2010年1月22日，日本購物中心協(xié)會JCSC年會34年來首次舉辦中日論壇，全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會CCREC主任兼秘書長朱凌波應(yīng)邀做了《 中日購物中心的比較與合作建議 》講演。引起日本同行的關(guān)注和反響。

　　中國自1992年開始正式對外開放國內(nèi)零售業(yè)市場，2004年全面開放以來，中國的零售業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，海外的各種新型業(yè)態(tài)、品牌和管理模式大舉進(jìn)入中國。中國已經(jīng)由原來的百貨業(yè)和專業(yè)市場（批零一體）為主體的兩元化商業(yè)形態(tài)和消費習(xí)慣，轉(zhuǎn)化成當(dāng)前的百貨、專業(yè)市場和購物中心三足鼎立的狀態(tài)，并且購物中心呈現(xiàn)上升的趨勢必將成為未來的主流商業(yè)形態(tài) ：從2000年—2008年中國購物中心面積、增速非常明顯，增速區(qū)間大致在15％—39％之間，大大高于同期GDP的增速，同時大大高于社會消費品零售總額的增速，

　　目前的中國SC呈現(xiàn)以下五個由大到小，循序漸進(jìn)的特點：

　　一、快速發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，空間大，機(jī)會多：

　　中國由于改革開放三十年的巨大進(jìn)步，特別是城市化和房地產(chǎn)的高速發(fā)展，GDP保持了近20年的8％以上的高速增長，即使在席卷全球的2009年美國金融危機(jī)的影響下，中國2009年依然保持了GDP8.7％（2009年第四季度增長10.7％）的增長。社會商品零售額達(dá)到12萬億人民幣。CPI（居民消費價格指數(shù)）也在2009年11月由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上長0.4％ 。出口首次超過德國成為世界第一，汽車產(chǎn)銷量世界第一，奢侈品消費超過日本世界第二。

　　二、粗放經(jīng)營、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)了惡性競爭的局面

　　由于中國的改革開放只有30年，商業(yè)地產(chǎn)特別是購物中心發(fā)展歷史短，很多地方政府和開發(fā)商都在追求速度和規(guī)模，因此造成千城一面千店一面的粗放和初級的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)過度競爭的局面。

　　三、中國購物中心的發(fā)展趨勢

　　隨著中國城市化進(jìn)程的加快和提速（目前45％左右）和公共交通系統(tǒng)特別是快速軌道交通的發(fā)展（1995年至2008年間，已有10個城市開通了31條城市軌道交通線，運營里程達(dá)到835.5公里。2009年12月，中國國務(wù)院又批復(fù)了22個城市的地鐵建設(shè)規(guī)劃，總投資達(dá)8820.03億元），城市的郊區(qū)化尤其在一二線城市不可阻擋并快速蔓延，大量新城區(qū)和居住區(qū)的涌現(xiàn)，以大賣場主力店（大型超市、百貨和電影院）形態(tài)為主的中低端、一站式、區(qū)域性和社區(qū)型購物中心正成為主流。 隨著中國市民生活水平和消費能力的不斷提高，包括政府大力推動的節(jié)假日經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)的飲食文化風(fēng)俗，中國的購物中心的去購物化傾向明顯，娛樂休閑化日益擴(kuò)大，很多新型的購物中心，餐飲和娛樂休閑都達(dá)到30％—50％的比例甚至超過50％。如上海的正大廣場和大寧國際廣場。

　　四、整個產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟

　　由于中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都是從住宅銷售型開發(fā)商轉(zhuǎn)化過來的，而且真正發(fā)展的周期也不到十年，因此缺少專業(yè)的和全程的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商，而且政府、金融、設(shè)計機(jī)構(gòu)、商家資源、后期運營管理和專業(yè)人才等相關(guān)要素都不成熟，可以說中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心的不成熟是整個產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟。

　　五、租售兩難的問題一直困擾著中國的開發(fā)商和管理部門

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心開發(fā)和運營，由于金融體系的缺失即缺少符合商業(yè)規(guī)律的中長期和多元化的融資品種和變現(xiàn)通道如中長期的開發(fā)貸款和REITS等創(chuàng)新成熟的金融產(chǎn)品，因此租售兩難的問題一直困擾著中國的開發(fā)商和管理部門。很多項目由于資金的壓力不得不違背商業(yè)規(guī)律打散銷售，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一服務(wù)，造成后續(xù)的經(jīng)營面臨嚴(yán)重的問題。

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心在快速的發(fā)展的過程中，國際化一直是主要方向。剛開始主要是受一岸之隔的香港影響較大，后來開始學(xué)歐美。但是這幾年日本的國際化和本土化結(jié)合的成功經(jīng)驗和獨特模式越來越受到中國的同行的重視（中國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)委會CCREC近幾年就先后組織了4次近百人的日本購物中心考察團(tuán)），日本同行在購物中心的前期定位包括政府管理、規(guī)劃設(shè)計、運營管理和細(xì)分服務(wù)等諸多方面都值得中國的同行學(xué)習(xí)。

