聯(lián)商網(wǎng)消息：縱觀全國購物中心，其管理模式大致可分為以下四種：

第一，以建設(shè)為中心的管理模式。這大多發(fā)生在早期，是房地產(chǎn)商進(jìn)行購物中心建設(shè)時(shí)常用的模式，他們往往只考慮建設(shè)本身，普遍喜歡追求“最”字：最大、最豪華、最特別、最漂亮等等。

第二，以招商為中心的管理模式。這是現(xiàn)在大部分購物中心所采用的模式，它主要以招滿為目標(biāo)，不考慮品牌有機(jī)組合，甚至不考慮效益。

第三，以營運(yùn)為中心的管理模式。這就是我今天所推薦的模式。

第四，以物業(yè)管理為中心的模式，以部分港資購物中心為代表。

下面我就重點(diǎn)講講，以營運(yùn)為中心的管理模式。具體是指，將營運(yùn)始終貫穿購物中心設(shè)計(jì)、建設(shè)、開業(yè)及后期管理當(dāng)中。

即以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，營運(yùn)管理為中心，招商與推廣為兩翼的一種經(jīng)營管理模式。

一、組織架構(gòu)

△ 圖：以營運(yùn)為中心的購物中心模式組織架構(gòu)圖

該組織架構(gòu)圖已基本說明了各部門之間的關(guān)系。

二、營運(yùn)部的作用

以營運(yùn)為中心的管理模式在國內(nèi)是一種比較接地氣的經(jīng)營模式。因?yàn)槲覀兇蟛糠值墓��?yīng)商(店鋪)、店鋪員工和消費(fèi)者是從百貨業(yè)態(tài)逐步成長發(fā)展起來的，他們對于甲方(百貨店或者購物中心)的依賴、信任程度相對較高。

另外，我們的購物中心還要對接政府各職能部門的檢查、督促、指導(dǎo)，這就要求我們必須有一個(gè)強(qiáng)有力的部門來協(xié)調(diào)關(guān)系。

營運(yùn)部無疑是這個(gè)承擔(dān)者。

三、以營運(yùn)為中心的優(yōu)點(diǎn)

1、提高效率

我在深圳萬象城時(shí)，遇到過店鋪漏水問題。當(dāng)時(shí)，店鋪會立即向招商部、工程部、保安部投訴。三個(gè)部門也陸續(xù)來了解情況。但最后誰來做決定，怎么解決卻是一拖再拖。之后我們決定，店鋪只需向營運(yùn)部反映情況，營運(yùn)部做調(diào)查，和內(nèi)部相關(guān)部門溝通后給出解決方案，使問題盡快得到解決。

店鋪有問題只找營運(yùn)部，大大提高了工作效率，也減少了不必要的麻煩。

2、幫助各店鋪提高業(yè)績

營運(yùn)部熟悉每個(gè)店鋪每天的經(jīng)營情況，幫助店鋪提升業(yè)績，是他們的工作內(nèi)容之一。

有一天，深圳萬象城思加圖(STACCATO)退貨率很高，營運(yùn)部第一時(shí)間就了解到是因?yàn)槊瘶I(yè)百貨在進(jìn)行促銷打折活動(dòng)。針對這個(gè)問題，營運(yùn)部就找到了品牌公司相關(guān)人員，進(jìn)行商討，公司也積極想應(yīng)對方法。最后得出結(jié)論，要與茂業(yè)百貨進(jìn)行適度錯(cuò)位經(jīng)營，新品萬象城專柜優(yōu)先上，在價(jià)格上做一定的差異化，順利解決了問題。

3、實(shí)現(xiàn)店鋪有機(jī)串聯(lián)，提升整體業(yè)績

除了上述描述的幫店鋪解決一些棘手的問題外，在日常工作中，營運(yùn)部還要做好店鋪之間的有機(jī)串聯(lián)、良性競爭。

與百貨店不同，購物中心同類店鋪比較分散，店鋪之間的互動(dòng)性需要有機(jī)串聯(lián)。營運(yùn)部能夠了解到各店鋪之間的優(yōu)勢與劣勢，就可以“通風(fēng)報(bào)信”，讓彼此知道對方的經(jīng)營情況，相互學(xué)習(xí)，相互競爭，調(diào)動(dòng)品牌動(dòng)性。當(dāng)然，還可以做相互之間的輔助促銷。

4、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，彌補(bǔ)前期建設(shè)與招商不足

不管如何完美的建設(shè)和招商，在實(shí)際經(jīng)營中還是會遇到很多問題。若不及時(shí)解決，問題就會越積越多，使購物中心走下坡路。這樣的例子比比皆是，很多購物中心開業(yè)很熱鬧，可是幾個(gè)月后就出問題了，一年之后就不行了。究其原因，是對營運(yùn)的不重視，沒有實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整與提升。

第11期預(yù)告：購物中心營運(yùn)部的工作內(nèi)容和要求？

《厲玲半月談》

在百貨業(yè)，厲玲是一個(gè)符號，她擔(dān)任杭州大廈購物中心、銀泰百貨總經(jīng)理的1993年-2004年，是中國百貨的黃金十年;后來去過深圳萬象城、北京華熙長安商業(yè)，2009年開始退休。時(shí)至今日，厲玲還是那么熱愛行業(yè)，做事純粹，說話犀利，自信、勤思、健朗。

她說被別人懷念是因?yàn)椤皼]有停止過思考”，她說自己屬于那個(gè)“頭腦清醒”的少數(shù)派，更可貴的是，她至今還保有老派匠人那種迷之社會責(zé)任感，在該享受天倫的年紀(jì)，愿意用振聾發(fā)聵的聲音為其熱愛的行業(yè)繼續(xù)發(fā)聲。

歷史需要傳承，思想需要激蕩。

聯(lián)商網(wǎng)和厲玲聯(lián)手推出“厲玲半月談”欄目，期待能給行業(yè)帶去更多不一樣的思考。

欄目組E-mail：liyj@linkshop.com.cn

更多信息，詳見厲玲專題：http://fzhengdeli.com.cn.cn/z/lilin/?SubId=1306

（聯(lián)商網(wǎng) 陳肖麗 李燕君）