圖為新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)王瑩

　　超市，一個大家經(jīng)常光顧的地方，雖熟悉卻也是日新月異。格局在變，數(shù)量在變，有進軍中國市場的，有退出市場的。這個大家看似熟悉的行業(yè)，究竟存在著怎樣的發(fā)展變數(shù)？面對金融危機，又面臨著怎樣的機遇與挑戰(zhàn)？

　　活動時間：2008年12月24日下午17：00

　　活動地點：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈8層

　　主講嘉賓：王瑩 新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)

　　精彩觀點：

　　1、易買得：百貨式的超市

　　2、未來超市行業(yè)應按照差異化商品進行細分

　　以下是此次活動的現(xiàn)場圖文實況：

　　主持人：大家好，歡迎大家來到我們的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講壇的會場，今天我們邀請的嘉賓是新世界易買得華北區(qū)總監(jiān)王瑩，談談超市大賣場的發(fā)展趨勢。咱們今天輕松一點，大家可以自由的發(fā)問，不過還是先請王總介紹一下易買得的情況吧。

　　購物環(huán)境是易買得的一大競爭手段

　　王瑩：我先簡單的給大家介紹一下易買得，易買得目前本身是韓國的第一大零售商，目前涉及的主要都是圍繞著商業(yè)所運轉的公司，有自己的物流公司，它本身有酒店，還有韓國的星巴克，還有建設公司和IT公司，這些都是為了易買得而成立的，因為我們在那邊都是自己買地自己建設。我們在釜山那里建了一個亞洲最大的商業(yè)，46萬平米，基本是以購物中心為主，可以說包羅萬象，到里面吃喝玩樂什么都有。

　　在韓國我們有真正意義上的奧特賴斯，不像國內(nèi)的奧特萊斯，真正的是世界頂級品牌的東西，其實韓國新世界這個百貨，目前在韓國的百貨業(yè)不多，只有八家，但是目前沒有進入中國。沒有進入中國的原因有幾方面，一個是對中國的百貨業(yè)還不算太了解，因為在九七年的時候，當時的百貨跟著進來過一次，后來因為金融危機又撤回去了。他的百貨非常高端，都是世界一線的頂級品牌，LV、阿瑪尼等等都是這是，現(xiàn)在的燕莎和它都差一個檔次。

　　聽眾：所有的百貨都是非常高端的？

　　王瑩：對。

　　聽眾：當初來北京的時候也是打算走高端路線？

　　王瑩：對，當時是想考察這個時候，在這里合作做百貨。因為當初剛進來是到上海，牽涉到金融危機所以撤回去了，其實易買得也是金融危機的時候起來的，等于90年從三星集團分離出來之后，易買得從92年正是在韓國開始做，在短短的十多年時間里面，發(fā)展到120家店，發(fā)展的非�？�，因為金融危機之后，他回去買地，接近50塊地皮，現(xiàn)在我們在韓國儲備的地應該還有20塊到30塊。

　　郭杰：國內(nèi)是租還是買？

　　王瑩：大部分是租，但是也有買的，無錫開了一家，自己買的地自己建設的，當天的銷售370萬。

　　主持人：您說了那么多在韓國新世界易買得有很多的業(yè)態(tài)，到中國的市場是什么定位呢？

　　王瑩：在韓國為什么說家樂福和沃爾瑪從韓國撤出來，有他的原因，在韓國人的眼里，他們認為超市這個形態(tài)就是易買得這樣的，易買得代表著韓國的超市，本身易買得是做百貨業(yè)的，所以他所有的裝修，賣場的環(huán)境都是按百貨做的，所以我們現(xiàn)在跟商戶溝通，市場介紹司等等溝通的時候，他們說怎么定位，大賣場，也不是，百貨也不是百貨，其實我們是百貨的形式的售賣的是超市的方式，我們定位是百貨式的超市，可以去過奧城店，貨架最高是1.8米，人們購物非常方便，我們的賣場不存貨，比較人性化。化妝品的售賣都是百貨商場那種柜臺售賣，賣場比較寬，比較通透，這是他的一個特點。

　　易買得其實大家可能會問，大家說競爭這塊為什么，其實易買得靠的就是環(huán)境，商品基本上不會差的很多。

　　主持人：根據(jù)您的介紹，易買得有著自己的特色，與咱們對超市的認識有著不一樣的特點。那我們易買得進入中國的市場順利嗎？目前的發(fā)展情況是什么樣的？

　　王瑩：易買得屬于后來的，來的比較晚，順利肯定不會很順利，這是肯定的，因為牽扯到方方面面的問題，因為他是從上海開始的，上海的第一家店，97年開始。開始單店運營，沒有發(fā)展，一直到現(xiàn)在創(chuàng)了一個奇跡，單店運營始終在盈利，現(xiàn)在仍然在盈利。

