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真實的北外灘來福士

來源: 商業(yè)地產(chǎn)志 TERRY 2021-07-12 17:25

198億的北外灘來福士廣場資產(chǎn)包,7月10日商場部分正式開業(yè)。

這個周末,北外灘來福士廣場在百度地圖上的熱力表現(xiàn),穩(wěn)居虹口榜首。

幾位「快槍手」自媒體人已經(jīng)在開業(yè)當(dāng)天就發(fā)表了文章(放在一起并不說明文章內(nèi)容有相似性或可比性,僅從發(fā)稿時間上做甄選)??

*商業(yè)咔:寫北外灘來福士前,先來聊一波這兩天被刷屏的城市集市 (必讀貼)

*樓典:當(dāng)國金的軀殼,裝入了萬達(dá)的靈魂,北外灘來福士廣場讓上海商業(yè)進(jìn)一步內(nèi)卷(一句話觀點圖片貼)

*地產(chǎn)與遠(yuǎn)方:Casanova | 應(yīng)是不負(fù)北外灘(回應(yīng)「樓典」貼的文)

后面兩篇的觀點迥異還蠻有意思,畢竟兩個賬號主理人是魔都地產(chǎn)圈內(nèi)共識度較高的專業(yè)KOL。

不過,作為一名「外來觀察者」,我既沒有商業(yè)咔對于魔都瞬息萬變的商業(yè)市場那么精準(zhǔn)的拿捏和專業(yè)解讀,也沒有樓典老師寥寥數(shù)字傳遞出來的「愛之深、責(zé)之切」,更沒有地產(chǎn)與遠(yuǎn)方的主理人那種「沒有做過這個項目的人都沒有資格瞎逼逼」的霸氣。

只是,作為B端自媒體,盡可能客觀地去做記錄和分享,畢竟是本職工作所需。

當(dāng)然,受限于個人學(xué)識與眼界,以主觀視角記錄真實所見,無法100%客觀。故此,虛心接受各路大神指正,謝絕自以為是的無理抬杠。 

前文鏈接的商業(yè)咔那篇,把北外灘來福士這次開業(yè)最火的CITY MART已經(jīng)講得不能更透了,這不僅是當(dāng)晚上海各大電視臺爭相報道的重點,應(yīng)該也是接下來的一大波媒體撰文的最大亮點。

因此,關(guān)于城市集市部分,本文就不再贅述分析和知識點了,簡單PO點圖大家遠(yuǎn)程感受一下。這個城市集市有兩個主要出入口,地鐵12號線提籃橋站進(jìn)入商場B2層的一端,與主入口相距不遠(yuǎn),可以看到全天都有很多人排隊準(zhǔn)備從下圖2的主入口進(jìn)入??

上圖最遠(yuǎn)處就主要是從地鐵過來的客流

集市內(nèi)部部分的靜態(tài)場景,細(xì)節(jié)還原度真的不要太贊,注意看細(xì)節(jié),分分鐘感覺穿越回到童年(每一件普通得不能更普通的生活用品都太有共情力了,都是我小時候的真切日常啊)??

幾個相當(dāng)逼真的蠟像幾乎讓人信以為真,商戶與場景的融合度也相當(dāng)之高,繼續(xù)注意看細(xì)節(jié)(蠟像阿姨賣的什么花?報攤小哥賣的什么報紙和雜志?桌上的水壺,柱子上的小廣告,IC卡公用電話……)??

非要雞蛋里挑骨頭的話,層高略低,以及由于頂部較亮,導(dǎo)致部分工程設(shè)備在人們抬頭觀摩時,不小心「亂入」的概率較大(當(dāng)然這并不影響客流量的持續(xù)暴增)??

PO完圖說三點。1. 這款CITY MART在C端已經(jīng)炸鍋了,覆蓋對象主要是70-80后中青年及其上兩代老年,以及部分目前正好生活在類似場景的人群,包括但不限于虹口、楊浦、閔行等區(qū)域的老城區(qū),以及「爺爺」、「爸爸」、「孫子」三代人??

