聯(lián)商網(wǎng)消息：今年上半年，大陸地區(qū)新開業(yè)8萬平方米以上大型購物中心116個(gè)，GFA商業(yè)建筑面積1381萬平方米，平均單體建筑面積11.9萬方。按55%得房率計(jì)算則新增GLA商業(yè)租賃面積760萬平方米，平均單體租賃面積6.5萬方。如剔除去年試營業(yè)今年正式開業(yè)項(xiàng)目7個(gè)及存量改造項(xiàng)目4個(gè)，凈增項(xiàng)目為105個(gè)。

對比去年的數(shù)據(jù)，2016年上半年開業(yè)大型購物中心90個(gè)，商業(yè)建筑面積1055萬平方米，開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增幅達(dá)28％，而新項(xiàng)目平均商業(yè)建面持平。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開業(yè)各類的集中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過300個(gè)（大于1萬平方米），鑒于中小型項(xiàng)目良莠不齊，類市場型項(xiàng)目及分割銷售型項(xiàng)目占比極高，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商偏重開發(fā)大型購物中心的現(xiàn)狀，例如外資購物中心（不含奧萊）上半年新增13個(gè)其中12個(gè)為大型購物中心。

萬達(dá)、大悅城、銀泰、凱德、永旺未開辟小型購物中心產(chǎn)品線，龍湖、印力、華潤、新城雖同時(shí)設(shè)有大中小三條產(chǎn)品線，但重心仍然集聚在大型購物中心上，故本文聚焦研究8萬平方米以上大型購物中心。

區(qū)域與城市布局

區(qū)域方面，華東以54個(gè)新項(xiàng)目遙遙領(lǐng)先占據(jù)了半壁江山，華中華南分居亞軍、季軍（中南地區(qū)實(shí)力可見一斑），西南11家，華北東北西北集體墊底。

就城市而言，新一線城市表現(xiàn)出色。新開業(yè)大型項(xiàng)目排名前十城市中，只有上海、深圳入圍。

上海保持一枝獨(dú)秀新開6個(gè)，深圳緊隨其后5個(gè)，北京新開2個(gè)與成都西安合肥紹興煙臺(tái)衢州馬鞍山臨沂等城市并列第十，廣州集中活力在下半年導(dǎo)致上半年輪空（六元素體驗(yàn)天地、白云匯、K11）。

杭州新增5個(gè)與深圳并列第二、重慶、蘇州各新增加4個(gè)并列第三，天津、長沙、武漢、廣佛同城的佛山承接廣州人口外溢紅利，新增項(xiàng)目均達(dá)到3個(gè)。

偏愛大型購物中心的城市省份與區(qū)域

浙江廣東江蘇三大GDP大省新增大型購物中心也排名前三。

項(xiàng)目類型：大盒子仍然是主流

上半年新開業(yè)項(xiàng)目中，奧特萊斯8個(gè)，街區(qū)型項(xiàng)目9個(gè)，高端奢侈品定位只有北京國貿(mào)3期B階段、成都銀泰中心等極個(gè)別項(xiàng)目，中高端時(shí)尚型大盒子約占兩成，其余6成項(xiàng)目皆為大眾型家庭定位大盒子。

由于無法適應(yīng)全天候，全盤為街區(qū)的項(xiàng)目大多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及中小型社區(qū)項(xiàng)目或奧萊，大型購物中心則極少采用全盤街區(qū)形式，但部分區(qū)域嫁接街區(qū)設(shè)計(jì)的生態(tài)創(chuàng)新型項(xiàng)目有所增多，例如上海徐匯綠地繽紛城及瑞虹天地月亮灣。

開業(yè)日期大數(shù)據(jù)

上半年新開業(yè)項(xiàng)目最多的月份為趕五一前的4月達(dá)33個(gè)，5月由于小長假開業(yè)項(xiàng)目也多達(dá)30個(gè)，6月趕暑假和1月趕春節(jié)的新開業(yè)項(xiàng)目均為23個(gè)，2月3月則為低谷期各為3個(gè)4個(gè)。

其中，4月27日至5月1日五一期間共開業(yè)28個(gè)購物中心，4月28日更是一天就開出15個(gè)，堪稱上半年最熱門的一天。此外，5月26日、5月28日和6月16日三大黃道吉日也各開出7個(gè)。

據(jù)往年慣例，下半年由于遭遇中秋、國慶、元旦及迎接來年春節(jié)，9、10、11、12月都將是開業(yè)高峰期，預(yù)計(jì)下半年新開業(yè)大型項(xiàng)目遠(yuǎn)超上半年，按計(jì)劃開業(yè)的大型項(xiàng)目或超過200個(gè)。

例如，去年開業(yè)項(xiàng)目最多的2個(gè)月12月（迎春節(jié)）和9月（迎國慶）新開大型項(xiàng)目分別超過80個(gè)和40個(gè)，超過今年上半年全部新開業(yè)項(xiàng)目。

