中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌

　　各位朋友下午好，很高興接受邀請(qǐng)，來(lái)參加這方面的論壇，我從一個(gè)房地產(chǎn)人士的角度對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)表一些看法，第一個(gè)講講地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)，第二個(gè)講講商業(yè)地產(chǎn)的住宅地產(chǎn)，第三個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　第一，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。其實(shí)我們應(yīng)該統(tǒng)一到國(guó)家國(guó)務(wù)院的上面來(lái)，政府的工作報(bào)告對(duì)今天的房地產(chǎn)要求是什么，對(duì)今年的要求就是穩(wěn)，總理講到了三個(gè)穩(wěn)定，一個(gè)是穩(wěn)定市場(chǎng)信息，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)有序發(fā)展。為什么要提出穩(wěn)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)07年的高漲，08年的調(diào)整，09年的情況變的非常復(fù)雜，既有好消息，又有壞消息。四月份銷售上升了，相對(duì)于08年下降了20%是一個(gè)很大的進(jìn)步，但是又看到了憂愁的一面，比如房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度很慢，作為固定投資的組成部分，投資只增長(zhǎng)了4.9%，特別是一到四月份開(kāi)發(fā)商拿地的積極性很差，房地產(chǎn)的投資不穩(wěn)定，從而制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以中央提出了要穩(wěn)定房屋的投資。過(guò)去我們調(diào)控一直是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，當(dāng)然這是從投資角度來(lái)說(shuō)，從消費(fèi)角度來(lái)說(shuō)，我想這里有一個(gè)數(shù)據(jù)，供大家參考，07年全國(guó)老百姓花了多少錢買房呢，大概花了4萬(wàn)億，當(dāng)年全國(guó)的社會(huì)零售總額是不到九萬(wàn)億，老百姓一年花了四萬(wàn)億買房，這個(gè)比例之高，可以看出房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有一個(gè)拉動(dòng)作用，07年的增長(zhǎng)大概是10萬(wàn)億，但是房地產(chǎn)下降了10%，這都可以凸顯出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的力量，所以今天保增長(zhǎng)的過(guò)程當(dāng)中，我們要顯示它英雄本色，就要保持它投資的穩(wěn)定，銷售的穩(wěn)定。

　　第二，大家知道，中國(guó)現(xiàn)在保增長(zhǎng)，為什么提保增長(zhǎng)，特別是擴(kuò)內(nèi)需，因?yàn)槲覀儍?nèi)需不足，我們現(xiàn)在意識(shí)到了，今天中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核計(jì)劃經(jīng)濟(jì)最大的區(qū)別是什么，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)剩余經(jīng)濟(jì)，我們過(guò)去學(xué)過(guò)資本家把牛奶倒到海里的情況，今天也出現(xiàn)了把牛奶倒掉的遭遇了，因?yàn)槲覀兩a(chǎn)的東西賣不掉，為什么會(huì)賣不掉呢，原因是我們內(nèi)需不足。大家都在討論中國(guó)的工業(yè)化和城市化，但是我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)的工業(yè)化和城市化出現(xiàn)了一個(gè)反差，我們的城市化落后于產(chǎn)業(yè)化，現(xiàn)在不應(yīng)該是45%的人住在城里面，應(yīng)該有更多的人住在城里面，我們的城市化落后了，大家知道，工業(yè)化產(chǎn)生需求，產(chǎn)生投資需求，城市化產(chǎn)生消費(fèi)需求，投資需求大大高于消費(fèi)需求，所以產(chǎn)生了產(chǎn)品過(guò)剩，其實(shí)很簡(jiǎn)單，我們現(xiàn)在城市居民收入每年是一萬(wàn)五千多，但是農(nóng)村只有四千多，我們的城市化水平落后了，我們的消費(fèi)力不足了，所以我們生產(chǎn)的東西，農(nóng)民買不起，所以如何加快城市化，是提高我們消費(fèi)能力的一個(gè)非常重要方面，也就是從零售來(lái)說(shuō)，農(nóng)民的購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市。