　　主持人：什么時候我們從上海開始往外擴張？

　　王瑩：03年開始，先開的天津后開的北京，天津的公司是跟泰達集團成立的合資公司，上海是由優(yōu)百成立的合資公司，唯獨北京是獨資公司，北京的手續(xù)程序都是我跑的，是07年成立的這個公司。

　　天津是這樣的，現(xiàn)在開店，為什么進入北方區(qū)，先進入了天津，其實大家可能會發(fā)現(xiàn)，所有的這些大超市，包括家樂福、沃爾瑪，都是先進入的天津，后進入的北京。

　　郭杰：為什么？

　　王瑩：我們大家也都在探討這個問題，從幾方面來說，天津可能是他的前期物價水平、租金水平，天津的人口也是比較龐大的一個區(qū)域，可能這些超市都在想試水，因為北京是首都，水比較深，這是大家都知道的，從政策方面各個方面來講都會遇到很多困難，實際操作當中，我們也遇到了很多的困難，這是不可避免的東西，沒有辦法�？赡軙谔旖蜷_一兩家店，然后做一個基地或者什么，再逐步的進入北京。

　　易買得：百貨式的超市

　　主持人：相當于我們已經(jīng)進入到北京的市場了。現(xiàn)在的運營情況怎么樣？

　　王瑩：剛剛開業(yè)兩三個月，現(xiàn)在還在逐步的調(diào)整，開的店面積比較小，不是按照我們定做的方式做的，因為易買得對物業(yè)的要求確實比較嚴，因為我們都要求吊頂，而唯獨楊橋店這家二三層沒有吊頂，很多進入一層的時候認為都是外租區(qū)，其實不是，那是我們的賣場。

　　在其它有條件的地方，像奧城，以純也好、佐丹奴這些都是在賣場里面，跟其他的大超市不同的就是這樣。

　　聽眾：和超市的合作關系是什么？

　　王瑩：聯(lián)營的，跟百貨是一樣的，為什么我們叫百貨式的超市，就是這樣，在賣場里面，他的服裝和其他的賣場服裝不一樣，他有一定的品牌，區(qū)別于其他的賣場，奧城店現(xiàn)在的銷售店非常好，確實是這樣的。

　　聽眾：我了解奧城的項目有很多的韓國人，也有很多人針對這個在那里買房。

　　王瑩：現(xiàn)在基本上有韓國人的地方都去易買得，而不去其他的地方。

　　郭杰：為什么不選擇望京？

　　王瑩：我們選擇了望京，但是因為工程延期了，我們一號店就是望京。沒想到洋橋店先開了。

　　聽眾：是租用的物業(yè)嗎？

　　王瑩：對。

　　聽眾：哪個商業(yè)物業(yè)？

　　王瑩：遠洋新天地。

　　聽眾：我聽說以后無錫是自己自有的物業(yè)，剩下的都是租的。我們調(diào)查的時候是自己調(diào)查還是物業(yè)出租方提供的？

　　王瑩：調(diào)研這塊分幾步，首先是我們公司去做調(diào)研，我們自己做報告，然后我們聘請一個第三方再去調(diào)研，因為自己調(diào)研會有一些片面性的東西，我們再找一個第三方做調(diào)研，同時幾份報告拿到公司做。

　　在這個期間，作為事業(yè)開發(fā)，我們要做調(diào)研，營運、采購在此同時，我們基本上要確定這個地方了，他們也會做調(diào)研。在周邊所有的商品，商品的結構，他們也做調(diào)研，提供報告，這幾方的報告一起交到公司綜合考慮。

　　另外易買得有一個特點，比其他的超市不一樣的就是商品，從商品結構來說是根據(jù)每個區(qū)域的不同設計商品結構的。

　　聽眾：就是說不是跟某一個品牌打包？

　　王瑩：不是像其他的超市，你進入全國各地的每個店的商品結構都是一樣的，而易買得不是，你可以仔細觀察易買得在奧城店和塘沽店的商品結構是不一樣的，他是針對周邊區(qū)域的消費人群針對性的做商品結構。

