事件描述
　　鄂武商董事會(huì)今日公布再融資以及相關(guān)投資項(xiàng)目，主要內(nèi)容有：1）通過非定向增發(fā)方式募集10億元資金；2）投資7億元擴(kuò)建武漢摩爾城；3）投資約3億元在湖北地市級(jí)城市建設(shè)9家現(xiàn)代連鎖百貨。此外，董事會(huì)還提名銀泰投資的王純擔(dān)任武商的董事。頂點(diǎn)財(cái)經(jīng)

　　我們認(rèn)為，鄂武商本次推出一系列的投資項(xiàng)目，表明公司已經(jīng)基本清理完歷史包袱，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的外延擴(kuò)張，這些項(xiàng)目將為公司未來(lái)持續(xù)的收入和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　事件評(píng)論一、通過資本市場(chǎng)融資10億元投入兩個(gè)大型項(xiàng)目根據(jù)公司公告，鄂武商董事會(huì)擬通過非公開發(fā)行的方式發(fā)行不超過1億股的股份，發(fā)行價(jià)不低于11.38億元，合計(jì)募集資金約10億元。而這些資金主要用于投資兩個(gè)大型項(xiàng)目，一是投資7億元用于擴(kuò)建武漢摩爾城項(xiàng)目，二是投資3億元在湖北地級(jí)城市建設(shè)9家現(xiàn)代百貨連鎖店。

　　整個(gè)項(xiàng)目包括以下幾個(gè)重要部分1、融資。通過發(fā)行不超過1億股的股份，籌集資金10億元。

　　2、拿地。1）通過競(jìng)購(gòu)武漢展覽館的產(chǎn)權(quán)獲得核心商圈18畝土地；2）通過競(jìng)拍的方式獲得另外33畝土地；3）通過競(jìng)標(biāo)的方式獲得武漢皇經(jīng)堂蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的土地。頂點(diǎn)財(cái)經(jīng)

　　其中，上述第一、二塊土地位于漢口解放大道核心商圈，合計(jì)為51畝，主要用于武商摩爾城的擴(kuò)建，而第三塊地面積較少，主要用于建設(shè)2萬(wàn)平米的現(xiàn)代百貨店。

　　3、擴(kuò)建摩爾城項(xiàng)目。該項(xiàng)目在原來(lái)摩爾城的基礎(chǔ)上再建設(shè)：1）一家10萬(wàn)平米的高端購(gòu)物中心、2）

　　一家主題游樂公園和3）一家豪華型五星級(jí)酒店4、建設(shè)9家現(xiàn)代百貨連鎖店。公司擬投資3億元在湖北地級(jí)城市建設(shè)9家現(xiàn)代百貨連鎖店。

　　二、擴(kuò)建摩爾城項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是在漢口中心城區(qū)打造一個(gè)壟斷商圈1、鄂武商目前摩爾城的現(xiàn)狀武漢市是華中地區(qū)最大的中心城市，擁有常住人口800多萬(wàn)人。武漢市被長(zhǎng)江和漢江劃分為漢口、漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)，而武漢市最核心和最成熟的商圈就是位于解放大道上的武漢廣場(chǎng)商圈。目前，鄂武商在解放大道武漢廣場(chǎng)商圈擁有三座百貨店，從東到西分別為在建的新武漢商場(chǎng)（約5.5萬(wàn)平米）、武漢廣場(chǎng)（約7.43萬(wàn)平米）和世界貿(mào)易中心（約8萬(wàn)平米）。合計(jì)三家門店建筑面積約20萬(wàn)方。