2. 值得注意的是,久負(fù)盛名的世紀(jì)匯1192弄是「小空間內(nèi)搭配大場景」的思路,而北外灘來福士的CITY MART更聚焦在市民日常生活的小場景里,兩者的場景共情力都很強,都能強勢吸引城市遠(yuǎn)端客群,市調(diào)的話建議兩個搭配起來看,各有優(yōu)勢。3. 為什么這么吸引人?竊以為,TA能讓人在當(dāng)下的時空,用特別真實的場景還原,讓人非常直觀地感受到過去的30年里,我們的生活發(fā)生的翻天覆地的變化,并以這樣的方式致敬為這些改變付出努力的每一代人。對上一輩或許是憶苦思甜,對我輩則是記憶涌動的無限感嘆,對更年輕的90后和00后而言,這是新奇感滿格的一次體驗「爸媽的時代」——跨度如此之大的場景共情力渲染,有錢都不一定能辦得到,需要花大心思去琢磨和打造。更別說這些場景的高細(xì)節(jié)化還原,都是以虹口和楊浦曾經(jīng)的真實過往為參照,甚至融入了只有這個區(qū)域范圍才曾經(jīng)出現(xiàn)過的一些特定的細(xì)物,很走心了。感謝北外灘來福士和CITY MART的相互成就,讓人們能在極具現(xiàn)代化風(fēng)格的建筑中,找到故地重游的「物是人未老」,有了更多的「跨時空體驗」,產(chǎn)生了更廣泛的情感連接。

圖片始終拍不出既視感,隨手錄了一小段視頻,大家勉強隔空感受一下氛圍及人氣(錄制時間在開業(yè)當(dāng)天7.10上午11點左右)??

第二趴,我把能記得住的北外灘來福士品牌落位,按照樓層劃分,大致做了一下標(biāo)注,后面會結(jié)合這幾張圖來聊。人工采集,難免有錯漏,歡迎查漏補缺。

先說整體感受。

凱德花了198億從上港&金茂手上買過來的這個資產(chǎn),本質(zhì)上有挺多超前的設(shè)計和考量。據(jù)說當(dāng)初香港領(lǐng)匯大概也在定位思路上給予了不少建議。

凱德接手后,雖然肯定也做了蠻多調(diào)整,但是近似正方形的地塊在做商業(yè)空間時的天然動線劣勢,以及兩個商辦塔樓對商場內(nèi)外部空間版圖的客觀影響,彼時都已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

因此,如今當(dāng)年的星港國際中心雖然變身為來福士,也以區(qū)域內(nèi)不俗的面貌成功亮相,但跟其他來福士兄弟相比,多少有一點點「不是特別凱德」的感覺。

這種感覺,不能說絕對的好或者壞,但是有幾個印象深刻的點值得單獨聊聊。

1. 負(fù)一層的超市。

我是從負(fù)一層進(jìn)入盒子內(nèi)部的,沒走幾步就遇到了G·Primus by G·Super,簡直是意外的驚喜,整理控和品質(zhì)控會引發(fā)極度舒適??

不僅陳列的風(fēng)格非常清爽舒適,品類分區(qū)也清晰有序、動線安排也極佳,而且由于貨架的高度很友好,人在其中并不會感到視野受阻,關(guān)鍵是商品的SKU很全且選品出色,的確是個藏得蠻深的驚喜。

其中西班牙火腿和獨立的紅酒儲藏室是兩個很大的亮點,酒類不僅品類齊全且存儲考究,從商品力上為未來周邊的豪宅用戶們傳遞「放心來住」的信心。

2. 一層的Bridge+Spark。

這便是凱德集團(tuán)首次推出的商業(yè)創(chuàng)新試驗場:由Bridge+ 奕橋衍生而來的全新商業(yè)空間Bridge+ Spark,凱德把它定位為「共享商業(yè)」,是一處靈活空間和商業(yè)社群平臺。我在里面待了好一會兒,問了三不同的消費者同一個問題:「你好啊,請問這里是個什么店?」

