圖為南京水游城總經(jīng)理吳正梅

　　4月9日，由聯(lián)商網(wǎng)和江西省商務廳主辦的2010聯(lián)商網(wǎng)大會的第二天，大會分論壇之一，2010搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產論壇暨江西省重點商業(yè)項目招商大會在南昌舉行。論壇上，南京水游城總經(jīng)理吳正梅以水游城為例進行演講，闡述了商變時代下的新型購物中心模式。

　　以下為演講內容輯要：

　　時代在變革和發(fā)展，首先是城市化，城市人口增加、中小城市數(shù)量增加、城市基礎建設不斷推進、交通和生活配套不斷完善、城市國際化進程加快；其次是商業(yè)格局的變化，城市商圈擴大化，很多城市形成了多個商圈的城市格局，商業(yè)地產高歌猛進，城市配套不斷完善；三是消費習慣的變化，人們收入增加，人均消費水平增加，消費階層年輕化，消費需求已經(jīng)從滿足基礎生活需求的消費過渡到滿足精神需求的體驗式消費。

　　在這些條件下，購物中心的開業(yè)數(shù)量也有相應的增長。同時，新型購物中心應運而生。

　　新型商業(yè)中心主要有以下四個要素構成：一是集客能力，主要由建筑形態(tài)差異化、推廣方式差異化、MD組成差異化等來體現(xiàn)；二是在功能上，兼?zhèn)涠喾N功能，比如與公共交通的無縫連接、停車場、后場動線的設置、城市公園的功能等；三是品牌自身的能力，有實力強勁的品牌租戶集合， 集合品牌自身的營運、推廣能力進行共同管理；四是持久力，具有可持續(xù)發(fā)展的潛質，如穩(wěn)定的物業(yè)模式、靈活的調整能力等，尤其需要良好的營運能力。

　　這里我重點講一下集客能力這個要素，分為三個方面：

　　一、建筑形態(tài)的差異化，這是是新型商業(yè)設施與傳統(tǒng)百貨的在結構特征上的區(qū)別。

　　異于傳統(tǒng)商業(yè)設施的“半開放式建筑格局”，是南京水游城最先吸引顧客的特點。整個建筑從宏觀上看，是幾個幾何體的“隨意組合”，在這些幾何體相交融的部分，自然形成了半開放式的建筑空間，使得商場內部各個樓層都能接觸到陽光、空氣、水流，并由此可以到處培植綠色植物。貫穿于商場的人工運河，全長280米，其中的音樂燈光噴泉和水流循環(huán)系統(tǒng)全天運行，為商場半開放空間不斷提供動感活力的氣氛和有益健康的負氧離子。最高噴達30米的主噴泉在音樂的烘托下頻頻把現(xiàn)場氣氛帶至高潮。

　　南京水游城建筑與商業(yè)結合的三個成功點在于——

　　·店鋪曝光率高，提升店鋪的商業(yè)價值。

　　·運河設置在負一層，因是開放性建筑，讓人有兩個一層的感覺，制造了一個地面，提升了物業(yè)價值。

　　·中心舞臺引入向心力概念，讓客流自然進入，通過兩個主入口一個中心點，拉動客流的均衡性（配合商品布局）

　　二、MD組成的差異化，這是新型購物中心保持生命力的關鍵。
 
　　新型購物中心MD組成的特征包括：注重體驗式購物，強調視覺、聽覺、味覺的多重體驗；以消費者的消費層次、消費習慣為區(qū)域品牌組合的參考點；強調便利性到達；考慮汽車的普及度和生活的多樣性，提供停車和交通的便利；商業(yè)設施中不單純是服飾類，而成為包括雜貨和娛樂的，能提供給人們一種生活方式的綜合性設施；強調與傳統(tǒng)百貨的品牌差異率；等等。

　　在商家林立的南京中心商業(yè)區(qū)，南京水游城以“差異化并存”的運營理念，保持了和新街口等傳統(tǒng)主力商圈的均衡發(fā)展態(tài)勢。著眼于未來的MD計劃，指導招商，以90%以上的開業(yè)率，做到了60%的品牌差異率，從而保證了水游城來客數(shù)和成交率以及業(yè)績的穩(wěn)步增長。

　　三、集客手法的差異化，新型購物中心強調消費者在商業(yè)設施內的滯留時間�！　�

　　南京水游城的集客手法有：一年四季，南京水游城不斷變幻主題，在穹宇中庭、峽谷、運河水面及其上空等共享空間進行美輪美奐的環(huán)境藝術裝飾，使整個商場宛若一個主題公園，每一處裝飾都成為人們駐足留影的場景；在整個建筑物的中心，穹宇結構的底部，制造了四面環(huán)水的圓形舞臺和各樓層外廊自然形成的層層看臺，舞臺上每天上演各色節(jié)目，在各重大節(jié)日更有豐富多彩的節(jié)目和活動；為了把握倡導“時間型消費理念家庭休閑娛樂購物中心”的定位，南京水游城幾乎每周都設計不同的主題，組織顧客參與性活動，讓顧客者有機會在各類趣味性、文化性的活動中與商家和著名人士互動。

　　們希望我們的購物中心成為時間消費型商業(yè)設施，成為與親人、友人、戀人共享美好時光的好去處；成為家庭型的娛樂休閑中心，重視家庭共有時間的中產階級的需求；讓顧客流連忘返水游城，重視顧客的消費體驗，消費者能夠保持輕松、愉悅的心情。

　　新型購物中心應該從人的“五感”關注顧客的體驗，經(jīng)營人們的“好感”�！　�

　　相對于輕松、活潑的外在形象，我們的商業(yè)運營管理卻表現(xiàn)得嚴謹而縝密。運用國際先進的管理理念和制度，整合設施設備管理、IT、財務、行政、人資等后勤保障部門的合力，對招商、營運、行銷等前臺工作進行全方位支持和監(jiān)督，確保顧客得到最舒適滿意的體驗——這就是我們商業(yè)運營管理公司日復一日，一絲不茍的追求。
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