隨著奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，世界的目光都聚集在了中國(guó)、聚集在了北京。奧運(yùn)會(huì)將給中國(guó)提供一個(gè)充分展示自己的機(jī)會(huì)，讓世界能夠更加了解中國(guó)的發(fā)展?jié)摿�，這對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)是有著良好的促進(jìn)作用，尤其對(duì)于北京整體發(fā)展將會(huì)形成非常好帶動(dòng)，各行各業(yè)都將因?yàn)閵W運(yùn)的到來(lái)而得到一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇，作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)更是如此。

　　由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市市政配套的滯后直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)促進(jìn)了北京城市發(fā)展進(jìn)程，由于奧運(yùn)會(huì)的需要，近幾年北京在道路、交通設(shè)施等市政配套建設(shè)上取得了重大突破，交通上更加便捷以及公交、地鐵等快速發(fā)展，促進(jìn)了北京經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力的持續(xù)增長(zhǎng)，從而為北京及國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)難得的發(fā)展契機(jī)。

　　從北京近幾年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)看，奧運(yùn)前一年成為了商業(yè)地產(chǎn)的井噴年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量超過(guò)了400萬(wàn)平米，為近幾年之最。同樣，商業(yè)市場(chǎng)吸納量也創(chuàng)下新高，由于受到奧運(yùn)的影響，國(guó)內(nèi)外零售商都想在奧運(yùn)前進(jìn)駐京城優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)提前爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，應(yīng)該說(shuō)，受到奧運(yùn)的利好因素，北京的商業(yè)地產(chǎn)近兩年處于供需兩旺的狀態(tài)，在這樣的大背景下，如何把握奧運(yùn)機(jī)遇，能夠從中得到更多的利益，是包括開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資者及商家共同關(guān)注的問(wèn)題。

　　奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)不僅帶動(dòng)了北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)各大城市都將會(huì)感受到奧運(yùn)所帶來(lái)的巨大商機(jī)，在這樣一個(gè)良好的大環(huán)境中，可以預(yù)見(jiàn)，一些定位精準(zhǔn)、科學(xué)運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目將借助奧運(yùn)而取得了成功，而面對(duì)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分商業(yè)項(xiàng)目也將面臨著被淘汰的命運(yùn)，從近幾年北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況和對(duì)奧運(yùn)盛會(huì)的預(yù)期來(lái)看，奧運(yùn)會(huì)將對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)以下幾方面的利好影響：

　　1、將給世界一次展示自己的機(jī)會(huì)

　　作為奧運(yùn)會(huì)的舉辦城市，近幾年北京已經(jīng)受到了世界的極大關(guān)注，有很多投資商及零售品牌過(guò)去對(duì)中國(guó)并不是非常了解，認(rèn)為國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)能力都比較欠缺，但隨著奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，將會(huì)有來(lái)自世界各地的游客來(lái)到北京，根據(jù)北京奧組委預(yù)測(cè)，奧運(yùn)會(huì)將為北京帶來(lái)約640萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客，再加上通過(guò)比賽期間各國(guó)媒體的報(bào)道，北京屆時(shí)將充分展示城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)能力，一些投資商及零售品牌也將更加關(guān)注國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，一些還未進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的知名品牌也將陸續(xù)登陸中國(guó)。

　　2、完善的基礎(chǔ)設(shè)施有利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度密不可分，為了迎接奧運(yùn)會(huì)，北京近幾年在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入了巨大的財(cái)力和精力，使得北京的道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施上取得了重大突破，道路的新建和拓寬、公交系統(tǒng)尤其是地鐵的增建都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)保障，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，人們的出行將更加便利，外出消費(fèi)的時(shí)間距離和空間距離將大大縮短，郊區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目和地鐵商業(yè)都將得到快速的發(fā)展，地鐵沿線尤其是出入口和中轉(zhuǎn)站，龐大的人流量將帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)零售空間的需求，也將由此推高商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)，未來(lái)北京將在郊區(qū)化商業(yè)及地鐵商業(yè)方面都得到快速的發(fā)展。

