9月3日-9月4日，由中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)主辦的“CCFA新消費(fèi)論壇——2020中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會(huì)”在上海召開(kāi)。

新城發(fā)展控股有限公司副董事長(zhǎng)、新城控股集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁曲德君通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去20多年的發(fā)展歷程的回顧和當(dāng)前現(xiàn)狀的分析和研究指出，金融化（Finance）、標(biāo)志化（Icon）和科技化（Technology），將是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的新的驅(qū)動(dòng)力，購(gòu)物中心將從Shopping Mall轉(zhuǎn)型到FIT Mall。以下為曲德君總在會(huì)上的演講內(nèi)容實(shí)錄：

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)了實(shí)體商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，購(gòu)物中心已經(jīng)成為實(shí)體消費(fèi)的主戰(zhàn)場(chǎng)，購(gòu)物中心的發(fā)展已進(jìn)入全球較為發(fā)達(dá)的行列。

2020年，由于新冠疫情的發(fā)生，給行業(yè)帶來(lái)了前所未有的影響，——招商難，經(jīng)營(yíng)難，空置率上升，收益率下降等等，行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

疫情猶如雙刃劍，在帶來(lái)影響的同時(shí)也引發(fā)思考，更是讓大家看到了行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)——聚焦于做好每一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，為商家提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，滿足消費(fèi)者多元消費(fèi)需求，并以此獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)的發(fā)展模式，將難以支撐行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和新技術(shù)的廣泛應(yīng)用，資產(chǎn)證券化、購(gòu)物中心特色化和數(shù)智化已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)迭代的新課題、新趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)二十年發(fā)展歷程的回顧和行業(yè)現(xiàn)狀的分析與研究，認(rèn)為金融化（Finance）、標(biāo)志化（Icon）和科技化（Technology）將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的新的驅(qū)動(dòng)力。

首先看行業(yè)的環(huán)境變化。

過(guò)去二十年間，我國(guó)城鎮(zhèn)人口和人均收入的快速增長(zhǎng)、社零總額的大幅提升，推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2000年，城鎮(zhèn)人口4.6億，2019年達(dá)到8.5億，2019年我國(guó)人均國(guó)民總收入首次超過(guò)1萬(wàn)美元，社零總額達(dá)到41萬(wàn)億。

再看二十年行業(yè)自身的變化。2000年前，全國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量?jī)H10座，到2019年，大于5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心數(shù)量已超過(guò)3500座；2000年，僅北京、上海和廣州等5個(gè)城市有購(gòu)物中心，而到2019年，全國(guó)70個(gè)大中城市中96%的城市有全國(guó)連鎖品牌購(gòu)物中心入駐；2000年前后，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)主要以外資為主，而2019年全國(guó)地產(chǎn)前50強(qiáng)公司中88%的公司涉及購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

也就是說(shuō)，20年間，購(gòu)物中心數(shù)量增長(zhǎng)了350倍，主要大中城市均有購(gòu)物中心布局，更多企業(yè)參與到購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)CCFA調(diào)研測(cè)算，截至2019年底，全國(guó)購(gòu)物中心年銷售額約68000億元，占社會(huì)商品零售總額（除汽車和實(shí)物商品網(wǎng)上零售以外）中的城市社零總額（扣除鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)）的40%左右。

以上數(shù)據(jù)表明，過(guò)去二十年購(gòu)物中心得到了快速發(fā)展，已經(jīng)成為實(shí)體消費(fèi)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

縱觀二十年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式主要有三方面特征。

首先，做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是主要目標(biāo)。

自上世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)民收入水平大幅提升，消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，實(shí)體商業(yè)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)，房地產(chǎn)的周期性也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)許多不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)看到了實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史機(jī)遇，并期望通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的投資，擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，因此，做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)，通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的打造和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，賦予商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)特的建筑空間和豐富的商業(yè)內(nèi)容，并以此獲取持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升。