　　為什么說易買得剛剛進來以后，在天津那么多競爭店中能夠立足，這就是他的一個特點。

　　主持人：其實我覺得剛才您提到的易買得從開始從上海，到蘇州、無錫，已經(jīng)覆蓋了中國很多的城市，作為韓國的零售商，您能談談中國的商業(yè)環(huán)境和韓國有什么區(qū)別？

　　王瑩：其實這個區(qū)別其實在于國民這塊的生產(chǎn)總值，兩個差別很大，真的是這樣。現(xiàn)在中國目前的商業(yè)，不光是商業(yè)，中國現(xiàn)在是往上發(fā)展的趨勢，而在韓國，他已經(jīng)發(fā)展到了一定的階段，這兩個國家的國度有一些制度不同，各個方面的不同，所以這兩種商業(yè)的發(fā)展就有所不同。拿日本來說，他的商業(yè)發(fā)展強于韓國，而美國又強于亞洲，這是不太一樣的東西。因為兩個國度很多情況不一樣，國情都不一樣的東西，有時候很多東西不好比。

　　主持人：我們對韓國的情況可能會更加想知道一些，你可以簡單說一下嗎？

　　王瑩：其實韓國商業(yè)的發(fā)展和中國一樣，我們跟韓國人聊的時候，說跟中國是一樣的，也是經(jīng)歷了很多的發(fā)展，競爭，現(xiàn)在韓國的商業(yè)無非就是新世界、樂天，還有一個樂購，沃爾瑪已經(jīng)退出了。樂天的百貨店比新世界多，但是超市沒有新世界多，品質(zhì)也沒有新世界好。

　　支撐賣場的關鍵就是人口

　　主持人：現(xiàn)在易買得到了中國，其實樂天也進入了中國超市的市場，相對于家樂福和沃爾瑪，和中國本地的店來說，我們是比較晚的，那么我們在選址上有很多的局限性，很多地區(qū)已經(jīng)有了同質(zhì)化的情況，這樣的情況下，在三公里以內(nèi)有相同的業(yè)態(tài)，我們還會開設分店嗎？

　　王瑩：這個是需要具體區(qū)域具體分析的。假設一個地點，在亞運村，這個地方，他三公里的人口大家覺得可能會在七八十萬人，而支撐這個店一般情況下有二十萬人口基本夠了。

　　聽眾：有我們開店選址前的調(diào)研工作和我們開店選址的要求所決定的，那么我們開店選址有哪些必要的條件？人流、物業(yè)、付款方式等等，易買得能不能談談這個標準？

　　王瑩：這個是肯定有一定的標準的，對易買得來說，區(qū)域環(huán)境不光是對易買得，對任何一個賣場所支撐的就是靠人口，真正靠的是常住人口，而不是流動人口，不光是我們，在任何一個區(qū)域選址的時候，流動人口是一小部分，主要是考慮常住人口，固定人口，因為這個區(qū)域的固定人口的購買力才有。

　　還有他的交通，交通對商業(yè)來說非常重要，他的便利性，他的接近性，對商業(yè)是非常重要的。再有，像易買得你所說的物業(yè)條件，我們的標準店是這樣的，兩萬平米，層高，因為我們需要吊頂，我們吊頂?shù)膬舾�，區(qū)間也在調(diào)整，去年的時候，在今年十一的時候，他們就到韓國去了，看看我們的第三代半店，我問他們怎么樣，我說那個店拿到中國來，他說不行，現(xiàn)在中國還不適應，我們有一個店里面都是鋪地毯的。

　　聽眾：您說易買得超市在我聽來是跟現(xiàn)有的超市不太相同的一點就是他把一些服飾類的比較知名的品牌，納到我們的賣場里面，以我們就跟他有合作的方式，我想問一下，是不是韓式的賣場都是這樣，還是只有易買得？

　　王瑩：易買得。

　　聽眾：北京的很多超市已經(jīng)根深蒂固的，對于常住人口來說也是很好的消費點，對易買得我們也沒有什么宣傳方式和運營方式打破這點，因為中國的居民還不是很認可這一點，一般來說，我們買衣服還會到百貨、商場。

　　王瑩：您說的很多，我們也是在考慮，我們是在跟政府溝通的時候考慮，我這次去沈陽也好，大連也好，北京也好，跟政府人員溝通的時候，他們也特別希望引進易買得，因為他們知道這個方式對地區(qū)的商業(yè)會有提升，其實我們在任何一個區(qū)域跟政府也在講，他們也認為是這樣，曾經(jīng)有一位北京市政府的領導專門說，易買得這樣的北京為什么不引進，因為他的購物環(huán)境確實非常好，現(xiàn)在大家都講究購物環(huán)境，如果現(xiàn)在是這樣，兩個店，一個是比較雜亂的購物環(huán)境，跟一家比較好的購物環(huán)境，你肯定選擇比較好的，而價格基本不會差很多，就跟天津剛剛開奧城店和塘沽店一樣，非常有意思，老百姓不敢進去，怕貴，他一進去就覺得這種裝修里面的東西非常貴，后來時間長了，他認為一樣，也不貴。

