都說商業(yè)不好做;
都說商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險大;
都說商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的大學(xué)甚至碩士段位;
都說商業(yè)產(chǎn)品不好賣，因而多想規(guī)避商業(yè)物業(yè)的持有;
商業(yè)競爭很殘酷，商業(yè)地產(chǎn)不好玩兒，所以關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)各種輕資產(chǎn)模式看起來就很美的樣子.......既然如此，KFS是否真有必要自己玩商業(yè)，或許還真是一個問題。
一、如果KFS當(dāng)前及未來將要面對的市場環(huán)境如以下4個方面描述的清算美妙，那么，KFS完全沒有必要自己玩兒商業(yè)。
1、主動或被動的情況下，都可以拿到純住宅用地土地，且規(guī)避持有型商業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)公司更受土地市場所認(rèn)同。
2、即便宗地附有商業(yè)用地指標(biāo)，KFS確信從項目綜合價值邏輯及市場競爭情況綜合分析，所有項目的，所有商業(yè)指標(biāo)，一直并全部規(guī)劃為街區(qū)化散售產(chǎn)品都是最優(yōu)選擇;商業(yè)全部散售的舉措，能在與地方政府的博弈中持續(xù)獲得支持。銷售體系確定在項目開發(fā)周期內(nèi)90%以上的商業(yè)產(chǎn)品能全部順利出貨。
3、即便出現(xiàn)存量商用物業(yè)，KFS確認(rèn)把這些存量商業(yè)以年度租賃費用的20-30%的代價外包給第三方托管經(jīng)營(如物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)代理公司，當(dāng)然還有牛逼的如萬達(dá)、愛琴海)比自設(shè)商業(yè)機構(gòu)更經(jīng)濟(jì)，更有效用，更放心，更能創(chuàng)造價值。
TIPS: 商業(yè)托管模式基本和酒店托管模式相似。
商用物業(yè)的經(jīng)營權(quán)外包，絕對不屬于商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式范疇哈，最多算不具備商業(yè)能力的KFS放棄自我修煉，假手于人的偷懶、省事的權(quán)益之計。
4、KFS確信完全規(guī)避持有型商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的純住宅開發(fā)的地產(chǎn)公司更受股東及資本市場追捧，能夠獲得更高的資本估值。
BUT。
從KFS面臨的土地獲取領(lǐng)域激烈競爭來看，行業(yè)現(xiàn)實很骨干:商業(yè)及持有商業(yè)其實無法回避!
把自己的孩子交給專業(yè)的“保姆”，看似簡單，實則紛繁復(fù)雜;從項目啟動開始就需要向保姆支付咨詢顧問費，經(jīng)歷雙方團(tuán)隊的磨合，過程難免糾結(jié)，耗時費心。
由于是第3方，所以商業(yè)資產(chǎn)的外包過程，雙方必然心有芥蒂，共識的成本(時間、機會)也會很高。交付之后，也難免內(nèi)心忐忑，任然需要有專業(yè)人員對保姆的工作開展持續(xù)跟進(jìn)審核，解決商業(yè)開業(yè)前后必須面對的各類挑戰(zhàn):物業(yè)改造、品類、品牌調(diào)整、市場變化……外包之后的所有經(jīng)營結(jié)果必然也是由業(yè)主方100%的面對及承擔(dān);即便是租賃關(guān)系，作為業(yè)主方也要對二房東的經(jīng)營可持續(xù)性進(jìn)行思量、評估;尤其是百貨、大賣場、OUTLETS、購物中心關(guān)店歇業(yè)頻繁的當(dāng)下。
二、標(biāo)桿企業(yè)的選擇，是值得業(yè)內(nèi)慎思的：中國及區(qū)域地產(chǎn)領(lǐng)跑者的商業(yè)地產(chǎn)選擇。
1、曾強力規(guī)避持有商用物業(yè)，近兩年主動或被動的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，并大刀闊斧的設(shè)立自己的 商業(yè)職能中心(商業(yè)公司)自己玩商業(yè)的大佬名單如下：
曾經(jīng)的一哥：萬科;當(dāng)前的一哥：恒大; 保利、融創(chuàng)、金科、華宇……
2、商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，把商業(yè)當(dāng)長線發(fā)展的地產(chǎn)大佬名單如下：
萬達(dá)、華潤置地、龍湖、協(xié)信、中糧、九龍倉、寶龍地產(chǎn)、華僑城……
三、商業(yè)地產(chǎn) 是否是禍水?