　　3、傳統(tǒng)商圈內(nèi)的商業(yè)將會(huì)進(jìn)行整體升級(jí)

　　奧運(yùn)的高要求將促使北京零售和餐飲行業(yè)在衛(wèi)生、服務(wù)和人性化等方面進(jìn)行大的改進(jìn)，目前北京的商家正不斷完善服務(wù)水平和整體形象，當(dāng)代商城、甘家口商場(chǎng)、百貨大樓、中友這些北京知名的商業(yè)中心都通過(guò)無(wú)障礙設(shè)施的改造以及服務(wù)的升級(jí)力求使企業(yè)的服務(wù)水平和商品銷售在奧運(yùn)期間并駕齊驅(qū)。另外，一些傳統(tǒng)商業(yè)也通過(guò)改造增加了自己的商業(yè)面積，西單商業(yè)區(qū)一期于近日改造完成，比原來(lái)增加了4000多平方米的地下商業(yè)面積。除了場(chǎng)館附近的商業(yè)外，王府井、西單、中關(guān)村等商業(yè)街也將在奧運(yùn)期間受到國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的光顧。

　　4、將會(huì)吸引更多外商投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)

　　北京的商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿�，隨著奧運(yùn)會(huì)前后外商對(duì)國(guó)內(nèi)及北京的了解、人民幣持續(xù)升值和商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲等因素，外資對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資將充滿熱情，由于國(guó)家對(duì)外資的控制，使得外資不再采用短期投機(jī)的方式，而更多是選擇了和國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，進(jìn)行長(zhǎng)期持有物業(yè)，這樣一方面可以使國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期、良性的發(fā)展，另一方面外商的介入也能夠使國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商從中學(xué)到運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　5、部分零售業(yè)態(tài)將迎來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇

　　根據(jù)北京奧組委預(yù)測(cè)，奧運(yùn)會(huì)將為北京帶來(lái)約640萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客，屆時(shí)將對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)、體育用品、旅游紀(jì)念品等零售業(yè)帶來(lái)巨大的需求，特別是對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館附近及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)的購(gòu)物場(chǎng)所帶來(lái)的影響更為顯著。大批的相關(guān)零售品牌已經(jīng)進(jìn)駐北京，雖然近兩年北京面世了很多新的商業(yè)項(xiàng)目，但北京強(qiáng)大的消費(fèi)力和奧運(yùn)的臨近為零售商家提供了足夠的信心，可以預(yù)見(jiàn)，餐飲、體育用品、珠寶等業(yè)態(tài)在奧運(yùn)期間將會(huì)在需求上明顯增加，以上幾大業(yè)態(tài)的知名品牌近兩年也大量的進(jìn)行擴(kuò)張，包括日本的無(wú)印良品、香港的萬(wàn)寧等品牌更是把首次進(jìn)駐北京的時(shí)間選擇了奧運(yùn)年，另外，運(yùn)動(dòng)品牌也加大了擴(kuò)張力度，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，運(yùn)動(dòng)品牌零售商加快了在北京市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐，也體現(xiàn)了商家對(duì)于北京消費(fèi)力的信心。

　　6、消費(fèi)者將有更多的消費(fèi)選擇空間

　　隨著道路的建設(shè)和拓寬，公交、地鐵的增建，高檔和特色商業(yè)中心的增多、傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的整體升級(jí)以及更多品牌的進(jìn)駐，都將受益于消費(fèi)者，使消費(fèi)者的出行將更加方便，購(gòu)物選擇余地更大，更夠享受到更多的國(guó)際品牌，也能夠得到更好的服務(wù)，將充分享受到顧客就是上帝的感覺(jué)。

