趕在2019年的尾聲，寶龍商業(yè)（09909.HK）實(shí)現(xiàn)了拆分上市的小目標(biāo)。
2019年12月30日，寶龍商業(yè)管理控股有限公司正式在港交所掛牌交易，成為內(nèi)地首家在港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。
寶龍商業(yè)方面介紹，自2019年初啟動(dòng)上市計(jì)劃到正式上市，用時(shí)不到一年，主要原因在于寶龍地產(chǎn)屬于上市公司，在信息披露及財(cái)務(wù)方面有嚴(yán)格的規(guī)范與要求，因此，拆分之后的寶龍商業(yè)也能夠滿足港交所相關(guān)上市條件。
以“首家在港上市輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商”作為標(biāo)簽，寶龍商業(yè)將歷年的運(yùn)營(yíng)成果拋給了市場(chǎng)，但質(zhì)疑也隨之而來，輕資產(chǎn)模式下純靠服務(wù)費(fèi)的模式能否取得估值溢價(jià)？出租率較低的商業(yè)項(xiàng)目要如何通過運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值？
寶龍地產(chǎn)控股有限公司總裁兼寶龍商業(yè)管理控股有限公司董事長(zhǎng)許華芳說，拆分寶龍商業(yè)獨(dú)立上市并非為了集資，而是想鍛煉團(tuán)隊(duì)，讓業(yè)務(wù)能夠獨(dú)立成長(zhǎng)。
輕資產(chǎn)
與曾經(jīng)的港交所巨無霸之一萬達(dá)商業(yè)相比，目前市值不到60億港元的寶龍商業(yè)體量較小。
寶龍商業(yè)的招股書顯示，在分拆過程中，寶龍商業(yè)將旗下的多個(gè)項(xiàng)目公司重組到寶龍控股，僅留商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)分拆成立寶龍商業(yè)，旗下?lián)碛邪ā皩汖堃怀恰�、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”、“寶龍?zhí)斓亍彼膫�(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌。
招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)已簽約管理59處零售商業(yè)物業(yè)，合約建筑面積約750萬平方米，在國(guó)內(nèi)排名第四，占市場(chǎng)份額的0.8%。
盡管未來發(fā)展目標(biāo)是對(duì)輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，但目前寶龍商業(yè)的主要收入來源依賴于寶龍自持的物業(yè)運(yùn)營(yíng)，招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年，寶龍商業(yè)來自母公司的商業(yè)及物業(yè)收入為10.95億元，而外拓物業(yè)業(yè)務(wù)收入僅為5330萬元，占比差距較大。
由于不涉及重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，相較傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)公司，寶龍商業(yè)的收入及利潤(rùn)數(shù)據(jù)看起來都很“輕”。
2016-2018年，寶龍商業(yè)的收入分別為人民幣7.52億元、9.72億元、12億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%，凈利潤(rùn)方面則分別為6293萬元、7859萬元、1.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為45.6%
一個(gè)直觀的對(duì)比標(biāo)的是同樣稱要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、2016年退出港股市場(chǎng)的萬達(dá)商業(yè)，2018年，萬達(dá)商管集團(tuán)的收入是376.5億元。而退出港股市場(chǎng)時(shí)，王健林曾表示，萬達(dá)商業(yè)退出的原因就在于港股市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“估價(jià)實(shí)在太低”。
港股溢價(jià)不高的情況下，為何要將寶龍商業(yè)拆分上市？
寶龍商業(yè)方面表示，寶龍商業(yè)本身業(yè)務(wù)已增長(zhǎng)至足以獨(dú)立上市的規(guī)模，拆分上市是借助資本力量，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，進(jìn)一步提升智能化的關(guān)鍵步驟。同時(shí)獨(dú)立上市將有助于公司提高營(yíng)運(yùn)及財(cái)務(wù)管理效率，持續(xù)改善及升級(jí)公司現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)及服務(wù)系統(tǒng)。
據(jù)介紹，寶龍商業(yè)此次上市融資，約50%或6.12億港元將用于戰(zhàn)略收購及投資于其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，剩余資金分別將用于升級(jí)數(shù)字化及智能運(yùn)營(yíng)及管理、股權(quán)投資、翻新由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有的零售商業(yè)物業(yè)及其他。