　　在整個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，有這樣一個(gè)過(guò)程，老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)發(fā)展最重要靠最終的消費(fèi)來(lái)支撐的，特別是居民的消費(fèi)來(lái)支撐的，這中間有一個(gè)過(guò)程，從生活必需品的消費(fèi)，逐步向耐用消費(fèi)品的消費(fèi)來(lái)過(guò)渡，這是一個(gè)過(guò)程。從我們生活的必需品到內(nèi)地消費(fèi)者的消費(fèi)，一個(gè)是簡(jiǎn)單的消費(fèi)者消費(fèi)變成多元的消費(fèi)。我在80年代研究消費(fèi)的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)了，那個(gè)時(shí)候有百元級(jí)，千元級(jí)和萬(wàn)元級(jí)。長(zhǎng)遠(yuǎn)的看，中國(guó)的消費(fèi)必然是這樣的過(guò)程，才能拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前，為什么中國(guó)受金融危機(jī)的影響，主要是從出口角度的影響，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)下降了，從而影響我們的出口，我們的投資增長(zhǎng)速度仍然很快，我們的消費(fèi)增長(zhǎng)也不慢，但只有6.1的GDP增長(zhǎng)，所以這時(shí)候，我們要如何尋找中國(guó)的動(dòng)力在哪里，必須提升消費(fèi)者的消費(fèi)。今天討論我們商業(yè)的模式也非常重要的作用，要使我們的消費(fèi)進(jìn)入新時(shí)代，我們應(yīng)該做點(diǎn)什么，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展往高里發(fā)展，讓人們有錢去買高檔的房子，讓把他們的消費(fèi)積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)。

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來(lái)，我們國(guó)家的調(diào)控主要是住宅地產(chǎn)，我們無(wú)形的手在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中發(fā)揮了充分的作用，商業(yè)地產(chǎn)的作用是很明顯的，很少有無(wú)形的手來(lái)干預(yù)，但是國(guó)家政策層面，完全是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也就是我們的市場(chǎng)化程度更高。

　　由于這樣的情形下來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有很大的變化，商業(yè)地產(chǎn)比較平穩(wěn)，住宅地產(chǎn)現(xiàn)在處在一個(gè)變化非常快的階段。大家可能也關(guān)心住宅地產(chǎn)到底怎么樣，三月份出現(xiàn)了小陽(yáng)春，有些人講是假的，有的人是假按揭，這些都是媒體的操作，現(xiàn)在任何事情都有兩方面的情況，實(shí)際上陽(yáng)春是切切實(shí)實(shí)的，他的銷售量非常大，超出了我們專家的預(yù)料，今年1-4月份，房屋的銷售量是1.7億平方米，特別是三四月份的銷售量超過(guò)了歷史的最高水平，五月份的情況有些變化，總體的銷售量增加，但是一些小城市五月份下降了，金融危機(jī)還沒(méi)有過(guò)去，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇了呢？房?jī)r(jià)回調(diào)，據(jù)我所知，實(shí)際上全國(guó)的房?jī)r(jià)，08年的房?jī)r(jià)普遍降了20%，甚至30%，有些人甚至感覺(jué)不到，比如天津，他們跟我說(shuō)房?jī)r(jià)降了30%，當(dāng)然還有一個(gè)就是剛性需求，現(xiàn)在沒(méi)有準(zhǔn)確的詞句，就是首次買房的需求，就是第一次買房的需求，有一個(gè)三降，一個(gè)是降利率，降稅收，降收付款，所以導(dǎo)致了這一輪房地產(chǎn)系數(shù)出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象。誰(shuí)先進(jìn)入市場(chǎng)買房的呢，是種中低收入家庭，八九十平方米得最多，慢慢放大，這一輪的和上一輪的完全不一樣。以前買房的首先是高收入家庭，然后是中等收入家庭，然后是低收入家庭，這一輪相反，這次是低端到高端，用我的話來(lái)說(shuō)，我們這一輪是剛性需求爆發(fā)了，能不能柔性需求跟上，改善性需求和投資性需求跟得上。這是全國(guó)范圍內(nèi)我們考慮的問(wèn)題，但是我看到另一個(gè)現(xiàn)象，上海，杭州，包括我們這一代的人，我發(fā)現(xiàn)三四月份投資者又進(jìn)場(chǎng)了，北京的投資者又進(jìn)場(chǎng)了，香港看到了國(guó)內(nèi)的，我們一些投資者又看上房地產(chǎn)市場(chǎng)了，又開(kāi)始反彈了，該出手了。現(xiàn)在杭州的樓盤又排隊(duì)了，上海的樓盤空了，上海人告訴我，現(xiàn)在可設(shè)的住房，按照現(xiàn)在的銷售量，三四個(gè)月就賣光了，會(huì)不會(huì)也會(huì)引起下一輪的房地產(chǎn)過(guò)熱呢，在的各個(gè)地方，這個(gè)擔(dān)憂不是沒(méi)有道理的。我看有的商鋪賣得很好，第三個(gè)就是預(yù)期，就是通貨膨脹的預(yù)期，為什么07年全國(guó)的房?jī)r(jià)漲的那么快，那個(gè)是流動(dòng)性泛濫，現(xiàn)在大量的投資，我們國(guó)家的投入，美國(guó)人都來(lái)引鈔票，下一輪肯定會(huì)引起生產(chǎn)過(guò)剩，資金的流動(dòng)過(guò)剩的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候資產(chǎn)為王，錢太多買資產(chǎn)，資金流動(dòng)性短缺，現(xiàn)金為王，我們開(kāi)發(fā)商都很知道，08年的資金為王，到底誰(shuí)為王，要看通貨膨脹，特別是江蘇一代的人頭腦很慣用，一看這個(gè)市場(chǎng)形式，他開(kāi)始搶了，我們的房地產(chǎn)不穩(wěn)固，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始賣的好了，他開(kāi)始漲價(jià)了，一漲價(jià)以后，房地產(chǎn)的交易量又下去了，但是又擔(dān)心前沿城市，由于供求欲望，會(huì)推動(dòng)低谷現(xiàn)象。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的情況可能不太一樣，比較平穩(wěn)一點(diǎn)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫，但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和住宅地產(chǎn)的泡沫不一樣，所謂泡沫就是價(jià)格離譜了，我們商業(yè)地產(chǎn)也是投資者太多，房源太少，把價(jià)格炒高了，一般住宅地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，房?jī)r(jià)和家庭的年收入之比脫離實(shí)際了，北京，上海，我們的收入十幾倍以上，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍，我們有泡沫了，脫離了水平了，但是不能用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量，我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)租金，我這個(gè)房?jī)r(jià)是怎么來(lái)的，實(shí)際上應(yīng)該按照以后租金的折現(xiàn)率。對(duì)于我們的商業(yè)地產(chǎn)我覺(jué)得是可以算出來(lái)的，現(xiàn)在的租金和未來(lái)的租金有差異，但是有多少，我們就在想有沒(méi)有泡沫的問(wèn)題。

