租售比是衡量業(yè)態(tài)經營壓力的一個重要指標，屈臣氏在租賃網點考慮租金時，通常將租售比控制在20%左右，同時還要考慮租賃年限。您所在業(yè)態(tài)是怎么考慮的？合理范圍是多少？

一、屈臣氏新店規(guī)劃流程

化妝品店開發(fā)規(guī)劃流程可分為以下七步：

1、店尋找，即按總公司預先確定的店標準尋找備選的店，以備篩選。

2、商圈調查，即確定備選店的商圈范圍，對商圈范圍內可能影響未來經營的各項因素進行全面的調查，并預測銷售額。

3、投資評估，即對各選店進行投資預算和損益平衡回收分析，由公司決策機構裁決。

4、店購租，即商議店的租賃或買斷事宜，并申領相關營業(yè)證件。

5、店規(guī)劃，即按標準店的規(guī)劃并結合實際情況進行店設計，實施工程發(fā)包作業(yè)，同時加強進度管制和工程驗收。

6、營業(yè)條件準備，即資金、人員、商品、設備、營業(yè)計劃等各項經營要素的配合。

7、開業(yè)及開業(yè)后的業(yè)績評估，即開業(yè)一段時期后的營業(yè)情況進行評估。

二、屈臣氏化妝品連鎖的店址選擇

1、門店店址選擇

目標顧客應以穩(wěn)定的周邊居民為主，或以附近的企事業(yè)單位下班職工為主。選擇在商業(yè)中心或者城區(qū)開設化妝品店，其經營內容必須是商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的店的經營內容有一個互補作用，即“異業(yè)互補”。

(1)優(yōu)良立地的基本三條件是否具備：開店十年以上持續(xù)力;足夠的集客能力;進出容易。

(2)立地條件的三要素是否具備：人口數(shù)的支持——至少支持一家店的人數(shù);道路交通工具——可抵達店購物的方法;賣場面積大小——吸引顧客的能力。

(3)商圈內客流情況。要分析把握店所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

(4)商店的核心商圈范圍一般標準是步行20—30分鐘的距離;在商圈調查分析中要注意兩點：一是空間障礙因素，二是競爭店因素，應將空間障礙和競爭店附近的人口剔除(如競爭店很小或沒有競爭力則可不剔除)。

(5)投資回收。賣場的投資多少，會影響損益平衡點、營業(yè)額及回收年限。同一條件也會因不同的投資策略，影響日后的經營成本。

2、門店店址選擇的程序

選擇店位置，一般可按以下步驟依次進行：

(1)選擇區(qū)域、方位

選擇店店址，先要找出目標市場、找準服務對象，然后再根據(jù)目標市場、服務對象選擇店址設置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎上認真加以選擇，確定方位。

(2)制圖——找出最佳位置

在確定店址后，應繪制出該區(qū)域的簡圖，并標出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網點，包括競爭對手和互補店，還應標出現(xiàn)有店結構、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

(3)具體實施方案的制訂和落實

確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資建店。

三、屈臣氏新店開發(fā)的投資分析

(一)化妝品店開店投資的主要支出項目

一個化妝品店的開設前期要投入大量的資金。主要包括：

1、設備

如、空調設備、收銀機系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、水電設備、倉儲設備、賣場陳列設備等。

2、工程

如內外招牌制作工程、空調工程、水電工程、等。

3、當?shù)刈饨?

租賃網點，考慮租金時，應為門店每平方米銷售額的20%左右，同時還要考慮租賃年限。

4、設計裝修費用

事先要制定設備及工程投資項目、供應廠商、數(shù)量及金額。

(二)經營費用項估

經營費用可分為固定費用和變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關系的費用，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等。變動費用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、保險費、營業(yè)稅等。

(三)損益平衡點分析

損益平衡點是指店收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點，店即有盈利，低于此點即表示虧損。計算方法如下：

1、實際損益=稅前損益—費用

2、稅前損益=銷售毛利—變動費用

3、銷售毛利：營業(yè)收入—銷貨成本

4、損益平衡點的計算

5、經營安全率計算方法。是衡量經營狀況的重要指標，一般標準為：安全率30%以上為優(yōu)秀店;20%—30%為優(yōu)良店;10—20%為一般店;5—10%以下為不良店。

（商業(yè)地產與電商）