　　我們剛剛開始的時候有自主包裝臺，給顧客準備的紙張等等，買完東西自己打包，免費的，剛剛開始的時候，我們預備了很多的紙箱，每天都丟很多，拿走賣了，但是我們還是繼續(xù)的去做，到后來也不丟了，其實國民素質(zhì)并不是很差。

　　主持人：我們的易買得店在北京開張了三個月，可能會讓附近的一些人群到那里消費，但是這里面肯定存在著一定的空白的區(qū)域，我們易買得怎么樣影響到這部分人群到這里消費，或者是有什么樣的宣傳方式讓他們知道易買得？

　　王瑩：無非就是廣告的檔期做的頻率是多少，我們每月、每周或者十天一個檔期一個檔期的宣傳，我們也叫會員制，有會員卡，我們的會員卡都是免費辦的，購物積分，而我們的積分返還是真正的返還，你夠積分之后，就是給你東西，我家在天津，離奧城店很近，去年我拿那個積分換的都紙，用了一年，其實我購物結束之后，不像其他的超市，真的給你東西，拿積分換大米，油，電磁爐，都是這樣的，這就是他所吸引的東西。

　　主持人：我也看過易買得的網(wǎng)站，上面會有一些北京店、或者上海店的一些活動，一些宣傳信息，但是大家對易買得的網(wǎng)站認知度很小，他自己輸入這個網(wǎng)址查找機會很小，有沒有想到用網(wǎng)絡論壇或者BBS等新型的宣傳方式？

　　王瑩：這種宣傳方式現(xiàn)在我們還是比較少，在南方那里我們的店比較多了，主要是華東區(qū)，上海目前也有九家店了，我們經(jīng)常會搞一些活動，跟街道搞一些親和力的活動，找一些居民座談，搞一些采摘等等。

　　主持人：這些活動也不局限在超市里面是嗎？

　　王瑩：對，我們叫親和力活動，這個是易買得比較擅長的。

　　聽眾：很多大型的超市，我們采購回來的產(chǎn)品一般都是廠家在這里，我們提供一個平臺，假如說商家在易買得做銷售，到五一、十一會有一些自己商家的活動，你們對于自己商家的活動的配合，有可能在中間放一些大的地堆等等？

　　王瑩：商家的活動都是和我們超市的活動一起做的，一般我們搞促銷、活動的時候，商家都非常愿意做，這樣對他們銷售的提升都非常好的。

　　聽眾：王總聊了很多關于易買得的問題，關于開店等等，前兩天我們在沈陽開了一個國際購物中心的論壇，我看到兩家店，當時我住在鳳凰飯店，離你的一家店很近，我們作為商業(yè)地產(chǎn)頻道，首先對于市場了解的更多一些，作為超市類，像您作為品牌商家，對市場審視的角度可能與我們不同，據(jù)我們了解，沈陽明年會有1500萬平米的商業(yè)體量上升，包括上海路也有一個150平米純獨棟的賣場，沈陽的市場比較特殊，LV等等在那里瘋狂的開店，超過了北京的LV的購買能力，針對這塊，我想易買得首先選擇了沈陽店，有您一些獨特的市場看法吧？

　　王瑩：東北地區(qū)我們目前選擇兩個城市，大連和沈陽，大連的LV等等也是剛剛開業(yè)，東北這個市場，當初也和很多的東北朋友聊，跟他們的生活、消費一種習慣，他們的收入比北京高嗎，沒有，可能大連的收入高一些，而沈陽真的收入沒有那么高，但是他們的消費習慣好象不一樣。我問我的朋友，沈陽的人是不是不存錢啊，他說也不是啊，我說你看LV什么的都在開店，他說我一個月買這些東西好象沒有考慮過，他的消費習慣和消費意識我就是買，不考慮后面的。他們對于新鮮的東西接受的能力非常強，可能跟中國的傳統(tǒng)的區(qū)域消費意識是不一樣的，我們說過去真正意義上的像中國古代也好，怎么說呢，中原地區(qū)吧，核心地區(qū)的發(fā)展是不一樣的，從這個方面考慮這個區(qū)域的發(fā)展是不一樣的，所以他有一些過去傳統(tǒng)的中國人的消費意識，在我們這個區(qū)域里面，會根深蒂固的在這里面存在過，而在其他的領域的區(qū)域里面，你像南方和北方的差別很大，在東北差別也很大，也都討論到這個區(qū)域，中原地區(qū)和周邊的其他地區(qū)的意識、消費意識不一樣。

