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租戶在購物中心的功能角色分析

來源: 聯(lián)商網(wǎng) 2009-07-30 15:52

  

  第一類是人流貢獻型的購物中心。這類業(yè)態(tài)主要以吸引客戶為主,比如一些電玩、冰場、影院等等。但是這一類租戶一般都有一個特點,就是租金承受能力比較低。

  第二類,我們叫品牌引領(lǐng)型租戶。舉個簡單的例子,很多品牌,業(yè)內(nèi)人士在招商過程中會發(fā)現(xiàn),如果另外一個品牌進來我就進去。他所說的另外一個品牌,我們就指這種引領(lǐng)型租戶。不管是翠微商場化妝品的改善,包括新中關(guān),也都是這樣,因為一個引領(lǐng)型的租戶導(dǎo)致了招商的順利進行。

  比如像大家耳熟能詳?shù)膠ara,比如像快餐里的必勝客,他們的承租能力,有的比較高,有的比較低。相對來講不太一樣,主要是看購物中心的客流、交通、地段等情況來判定。

  第三類,就是租金貢獻型租戶,有的業(yè)內(nèi)人士也叫“寄生型租戶”。這一類租戶自身吸納能力并不強。在整體過程中它起到一個總體的租金收益額。大家可以在這一類租戶中看到一些品牌,所以它同時也可能是租金貢獻型租戶。另外,還有一些專賣店、品牌快餐,還有一些臨時性的租戶。我們購物中心里有時候叫“花車”,有時候叫"“臨時租賃點”。他們的租金高的有的一平米可以到50到七八十,有的會高到100。這種非品牌的租戶比較多,一般依賴客流的吸引,它來找現(xiàn)成的客流,所以它起到的作用是租金貢獻型。

  第四類,就是典型的面積消化型租戶。比如我們購物中心里的家居,他們是沒有辦法,實在沒有辦法把這個地方消化掉,有租金總比沒有租金好。這是面積消化型的典型特點。很多購物中心是在一些比較高的樓層,在一些邊角的位置,本身它的租金也不會太高,它又可能是目的型消費客群,可能不在乎位置和樓層,這時候他會過來消費。所以,這一類客戶通常租金也比較低。

  第五類,是綜合功能型租戶,實際上這就比較靠近主力店和次主力店的租戶。這個租戶是結(jié)合前面四個租戶的特點,它既有客流的吸引能力,又有品牌的引領(lǐng)作用。再一個,它對整個租金貢獻率也比較大;同時它又占了比較大的面積。一旦它進來之后,第一,整個購物中心的基本保證有了,基本客流有了。一般像百貨,還有一些購物中心的大賣場,他們都屬于這種類型的租戶,它的經(jīng)營對整個購物中心的整體安全性起到了至關(guān)重要的作用。

  最后一類租戶,我們叫配套功能性租戶。這類租戶是以服務(wù)類的機構(gòu)為主,有了它顧客會感到更方便,顧客對購物中心的“一站式”感覺會更好。最主要它體現(xiàn)的是一個方便性和對顧客的體貼。所以這類機構(gòu)主要還是服務(wù)型機構(gòu),比如我們通常說的銀行,現(xiàn)在ATM取款機比較多,還有像一些港澳臺的公共機構(gòu)以及政府的職能部門也都進入了購物中心。

  他的目的很簡單,他們到了購物中心之后,比如要交水電煤氣費,還有一些可能要房屋的中介咨詢、旅游服務(wù)等等,這些都可以在購物中心里完成。這一類租戶對購物中心起到的主要作用是輔助功能,使得購物消費者能在這里實現(xiàn)“一站式”的服務(wù)。這是配套功能性租戶的特點。這種租戶,一般來講除了個別小面積的租戶,一般租金承租能力都比較低;但它又是必不可少的。

  購物中心里的租戶,我們是需要它的角色搭配的,需要不同類型的租戶組合在一起。就像唱一臺戲,我們得有主角、配角,還得有跑龍?zhí)椎。如果沒有其中一個,我們會覺得整臺戲不夠精彩。

  我們上面跟大家分享的這些,是想讓大家看到在一個購物中心里面的各個租戶。剛才我們講到綜合功能性的租戶的特點,它對整個購物中心的穩(wěn)定性、安全性起到了至關(guān)重要的作用。
  (作者:楊澤軒)

 

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