冒進(jìn)。缺少全局思考。沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)積累又不愿意潛心用力。好高騖遠(yuǎn)。妄自菲薄。非黑即白。簡單加減法思維。缺少對城市居民便捷、幸福生活方式長遠(yuǎn)分析。沒有長遠(yuǎn)打算。缺少耐心。不考慮地產(chǎn)到金融路徑…kFS。
對于有以上任何1種情形的公司， 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，的確應(yīng)當(dāng)避之不及，不要染指。即便有不得已而為之的持有商業(yè)，最好也是在開發(fā)前事先整體租賃或聯(lián)合開發(fā)或打包平過或略虧少賠也要出手給第三方(基金、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)公司)，自己專注的賺住宅、公寓、寫字樓、街鋪散售的快錢，落袋為安。
簡單的加減法算術(shù)題總是好做的，決策也更簡單，不費心力，不死腦細(xì)胞，沒有未知的風(fēng)險，不用被做不起來的商業(yè)項目打臉。
以上策略實現(xiàn)的唯一難題，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有實力的接盤俠實在難找，找到了，也實在難談，談成了，結(jié)果也實在難料，局面更難以掌控;更何況要找到從1到N，來者不拒，義無返顧的持續(xù)接盤俠的難度是何其之大。
四、商業(yè)地產(chǎn) 對于KFS的價值。
A、經(jīng)濟(jì)價值
1、短期。直接高評融資的工具。
2、中期�；诹己媒�(jīng)營下的穩(wěn)定現(xiàn)流。
3、長遠(yuǎn)。分享城市發(fā)展紅利的重要工具，對接金融的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
TIPS:當(dāng)然，以上2、3項目標(biāo)的實現(xiàn)需要地產(chǎn)公司自己要有商業(yè)地產(chǎn)操盤的精鋼鉆，否則的確會死得很難看。
B、可轉(zhuǎn)化價值
1、持續(xù)增長的消費者客流帶來的社會公眾的注意力經(jīng)濟(jì)、體驗性口碑對地產(chǎn)品牌影響力的正向帶動。
2、合作商家的潛在投資者價值。
3、對服務(wù)社區(qū)的生活配套、生活方式優(yōu)化 帶來的綜合產(chǎn)品溢價:價格及去化速度。
TIPS:以上三個維度的價值的實現(xiàn)依然需要KFS自身要有商業(yè)地產(chǎn)操盤的精鋼鉆，否則也會死得很難看。
五、如何看待身處業(yè)內(nèi)外輿論漩渦商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營風(fēng)險?
商業(yè)經(jīng)營，從古至今，無論經(jīng)濟(jì)狀況好壞，從來都沒有均好性，優(yōu)劣成敗一直都存在。換句話說，沒有不賺錢的行業(yè)，但虧錢的企業(yè)比比皆是。
商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營模式可復(fù)制，但商業(yè)項目的成功難以復(fù)制，包括萬達(dá)廣場、萬象城、大悅城、凱德廣場、龍湖系、協(xié)信系也不是開一家就火一家的.
商業(yè)地產(chǎn)從起步到穩(wěn)健到成功的核心要素，小結(jié)如下：
專業(yè)，做對產(chǎn)品，不犯方向性錯誤;
選址，解決商業(yè)成敗之核心基礎(chǔ);
切入點，合適的市場選擇及取舍;
資金，商業(yè)地產(chǎn)必須的入場券，短融長投還做動輒10幾萬平方米的持有型商業(yè)項目則風(fēng)險巨大;
定力，不以一兩年的經(jīng)營狀況論成敗，不輕言放棄;
時機，大周期與開業(yè)時間的選擇很重要，時機往往比完美呈現(xiàn)更重要;
與時俱進(jìn)，商業(yè)的規(guī)律就是不斷的引領(lǐng)或適應(yīng)持續(xù)演進(jìn)的技術(shù)與文化潮流，才不會被時代及社會所拋棄。
六、適合中小KFS的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路徑
A、鄰里型商業(yè)中心
1、中小規(guī)模，投資、招商、經(jīng)營風(fēng)險可控。
2、契合大中型樓盤規(guī)模化開發(fā)胡價值邏輯。
3、商業(yè)邏輯清晰，商業(yè)模式可復(fù)制性強。
B、中心型中等規(guī)模購物中心
1、契合中心區(qū)城市綜合體的高溢價策略
2、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)、奇貨可居、升值潛力大。
七、地產(chǎn)公司 商業(yè)體系應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
1、風(fēng)險預(yù)警：公司宗地拓展過程中商業(yè)用地的價值評估者及風(fēng)險預(yù)控者
2、產(chǎn)品研發(fā)：所有商業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的制定者、探索者、執(zhí)行者。
3、市場研究：城市化進(jìn)程的商業(yè)機會觀察者及價值發(fā)現(xiàn)者。
4、品牌塑造：更廣域、無差別社會公眾對KFS品牌的切身體驗的傳播者及塑造者。
5、資產(chǎn)經(jīng)營：持有資產(chǎn)、業(yè)主委托資產(chǎn)的經(jīng)營者、管理者、價值造夢者、兌現(xiàn)者。
6、生活方式：業(yè)主及廣域公眾與時俱進(jìn)的生活方式提供者及倡導(dǎo)者 。
八、商業(yè)職能中心在地產(chǎn)體系中的合理層級
公司本部的一級職能中心，方可讓商業(yè)體系充分發(fā)揮其專業(yè)價值與影響力。
1、獨立，才可相對專注。
2、話語權(quán)的基本保障。
3、商業(yè)資源的跨區(qū)域整合利用的目標(biāo)才能實現(xiàn)，資源中心的價值才可充分發(fā)揮，。
4、給城市公司，銷售體系減負(fù)，讓其他體系更專注于本職。因為做商業(yè)的確很難，難度甚至高于銷售及工程。
5、商業(yè)市場機會的高效把握，不容許有過多的層級匯報。
TIPS:但凡把商業(yè)職能放到營銷中心的公司，商業(yè)地產(chǎn)是不太可能有什么前途的。
必須承認(rèn)，KFS家家都有一本難念的經(jīng)，每一家要念的經(jīng)都不完全一樣。
另外，成功不可復(fù)制，B企業(yè)很難沿著A企業(yè)的發(fā)展路徑取得與A企業(yè)同樣的成功。所以，KFS是否有必要自己玩商業(yè)，還真沒有唯一正確的選擇:適合就好，喜歡就好，想清楚就好，能面對就好。
(謝尚偉2016年8月21日于華潤24城 分享推動進(jìn)步)