　　聽眾：08年整體來看是經(jīng)濟比較簫條的一年，普遍都說中國受波及不是很大，我想了解一下我們易買得今年一整年的開店情況，跟年初的計劃有沒有縮減？

　　王瑩：這個是大家都在關心的問題，08年這個時期，我們倒是開了很多家店的，真正的金融危機倒是最近幾個月體現(xiàn)出來的，對整個08年沒有什么影響，我們在15號又在蘇州開了一家店，馬上要開業(yè)了。

　　聽眾：就是說基本符合年初的計劃？

　　王瑩：對，基本沒有變。09年我們現(xiàn)在在原有的區(qū)域，像北京、天津這些區(qū)域，我們還會加大力度，包括華東，為什么我們說明年要開三十幾家店，因為有一些我們已經(jīng)簽約了，在這個區(qū)域，我們還要加大力度，而在這個同時，我們現(xiàn)在要開發(fā)新的區(qū)域，就是我們剛才說的大連、沈陽，從今年的七月份我們開始考察這兩個地方，包括韓籍的高層領導，包括董事長也到大連去了，去考察這個城市，其實公司也對東北這兩個城市很認可，所以我們在前期做很多的調(diào)研工作，一些市場的分析。

　　主持人：剛剛說到09年要開三十家分店，可以透露一下在北京開多少家嗎？

　　王瑩：怎么說呢？北京我們的目標是這樣的，到2010年的時候，基本到8家店。

　　主持人：在北京會考慮買地自建嗎？

　　王瑩：不排除，有好的肯定會買。

　　主持人：現(xiàn)在有目標嗎？

　　王瑩：正在選，確實沒有目標。

　　聽眾：我想問一下無錫的地我們買來全部是自用的嗎？

　　王瑩：對。

　　聽眾：可以不可以理解為轉型的形式，我們現(xiàn)在是大賣場，未來會不會做開發(fā)商，招商運營？

　　王瑩：這個不會，這是新世界易買得的主項，跟我們做其他的賣場一樣，你看他很少做外租區(qū)。不像其他的把整個租出去，靠這個來彌補。易買得就是自己經(jīng)營，除非就是刨去其他的功能，剩下的以外的地方做一些。

　　聽眾：這個考慮是什么？

　　王瑩：我們的強項是自己經(jīng)營。

　　郭杰：易買得的核心競爭力是什么？

　　王瑩：我們的核心競爭力就是我們有一個叫“倫理”經(jīng)營。

　　聽眾：能解釋一下嗎？

　　王瑩：我們專門有這么一個部門，這個部門我對他的理解是這樣的，從字面上講倫理經(jīng)營怎么樣怎么樣，其實就是一個監(jiān)察部門。

　　聽眾：是針對消費者還是其他的？

　　王瑩：全方位的，包括消費者的投訴。舉一個例子，在前幾年，奧城剛開店時間不長的時候，有一個顧客排隊買東西，插隊，結賬后面就有韓國人，后來投訴，他們不投訴中國總部，直接投訴到韓國總部，韓國總部直接下來人，從總經(jīng)理一直查到下面，那個說投訴是什么，好象是有關系，跟我們說的俗話就是走后門了，直接查。所以他對這塊查的非常嚴格，包括一些暗箱操作的東西，他對員工每個都搞慶生會，他也靠團隊的凝聚力，有自己的精神。

　　主持人：這個倫理部門就在韓國的總部存在嗎？

　　王瑩：每個區(qū)域都有。

　　主持人：剛才我特別想問，我們在韓國發(fā)展的那一套策略到中國的市場會不會改變？

　　王瑩：肯定有改變，我們的本土化比較強，我們所有的店長全是中國人，沒有一個韓國人，現(xiàn)在在集團總部，除了總裁，中高層這塊也有很多的中國人。像華北區(qū)總部這邊，也就是幾個韓國人，基本大部分是中國人，本土化還是比較好的，我們的店長還是比較好的，待遇也比較好，每個店長都配車。

