9月3日-9月4日，由中國連鎖經(jīng)營協(xié)會主辦的“CCFA新消費論壇——2020中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會”在上海召開。

新城發(fā)展控股有限公司副董事長、新城控股集團股份有限公司聯(lián)席總裁曲德君通過對商業(yè)地產(chǎn)過去20多年的發(fā)展歷程的回顧和當前現(xiàn)狀的分析和研究指出，金融化（Finance）、標志化（Icon）和科技化（Technology），將是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的新的驅動力，購物中心將從Shopping Mall轉型到FIT Mall。以下為曲德君總在會上的演講內容實錄：

中國商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀90年代，經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步實現(xiàn)了實體商業(yè)的轉型升級，購物中心已經(jīng)成為實體消費的主戰(zhàn)場，購物中心的發(fā)展已進入全球較為發(fā)達的行列。

2020年，由于新冠疫情的發(fā)生，給行業(yè)帶來了前所未有的影響，——招商難，經(jīng)營難，空置率上升，收益率下降等等，行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

疫情猶如雙刃劍，在帶來影響的同時也引發(fā)思考，更是讓大家看到了行業(yè)未來發(fā)展的新趨勢——聚焦于做好每一個項目的建設和運營，為商家提供經(jīng)營平臺，滿足消費者多元消費需求，并以此獲得長期穩(wěn)定投資回報的發(fā)展模式，將難以支撐行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，隨著市場環(huán)境的變化和新技術的廣泛應用，資產(chǎn)證券化、購物中心特色化和數(shù)智化已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級迭代的新課題、新趨勢，通過對商業(yè)地產(chǎn)二十年發(fā)展歷程的回顧和行業(yè)現(xiàn)狀的分析與研究，認為金融化（Finance）、標志化（Icon）和科技化（Technology）將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的新的驅動力。

首先看行業(yè)的環(huán)境變化。

過去二十年間，我國城鎮(zhèn)人口和人均收入的快速增長、社零總額的大幅提升，推動著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2000年，城鎮(zhèn)人口4.6億，2019年達到8.5億，2019年我國人均國民總收入首次超過1萬美元，社零總額達到41萬億。

再看二十年行業(yè)自身的變化。2000年前，全國的購物中心數(shù)量僅10座，到2019年，大于5萬平方米的購物中心數(shù)量已超過3500座；2000年，僅北京、上海和廣州等5個城市有購物中心，而到2019年，全國70個大中城市中96%的城市有全國連鎖品牌購物中心入駐；2000年前后，購物中心開發(fā)和運營主要以外資為主，而2019年全國地產(chǎn)前50強公司中88%的公司涉及購物中心的開發(fā)和運營。

也就是說，20年間，購物中心數(shù)量增長了350倍，主要大中城市均有購物中心布局，更多企業(yè)參與到購物中心的開發(fā)和運營中。

據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會CCFA調研測算，截至2019年底，全國購物中心年銷售額約68000億元，占社會商品零售總額（除汽車和實物商品網(wǎng)上零售以外）中的城市社零總額（扣除鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費）的40%左右。

以上數(shù)據(jù)表明，過去二十年購物中心得到了快速發(fā)展，已經(jīng)成為實體消費的主戰(zhàn)場。

縱觀二十年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式主要有三方面特征。

首先，做好一個商業(yè)項目是主要目標。

自上世紀90年代以來，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民收入水平大幅提升，消費力持續(xù)增強，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足日益增長的消費需求，實體商業(yè)亟待轉型升級，同時，房地產(chǎn)的周期性也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)看到了實體商業(yè)轉型升級的歷史機遇，并期望通過商業(yè)項目的投資，擴大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，建立長期穩(wěn)定的收益模式，實現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，因此，做好一個商業(yè)項目是房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標，通過商業(yè)項目的打造和資產(chǎn)運營，賦予商業(yè)項目獨特的建筑空間和豐富的商業(yè)內容，并以此獲取持續(xù)穩(wěn)定的投資回報，實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升。