　　2、擴(kuò)建的摩爾城區(qū)位優(yōu)良按照公司披露的信息，公司擬擴(kuò)建的摩爾城項(xiàng)目合計(jì)占地51畝，總建筑面積達(dá)到24萬(wàn)平米，共分為一、二兩期項(xiàng)目，第一期項(xiàng)目是自建一個(gè)15萬(wàn)平米的現(xiàn)代購(gòu)物中心（地上8層10萬(wàn)方+地下2層5萬(wàn)方），第二個(gè)項(xiàng)目是計(jì)劃通過引資的方式建設(shè)一個(gè)2萬(wàn)平米的主題公園和6.9萬(wàn)平米的豪華型五星級(jí)酒店。由于這些項(xiàng)目均位于目前摩爾城3家百貨門店的后面，因而位置極佳，具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

　　3、項(xiàng)目建成后基本上形成商圈壟斷我們實(shí)地考察鄂武商解放大道商圈發(fā)現(xiàn)，一旦摩爾城擴(kuò)建項(xiàng)目能夠成功實(shí)施，合計(jì)擁有解放大道上全40萬(wàn)平米（原來(lái)合計(jì)20萬(wàn)平米）的商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，武商將占據(jù)武漢市最優(yōu)質(zhì)的商圈。并形成局部的商圈壟斷。

　　需要說(shuō)明的是，摩爾城擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，根據(jù)公司預(yù)計(jì)，大約要到2011年才能夠產(chǎn)生回報(bào)，因而短期內(nèi)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響不大。

　　三、現(xiàn)代連鎖百貨的擴(kuò)張有助于公司建立真正的現(xiàn)代連鎖百貨網(wǎng)絡(luò)公司募集資金另一個(gè)項(xiàng)目是建立9家連鎖百貨店。

　　根據(jù)公司計(jì)劃，擬通過自建和租賃經(jīng)營(yíng)的方式，投資3億多元在武漢以及襄樊、宜昌、十堰、荊州、黃石、鄂州和恩施等地級(jí)城市建設(shè)9家百貨連鎖店。單店的建筑面積在2-5萬(wàn)平米之間。

　　其中，2007年開業(yè)襄樊店，新增面積5萬(wàn)多平米，2008年開業(yè)武漢江夏、武漢橋口、宜昌西陵、鄂州濱湖和湖北十堰等5家百貨門店，新增面積12.5萬(wàn)平米；而2009年計(jì)劃開業(yè)荊州、黃石、恩施等3家門店，新增面積7萬(wàn)平米。這樣，從2007年至2009年，公司合計(jì)新開連鎖百貨門店9家，合計(jì)24萬(wàn)平米。

　　按照公司預(yù)測(cè)，這些連鎖百貨店從2007至2009年大約能夠?qū)崿F(xiàn)銷售收入8529、90332和214488萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)249、2121和7249萬(wàn)元。

　　我們認(rèn)為，盡管公司缺乏在湖北二線級(jí)城市開設(shè)過連鎖百貨店的先例，但考慮到：1）湖北二線城市沒有強(qiáng)勢(shì)的單體百貨運(yùn)營(yíng)商，2）武商在湖北地區(qū)良好的百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)口碑，我們認(rèn)為公司的連鎖百貨經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略能夠獲得成功。

　　四、公司從恢復(fù)性增長(zhǎng)向外生性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型從公司今日公告的大型項(xiàng)目來(lái)看，公司正從恢復(fù)性增長(zhǎng)向外生性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，未來(lái)3年，多重因素將促動(dòng)公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

　　1、新武漢商場(chǎng)的開業(yè)投資2.7億元、建筑面積達(dá)到5萬(wàn)平米的新武漢商場(chǎng)將于2007年國(guó)慶節(jié)前夕開業(yè)，由于新武漢商場(chǎng)位于武漢廣場(chǎng)的東側(cè)，處于成熟商圈的位置，我們認(rèn)為開業(yè)后不需要較多的培育期。由于新武漢商場(chǎng)定位于一線的中高端百貨，毛利率和凈利率應(yīng)該較高，預(yù)計(jì)開業(yè)一年以后能夠?qū)崿F(xiàn)凈利潤(rùn)4000-5000萬(wàn)元。

