杭州的武林商圈，向來是這個以休閑娛樂著稱的城市最為熱鬧的核心地帶。以杭州大廈、銀泰、百大“領(lǐng)銜”主演的武林商圈，雖然總營業(yè)面積不起眼，卻在全國的百貨業(yè)中有著舉足輕重的地位。

　　在杭州未來的市中心——錢江新城，一個巨大的都市綜合體“萬象城”后天即將動工。“萬象城”由多元化控股企業(yè)華潤集團(tuán)與香港最大的房地產(chǎn)商新鴻基聯(lián)合開發(fā)，融合大型購物中心、住宅、酒店、寫字樓等多種物業(yè)于一體，總建筑面積80萬平方米，總投資額達(dá)50億港幣。據(jù)說光購物中心的面積，就相當(dāng)于杭州大廈和銀泰百貨總營業(yè)面積之和的3倍。

　　深圳的“萬象城”已是眾人皆知，對于杭州這個“克隆體”，杭州人也充滿了期待。但卻也有人發(fā)問，杭州是否需要體量如此龐大的購物中心？在已有大型購物中心項目折戟杭州的先例之后，杭州“萬象城”的命運又會如何？它的出現(xiàn)，會不會改變杭州未來的商圈格局？

　　1問

　　萬象城里有什么？

　　作為萬象城杭州公司的助理總經(jīng)理，陳進(jìn)已無數(shù)次遭遇這個問題：“萬象城到底是個什么項目？”

　　“2000年，深圳萬象城坐落的那塊土地，就跟錢江新城現(xiàn)在的情況一樣，一片荒蕪。但現(xiàn)在，它已經(jīng)是深圳最大、中國最具示范效應(yīng)的超大室內(nèi)購物及娛樂中心。”在華潤新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司17樓會議室，剛好可以看到錢塘江畔萬象城即將動工的那片空地，四周已被圍墻圍合起來，從12月23日開始，這里就會成為熱火朝天的工地。陳進(jìn)喜歡站在這里，從他曾經(jīng)全程參與運作的深圳萬象城說起。

　　陳進(jìn)說，當(dāng)時做深圳萬象城的時候，是希望做一個“沒事大家可以去逛逛的地方”。事實證明，他們做到了�，F(xiàn)在的深圳萬象城18.8萬平方米的購物中心擁有6個商用樓面，近300個獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，業(yè)態(tài)包羅萬象、應(yīng)有盡有。而杭州萬象城里的大型購物中心，是萬象城模式在全國的第二次嘗試。

　　陳進(jìn)舉了個例子，比如全家人在某個周末聚到萬象城，他們可以在國際性的百貨店里購物，可以去康體中心健身、做美容，小孩子可以去奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場上學(xué)溜冰，連嬰兒需要的前期智力開發(fā)都有專門的去處。等到中午，全家人可以在超過25家的餐廳中挑個地方吃飯，之后去五星級電影院看電影。

　　陳進(jìn)說，這種物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬象城的業(yè)態(tài)組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型的運動、家具用品、銀行、沖洗店等，這種模式肯定會復(fù)制到杭州來，它提倡的是一種全新的生活方式，相信杭州人會喜歡。

　　2問

　　為什么選址錢江新城？

　　杭州萬象城所在的錢江新城，定位為杭州未來的CBD，發(fā)展前景不可估量。但從目前來看，該區(qū)域居住、辦公和商業(yè)氛圍都還沒有形成。如此大體量的萬象城一旦開業(yè)，又如何積聚足夠的人氣？

　　新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇仲強(qiáng)先生，在接受記者采訪時表示，錢江新城的規(guī)劃做得非常合理，今天的杭州錢江新城就是明天的深圳羅湖、香港的灣仔，發(fā)展空間非常大。

　　他認(rèn)為，從城市格局來看，杭州目前只有一個中心，城市交通非常擁堵，給購物造成很大的困惑。但錢江新城新的整體規(guī)劃和未來定位，非常適合做大型城市標(biāo)桿性項目。

　　3問

　　杭州需要萬象城嗎？

　　一個不可忽略的事實是，在杭州宣稱要做shoppingmall的并不只有華潤新鴻基一家，但迄今為止，最終還沒有人修成正果。這些項目有的胎死腹中，有的停滯不前，有的不了了之。更有業(yè)內(nèi)人士斷言，杭州城市規(guī)模太小，并不適合做大型購物中心。

　　對此，陳進(jìn)不以為然。他認(rèn)為，杭州百貨店比較發(fā)達(dá)，但只有幾個成功的零售商場，以百貨店為主。杭州還沒有一個完整的shoppingmall，但這并不代表客戶不喜歡，因為購物只是生活的一種，應(yīng)該還有其他。杭州萬象城在拿到地之后，曾經(jīng)邀請全世界最好的調(diào)查公司，對杭州市場進(jìn)行了為期一年的深入調(diào)查。其中對市民的調(diào)查達(dá)三四千份，問卷厚達(dá)13頁，調(diào)查內(nèi)容涉及他們的消費習(xí)慣、喜歡什么品牌，年輕人喜歡刷什么卡、去上海的頻率、是否與父母同住、去哪里吃飯等等。另外，問卷還針對上百家零售物業(yè)的經(jīng)營狀況作了細(xì)致調(diào)查，包括他們的銷售業(yè)績、對錢江新城的評價等等，結(jié)果證明，市場對萬象城這種業(yè)態(tài)是相當(dāng)認(rèn)同的。