　　一個(gè)是市場(chǎng)的形態(tài)不一樣，一個(gè)是模式不一樣，商業(yè)地產(chǎn)出售剛剛盈利的開(kāi)始，以后能不能盈利還不好說(shuō)，要靠租金收入來(lái)獲得商業(yè)地產(chǎn)，要看商家怎么樣，商家的經(jīng)營(yíng)模式怎么樣。應(yīng)該說(shuō)看到我們業(yè)態(tài)的變化，也看到今態(tài)的變化。現(xiàn)在我們已經(jīng)越來(lái)越發(fā)展，發(fā)展了商業(yè)街，有的人甚至說(shuō)是綜合體搞得不錯(cuò)，由單一到復(fù)合，我們?nèi)轿徽{(diào)動(dòng)我們的消費(fèi)需求，同時(shí)滿足老百姓更高的消費(fèi)需求。

　　金融狀態(tài)的變化，我們過(guò)去都是按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法就是散售的，零售的，我沒(méi)有那么多的資金量，靠銀行來(lái)貸款，沒(méi)有辦法來(lái)維持我的持有，除非是實(shí)力強(qiáng)的，這個(gè)大家都知道，到今天為止，我們?nèi)匀惶幵趦呻y之中，包括萬(wàn)科在內(nèi)，通過(guò)來(lái)者結(jié)合起來(lái)，解決當(dāng)前資金不足的問(wèn)題。

　　我們現(xiàn)在正在探討中國(guó)的房地產(chǎn)往何處去？金融狀態(tài)的變化，隨著金融改革的推進(jìn)，恐怕也會(huì)往前推。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇很大，一個(gè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，一個(gè)真正現(xiàn)代化的國(guó)家，我們還有20年到30年的發(fā)展過(guò)程。一個(gè)就是舊城改造，舊城改造也成為一個(gè)城市發(fā)展的觀點(diǎn)，一個(gè)人抓一個(gè)點(diǎn)，這就是改造，把舊城改造和商業(yè)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，我們有一個(gè)很大的發(fā)展空間。一個(gè)是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多樣化，必然使我們的消費(fèi)升華。盡管有的地方過(guò)多了，人均面積增大了，另外我們正在開(kāi)工的仍然是按照原來(lái)的地產(chǎn)商業(yè)模式在設(shè)計(jì)，所以設(shè)計(jì)不合理。開(kāi)發(fā)商有了錢就干，有的設(shè)計(jì)師也不了解商家的要求，有的拖拖拉拉，有的搞不下去了，這些問(wèn)題還是存在的。