第一個回答說,買手店啊。然后給我看他買的T。

第二個說,奶茶店啊。然后舉起剛剛買的奶茶晃了晃。

第三個說,好像是網(wǎng)紅逛播的地方吧。然后指了指直播間。

這三位2男1女,應(yīng)該都是25歲以下的年輕人,每個人對于這里的認(rèn)知竟然剛好都迥異,這本身就是一件特別奇妙的事情。這讓我想起了前兩天剛剛買到走不動的TX淮海。這個位置極佳的奕橋新空間叫做Spark,其實很像一個快閃店+策展型零售的組合空間,這個空間連同門口的直播間一起,未來不止全場品牌均可使用,外部品牌、IP、展覽等各種跨界和玩法,也長期歡迎。

TX淮海的成功,已經(jīng)驗證了年輕一代的接受度和嘗鮮能力,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的想象力。那么這個人氣和提袋率都挺讓人驚訝的「奕橋」,會不會成為北外灘的「年輕力中心」呢?

3. Wagas的新線和星巴克鄰居「而意」。

作為Wagas的「穩(wěn)粉」,我長期全國出差,吃它家的系列準(zhǔn)沒錯。只是這次時間倉促,沒來得及詳細(xì)觀摩LOKAL的菜單,暫時沒有發(fā)言權(quán)。但是來福士把它放在了皮爺對面,應(yīng)該也是沒差了??

「而意」是我在一樓發(fā)現(xiàn)的一個非常有意思的品牌,它不僅業(yè)態(tài)復(fù)合,且生態(tài)風(fēng)貌極佳,在一眾商業(yè)店鋪之中格外出挑,而且還擁有與星巴克對應(yīng)的東南口門神位置,窗邊視野極好??

花店運動零售、自行車、咖啡輕餐、Lounge吧,看似不著調(diào)的業(yè)態(tài)以舒展的姿態(tài)聚合在一起,與店鋪裝修風(fēng)格一樣,混搭得合理又出彩。我猜這家店的老板,不太可能是第一次開實體店。

把一個調(diào)性十足的復(fù)合型生活方式業(yè)態(tài)放在這樣的位置,在當(dāng)下的北外灘商業(yè)發(fā)展及動遷進(jìn)度的情況下,招商思路是很大膽且合乎邏輯的。

4. 來福小鎮(zhèn)。

由于項目的一層和負(fù)二層都連接了地鐵12號線的站口,加上多個室外下沉廣場和雙塔辦公樓通道相連的物理結(jié)構(gòu),讓這座來福士的盒子部分擁有超級多的「進(jìn)出口」,且不在一個水平面。

這樣的結(jié)構(gòu)放在2012年的建筑設(shè)計時間來看,已經(jīng)足夠有話題性了。即使是在當(dāng)下,這個物業(yè)也未必過時,而且有比較多元的商業(yè)潛力可以挖掘。

位于負(fù)一層和負(fù)二層?xùn)|南位置的「來福小鎮(zhèn)」,大概就是這樣的「潛力股」——TA肩負(fù)起了銜接多個外部下沉廣場空間與商場盒子內(nèi)部空間的作用,且由于室內(nèi)外接駁的區(qū)域極多且空間面貌多樣化??,未來不排除成為項目新亮點的可能性。

目前的「來福小鎮(zhèn)」,與外部空間銜接的位置沒有做明顯的標(biāo)識,但在盒子內(nèi)部多個單獨的門廊作為標(biāo)志性區(qū)隔??

涵蓋了F&B、養(yǎng)生館、藥店、照相館、美容美發(fā)、健康中心、便利店等多種業(yè)態(tài),招商思路大抵是希望人們在抵達(dá)項目時,可以就近獲取最貼近生活所需的日常剛需消費場景(除了有個「亂入」的密室逃脫)??