　　但是，我們同樣應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，由于奧運(yùn)會(huì)的因素，北京商業(yè)地產(chǎn)近兩年出現(xiàn)了提前透支開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，奧運(yùn)會(huì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就像一個(gè)催化劑，在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也使得很多的開(kāi)發(fā)商處于非理性狀態(tài)，將未來(lái)三年甚至更長(zhǎng)計(jì)劃的項(xiàng)目都集中在奧運(yùn)前開(kāi)發(fā)，使商業(yè)項(xiàng)目在近兩年出現(xiàn)了井噴，這將直接導(dǎo)致奧運(yùn)會(huì)后一部分商業(yè)項(xiàng)目面臨著巨大的生存壓力。

　　對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其定位是戰(zhàn)略性問(wèn)題，而應(yīng)對(duì)奧運(yùn)會(huì)則應(yīng)該是一個(gè)策略性問(wèn)題，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)加殘奧會(huì)只有短短一個(gè)多月時(shí)間，所以在面對(duì)奧運(yùn)會(huì)的策略上也應(yīng)該是短期的，除了部分業(yè)態(tài)外，更多的業(yè)態(tài)沒(méi)必要進(jìn)行大動(dòng)作的調(diào)整，需要根據(jù)自身的實(shí)際情況而制定相應(yīng)的戰(zhàn)略，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群并沒(méi)有發(fā)生根本性的改變。
　
　　所以，對(duì)于奧運(yùn)會(huì)給北京以及國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的利好，我們還是應(yīng)該保持一個(gè)清醒的頭腦，商業(yè)項(xiàng)目不能完全依靠奧運(yùn)期間高效的業(yè)績(jī)來(lái)建立穩(wěn)定的商圈，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況理性開(kāi)發(fā)，作為投資者來(lái)說(shuō)也沒(méi)有必要只盯在奧運(yùn)期間，需要放長(zhǎng)眼光，做長(zhǎng)線的投資。

　　奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，享有“經(jīng)濟(jì)、科技、文化領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克盛會(huì)”美譽(yù)的上海世界博覽會(huì)也離我們?cè)絹?lái)越近，作為全球最高級(jí)別的博覽會(huì)，對(duì)上海的影響力同樣也是巨大的，對(duì)于上海的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從奧運(yùn)前后北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)，利用好世博會(huì)，將上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展推向一個(gè)新的發(fā)展方向，作為商業(yè)地產(chǎn)鏈上的開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資者、商家及消費(fèi)者，在世博會(huì)前后應(yīng)該關(guān)注以下幾個(gè)區(qū)域及業(yè)態(tài)的發(fā)展：

　　1、傳統(tǒng)商圈的商業(yè)項(xiàng)目

　　隨著世博會(huì)的到來(lái)，一方面消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的品牌、服務(wù)等方面也有了新的期望，另一方面上海各區(qū)域商圈競(jìng)爭(zhēng)也在不斷的加劇，在這種情況下，傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者不斷變化的需求，為了在競(jìng)爭(zhēng)中不落到別人之后，一些傳統(tǒng)的商業(yè)將用擴(kuò)建和升級(jí)換代的策略來(lái)鞏固其自身地位，在這期間也將給開(kāi)發(fā)商、投資者和商家提供了更多的機(jī)會(huì)。

　　2、世博園附近的商業(yè)項(xiàng)目

　　從北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展我們可以看出，場(chǎng)館附近將會(huì)隨著時(shí)間的推移而形成自己的商圈，從以前的亞運(yùn)商圈到現(xiàn)在的亞奧商圈，都說(shuō)明場(chǎng)館附近投資的價(jià)值所在。作為開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資者以及零售商家，近兩年應(yīng)該對(duì)上海世博園附近的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行關(guān)注，根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行投資。