第二，通過(guò)打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模化發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈包括項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和招商運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行和最終成功與否。我們關(guān)注到，有很多項(xiàng)目在選址上存在很大問(wèn)題，即便建設(shè)的再好，也很難經(jīng)營(yíng)好，因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很多困難，因?yàn)檎猩滩荒芷ヅ漤?xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，項(xiàng)目建建停停，等等。行業(yè)中幾乎所有的頭部企業(yè)，都建立了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，將各個(gè)環(huán)節(jié)的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中，不僅保證了項(xiàng)目順利進(jìn)行，還有效地控制了投資成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)帶動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成為主流模式。過(guò)去20年是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最快的20年，房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模大、周轉(zhuǎn)快，推動(dòng)了行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲取較大面積的土地，除了開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目外，還通過(guò)開(kāi)發(fā)和銷售住宅、公寓、寫(xiě)字樓及商鋪等，獲取現(xiàn)金流及利潤(rùn)，最大限度的覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的滾動(dòng)發(fā)展。由于金融政策因素，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融屬性難以體現(xiàn)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以自持為主，房地產(chǎn)帶動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式。

過(guò)去二十年，商業(yè)地產(chǎn)借助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，消費(fèi)需求的大幅提升，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的跨越式發(fā)展，幾乎用20年時(shí)間達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)十年的發(fā)展水平。如今，行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，行業(yè)的背景及內(nèi)外部條件正在逐漸改變，我們需要站在新的起點(diǎn)，明辨行業(yè)的變化，把握未來(lái)的趨勢(shì)。

首先，大家會(huì)看到，房住不炒，監(jiān)管始終嚴(yán)格的基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”，以房地產(chǎn)帶動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)且資產(chǎn)長(zhǎng)期持有的模式，從長(zhǎng)期看將會(huì)進(jìn)行調(diào)整和改變。

與此同時(shí)，金融體制改革不斷深化，金融產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新，為行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的活力，類REITs和CMBS等金融產(chǎn)品的陸續(xù)推出，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盤活資產(chǎn)提供了更多選擇，商業(yè)地產(chǎn)正在走向其本身具有金融屬性的更加健康的發(fā)展軌道。

除了發(fā)展模式的變化，購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

我們?cè)诟袊@行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也看到了部分市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目供給過(guò)快、甚至局部區(qū)域過(guò)度集中布局的現(xiàn)象，同時(shí)，由于商業(yè)內(nèi)容創(chuàng)新乏力，購(gòu)物中心的品牌重合度也在不斷提高。通過(guò)對(duì)一二線城市典型購(gòu)物中心的統(tǒng)計(jì)分析，服裝、兒童和餐飲業(yè)態(tài)的品牌重合度分別達(dá)到80%、70%和65%，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)主要以電影院、KTV、電玩城、健身等為主，盡管品牌上有所差異，但品類組合基本相同。這些都在日益加劇購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

第三個(gè)變化是新科技的發(fā)展與應(yīng)用。每一次科技的進(jìn)步最終都將催生產(chǎn)業(yè)的變革。起源于上世紀(jì)60年代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在上世紀(jì)90年代開(kāi)始商業(yè)化，2007年iphone的出現(xiàn)，第一次將互聯(lián)網(wǎng)上所創(chuàng)造的應(yīng)用融合到智能終端里，開(kāi)啟了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。近年來(lái)，物聯(lián)網(wǎng)及5G技術(shù)逐漸成熟并陸續(xù)推廣應(yīng)用，又將互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代推到了新的高度。在過(guò)去的十多年間，我們已經(jīng)深切的體會(huì)到技術(shù)對(duì)生活的改變，更加感受到新科技的發(fā)展給我們行業(yè)帶來(lái)的沖擊和變化，現(xiàn)如今，企業(yè)無(wú)論行業(yè)、性質(zhì)和規(guī)模，擁抱新技術(shù)、實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一道必答題，技術(shù)推動(dòng)行業(yè)的創(chuàng)新與變革勢(shì)不可擋。

既然互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，而購(gòu)物中心也正在面臨同質(zhì)化和新金融環(huán)境，那么如何轉(zhuǎn)型升級(jí)？

其實(shí)，金融化、標(biāo)志化、科技化將成為行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的三大驅(qū)動(dòng)力，即Finance+Icon+Technology（FIT），購(gòu)物中心正從Shopping Mall 轉(zhuǎn)型到 FIT Mall。