由于沒有跟策劃者進(jìn)行交流,單從個人視角放在當(dāng)下來看,「來福小鎮(zhèn)」的做法不可謂不聰明:原本可以往樓上放的生活方式類業(yè)態(tài),以及與城市集市的老字號餐飲組合不相匹配的F&B,都集合在這一區(qū)域,一方面可以激活地鐵遠(yuǎn)端的客流冷區(qū),二來也帶給人一種「柳暗花明又一村」的探索感,增加游逛樂趣。

5. 樓層組合。

我看到有人詬病北外灘來福士2樓開始就大面積親子,感覺招商不行。但有兩點需要注意:

1)這個項目的B2相當(dāng)于絕大部分商場的B1,因此,它的2樓與其他項目的3樓一樣進(jìn)親子,并不算是硬傷。

2)目前,北外灘來福士周邊1KM常駐人口不足10萬,大面積動遷后的升級住宅群落尚未建成,1-2層的沒有呈現(xiàn)出重零售的形態(tài),是可以理解的。

在其官方微信賬號上,有一份業(yè)態(tài)占比示意圖??

可以看到,目前零售部分只有1/3的占比,超市影院健身房三大主力店就占據(jù)了15%,這還是與項目周圍當(dāng)前的客群情況密不可分。

唯一有一點小尷尬的就是4層的屋頂花園,開業(yè)當(dāng)天由于施工進(jìn)度不允許,因此不可開放,除非要去威爾士健身房。這對開業(yè)當(dāng)天的威爾士健身房引流當(dāng)然帶來了一定影響。

我們是從百麗宮的位置上電梯來到4層,因此要跨越整個天臺才能抵達(dá)威爾士,而威爾士的工作人員和項目方的保安,均不知曉其店鋪門口最近的一部直梯是幾號梯。開業(yè)培訓(xùn)剛結(jié)束就忘記要點之迷,似乎在絕大部分項目都會遇到。

屋頂據(jù)說還有一個亮點,就是ROOF WEDDING,如果沒有記錯,應(yīng)該是上海把屋頂空間給到婚慶的第一個商場了。我去的時候沒有婚禮舉行,就在網(wǎng)上找了個圖湊合看看??

對應(yīng)的業(yè)態(tài)品牌「格樂利雅」在婚慶界地位不俗,不過暫時還未與項目同期開業(yè),有興趣的朋友可以去搜索看看??

6. 關(guān)于貓和寵物。

我猜是不是項目團(tuán)隊跟我一樣很喜歡貓,不止是有單獨的貓店UNICAT,還有卡通尼樂園參與的單獨的一個擼貓基地「棒恰恰的萌小寵」??

而且還有專門的寵物時尚生活方式品牌已經(jīng)圍擋??

寵物業(yè)態(tài)的「濃墨重彩」出場,和美發(fā)品牌遍布全場多達(dá)5家,都讓人覺得比較有意思。

不過,待租店鋪的統(tǒng)一圍擋,雖然是我很喜歡的貓,但是這個畫風(fēng)和質(zhì)感確實和其他用心雕琢的圍擋有點落差??

質(zhì)感超高的這部分圍擋也可以對比看一下??

7. 開業(yè)活動。

IP是POPMART,與外部的泡泡瑪特雕塑對應(yīng),在中庭做的策展也吸引了不少家庭親子客群??

另一邊,一場名為STRAWBERRY TOWN的活動,集結(jié)了不少熱門樂隊的演出也引來了為數(shù)不少的年輕人??

其實,無論是從Bridge+ Spark還是STRAWBERRY TOWN,POPMART或者小米新同學(xué),我們可以非常明顯地感受到,北外灘來福士想要營造的「年輕力」氛圍。

不過,誰說年輕就一定是指年紀(jì)呢?

城市集市里面拿著相機(jī)狂拍的,十之八九是他們,二三樓的小景觀里拍照的也是他們,就連未來電競這樣的AR館里面,你看,也是他們??