　　而且雙方可以在以下主要四個方面展開交流與合作：

　　一、日本零售品牌進(jìn)軍中國

　　中國的購物中心這些年引進(jìn)的著名品牌尤其是奢侈品幾乎都是歐美的品牌。而中國本土的知名一線品牌不但少而且認(rèn)知度低。商家和品牌資源缺乏同質(zhì)化嚴(yán)重，特別需要引進(jìn)日本的商家和商品品牌如日本的伊藤洋華堂、麥凱樂、佳世客等商業(yè)品牌都在中國得到廣泛的認(rèn)可。而象吉野家、UNIQLO（優(yōu)衣庫）等商品品牌在中國消費者中都有很高的知名度和忠誠度。應(yīng)該說日本商家和商品品牌進(jìn)入中國的機(jī)遇和空間都是非常樂觀的。

　　二、日本專業(yè)技術(shù)進(jìn)軍中國

　　中國的購物中心在商業(yè)設(shè)計包括內(nèi)部空間和動線設(shè)計、店面設(shè)計、導(dǎo)示設(shè)計和燈光設(shè)計等方面缺少專業(yè)和細(xì)分化的專業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)。日本同行的成功經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)是中國非常需要的。

　　三、日本專業(yè)服務(wù)進(jìn)軍中國

　　中國這些年的發(fā)展是以最求速度和規(guī)模為增長模式的，也因此付出了代價。初級和粗放是最主要的特點。在精細(xì)化服務(wù)和節(jié)能環(huán)保等方面被嚴(yán)重忽略�，F(xiàn)在中國政府和企業(yè)已經(jīng)意識到這個問題，日本這方面的經(jīng)驗和成果非常值得中國同行學(xué)習(xí)和借鑒。

　　四、進(jìn)軍中國的奢侈消費服務(wù)市場

　　中國作為一個新興的市場和消費王國，正呈現(xiàn)兩極化的發(fā)展態(tài)勢：一是以民眾消費為主的中低端大賣場式的消費形態(tài)依然是主流。但是同時中國也迅速崛起了一個富裕階層，截止2009年12月，中國奢侈品消費總額已由今年1月份的86億美元增至94億美元、全球占有率27.5％，上漲了3個百分點。2009年，經(jīng)過全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮，世界各國奢侈品市場銷售份額下降和維持的情況下，中國奢侈仍然表現(xiàn)為上升趨勢，首次直逼日本，超過美國，穩(wěn)居世界奢侈品消費大國亞軍寶座。（世界奢侈品協(xié)會(WLA)官方2009—2010全球年度報告）。但是中國在高端購物中心特別是分層消費包括奢侈品消費場所的設(shè)計、服務(wù)和管理等模式和細(xì)節(jié)上尤其要向日本同行取經(jīng)。

　　當(dāng)然日本同行進(jìn)入中國發(fā)展也會面臨水土不服的問題包括政策審批、政府公關(guān)、開發(fā)商合作，民族和風(fēng)俗習(xí)慣、區(qū)域差別等。實際進(jìn)展也差強人意。而上海華亭伊勢丹和濟(jì)南伊勢丹也出現(xiàn)暫時關(guān)閉和撤出現(xiàn)象。

　　因此日本同行進(jìn)軍中國要特別注意以下三個問題：

　　一、政策審批，政府公關(guān)尤其是地方政府的合作：外資企業(yè)進(jìn)入中國已經(jīng)有商務(wù)部逐步下放到省級政府，而且中國目前房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量是地方政府，地方政府的招商引資積極性和力度遠(yuǎn)大于中央政府，在與地方政府的合作中尤其要注意一個雙刃劍問題：一是人格化傾向嚴(yán)重，首長工程和政績工程突出，必須與當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)和主管領(lǐng)導(dǎo)如書記市長等搞好關(guān)系。這樣相關(guān)工作推進(jìn)才能力度大并且順利進(jìn)行甚至可享受很多優(yōu)惠地方政策。二是行政周期的短期化，因為中國的地方首腦基本是四年一輪換流動頻繁，因此要把握好行政周期與企業(yè)運作周期的銜接與延續(xù)。

　　二、與土地和物業(yè)的開發(fā)和擁有者——開發(fā)商的合作模式：由于中國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊開發(fā)現(xiàn)狀，好的商業(yè)地塊和物業(yè)都是有開發(fā)商擁有的。因此選擇合作伙伴，為了避免相對的投資風(fēng)險、政策風(fēng)險和運營風(fēng)險，一要選擇全國連鎖開發(fā)的品牌和實力型開發(fā)商如萬達(dá)集團(tuán)、華潤集團(tuán)、中糧集團(tuán)和寶龍集團(tuán)等。二要選擇本土的龍頭開發(fā)商，因為他們與地方政府的關(guān)系更密切，而且了解當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣和消費心理。

　　三、消費水平、消費習(xí)慣與文化和區(qū)域風(fēng)俗等市場差異：由于中國經(jīng)濟(jì)和居民消費水平主要是1980年以后的改革開放的三十年周期，雖然速度迅猛，追求消費特別是品牌的潮流不可遏止，但相對于日本長期穩(wěn)定的發(fā)展和精細(xì)化還有相對大的差距，而且貧富差異越來越懸殊，因此中低端的生活型消費與高端的奢侈品消費的二元化現(xiàn)象嚴(yán)重，空間都比較巨大，但成熟的購物中心和零售業(yè)在中國的高端市場可能更適合。另外就是中國區(qū)域廣大，各地的文化和風(fēng)俗產(chǎn)別迥異，不能用一個標(biāo)準(zhǔn)的理念和模式去發(fā)展特別是由于中日歷史原因有些地區(qū)還保留著民族情緒，需要日本同行區(qū)別對待，因地制宜、入鄉(xiāng)隨俗。
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