　　聽眾：在亞洲這邊中國的市場和印度市場比較相近，這兩個大的區(qū)域市場，從韓國總部這邊考慮發(fā)展和選址，目前在中國這些店，其他的國家呢？

　　王瑩：我們主要考慮的還是中國，前一段時間有一個報道，說在尼泊爾蓋了一個很大的批發(fā)市場，到中國招商來了，中國報名還非常多，都是紡織企業(yè)，因為中國看好尼泊爾是一個橋梁，進入西亞、印度，那邊基本有世界上1/4的人口，他寧可在那里虧錢，也要作為一個基地，現(xiàn)在歐洲都到中國招商來了�，F(xiàn)在世界上都認為中國是最有錢的，都想讓中國把這個錢掏出來的，但是我想我們現(xiàn)在還是比較理智的。

　　聽眾：易買得除了品牌上適應當?shù)氐膮^(qū)域，有所調(diào)整之外，我們在零售模式方面，除了大賣場之外，會不會像其他的品牌有大賣場，專賣店，易買得有沒有這樣的模式？

　　王瑩：沒有，我們現(xiàn)在在韓國、在中國發(fā)展主要方向還是大賣場這塊，因為先把自己的東西做好，做扎實了，因為你的強項是什么，我對于這點是比較認可的，不像一些其他的，確實沒有做扎實，就去做別的，其實哪樣都做不好，先把自己主要的東西做好了，這時候才有精力做別的，不然的話，像其他的開了也是關，也有先例了。

　　主持人：我們談了很多關于易買得，我想問一下您對中國的超市行業(yè)應該很了解了，能談一下這個行業(yè)的發(fā)展情況嗎？

　　王瑩：其實中國超市業(yè)，不瞞你說，很早的時候1990年的時候我就接觸過超市這類的東西，那時候在國有企業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)這塊，就想弄這么一個東西，后來因為很多方面原因沒有做。其實從中國的超市的發(fā)展，我所知道的，在這個區(qū)域來說，在北方這個區(qū)域來說，最早就是家樂福在北京，在天津就是家世界，這兩家，在天津開的第一家家世界是東麗區(qū)，他是一個新鮮的事物，所有天津市的人都去了，非常多。所以也陸續(xù)的發(fā)展起來，后來其實按道理來說，這就是咱們這個超市所經(jīng)營的弊病，為什么沒有長遠性的東西，我們舉一個例子，我就舉了家世界這個例子。在美國基本都是按照沃爾瑪?shù)哪Ｊ桨徇^來的，但是美國的經(jīng)濟不一樣，在發(fā)展一段時間之后，他找沃爾瑪，要把店賣給他，我總覺得，作為商業(yè)，有這種意識就不會長久。他考慮的是資本運作，而不是經(jīng)營。

　　現(xiàn)在我們很多很多的商業(yè)、零售業(yè)考慮的都是資本運作，所以我真的很擔心的就是這個資本運作。當時找沃爾瑪，沒有買，后來店多了，賣給了華潤，現(xiàn)在據(jù)了解，華潤也想再出手。你想發(fā)展的店非常多了，中國的商戶曾經(jīng)他它作為一個本土扶持的企業(yè)，真的很可惜，家世界真的很可惜。

　　他后來有一個店把下面所有的商戶全賣了，導致了最后資本鏈條斷了，現(xiàn)在中國其他的，像山西的美特好超市，他獨霸太原，現(xiàn)在在煙臺也有店，他是收購的家世界，家世界不是完全賣給了華潤，而是把一部分比較差的店，保定的、石家莊、內(nèi)蒙、山東的店賣給了美特好，華潤收的都是好店，現(xiàn)在也是拖累的非常累，包括中國、北京其他的超市，現(xiàn)在也在兼并其他的，有時候大家也在討論，真的能走多遠，其實這是一個問號。

　　聽眾：現(xiàn)在有的地區(qū)會出現(xiàn)整體量過大，一公里之內(nèi)就會達到大賣場標準了。

　　王瑩：最典型的就是望京，超市就有八家了。

　　聽眾：我看過一份數(shù)據(jù)，上海有三個區(qū)域，這三個區(qū)域賣場就有51家，當時上海一共才有150多家，他們就達到50多家了，這個狀況是不是政府欠缺一些規(guī)范化的管理呢？

　　王瑩：沒錯。

　　聽眾：我個人認為上海應該是比較特殊的例子，大家都知道華聯(lián)，其實聯(lián)華比較早，你在上海十字路口上，四個角會有三家聯(lián)華超市，他是便利店，而不是超市，我覺得那個環(huán)境比較特殊。

