以說(shuō)是“應(yīng)亞運(yùn)而起，借奧運(yùn)騰飛”。

上世紀(jì)90年代，為舉辦1990年第十一屆亞運(yùn)會(huì)，一個(gè)集會(huì)展、酒店、寫字樓、高檔公寓和購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲設(shè)施于一體的現(xiàn)代化建筑群——亞運(yùn)村在北京拔地而起。而北辰實(shí)業(yè)的大股東北辰集團(tuán)的前身正是組建于1986年的第十一屆亞運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村工程建設(shè)總指揮部。

亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞運(yùn)村中的多個(gè)物業(yè)成為北辰集團(tuán)的資產(chǎn)，奧運(yùn)會(huì)的舉辦又使北辰擁有了國(guó)家會(huì)議中心物業(yè)群。也正是從那時(shí)起，北辰會(huì)展被外界熟知，迅速躋身世界會(huì)展舞臺(tái)。

在北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的10年時(shí)間里，北辰實(shí)業(yè)成長(zhǎng)為一家以會(huì)展服務(wù)為特色的復(fù)合地產(chǎn)品牌。所謂復(fù)合地產(chǎn)，即除了地產(chǎn)、會(huì)務(wù)這兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，北辰實(shí)業(yè)還在探索長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等板塊。

2014年的APEC會(huì)議是北辰會(huì)展發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。此前，會(huì)展業(yè)務(wù)只是北辰實(shí)業(yè)的一小部分，但自2014年APEC以來(lái)，北辰會(huì)展承擔(dān)了很多國(guó)務(wù)和政務(wù)活動(dòng)。包括2016年G20杭州峰會(huì)、2018年上合組織青島峰會(huì)、2018年中非合作論壇、2019北京世界園藝博覽會(huì)、服貿(mào)會(huì)等一系列重大活動(dòng)。

截至目前，北辰實(shí)業(yè)的會(huì)展資產(chǎn)仍主要集中在亞運(yùn)村和國(guó)家會(huì)議中心。在420萬(wàn)平的會(huì)展運(yùn)營(yíng)管理面積中，其中310萬(wàn)平是公司受托管理的。