　　從我們商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有一個(gè)資金瓶頸的問(wèn)題，還在醞釀當(dāng)中，光靠銀行貸款的商業(yè)模式是有問(wèn)題的。第二個(gè)是人才不足，他們到全國(guó)地產(chǎn)走一遍，幾乎挖不到人才，現(xiàn)在資金問(wèn)題，人才問(wèn)題是個(gè)問(wèn)題。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步搞成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，這是一個(gè)很艱難的過(guò)程，用地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)，必然造成一個(gè)差異，所以需要一個(gè)階段的融合，必須先商業(yè)，后地產(chǎn)。我看到了更多的是機(jī)遇，空間很大，跑在最前面的領(lǐng)頭羊萬(wàn)達(dá)，09年要拿地，第二個(gè)，金迪不拿地，我經(jīng)常說(shuō)，房地產(chǎn)的調(diào)控是反周期，熱的時(shí)候調(diào)冷，冷的時(shí)候調(diào)熱，大家不拿地的時(shí)候，恰恰是你拿地的時(shí)候，大家都搶房子，千萬(wàn)別搶，去年四季度，大家都不買房的時(shí)候你買房，這是我的一個(gè)判斷。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，金融貨幣政策的放寬，實(shí)際上是不是適度而是過(guò)度。這個(gè)情況下，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有所改變，老百姓買房的積極性也上來(lái)了，但是能不能持久，我剛才已經(jīng)說(shuō)了。

　　我覺(jué)得中國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，走出中國(guó)特色的發(fā)展道路。國(guó)外都是郊外的，我們是在市中心的，這是完全兩個(gè)不同的概念，街和廣場(chǎng)是兩個(gè)概念，現(xiàn)在更是一種綜合題的概念，所以我們不能完全按照國(guó)外的怎么走，我們是中國(guó)特色。

　　我們現(xiàn)在的模式比較單一，除了一些上市公司也股市以外，其他還沒(méi)有很好的工作，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，國(guó)外得有些可以借鑒。

　　一個(gè)大中城市的綜合題是一個(gè)大的機(jī)遇。不是單一個(gè)搞商業(yè)模式，是搞綜合題，業(yè)態(tài)要有特色，這個(gè)概念我覺(jué)得檔次要合適，這都是一個(gè)空間。像人們說(shuō)的打著24小時(shí)不間斷的循環(huán)消費(fèi)的空間，把消費(fèi)者的錢拿出來(lái)買東西。人家問(wèn)我買不買房，我說(shuō)買啊。我覺(jué)得對(duì)消費(fèi)者的呼聲和引導(dǎo)還不夠高，現(xiàn)在還在幫助弱勢(shì)群體，弱勢(shì)群體也是要幫助的。

　　農(nóng)村的業(yè)態(tài)需要我們?nèi)ヒI(lǐng)，我覺(jué)得二三線的城市需要開(kāi)發(fā)商注意。所以這一點(diǎn)我們有耐心，對(duì)于今年商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很大的事情。

　　商業(yè)布局的合理，前一頓時(shí)間網(wǎng)點(diǎn)的出臺(tái)。最后要搞好的話，要通過(guò)幾個(gè)化，越來(lái)越專業(yè)化的運(yùn)作，搞酒店的酒店，搞住宅的住宅，市場(chǎng)細(xì)分了，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)細(xì)分了，特色化你的經(jīng)營(yíng)方式，一個(gè)是人性化，空間的尺度，第一三個(gè)是綠色化。奧巴馬搞了一個(gè)公共建筑，他節(jié)能不只是為了節(jié)約，更是為了環(huán)境，更是為了產(chǎn)生一個(gè)新的能源產(chǎn)業(yè)，我們不能繼續(xù)搞鐵公雞，應(yīng)該有新的能源產(chǎn)生，綠色的問(wèn)題，環(huán)保的問(wèn)題應(yīng)該注意，所以強(qiáng)調(diào)特色化，人性化，綠色化。

　　我說(shuō)的不對(duì)希望大家指正，謝謝大家。
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