先說(shuō)F,金融化。

在海外，我們知道全球最大的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商西蒙地產(chǎn)是一支美國(guó)上市REITs�？偛吭诎闹薜奈魈锛瘓F(tuán)近年也將商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)整合成為一個(gè)上市公司。

在國(guó)內(nèi)，早年融資以傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸為主。近年各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品層出不窮，特別是類REITs和CMBS成為主要融資模式。以新城控股為例，今年6月發(fā)行的29.47億CMBS，基本全額回收了資產(chǎn)的投資成本，年化財(cái)務(wù)費(fèi)用也僅僅為4.8%。

購(gòu)物中心的資本變得更加多元化。一些長(zhǎng)期資本如保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金也通過(guò)入股基金的方式投資購(gòu)物中心。例如，龍湖與加拿大養(yǎng)老基金在多個(gè)開(kāi)發(fā)及持有商業(yè)項(xiàng)目均有合作。大悅城也與中國(guó)人壽及GIC合資持有旗下多個(gè)核心資產(chǎn)。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也在演進(jìn)。我們看到近年行業(yè)內(nèi)通過(guò)改造增值退出的案例逐漸增加，例如三林印象城就在短短三年內(nèi)完成了收購(gòu)改造開(kāi)業(yè)退出的全周期。

值得注意的是，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化正在加速。2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的通知，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步，行業(yè)期待盡早在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域推出公募REITs，為行業(yè)發(fā)展注入更多的活力。

再說(shuō)I，標(biāo)志化。相信在座的各位有很多人都知道，2018年11月9日在泰國(guó)首都曼谷開(kāi)業(yè)的地標(biāo)級(jí)購(gòu)物中心—暹羅天地，其英文名字Iconsiam就是暹羅標(biāo)志。暹羅天地的定位是“泰國(guó)精粹，世界之最”。在行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，我們不僅要打造項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，更要具有C端思維，從目標(biāo)客群的角度，做好業(yè)態(tài)和品類規(guī)劃，讓商業(yè)內(nèi)容更加匹配目標(biāo)客群的消費(fèi)需求，形成獨(dú)具特色的商業(yè)定位和商業(yè)標(biāo)志，構(gòu)建購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效提升購(gòu)物中心的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力。

最后是T，科技化。新科技開(kāi)創(chuàng)新商業(yè)，當(dāng)前購(gòu)物中心正在經(jīng)歷著科技化變革。購(gòu)物中心的科技化主要包括三個(gè)方面：智能化的運(yùn)行管理，提高購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)線上線下融合的全渠道營(yíng)銷模式，C端消費(fèi)體驗(yàn)的相關(guān)技術(shù)應(yīng)用，為消費(fèi)者提供更加便捷的消費(fèi)方式和客戶服務(wù)等，根據(jù)《中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)字化轉(zhuǎn)型調(diào)研報(bào)告》的資料顯示，訪談?wù){(diào)研中96%的企業(yè)有數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，其中10%的企業(yè)表示有很多成功項(xiàng)目，44%的企業(yè)表示目前還在轉(zhuǎn)型過(guò)程中。購(gòu)物中心科技化正在推動(dòng)行業(yè)的創(chuàng)新與變革。

綜上所述，從 Shopping Mall 到 FIT Mall——商業(yè)地產(chǎn)的金融化，可以盤活資產(chǎn)，提高商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；購(gòu)物中心的標(biāo)志化，將進(jìn)一步構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效提升商業(yè)項(xiàng)目的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力；購(gòu)物中心的科技化，將大幅提高運(yùn)營(yíng)效率，賦能行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)的升級(jí)與變革。

當(dāng)前，疫情的影響的確存在，但疫情只是一道附加題，行業(yè)本身的創(chuàng)新與變革，更是業(yè)者應(yīng)該思考和探討的重要課題。

“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局下，購(gòu)物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實(shí)體消費(fèi)平臺(tái)，必將有更大的發(fā)展空間和價(jià)值，我們需要乘風(fēng)破浪、順勢(shì)而為，把握從shopping Mall 到FIT Mall轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史機(jī)遇，用積極的心態(tài)擁抱未來(lái)！