第二，通過打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)快速規(guī)�；l(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈包括項目選址、規(guī)劃設計、建設管理和招商運營，每個環(huán)節(jié)都關系到商業(yè)項目的順利進行和最終成功與否。我們關注到，有很多項目在選址上存在很大問題，即便建設的再好，也很難經(jīng)營好，因為項目規(guī)劃設計不合理，為后續(xù)經(jīng)營帶來很多困難，因為招商不能匹配項目的建設進度，項目建建停停，等等。行業(yè)中幾乎所有的頭部企業(yè)，都建立了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，將各個環(huán)節(jié)的主動權掌握在自己手中，不僅保證了項目順利進行，還有效地控制了投資成本，實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)帶動商業(yè)不動產(chǎn)成為主流模式。過去20年是中國房地產(chǎn)發(fā)展最快的20年，房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模大、周轉快，推動了行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取較大面積的土地，除了開發(fā)商業(yè)項目外，還通過開發(fā)和銷售住宅、公寓、寫字樓及商鋪等，獲取現(xiàn)金流及利潤，最大限度的覆蓋商業(yè)不動產(chǎn)的投資現(xiàn)金流，實現(xiàn)房地產(chǎn)+商業(yè)不動產(chǎn)的滾動發(fā)展。由于金融政策因素，商業(yè)不動產(chǎn)的金融屬性難以體現(xiàn)，商業(yè)不動產(chǎn)以自持為主，房地產(chǎn)帶動商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式。

過去二十年，商業(yè)地產(chǎn)借助于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的快速推進，消費需求的大幅提升，實現(xiàn)了行業(yè)的跨越式發(fā)展，幾乎用20年時間達到了發(fā)達國家數(shù)十年的發(fā)展水平。如今，行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，行業(yè)的背景及內外部條件正在逐漸改變，我們需要站在新的起點，明辨行業(yè)的變化，把握未來的趨勢。

首先，大家會看到，房住不炒，監(jiān)管始終嚴格的基調下，房地產(chǎn)市場回歸理性，行業(yè)的集中度進一步提升，房地產(chǎn)行業(yè)也將進入“新常態(tài)”，以房地產(chǎn)帶動商業(yè)不動產(chǎn)且資產(chǎn)長期持有的模式，從長期看將會進行調整和改變。

與此同時，金融體制改革不斷深化，金融產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新，為行業(yè)的發(fā)展帶來了新的活力，類REITs和CMBS等金融產(chǎn)品的陸續(xù)推出，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盤活資產(chǎn)提供了更多選擇，商業(yè)地產(chǎn)正在走向其本身具有金融屬性的更加健康的發(fā)展軌道。

除了發(fā)展模式的變化，購物中心同質化競爭日趨激烈。

我們在感嘆行業(yè)快速發(fā)展的同時，也看到了部分市場商業(yè)項目供給過快、甚至局部區(qū)域過度集中布局的現(xiàn)象，同時，由于商業(yè)內容創(chuàng)新乏力，購物中心的品牌重合度也在不斷提高。通過對一二線城市典型購物中心的統(tǒng)計分析，服裝、兒童和餐飲業(yè)態(tài)的品牌重合度分別達到80%、70%和65%，娛樂休閑業(yè)態(tài)主要以電影院、KTV、電玩城、健身等為主，盡管品牌上有所差異，但品類組合基本相同。這些都在日益加劇購物中心同質化競爭。

第三個變化是新科技的發(fā)展與應用。每一次科技的進步最終都將催生產(chǎn)業(yè)的變革。起源于上世紀60年代的互聯(lián)網(wǎng)技術，在上世紀90年代開始商業(yè)化，2007年iphone的出現(xiàn)，第一次將互聯(lián)網(wǎng)上所創(chuàng)造的應用融合到智能終端里，開啟了移動互聯(lián)網(wǎng)時代。近年來，物聯(lián)網(wǎng)及5G技術逐漸成熟并陸續(xù)推廣應用，又將互聯(lián)網(wǎng)時代推到了新的高度。在過去的十多年間，我們已經(jīng)深切的體會到技術對生活的改變，更加感受到新科技的發(fā)展給我們行業(yè)帶來的沖擊和變化，現(xiàn)如今，企業(yè)無論行業(yè)、性質和規(guī)模，擁抱新技術、實現(xiàn)數(shù)字化轉型已經(jīng)是一道必答題，技術推動行業(yè)的創(chuàng)新與變革勢不可擋。

