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社區(qū)型購物中心投資價(jià)值凸現(xiàn)

來源: 聯(lián)商網(wǎng) 2009-07-28 13:16

  最近,洲聯(lián)集團(tuán)上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅正在完成一個(gè)重要的研究課題,那就是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下如何通過投資拉動(dòng)消費(fèi)。在當(dāng)前,受金融風(fēng)暴的影響,整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條,中國的消費(fèi)者日益保守,更青睞滿足日常生活的必需品消費(fèi)。

  鄒毅認(rèn)為,社區(qū)型購物中心具有投資小、回報(bào)穩(wěn)健的優(yōu)勢(shì),隨著城市消費(fèi)升級(jí),以滿足百姓消費(fèi)的社區(qū)型購物中心將成為中國城市商業(yè)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。

  鮮明的親民特色

  早期的大賣場即是如今社區(qū)型購物中心的雛形。在目前業(yè)已成熟的社區(qū)型購物中心中,大賣場的業(yè)態(tài)比重最高,幾近50%。

  以上海為例,在已運(yùn)營成熟的百聯(lián)西郊購物中心、百聯(lián)南方商城及浦東大拇指廣場等三家標(biāo)志性社區(qū)型購物中心為例來看,其均是以家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等大型生活超市為主力店,同時(shí)引進(jìn)百貨公司、專業(yè)賣場、零售、餐飲、休閑娛樂、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài),業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)獨(dú)具特色。

  “每一個(gè)社區(qū)型購物中心基本都是座落于一個(gè)社區(qū)的中心地段,從而商業(yè)可輻射到整個(gè)社區(qū)。在商業(yè)布局上,應(yīng)當(dāng)根據(jù)周邊社區(qū)居民在消費(fèi)能力、習(xí)慣的差異,相應(yīng)有不同側(cè)重。” 鄒毅強(qiáng)調(diào)。

  以上海聯(lián)洋社區(qū)為例,其住客是以金融IT與外企白領(lǐng),私營企業(yè)主以及外籍人士居多。水清木華、華麗家族等樓盤也是面向中高端客群,新興的大拇指廣場整體定位具有現(xiàn)代美感,中西合璧化程度高。規(guī)模最小的大拇指廣場僅咖啡吧就有5—6家之多,此外,充滿異域風(fēng)情的特色小店更加吸引社區(qū)居民眼球,這些都是為了滿足周邊高度國際化社區(qū)居民的不同需求。總體來看,大拇指廣場相對(duì)更加精致細(xì)膩,海派文化濃郁。

  投資回報(bào)穩(wěn)健

  “一般區(qū)域型或都市型購物中心投資較大,回報(bào)周期相對(duì)較長。返租合同的期限短的一般為3—5年,長的達(dá)到15年;而回報(bào)率一般為6%—9%。而社區(qū)型購物中心形態(tài)較為豐富,有零散的底商,也有成規(guī)模的商業(yè)街。”鄒毅表示。

  目前來看,成規(guī)模的社區(qū)購物中心項(xiàng)目多為開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營,以保證商業(yè)街的整體發(fā)展,同時(shí)也保證了投資者的未來收益前景。

  “投資小,回報(bào)穩(wěn)定是其得以生存的不二法則。”鄒毅認(rèn)為,在目前整體市場環(huán)境相對(duì)蕭條的情況下,由于社區(qū)居民的剛性生活消費(fèi)需求的存在,社區(qū)型購物中心相對(duì)所受影響較少。

  經(jīng)營方式尚存瓶頸

  雖然社區(qū)型購物中心給投資者帶來了新的投資渠道,但并非所有社區(qū)型購物中心都能給投資者帶來豐厚回報(bào),投資者在投資之前應(yīng)該熟悉社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

  鄒毅強(qiáng)調(diào),在具體運(yùn)作時(shí),可適當(dāng)增加能夠體現(xiàn)方便快捷特點(diǎn)的社區(qū)服務(wù),服務(wù)半徑以200米到500米為宜。由于在社區(qū)商業(yè)開發(fā)中,特別是社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營還存在一定缺陷,一些項(xiàng)目脫離社區(qū)實(shí)際需求,其回報(bào)周期可能會(huì)延長。

  他認(rèn)為,目前社區(qū)型購物中心發(fā)展需要注意到以下幾點(diǎn):

  首先,社區(qū)型購物中心數(shù)量存在明顯不足,難以滿足社區(qū)居民的生活需要,同時(shí)可預(yù)見其未來發(fā)展空間龐大;其次,目前社區(qū)型購物中心偏重于底商形式,其局限性愈加明顯,未來的商業(yè)布局應(yīng)當(dāng)做到更佳空間規(guī)劃;再次,飲食、購物、賣場等商鋪布局略有混亂,導(dǎo)購系統(tǒng)有待進(jìn)一步完善;最后是商業(yè)規(guī)模同樣存在一定程度的不合理現(xiàn)象,目標(biāo)商圈定位需進(jìn)一步明確。

  除此以外,鄒毅還表示,社區(qū)型購物中心作為社區(qū)服務(wù)的延伸,應(yīng)與周邊住宅開發(fā)結(jié)合,共同發(fā)展。另外,開發(fā)與經(jīng)營對(duì)接存在割裂現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)采取統(tǒng)一規(guī)劃模式,由開發(fā)主體統(tǒng)一管理。

  前景廣闊

  中國購物中心的銷售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中所占比重不足10%,與很多發(fā)達(dá)歐美國家相比差距甚遠(yuǎn),而其中社區(qū)型購物中心尚屬新品,發(fā)展相對(duì)更加欠缺。但這種差距或許就將演變成為購物中心新的發(fā)展機(jī)會(huì),社區(qū)型購物中心作為最貼合居民日常消費(fèi)需求的一種購物中心形式,其未來發(fā)展的空間亦會(huì)更大。
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