而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的估值，寶龍商業(yè)的考量是，“從公司本次公開發(fā)行的認(rèn)購情況看，資本市場(chǎng)對(duì)寶龍商業(yè)是較認(rèn)可的，認(rèn)購階段獲得了53.24倍的超額認(rèn)購，同時(shí)公司還獲得了四家基石投資者的認(rèn)購。未來，公司依托母公司帶來的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及自身外拓優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)規(guī)模將穩(wěn)步增長(zhǎng)，相信市場(chǎng)最終會(huì)給予公司一個(gè)合理估值。”
專業(yè)運(yùn)營(yíng)仍需“重”
對(duì)于輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式而言，運(yùn)營(yíng)的專業(yè)度和質(zhì)量是重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。
從目前的數(shù)據(jù)看，寶龍商業(yè)與同業(yè)相比并不占優(yōu)勢(shì)，招股書數(shù)據(jù)顯示，主要產(chǎn)品線中的寶龍廣場(chǎng)，36處商業(yè)物業(yè)平均出租率為84.3%，位于長(zhǎng)三角的32個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)最好，平均出租率超過90%。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了2018年7家頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)，按平均出租率從高到低排序，依次為新城控股、太古地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、恒隆地產(chǎn)和嘉里建設(shè)，其中新城控股平均出租率達(dá)到98.83%，嘉里建設(shè)的平均出租率也達(dá)到了90.4%，相較之下，寶龍商業(yè)的平均出租率數(shù)據(jù)并不樂觀。
部分北方城市的寶龍廣場(chǎng)出租率拖了后腿，青島城陽寶龍廣場(chǎng)建面達(dá)到44萬平方米，2019上半年出租率僅70%，天津?qū)汖垙V場(chǎng)則剛剛超過50%，此外，即墨、泰安、煙臺(tái)等多地的寶龍廣場(chǎng)出租率也均在65%-75%，并且這些項(xiàng)目均是開業(yè)超過三年的成熟項(xiàng)目。
對(duì)此，寶龍商業(yè)回應(yīng)稱，近幾年，公司的出租率處于持續(xù)提升狀態(tài)，未來，將繼續(xù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行改造提升，提高項(xiàng)目出租情況。
對(duì)固有物業(yè)的改造提升，寶龍商業(yè)做了三方面規(guī)劃：一是向業(yè)主提交翻新工程建議書，對(duì)原項(xiàng)目進(jìn)行工程翻新，以提高該類項(xiàng)目的整體素質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)力；二是采用數(shù)字化、科技化手段，運(yùn)用科技提升運(yùn)營(yíng)效率及降低運(yùn)營(yíng)成本；三是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)黏性，加強(qiáng)公司與租戶的關(guān)系并持續(xù)擴(kuò)展公司的品牌庫。此外，寶龍商業(yè)還計(jì)劃評(píng)估這類項(xiàng)目產(chǎn)生虧損的定價(jià)政策及成本分析，并定期作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
一面加強(qiáng)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)，另一面，寶龍商業(yè)將戰(zhàn)略目標(biāo)逐漸南移。
2019年12月14日，珠海高新區(qū)寶龍城正式奠基，寶龍集團(tuán)首入粵港澳大灣區(qū)，許華芳表示，后續(xù)，大灣區(qū)將成為寶龍商業(yè)新的發(fā)力點(diǎn)，“預(yù)計(jì)未來大灣區(qū)將占到20%~30%的收入”。
戰(zhàn)略拓展的節(jié)奏也將在上市募資之后加快，2016年-2018年，寶龍的商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)展速度逐年放緩，開業(yè)數(shù)分別為7家、5家、3家，而在2018年，萬達(dá)新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)達(dá)到49家，新城新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)為19家，華潤(rùn)新開業(yè)項(xiàng)目為7家。
寶龍商業(yè)方面表示，上市為公司未來的規(guī)模擴(kuò)張、管理質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)提升提供了重要資本保障。最為顯著的是項(xiàng)目數(shù)量，許華芳此前公開表示，2020年，寶龍商業(yè)板塊將有10個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，2021年有9個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，“未來三年，開業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到64個(gè)”。
（來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：饒賢君）