既然互聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)到來，而購物中心也正在面臨同質化和新金融環(huán)境，那么如何轉型升級？

其實，金融化、標志化、科技化將成為行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的三大驅動力，即Finance+Icon+Technology（FIT），購物中心正從Shopping Mall 轉型到 FIT Mall。

先說F,金融化。

在海外，我們知道全球最大的購物中心運營商西蒙地產(chǎn)是一支美國上市REITs。總部在澳洲的西田集團近年也將商業(yè)開發(fā)與運營整合成為一個上市公司。

在國內，早年融資以傳統(tǒng)的經(jīng)營性物業(yè)貸為主。近年各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品層出不窮，特別是類REITs和CMBS成為主要融資模式。以新城控股為例，今年6月發(fā)行的29.47億CMBS，基本全額回收了資產(chǎn)的投資成本，年化財務費用也僅僅為4.8%。

購物中心的資本變得更加多元化。一些長期資本如保險機構、養(yǎng)老基金也通過入股基金的方式投資購物中心。例如，龍湖與加拿大養(yǎng)老基金在多個開發(fā)及持有商業(yè)項目均有合作。大悅城也與中國人壽及GIC合資持有旗下多個核心資產(chǎn)。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也在演進。我們看到近年行業(yè)內通過改造增值退出的案例逐漸增加，例如三林印象城就在短短三年內完成了收購改造開業(yè)退出的全周期。

值得注意的是，國內資產(chǎn)證券化正在加速。2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點的通知，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，行業(yè)期待盡早在商業(yè)不動產(chǎn)領域推出公募REITs，為行業(yè)發(fā)展注入更多的活力。

再說I，標志化。相信在座的各位有很多人都知道，2018年11月9日在泰國首都曼谷開業(yè)的地標級購物中心—暹羅天地，其英文名字Iconsiam就是暹羅標志。暹羅天地的定位是“泰國精粹，世界之最”。在行業(yè)同質化競爭日益激烈的今天，我們不僅要打造項目建筑特點，更要具有C端思維，從目標客群的角度，做好業(yè)態(tài)和品類規(guī)劃，讓商業(yè)內容更加匹配目標客群的消費需求，形成獨具特色的商業(yè)定位和商業(yè)標志，構建購物中心的經(jīng)營優(yōu)勢，有效提升購物中心的生命力與競爭力。

最后是T，科技化。新科技開創(chuàng)新商業(yè)，當前購物中心正在經(jīng)歷著科技化變革。購物中心的科技化主要包括三個方面：智能化的運行管理，提高購物中心的運營效率，數(shù)字化運營實現(xiàn)線上線下融合的全渠道營銷模式，C端消費體驗的相關技術應用，為消費者提供更加便捷的消費方式和客戶服務等，根據(jù)《中國購物中心數(shù)字化轉型調研報告》的資料顯示，訪談調研中96%的企業(yè)有數(shù)字化轉型戰(zhàn)略，其中10%的企業(yè)表示有很多成功項目，44%的企業(yè)表示目前還在轉型過程中。購物中心科技化正在推動行業(yè)的創(chuàng)新與變革。

綜上所述，從 Shopping Mall 到 FIT Mall——商業(yè)地產(chǎn)的金融化，可以盤活資產(chǎn)，提高商業(yè)不動產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；購物中心的標志化，將進一步構建商業(yè)項目的經(jīng)營優(yōu)勢，有效提升商業(yè)項目的生命力和競爭力；購物中心的科技化，將大幅提高運營效率，賦能行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，推動行業(yè)的升級與變革。

當前，疫情的影響的確存在，但疫情只是一道附加題，行業(yè)本身的創(chuàng)新與變革，更是業(yè)者應該思考和探討的重要課題。

“以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局下，購物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實體消費平臺，必將有更大的發(fā)展空間和價值，我們需要乘風破浪、順勢而為，把握從shopping Mall 到FIT Mall轉型升級的歷史機遇，用積極的心態(tài)擁抱未來！