　　華潤置地有限公司副總經(jīng)理王印先生在接受記者采訪時表示，杭州目前的住宅空置率過高，主要原因是因為周邊商業(yè)配套不夠，社區(qū)的使用率不高。杭州迫切需要萬象城這樣的項目。

　　4問

　　靠什么吸引人氣？

　　眾所周知，經(jīng)營商場最重要的是人流。據(jù)了解，杭州萬象城下面規(guī)劃有兩個地鐵站，還有快速公交系統(tǒng)的總站，慶春路過江隧道，三面已經(jīng)形成高檔住宅群落，加上萬象城自身的住宅、酒店和寫字樓客群，從長遠(yuǎn)來看，人氣聚集不成問題。但是在地鐵竣工日期還是未知數(shù)的現(xiàn)在，萬象城如何讓人們“移情別戀”，趕到錢江新城去消費，顯然還有些棘手。

　　在招商方面，杭州萬象城顯然已經(jīng)胸有成竹。陳進(jìn)說，萬象城不僅是一個建筑形式的移植，還有一個商家聯(lián)盟。這個商家組合包括1000多個品牌，200多個商家，深圳萬象城大概有六七成的商家會跟到杭州來，其他的三四成會根據(jù)杭州市民的消費習(xí)慣作相應(yīng)調(diào)整。一般來說，一個商業(yè)項目會有2-3年的培育期，但深圳萬象城第一年就盈利了。這對商家的吸引力是巨大的。

　　陳進(jìn)強(qiáng)調(diào)說，萬象城營銷通常不會采取打折的形式，那是商家的事情。萬象城的優(yōu)勢是最全的貨，最舒適的環(huán)境，最好的服務(wù)，最靚的店。這，才是殺手锏。

　　5問

　　是否準(zhǔn)備打持久戰(zhàn)？

　　對于一個大型購物中心來說，開發(fā)商對待物業(yè)的態(tài)度至關(guān)重要。杭州不乏這樣的例子，開發(fā)商把商鋪產(chǎn)權(quán)零散賣給客戶，結(jié)果大家各自經(jīng)營，不僅商業(yè)氛圍沒有形成，反而生意慘淡，甚至關(guān)門大吉。

　　蘇仲強(qiáng)先生認(rèn)為，一個專業(yè)區(qū)域要真正形成一個商圈，是要用20年甚至30年的時間。作為一個專業(yè)的區(qū)域運營商，新鴻基不在乎短期的收益；并且，新鴻基和華潤在新興區(qū)域建造大型購物中心已經(jīng)得心應(yīng)手。

　　據(jù)介紹，比如新鴻基旗下的APM大型購物中心所在區(qū)域，原來是香港的工業(yè)區(qū)，相當(dāng)于杭州的拱墅區(qū)，但目前已經(jīng)是全香港最為成功的shoppingmall之一。而另外一個大型購物中心，位于沙田的新城市廣場，在香港相當(dāng)于比杭州的下沙還要遠(yuǎn)。但現(xiàn)在已經(jīng)是香港最成功、租金最貴的商場之一，每天的人流量達(dá)到了20-30萬人。

　　陳進(jìn)說，萬象城是一個綜合性的項目，需要至少8年才能整體完成。“打頭陣”的購物中心有沒有做好，直接影響其他項目的銷售和升值情況，所以公司肯定會做好長期運營的準(zhǔn)備。

　　6問

　　是否沖擊原有商圈？

　　對于杭州眾多百貨商場來說，最為關(guān)心的顯然是如此大體量的萬象城一旦開業(yè)，將會對杭州的商業(yè)格局產(chǎn)生什么樣的影響？會否分流目前商場的客流？

　　陳進(jìn)的回答很肯定：不會！依舊以深圳萬象城為例，“只會形成客群上的分別。”他回憶說，深圳萬象城2004年開業(yè)的時候，也曾經(jīng)引起業(yè)界高度緊張，有商場甚至連續(xù)72小時不下班，以此跟萬象城抗衡。但事實證明，生意是做不完的，兩年下來，深圳的總體商業(yè)營業(yè)額都在提升，大家的日子都過得不錯。說明不知不覺中，大家一起把蛋糕做大了。

　　陳進(jìn)認(rèn)為，萬象城吸引的那些客戶主要是中產(chǎn)階級，有車，以家庭消費為主，對價格不敏感，但非常在乎購物環(huán)境。相信杭州萬象城開業(yè)以后，肯定會很對這些人的胃口。
　�。ń袢赵鐖�  吳彩萍）