十七年前，全國(guó)第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在長(zhǎng)春重慶路開(kāi)業(yè)。次年，遠(yuǎn)在千里之外的福州，首座寶龍廣場(chǎng)動(dòng)工開(kāi)建。
千禧年左右，隨著香港開(kāi)發(fā)商“試水”北上廣，“商業(yè)地產(chǎn)”的概念開(kāi)始在內(nèi)地生根。伴隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)和迅速鋪開(kāi)，商業(yè)地產(chǎn)的模式漸入人心。
時(shí)光荏苒，在十七年之后，昔日“龍頭”的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)走過(guò)了多年高光時(shí)刻，喧囂熱鬧的房地產(chǎn)行業(yè)也在一次又一次的周期洗禮中格局暫定。而曾經(jīng)和萬(wàn)達(dá)“同期”的寶龍，卻似乎仍在路上。
命運(yùn)輪轉(zhuǎn)，不同的人難免會(huì)有不同的際遇，哪怕曾同行過(guò)某一段路，但當(dāng)分岔路口出現(xiàn)時(shí)，總有一個(gè)人要先走。
根據(jù)2020年上半年情況來(lái)看，寶龍商業(yè)的成績(jī)看起來(lái)還不錯(cuò)。于前六個(gè)月，寶龍商業(yè)收入約為8.69億元，同比增長(zhǎng)16%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約為1.45億元，同比增長(zhǎng)66.4%。規(guī)模上，截至上半年，寶龍商業(yè)共有51處在管零售商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積約為700萬(wàn)平方米。
從這份期中考卷來(lái)看，穩(wěn)不穩(wěn)？需要承認(rèn)的是，在上半年疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大沖擊的情況下，寶龍商業(yè)的表現(xiàn)算是中規(guī)中矩。
快不快？不同對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)下會(huì)得出不同的結(jié)果，如果將觀察的時(shí)間周期拉長(zhǎng)，在長(zhǎng)達(dá)十余年的積累之下，這個(gè)規(guī)模水平或許算是中游。
急不急？當(dāng)前大環(huán)境之中，沒(méi)有哪家企業(yè)愿意被冠以“激進(jìn)”之名。而在企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)表態(tài)的情況下，我們或許只能從一些蛛絲馬跡中去管窺一二。
9月10日，寶龍商業(yè)公布了一項(xiàng)股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)安排：獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行董事兼行政總裁陳德力合共1125萬(wàn)股股份。與此同時(shí)，再以每股24.3港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)，向陳德力配售1125萬(wàn)股新股份，認(rèn)購(gòu)金額約為2.73億港元。
配售加獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于寶龍商業(yè)拿出了總股本的3.56%作為此次獎(jiǎng)勵(lì)的籌碼。不得不說(shuō)，寶龍商業(yè)這次拋出的條件足夠大方。
按照寶龍商業(yè)半年報(bào)中披露出來(lái)的股東構(gòu)成情況來(lái)看，其主要股東只有寶龍維京控股和匯鴻管理兩個(gè)，分別持有寶龍商業(yè)股本擴(kuò)大前65.16%和7.24%的股份。換而言之，陳德力或許有望憑借這一持股量成為寶龍商業(yè)的第三大股東也未可知。
“第一梯隊(duì)”的商業(yè)心思
為什么需要陳德力？
其實(shí)從今年6月陳德力加盟寶龍時(shí)開(kāi)始，這個(gè)問(wèn)題便在坊間引起過(guò)眾多議論。得到大多數(shù)人認(rèn)可的一個(gè)觀點(diǎn)是：寶龍希望在商業(yè)地產(chǎn)上加速擴(kuò)規(guī)模，所以拉來(lái)了陳德力。
這是否是唯一答案難以獲知，但能夠肯定的是，資本總是趨利的，寶龍大手筆的背后必然是期望能夠憑此換來(lái)更大的收益。從這個(gè)角度來(lái)看，“規(guī)�！被蛟S正是最為直接的誘因。
和人一樣，基因決定了企業(yè)的內(nèi)在風(fēng)格。誕生于上世紀(jì)九十年代初的寶龍，至今已至而立之年。而這么多年來(lái)，寶龍其實(shí)從來(lái)都沒(méi)有掩飾過(guò)對(duì)于行業(yè)地位的追求。
故事要從更早一些時(shí)候說(shuō)起。
