4月9日，由聯(lián)商網(wǎng)和江西省商務(wù)廳主辦的2010聯(lián)商網(wǎng)大會(huì)的第二天，大會(huì)分論壇之一，2010搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)論壇暨江西省重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目招商大會(huì)在南昌舉行。論壇上，知名職業(yè)經(jīng)理人厲玲就購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)為主題發(fā)表了演講。

　　演講中，厲玲重點(diǎn)分享了關(guān)于購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)的重要性。她表示，很多購(gòu)物中心之所以做不好，就是因?yàn)闋I(yíng)運(yùn)跟不上。為什么跟不上？購(gòu)物中心還是房地產(chǎn)商的心態(tài)，沒(méi)有把自己當(dāng)作零售商，只重招商不重視營(yíng)運(yùn)。

　　以下為演講內(nèi)容輯要：

　　購(gòu)物中心在中國(guó)發(fā)展還不長(zhǎng)，成功的不多，或者說(shuō)還沒(méi)有一個(gè)成功的購(gòu)物中心。你會(huì)說(shuō)深圳萬(wàn)象、香港港匯、廣州天河城不是很成功嗎？是的，單個(gè)是很成功，但我所說(shuō)的成功，是可復(fù)制的成功，你的模式、架構(gòu)等能否在另一個(gè)地方獲得同樣的成功？

　　購(gòu)物中心也分很多種類，我覺(jué)得，城市綜合體和社區(qū)型購(gòu)物中心都可以起來(lái)。其中，我個(gè)人尤其看好社區(qū)型購(gòu)物中心。 

　　普遍出現(xiàn)這樣的現(xiàn)場(chǎng)：在購(gòu)物中心的前期，投資很大，招商很好，世界名牌也都進(jìn)來(lái)了，可是沒(méi)有跟進(jìn)營(yíng)運(yùn)。想靠招商和收租金獲得成功，在中國(guó)大陸是行不通的。很多購(gòu)物中心的做法就是招商，然后收租，但是收不到不知道怎么辦。

　　想要成功，必須加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)。營(yíng)運(yùn)上接招商，下接物業(yè)，兩翼是IT財(cái)務(wù)和推廣。營(yíng)運(yùn)部應(yīng)該有品牌建議權(quán)，提出哪些品牌應(yīng)該調(diào)整、怎么調(diào)整。物業(yè)建起來(lái)的費(fèi)用可以算出來(lái)，但維護(hù)的費(fèi)用是算不出來(lái)的。很多購(gòu)物中心的老板營(yíng)運(yùn)的時(shí)候不愿意花錢，舉例來(lái)說(shuō)，很多購(gòu)物中心要種樹，樹種好以后需要澆水吧，樹死了要重新種吧，這些都屬于營(yíng)運(yùn)的內(nèi)容，但多數(shù)老板只愿意花錢種樹，種完樹就不管了。

　　為什么會(huì)這樣呢？主要是心態(tài)還是屬于房地產(chǎn)商的心態(tài)，沒(méi)有把自己看作零售商。房地產(chǎn)商覺(jué)得做零售商就降低了身份降低，角色一直調(diào)整不過(guò)來(lái)。你要明白，做購(gòu)物中心，就是做零售商，作為零售商，就要重視人流、物流和財(cái)流。房地產(chǎn)商不需要人流，但零售商必須“抓住”顧客。

　　有個(gè)案例，大家也可能遇到過(guò)類似的情況：某公司引進(jìn)知名餐飲，簽好合同，裝修完畢，準(zhǔn)備開業(yè)了，但是發(fā)現(xiàn)沒(méi)有燃?xì)�。后�?lái)耽誤了一個(gè)多月，本來(lái)春節(jié)前開業(yè)，拖到了春節(jié)后。本來(lái)就不容易辦下來(lái)，何況遇上春節(jié)，前前后后辦下來(lái)，董事長(zhǎng)親自去跑，你當(dāng)然要親自去跑，誰(shuí)叫你不把流程設(shè)計(jì)好。招商時(shí)候應(yīng)該有租戶要求表吧，上面有很詳細(xì)的要求，你怎么沒(méi)照要求做好，想辦法解決。我曾做過(guò)消防的流程手冊(cè)，做得非常詳細(xì)。

　　從租戶簽訂到開業(yè)到后期，包括各種執(zhí)照，我們都要協(xié)助租戶辦理，管理、負(fù)責(zé)到底，不是招商一確定就完事了。租戶開業(yè)前提要幫著安排，開業(yè)時(shí)要去捧場(chǎng)，讓他們開業(yè)開得舒舒服服，以及開業(yè)后的管理，這都是營(yíng)運(yùn)的工作。

　　再比如，很多餐飲招商進(jìn)來(lái)后，審批的圖紙和最后的施工不一樣，這也要營(yíng)運(yùn)去管。  

　　再說(shuō)消費(fèi)者投書，在香港，消費(fèi)者是直接投訴商鋪的，我們這里是投訴商場(chǎng)。我當(dāng)時(shí)參照了百貨的做法，按樓層、區(qū)域去規(guī)劃和管理。營(yíng)運(yùn)做不好，購(gòu)物中心就會(huì)變得沒(méi)有“中心”。

　　在很多購(gòu)物中心，營(yíng)運(yùn)和保安是對(duì)矛盾體，保安是房地產(chǎn)上的心態(tài)，覺(jué)得顧客煩，怕搞活動(dòng)搞得商場(chǎng)很亂。人來(lái)了也許會(huì)亂、臟，但零售商就是要服務(wù)嘛。零售商要關(guān)心把東西賣出去，租金加上扣點(diǎn)，兩者取高。作為零售商，就要重視營(yíng)運(yùn)，關(guān)心租戶，關(guān)心顧客。有多少人關(guān)心租戶把錢放到哪里？ 
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