　　王瑩：上海的大賣場的發(fā)展也是由小便利店開始逐步起來的，因為這兩個城市你可以考慮有一些不同，上海和北京，上海他的發(fā)展是學東京的發(fā)展，他是逐步的學習東京的發(fā)展，上海因為他的空間，他的商業(yè)歷來就是發(fā)展的非常好，形成了這種商業(yè)的氛圍，而北京呢，說實在話，確實落后于上海，上海你看看商業(yè)的租金非常低，而北京的商業(yè)租金非常高。商業(yè)越發(fā)達，租金就會下調(diào)。

　　上海就是這樣，因為他的發(fā)展，他到了一定的水平了，他真的是到了一定的水平了�？紤]的就是一個地區(qū)的發(fā)達不發(fā)達，人均占有的商業(yè)面積是一個指標。

　　我記得上海03年的時候比北京高幾個百分點，你再看國外的商業(yè)人均占有的比例，這是看你一個地區(qū)發(fā)達的情況，因為你的商業(yè)發(fā)達代表著你整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)達。

　　在這個地區(qū)里面，如果是人們所購買的食品類的東西比較多，像服飾、游樂比較少，這個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展就不好，為什么中國叫溫飽，我現(xiàn)在就顧不上這些東西，沒有錢再消費買別的東西。商業(yè)可以體現(xiàn)這一點，而我們現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展，有一些在規(guī)劃當中的問題，我們的商業(yè)規(guī)劃，每個城市在做區(qū)域商業(yè)，住宅配套各個商業(yè)規(guī)劃的時候，確實有欠缺，再有現(xiàn)在的開發(fā)商是什么，開發(fā)商他要的是現(xiàn)金，我蓋住宅跟商業(yè)是不一樣的，我蓋了住宅就賣出去了，我們現(xiàn)在和很多的房地產(chǎn)公司打交道的時候看他們的報表，非常難看，沒有資產(chǎn)。為什么現(xiàn)在有一些大的開發(fā)商要先上市呢，他要持有性物業(yè)，他不持有也沒有辦法，大年終報表出來也沒有辦法看，股票肯定會下降，這是必然的趨勢。

　　你想你有幾億的資產(chǎn)和上千億的資產(chǎn)就是不一樣，假設這個公司倒閉了，還有那么多的資產(chǎn)在后面依托，而一些沒有資產(chǎn)的，你說怎么辦？這就是我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)這一塊的一些開發(fā)商的辦法，很多現(xiàn)在就是賣，像凱德等等一些基金也好，他們到中國購買這些物業(yè)，像摩根，已經(jīng)買了很多了，高盛也是，但是由于金融危機，最近這段時間他們會收手，在觀望，因為本身摩根我們的關系也非常好，基本我們看上的物業(yè)或者他們看上的物業(yè)，我們都是互相找。

　　主持人：現(xiàn)在金融危機對我們這個行業(yè)有影響嗎？

　　王瑩：目前來說還可以，韓國的影響也不是很大，前幾天和一個朋友聊天，他說趕緊到韓國去購物，東西真便宜，他說我到那里去，買了很多很多的東西回來，品牌都非常好的東西，他說有一種面膜，我們賣五十多塊錢，韓國八塊錢，他買了一堆回來，送給朋友。經(jīng)濟危機確實會有影響，但是影響對于零售業(yè)目前還沒有顯現(xiàn)出來。

　　主持人：這個顯現(xiàn)還是需要一段時間的是嗎？

　　王瑩：對，像美國都捂緊口袋了，但是真的受不了商場折扣的誘惑，現(xiàn)在的商場為了應付金融危機這塊，基本都是打折，要把前期做起來，真正到來的時候不會說措手不及。

　　聽眾：包括超市今年年底的促銷力度也是很大的。

　　王瑩：對，非常大，我們也有這樣的措施。

　　聽眾：因為超市大體來講還是一些民生必需品，生活類的消費，超市如果已經(jīng)到了靠打折來維持消費者的話，我覺得以易買得為例，他的經(jīng)營理念還是比較超前的，像上海做了生活購物中心這種模式，那么您能不能以易買得這種成功的經(jīng)驗談一下超市應該怎么樣發(fā)展，躲避這種貼身競爭，和現(xiàn)在的打價格戰(zhàn)。