1991年，許健康聯(lián)合第一國(guó)際集團(tuán)以5億澳元買下新口岸國(guó)際中心，名噪一時(shí)的他瞬間成為澳門的“地產(chǎn)新貴”。次年，許健康瞄上了廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并斥資數(shù)億元一舉奪得廈門4幅土地使用權(quán)，一度創(chuàng)下廈門最高地價(jià)紀(jì)錄。
大膽拿地的同時(shí)，許健康也開(kāi)始嘗試顛覆一直以來(lái)“因購(gòu)物而購(gòu)物”的商業(yè)模式，并開(kāi)始探索一種復(fù)合型地產(chǎn)的新模式，也就是今天大多數(shù)房企慣以使用的商業(yè)地產(chǎn)模式的雛形。
不過(guò)，雖然在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域先走了好幾步，但在那個(gè)住宅盛行、高周轉(zhuǎn)“大行其道”的時(shí)代，寶龍的這種模式卻發(fā)展得有些遲緩。2012年左右，寶龍的年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目從此前的五六個(gè)減少到了兩個(gè)。
從管理層的角度來(lái)看，盡管對(duì)于增速有些著急，但放緩的同時(shí)，也為公司留出了時(shí)間反思如何在管理上和運(yùn)營(yíng)上精細(xì)。
在當(dāng)時(shí)的一次業(yè)績(jī)會(huì)上，許健康曾直言道：“寶龍現(xiàn)在處于提高公司的影響力、知名度和規(guī)模的階段。這是非常重要的，就像資本市場(chǎng)，我們也希望進(jìn)入第一梯隊(duì)，交易量和關(guān)注度才會(huì)提高。”
從澳門到福建再到上海，能夠看到的是，寶龍發(fā)展節(jié)奏仍然會(huì)受到大環(huán)境的影響而有所波動(dòng)。
所謂“上陣父子兵”，父親喊出“第一梯隊(duì)”期盼的十年后，兒子同樣說(shuō)出了類似的話。2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，許華芳表示，寶龍未來(lái)5年還是要努力到地產(chǎn)30強(qiáng)這個(gè)狀態(tài)，保持優(yōu)勢(shì)；商業(yè)方面，要保持在5強(qiáng)內(nèi)。
“我們更關(guān)注的是，能不能做到長(zhǎng)三角的絕對(duì)寡頭，這個(gè)價(jià)值才大�！痹妇安恍�，事實(shí)上，寶龍近兩年也確實(shí)加大了擴(kuò)張的力度。
2018年，寶龍年內(nèi)新增29宗地塊，較上一年增加了222%，累計(jì)土儲(chǔ)為2120萬(wàn)平方米，較上一年增長(zhǎng)了50.35%；2019年，寶龍新增41宗地塊，同比增長(zhǎng)41.4%，累計(jì)土儲(chǔ)為2970萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.1%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
高周轉(zhuǎn)的住宅業(yè)務(wù)為寶龍的現(xiàn)金流注入了底氣，同時(shí)也讓其在拿地時(shí)更為持續(xù)，但反觀商業(yè)版塊，情況則與住宅版塊大相徑庭。于2016年-2019年里，寶龍的在營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量分別只有32個(gè)、34個(gè)、36個(gè)和42個(gè)。
如何讓這部分業(yè)務(wù)提速，無(wú)疑是寶龍和許華芳當(dāng)下思考最多的問(wèn)題。
2009年完成上市之后，許健康曾接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的專訪，彼時(shí)他提到：“我們既做商業(yè)，也做住宅，純粹的住宅我們不會(huì)去做�；旧隙紩�(huì)有商業(yè)綜合體，這是一種綜合的、完整的業(yè)態(tài)�！�
創(chuàng)業(yè)就存在的商業(yè)基因，意味著商業(yè)版塊的發(fā)展速度將會(huì)關(guān)乎到整個(gè)寶龍集團(tuán)的步伐快慢。而當(dāng)內(nèi)生型動(dòng)力難以推動(dòng)增速時(shí)，寶龍便需要一個(gè)外力來(lái)打破此時(shí)的僵局。
那么，陳德力是這個(gè)“外力”的引子嗎？
“陳德力的時(shí)間”
有人說(shuō)，寶龍商業(yè)這一次給出股權(quán)“大禮包”，目的是與陳德力為代表的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行更深層次的綁定，從而達(dá)到管理層和公司風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的效果，并在增加管理層與公司之間粘性的同時(shí)，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)其業(yè)務(wù)積極性。
其實(shí)，大多數(shù)股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃的目的都是如此，那么，為什么是陳德力？