　　3、“軌道商業(yè)”將形成快速發(fā)展

　　俗話說(shuō)，地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，隨著世博會(huì)的臨近，上海規(guī)劃的11條軌道交通將陸續(xù)建成運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)將會(huì)形成多個(gè)大型交通樞紐站，這將是世博前投資商業(yè)地產(chǎn)的絕佳位置，另外，軌道交通所連接的都是居民的集聚區(qū)和城鎮(zhèn)中心區(qū)，世博會(huì)過(guò)后，這里也將會(huì)聚集龐大的人流，消費(fèi)潛力巨大，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家軌道商業(yè)的選址來(lái)看，軌道站點(diǎn)的出入口將會(huì)是商業(yè)項(xiàng)目選址的最佳位置，也將是各開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，由此來(lái)看，軌道商業(yè)也將會(huì)成為未來(lái)上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)重要方向。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將向郊區(qū)延伸

　　隨著城市的不斷擴(kuò)大和市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)的限制，大體量的商業(yè)中心必將會(huì)選擇郊區(qū)進(jìn)行發(fā)展，郊區(qū)的居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置缺乏，大體量的商業(yè)項(xiàng)目目前還比較少，作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該將開(kāi)發(fā)眼光從城區(qū)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。根據(jù)上海市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在“十一五”期間，包括青浦、寶山、南匯、松江在內(nèi)的幾個(gè)郊區(qū)都有可能通過(guò)打造大體量的“商業(yè)航母”來(lái)推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，作為個(gè)人投資或零售商業(yè)可以在郊區(qū)選擇優(yōu)秀的物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)線投資。

　　5、餐飲休閑業(yè)態(tài)是未來(lái)投資的熱點(diǎn)

　　世博會(huì)這樣的世界博覽會(huì)對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)將有很大的促進(jìn)作用，而且隨著收入水平的持續(xù)提高，人們的消費(fèi)需求在發(fā)生著轉(zhuǎn)變，一家人或三五個(gè)朋友外出小聚、看新上映大片、泡咖啡吧已經(jīng)成為越來(lái)越多人的生活方式，需求增加了，發(fā)展的機(jī)會(huì)相應(yīng)的也就多了，預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的面積消化中有很大一部分是來(lái)自于餐飲休閑業(yè)態(tài)，目前很多的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在擴(kuò)大餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的面積比例，在一些傳統(tǒng)商業(yè)中心中，增加餐飲、休閑娛樂(lè)的比重也成為物業(yè)升級(jí)的一個(gè)重要方式。

　　但是，商業(yè)地產(chǎn)擁有“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)及高難度”四大特征，不論是開(kāi)發(fā)商還是投資者，都應(yīng)該對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，從近幾年上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，目前上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不是非常的合理，這主要是由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在國(guó)內(nèi)起步較晚，政府在規(guī)劃上沒(méi)有系統(tǒng)性，導(dǎo)致城市的商業(yè)不能得到合理的布局，有些區(qū)域的商業(yè)同質(zhì)化比較嚴(yán)重而導(dǎo)致互相的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而有的區(qū)域卻面臨商業(yè)配套不足的尷尬。

　　在世博會(huì)前以及以后的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，作為政府應(yīng)該做到合理的進(jìn)行城市規(guī)劃，控制不必要的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，做為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該理性開(kāi)發(fā)，在準(zhǔn)備進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前，需要進(jìn)行嚴(yán)格的選址，以及從定位、招商、運(yùn)營(yíng)等整個(gè)流程都需要商業(yè)專業(yè)人才和專業(yè)公司的介入，萬(wàn)不能像開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一樣運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，作為個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，不能盲目的追從“一鋪養(yǎng)三代”的想法，應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)比較，選擇品牌性和更具投資潛力的商業(yè)物業(yè)。
　　
　　無(wú)論是奧運(yùn)會(huì)還是世博會(huì)，中國(guó)都將給世界一次展示自己的機(jī)會(huì)，給世界一次了解中國(guó)的機(jī)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的影響將是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，后奧運(yùn)、后世博時(shí)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展將比奧運(yùn)、世博期間更加巨大，我們應(yīng)該通過(guò)舉辦奧運(yùn)和世博這樣世界級(jí)的盛會(huì)抓住機(jī)遇、把握未來(lái)，使國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)取得更大的成功。
　�。ń裹c(diǎn)房地產(chǎn) 謝成龍）