　　王瑩：競爭是避免不了的，沒有競爭就沒有發(fā)展。就價格而言，各個大商場都在搞促銷，促銷商品，不是真正的說打價格戰(zhàn)，剛剛開始的時候，每個店經(jīng)營的時候都有一個價格促銷競爭，其實是這樣的，開一個店，真正到開店的區(qū)域，開始您提到一個地區(qū)人口支撐這個店，假設原來這個店在這里三公里區(qū)域，他的銷售是五億，你再開一家店，不一定你的銷售也是五億，你只是分一杯羹，或者從其他的周邊的區(qū)域帶來收益，所以他的銷售會分開，而不會成倍的增長。價格競爭這是一定的，但是這個價格是這樣的，是某一些商品的價格，某一些低廉的商品價格代入這個商場，不可能只有這一樣的東西，為什么出現(xiàn)一站式消費就是這樣，好比我今天拿出這瓶水，我去降價，也許我負毛利，但是這個杯子我銷售出去了，為什么超市的毛利那么低，就是這么經(jīng)營的，其實現(xiàn)在大家也在考慮了，惡性的競爭沒有意義，我個人認為，還是搞差異化的競爭，因為現(xiàn)在的商業(yè)市場也在細分，而超市里面為什么不能細分一下呢，也是一樣的，把你的商品差異化做的細分，你所吸引的客戶群的層次是什么樣的，而我這里是什么樣的客戶群，是不一樣的。

　　聽眾：就像屈臣氏也是一種小型的超市。

　　聽眾：現(xiàn)在的商業(yè)也是從原來的百貨店分割之后，化妝品等分離出來，日用品還是在百貨店里面，像王總說的以后就是做針對性的需求，到易買得就是買什么東西，車行就是買汽車等等，慢慢的就形成了專業(yè)的賣場，像國美和蘇寧就是百貨店分離出來的專業(yè)店。

　　王瑩：對。

　　主持人：我們易買得將來會趨向于哪種？

　　王瑩：現(xiàn)在我們在提高自己的品質(zhì)，從自己的內(nèi)部、賣場的裝修每年都更新，你說現(xiàn)在開的店和前幾年開的店感覺就不一樣了，我們在10月30日開的光華橋店，跟嘉貿(mào)一起做的。

　　主持人：那么我們的人群能和其他的購物中心的人群共享嗎？

　　王瑩：可以的，旁邊有一個超市，又有其他的商品，購物中心不可能什么都有，買一些其他的日用品，我那里有，購物中心沒有。現(xiàn)在為什么很多購物中心不喜歡傳統(tǒng)的超市，給他的檔次整個拉下來了。

　　聽眾：一般的我們理解購物中心需要一個人氣，如果把超市放在最頂層怎么辦，一般的購物中心我理解都是在地下一層，他相對帶動的人流到上面購物，再回到車場是這么一個情況。

　　王瑩：我們現(xiàn)在做的是二三層。

　　聽眾：應該是比較昂貴的租金吧？

　　王瑩：還可以，以后的市場會越分越細。

　　主持人：我們選擇購物中心的時候會不會選擇品牌加盟商？

　　王瑩：會，有時候我們說做開發(fā)，有一個好項目不如有一個好的開發(fā)商。

　　聽眾：好的項目會和易買得有一個人流方面的共享，是一個互補。

　　王瑩：現(xiàn)在北京的發(fā)展，當初我們和韓籍的人員談的時候，我們聊的就是整個北京市場，我說北京的市場空間還是有，看你怎么做。北京這個城市，跟很多人我都講，北京這個城市大，怎么大，是大氣，磅礴，是那么一種大，誰來到北京，北京太大了，我上海的同事他們，來到北京會覺得北京那么大，我說上海的土地面積才多大，北京基本比上海多一萬。

　　聽眾：北京城區(qū)里面發(fā)展包括城市的建設過于的單一化，你說CBD寫字樓都在那里，住宅區(qū)在北邊、立水橋那邊，還有商業(yè)集中在西單、王府井這塊，對于我們選址就不像上海的商業(yè)那么綜合，在北京稍微綜合一點在北京的區(qū)縣，包括通縣，九棵樹家樂福也做的不錯，我們選址有沒有考慮遠郊的區(qū)縣。

　　王瑩：我們也在做。

　　聽眾：他們的租金比城中合理一些？

　　王瑩：也不算，現(xiàn)在目前的開發(fā)商好多了，理性很多，我們談的時候不像前期，北京的開發(fā)商和其他的開發(fā)商就是不一樣。

　　聽眾：如果易買得到郊區(qū)開的話，還會存在一點，就是易買得比其他的大賣場高端一些，到那邊當?shù)氐娜巳菏欠衲芙邮埽?/FONT>