2020年6月1日，寶龍發(fā)布人事任命公告，宣布陳德力獲任為寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)整合事宜及協(xié)助公司行政總裁處理集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理。 同時(shí)，陳德力亦獲委任為寶龍商業(yè)的行政總裁，原行政總裁張?jiān)品鍎t調(diào)任為寶龍商業(yè)的首席財(cái)務(wù)官。
一般而言，新人在到任之后，總會(huì)需要一點(diǎn)時(shí)間來(lái)和新平臺(tái)磨合，同時(shí)也需要一定的成績(jī)來(lái)證明自己與新公司之間是否真的契合。
但從寶龍的態(tài)度來(lái)看，其似乎已經(jīng)下定決心將“寶”押在了陳德力身上。換而言之，在寶龍的眼中，陳德力無(wú)疑是一個(gè)與之十分契合的職業(yè)經(jīng)理人。
從履歷上看，在陳德力23年工作生涯中，有6年時(shí)間（2010年-2016年）在萬(wàn)達(dá)任職，而那也是其至今在一個(gè)公司就任最長(zhǎng)的一段工作經(jīng)歷。
值得指出的是，這個(gè)階段也正是萬(wàn)達(dá)發(fā)展最快的一個(gè)時(shí)期。2010年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始提速，年內(nèi)開(kāi)業(yè)達(dá)到15座。在此之后，萬(wàn)達(dá)每年都保持著兩位數(shù)的開(kāi)業(yè)速度。待到2016年陳德力離開(kāi)時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)出了自己的第160座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——廣東梅州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
2016年其來(lái)到新城后，類似的情況再次出現(xiàn)。據(jù)了解，在陳德力加盟的這一年，新城將2020年商業(yè)項(xiàng)目投資數(shù)量從原來(lái)的“80個(gè)”提升到了“100個(gè)”。而數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，新城控股吾悅廣場(chǎng)總數(shù)已經(jīng)超過(guò)120座。
擁有十年高增速擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑是陳德力獲得寶龍如此看重的一大亮點(diǎn)。但從另一個(gè)角度來(lái)看，這同樣意味著陳德力身上或許會(huì)留有不輕的其他企業(yè)的模式烙印。
讓人好奇的是，這樣的風(fēng)格是否適合寶龍？
有趣的是，不管是新城還是寶龍，都曾被坊間戲稱為“小萬(wàn)達(dá)”。也就是說(shuō)，從某個(gè)角度看，這三家企業(yè)存在著一定的共同點(diǎn)。
從大方向上看，三家企業(yè)都屬于是“商業(yè)+地產(chǎn)”的打法，通過(guò)住宅的高周轉(zhuǎn)回籠資金，從而反哺商業(yè)部分的建設(shè)。具體而言，通過(guò)拿地價(jià)較低的商住綜合體用地，在項(xiàng)目初期先建造可銷售住宅和商業(yè)，以覆蓋自持物業(yè)的拿地和建造成本。
作為“商業(yè)+住宅”模式的標(biāo)志，萬(wàn)達(dá)自不必說(shuō)。以新城為例，于今年上半年，其新增土儲(chǔ)平均成本僅為2867.82元/平方米。另有數(shù)據(jù)顯示，2017年，新城以純住宅形式拿地的平均成本為3610元/平米，而以商住綜合體的形式拿地，平均成本僅為2243元/平方米。
同樣，寶龍今年上半年新增土儲(chǔ)中，有54%是以勾地、商業(yè)+住宅合作形式獲取的，新增土儲(chǔ)的平均成本為3201元/平方米。
不過(guò)，打法類似并不意味著陳德力一定能夠和寶龍完美契合。需要注意的是，從布局區(qū)域來(lái)看，寶龍已經(jīng)與萬(wàn)達(dá)、新城不盡相同。
具體來(lái)看，不管是萬(wàn)達(dá)還是新城，投資的重點(diǎn)都是三四線城市。反觀寶龍，雖然其早期也同樣是二三線的“�？汀�。但在移師上海之后，寶龍的投資重點(diǎn)便開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)移到了一二線城市。于今年上半年，寶龍有73.2%的土地儲(chǔ)備位于長(zhǎng)三角地區(qū)，有61.5%位于一二線城市。
需要承認(rèn)的是，萬(wàn)達(dá)和新城之所以能夠迅速鋪開(kāi)規(guī)模，三四線城市的低地價(jià)同樣是重要因素之一。如何在成本更高的一二線區(qū)域提速，對(duì)于陳德力而言或許會(huì)存在著一定的挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，除此之外，不管是規(guī)模、現(xiàn)金流水平、管理理念又或是企業(yè)風(fēng)格，寶龍、萬(wàn)達(dá)、新城三者之間都存在著明顯的差異。剛剛走馬上任3個(gè)月的陳德力，能與寶龍契合到哪一步，在接下來(lái)的時(shí)間里又會(huì)將寶龍的商業(yè)版塊帶往何方，市場(chǎng)各方對(duì)此尚待觀察。