　　2、提租和收回武漢廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)公司與香港莊勝百貨分別持有武漢廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司51%和49%的經(jīng)營(yíng)權(quán)，目前，武漢廣場(chǎng)租賃鄂武商7.42萬(wàn)平米的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，我們認(rèn)為，公司對(duì)武漢廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司存在提租和收回49%經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩種可能：

　　1）提租按照鄂武商與武漢廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司1995年簽署的協(xié)議，武漢廣場(chǎng)租賃公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)的租金大約為2.5元，左右，如果雙方協(xié)商好了提租，我們估計(jì)新的租金水平大約在4-5元左右：

　　這樣，新增的租金收入約為：（4.5元-2.5元）*30天/月* 12月*7.42平米= 5342萬(wàn)元，扣除17.8%的物業(yè)稅后的收益大約為4391萬(wàn)元，帶來(lái)2942萬(wàn)元的凈利潤(rùn)增加，約增厚EPS 6分錢。

　　2）收回武漢廣場(chǎng)49%的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　如果能夠收回武漢廣場(chǎng)外方所有的49%的經(jīng)營(yíng)權(quán)，則不僅會(huì)直接帶來(lái)收益的增加，還有助于鄂武商對(duì)武漢廣場(chǎng)、武漢世界貿(mào)易中心和新武漢商場(chǎng)實(shí)施一體化經(jīng)營(yíng)。

　　按照公司披露，2005年武漢廣場(chǎng)的凈利潤(rùn)為9500萬(wàn)元，我們估計(jì)2006年武漢廣場(chǎng)的凈利潤(rùn)約為1.1億元。估計(jì)2006年應(yīng)收取的武漢廣場(chǎng)租金6800萬(wàn)元收回武漢廣場(chǎng)全部經(jīng)營(yíng)權(quán)后，估計(jì)帶來(lái)的盈利增加為：

　　——49%權(quán)益對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)5400萬(wàn)元（= 1.1億*49%）

　　——物業(yè)稅節(jié)約1210萬(wàn)元（= 6800*17.8%），所得稅后為811萬(wàn)元上述兩項(xiàng)合計(jì)為6211萬(wàn)元，因此，一旦能夠收回武漢廣場(chǎng)外方49%的經(jīng)營(yíng)權(quán)，則不僅可以實(shí)現(xiàn)三家百貨門店的一體化經(jīng)營(yíng)，還可以直接增加凈利潤(rùn)6211萬(wàn)元，增厚EPS約0.12元。

　　3、公司的外延擴(kuò)張加快近年來(lái)，公司一直在實(shí)施不良資產(chǎn)清理為主的內(nèi)部整頓，因而公司外生開店明顯放慢，但2007年公司外延擴(kuò)張可能要加快，根據(jù)公司計(jì)劃，從2007年開始，公司每年將在湖北二線地級(jí)城市開設(shè)大賣場(chǎng)10家。并從2007年到2009年在湖北地級(jí)城市開設(shè)9家連鎖百貨店。

　　我們認(rèn)為，公司07年開店加速，短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)一些開辦費(fèi)和培育期虧損，但長(zhǎng)期會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的回報(bào)。

　　五、公司經(jīng)營(yíng)向上的趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn)推薦評(píng)級(jí)由于受到再融資消息的影響，公司股價(jià)已經(jīng)達(dá)到我們此前預(yù)計(jì)的16元。但考慮到公司開設(shè)9家連鎖百貨店對(duì)08和09年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的正面影響，我們上調(diào)公司2007至2009年的EPS分別為0.26元0.47元和0.62元（暫時(shí)未考慮增發(fā)攤�。？紤]到公司新武漢商場(chǎng)即將開業(yè)以及武漢廣場(chǎng)租金上調(diào)整或經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的正面促進(jìn)因素，并考慮持續(xù)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)施，上調(diào)目標(biāo)價(jià)為20元，我們給予推薦評(píng)級(jí)。