全民心態(tài)年輕化、消費方式年輕化,這才是北外灘來福士正在努力達(dá)成的目標(biāo)吧。畢竟,在目前這樣客流還「青黃不接」的時期,還能開出如此效果,可想而知這個過程有多不易。

所以,雖然凱德上半年才傳出打包出售全國6座來福士廣場大部分股權(quán)的消息,我想,我們依然應(yīng)該對這個在商業(yè)地產(chǎn)界極為資深的外企,抱有足夠的敬意和感謝。

第三趴,我想結(jié)合區(qū)域來談一下,這個上海第三座來福士廣場為什么會有目前我們看到的呈現(xiàn)?根據(jù)上海市的最新規(guī)劃,北外灘區(qū)域位于虹口區(qū)南部,河南北路、海寧路-周家嘴路、大連路、黃浦江-蘇州河圍合區(qū)域,總面積約4平方公里,陸域面積3.3平方公里,建設(shè)總規(guī)模約840萬㎡。北外灘的開發(fā)體量之巨,遠(yuǎn)超南京西路、徐家匯這些老牌商務(wù)區(qū)以及前灘、蘇河灣這些新興商務(wù)區(qū),可以說是上海繼1990年陸家嘴建設(shè)開發(fā)之后,最大規(guī)模的城建規(guī)劃了。新的規(guī)劃帶來的,必定是新的機(jī)遇。與即將在下半年開出的西岸首個盒子商業(yè)AI PLAZA類似,北外灘來福士也是北外灘區(qū)域第一座開業(yè)的商場,所處的位置如下:

可以看到,在北外灘來福士項目周圍,15mins步行距離范圍內(nèi)(1KM以內(nèi))的住宅量極少,有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,這一人口數(shù)量僅為8萬人左右。當(dāng)然,這只是現(xiàn)在。

很顯然,未來這一區(qū),將會有真正意義上的人口結(jié)構(gòu)性變化。北外灘來福士中遠(yuǎn)期的消費者結(jié)構(gòu)看好,但也需面臨近期即將到來的瑞虹天地太陽宮的近距離競爭。

這里我畫了三個三角形,我們從小到大來看。1. 第一個小三角,是圈內(nèi)人戲稱的虹口商業(yè)金三角,瑞虹天地系、白玉蘭廣場和北外灘來福士。三者距離相近,類型相似,但面世時間、體量和定位均有所不同,相較而看,更靠近北蘇州河的白玉蘭廣場,和已經(jīng)自成一城的瑞虹天地系列商業(yè),在當(dāng)下均比北外灘來福士有客群優(yōu)勢。2. 第二個三角,是北外灘、外灘和陸家嘴這個區(qū)域金三角,這也是在規(guī)劃北外灘時提出的一個三角。840萬體量的規(guī)劃建設(shè)達(dá)成后,三者之間定然會各有千秋、平分秋色。

北外灘來福士的鄰居們都正在大興土木,未來這一區(qū)的商業(yè)競爭相當(dāng)激烈

3. 第三個最大的三角形,鏈接了如今上海最火的北外灘、西岸、前灘以及大虹橋板塊。北外灘來福士之所以如此備受關(guān)注,甚至有KOL為之公開打起口水戰(zhàn),正是由于其代表的區(qū)位相當(dāng)重要,也是上海市未來發(fā)展城市的濱江建設(shè)中,最近、也是最為重要的一環(huán)。

說了這么多,最后總結(jié)三點:

1. 在目前北外灘來福士所面臨的區(qū)域客群環(huán)境前提下,能有如此呈現(xiàn),凱德確實不負(fù)北外灘。

2. 項目包含多個值得深度了解的亮點,當(dāng)然也有開業(yè)項目普遍存在的一些細(xì)節(jié)槽點,都應(yīng)該被正確理解和面對。

3. 項目資產(chǎn)包所購價格不菲、地位不低,且算是北外灘的商業(yè)「排頭兵」,相信TO G也好,TO C也罷,凱德定會謹(jǐn)慎對待。

以上,希望能滿足大家未能第一時間抵達(dá)市調(diào)的遺憾,傳遞一些真實的項目情況和市調(diào)觀點,供各位參考復(fù)盤。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)志授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸商業(yè)地產(chǎn)志所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

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