大集團(tuán)壟斷大型購物中心

聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年新增116個(gè)大型項(xiàng)目中，全國連鎖或區(qū)域連鎖集團(tuán)擁有74個(gè)，占比高達(dá)64%，而在業(yè)績表現(xiàn)最好的前二十強(qiáng)項(xiàng)目中，連鎖集團(tuán)占比更是高達(dá)八成以上，可見不具備商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)貿(mào)然進(jìn)軍購物中心會(huì)遭遇多大的困難與競爭。

其中，萬達(dá)集團(tuán)遙遙領(lǐng)先，上半年新增14個(gè)項(xiàng)目，凱德以4大項(xiàng)目摘得第二，異軍突起的蘇寧廣場、新城吾悅、遠(yuǎn)洋、銀泰、茂業(yè)、正榮、綠地、天虹、華盛等十大集團(tuán)均為2個(gè)大型項(xiàng)目，華潤龍湖金鷹印力百聯(lián)王府井月星海洋城等數(shù)十個(gè)大集團(tuán)各新增一個(gè)大項(xiàng)目，天河城則繼廣州大本營之后開出第二家MALL。零售企業(yè)介入購物中心開發(fā)運(yùn)營的案例持續(xù)增加。

下半年，各大集團(tuán)將加大火力，紅星愛琴海、永旺夢樂城、寶龍、杉杉、首創(chuàng)等大鱷也將開出新項(xiàng)目。

隨著國內(nèi)購物中心總量漸趨飽和，但另一方面優(yōu)質(zhì)購物中心又無法滿足租戶及消費(fèi)者需求，購物中心開發(fā)及運(yùn)營的質(zhì)量應(yīng)高于數(shù)量，切忌重量不重質(zhì)而盲目開發(fā)。

而在8萬平方米以下的200來個(gè)中小型項(xiàng)目中，全國連鎖或區(qū)域連鎖集團(tuán)占比不足30%，雜亂的類市場型項(xiàng)目及分割出售型項(xiàng)目的占比更是遠(yuǎn)高于大型項(xiàng)目，由于充斥大量的非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，導(dǎo)致原本更被看好的社區(qū)型購物中心成功率反而低于高風(fēng)險(xiǎn)的大型購物中心。

輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目與日俱增

由于大集團(tuán)掌握了相對的招商及運(yùn)營優(yōu)勢，大悅城購物中心自身品牌也成為某種IP，故大悅城、紅星愛琴海、華潤、大融城、凱德、萬達(dá)等大集團(tuán)均開啟了輕資產(chǎn)輸出的步伐。連中信泰富、卓越、星光耀等具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的公司也引入了萬達(dá)、大融城的管理。

以萬達(dá)為例，今年上半年新開業(yè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目14個(gè)，其中輕資產(chǎn)模式占9個(gè)；萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年全年預(yù)計(jì)新開業(yè)萬達(dá)廣場50個(gè)，其中39個(gè)計(jì)劃為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

以后，萬達(dá)廣場新發(fā)展項(xiàng)目多為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。2017年上半年萬達(dá)新發(fā)展項(xiàng)目28個(gè)，其中萬達(dá)廣場26個(gè)，萬達(dá)城2個(gè)。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè)。

另一方面，港資企業(yè)如九龍倉、新鴻基、太古、嘉里、瑞安、恒隆、崇邦等巨頭則全部秉持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹刭Y產(chǎn)自行開發(fā)模式。今年上半年開業(yè)的12家外資大型購物中心全部為重資產(chǎn)模式。即便是美國塔博曼集團(tuán)，也耗資數(shù)億元與王府井集團(tuán)共同打造鄭州熙地港購物中心。

新項(xiàng)目開業(yè)延期及存量項(xiàng)目易幟現(xiàn)象

由于新增項(xiàng)目爆棚與供應(yīng)局部過剩，很多地區(qū)新項(xiàng)目招商更是難上加難，延期半年至一年已成常規(guī)，延期一至二年以上的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

同時(shí)導(dǎo)致存量購物中心空置率在明顯上升，部分項(xiàng)目不得不徹底關(guān)停重來，除去開發(fā)商自行投資升級的項(xiàng)目以外，引入新股東新團(tuán)隊(duì)更名重開的存量項(xiàng)目也與日俱增，如株洲神農(nóng)太陽城引入廣州高德置地更名為優(yōu)托邦神農(nóng)太陽城，蘇州石路新蘇天地被天虹接手易名CC.Mall，佳兆業(yè)則操盤DDMmall盤活了爛尾多年的深圳羅湖東大門百貨廣場。

附全表：

（來源：聯(lián)商網(wǎng)＆搜鋪網(wǎng) 郭歆曄 李燕君）