2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的十大痛點(diǎn)。如今的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，敢于創(chuàng)新的商管團(tuán)隊(duì)越來(lái)越多，砍掉不漲人氣的主力店，自己來(lái)升級(jí)打造就是當(dāng)下的大趨勢(shì)。
痛點(diǎn)一：勢(shì)弱的大型主力店成負(fù)擔(dān)，請(qǐng)神容易送神難
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拋棄自家開(kāi)的百貨及KTV;朝陽(yáng)大悅城的主力永旺Jusco撤場(chǎng)改成場(chǎng)景街區(qū);華潤(rùn)萬(wàn)象城帶來(lái)開(kāi)在杭州及成都的尚泰百貨早已人走茶涼，鄭州萬(wàn)象城剛剛撤走百盛，也要打造室內(nèi)場(chǎng)景商業(yè)街區(qū)。
當(dāng)下主力店都在面臨生存危機(jī)，不只是百貨，大賣(mài)場(chǎng)、KTV、電器城類(lèi)的傳統(tǒng)主力店都在經(jīng)歷巨變。
如今的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，敢于創(chuàng)新的商管團(tuán)隊(duì)越來(lái)越多，砍掉不漲人氣的主力店，自己來(lái)升級(jí)打造就是當(dāng)下的大趨勢(shì)，當(dāng)然，當(dāng)年簽的長(zhǎng)約已成負(fù)擔(dān)，陣痛及談判拉鋸戰(zhàn)必不可少。
痛點(diǎn)二：奢侈商業(yè)寒冬好多年，請(qǐng)都請(qǐng)不來(lái)
恒隆、太古、九龍倉(cāng)的年報(bào)早已出來(lái)，香港商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)慘目忍睹。內(nèi)地二三線的奢侈mall業(yè)績(jī)同樣或下滑或瓶頸。去年原本要開(kāi)業(yè)的諸多奢侈Mall早已推遲進(jìn)度。
如今，大部分奢侈品牌關(guān)的比開(kāi)的還多。今年又碰到經(jīng)濟(jì)不景氣的一年，即使克強(qiáng)總理在兩會(huì)答應(yīng)了今年要減少奢侈商品進(jìn)口稅，但形式依然極其不樂(lè)觀。
中國(guó)奢侈商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模正萎縮，很多奢侈品牌，正經(jīng)歷大調(diào)整的變革，一年關(guān)幾家開(kāi)幾家，都是個(gè)位數(shù)，有的甚至已不打算在二三線城市開(kāi)店。
痛點(diǎn)三：整體規(guī)模開(kāi)發(fā)慢，對(duì)萬(wàn)達(dá)望塵莫及
萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)26家今年55家，正加速規(guī)模化，席卷中國(guó)遠(yuǎn)郊及內(nèi)陸小城市搶占商業(yè)先機(jī)。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商90%都停留在一年開(kāi)幾家，開(kāi)1-2家的都比比皆是。
大悅城3年前曾號(hào)稱(chēng)5年開(kāi)20家，但如今一年1-2家的速度，要實(shí)現(xiàn)太難。今年年初，大悅城總經(jīng)理韓石離職跳槽龍湖，剛剛升職的大悅城副總經(jīng)理吳錚則表示要加碼輕資產(chǎn)讓大悅城增速，2016年大悅城正推進(jìn)天津和平大悅城、杭州大悅城、深圳大悅城、上海前灘及成都酒城等項(xiàng)目。
痛點(diǎn)四：請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)大神，但真不一定管用
個(gè)人再優(yōu)秀，但依然要靠體系及團(tuán)隊(duì)。開(kāi)一家店和開(kāi)連鎖店是完全不一樣的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。
找了一打咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，但最終，最下功夫最省錢(qián)的依然是自家挖人打造的商管團(tuán)隊(duì)。
挖來(lái)幾波的人，萬(wàn)達(dá)的、凱德的，操作方式及管理理念完全不同，于是按部就班各成體系，不兼容導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)內(nèi)斗加劇，影響項(xiàng)目進(jìn)度。
▲萬(wàn)達(dá)：21點(diǎn)之后才好意思說(shuō)自己在加班，凌晨2點(diǎn)可以發(fā)朋友圈了。
凱德：18點(diǎn)公司已經(jīng)人不多，23點(diǎn)還在公司?你四不四灑?
痛點(diǎn)五：賣(mài)房子養(yǎng)商業(yè)依舊是主旋律，誰(shuí)讓賣(mài)房最來(lái)錢(qián)
從港商到內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大鱷，砸商場(chǎng)推房?jī)r(jià)，賣(mài)房養(yǎng)商場(chǎng)早已是慣性主旋律。誰(shuí)讓商場(chǎng)的回報(bào)率一直不高呢，地產(chǎn)才是核心，商業(yè)更多時(shí)候則是高潛的添頭。
商業(yè)做牛了的，都巴望著賣(mài)房子能多賺點(diǎn)，崇邦及誠(chéng)品就是最新的典型。崇邦這幾年開(kāi)發(fā)的綜合體，沒(méi)房賣(mài)的都已經(jīng)不接了。誠(chéng)品這樣的文藝范書(shū)店，在蘇州金雞湖畔都賣(mài)起了住宅，打造更高盈利模式。
痛點(diǎn)六：回報(bào)期水中望月，一打商家占便宜，有的還要求降租
3年回報(bào)期的都是有花頭的屯了很多很多年的一城市最牛地段項(xiàng)目，8-9年的回報(bào)期那算好的了，十幾年回報(bào)期的一打，還面臨過(guò)四、五年就成掉價(jià)老項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)真實(shí)租金，和網(wǎng)絡(luò)里為了宣傳、假傳假爆出來(lái)的相差太多。只有業(yè)內(nèi)人，才知道高主力店、快時(shí)尚大牌、人氣餐廳、兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)在簽租金合約時(shí)到底有多坑。商場(chǎng)賺到的遠(yuǎn)比大眾想象的少。
而且在這實(shí)體店大敗退的時(shí)間段里，香港商鋪?zhàn)饨鸲即筇�，大陸很多商家�?dāng)初簽虧了的早已蠢蠢欲動(dòng)。
痛點(diǎn)七：土地成本、團(tuán)隊(duì)成本、融資成本居高不下，從沒(méi)低過(guò)
這兩年一線城市都在限制拍地，再加上一打二三線城市發(fā)展商涌進(jìn)來(lái)，土地價(jià)格當(dāng)然不便宜，沒(méi)看港資都不敢拿地了嗎!
中國(guó)近8萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，都知道商業(yè)有料的綜合體才最賺大錢(qián)，但有靠譜的商管團(tuán)隊(duì)的畢竟是少數(shù)，高薪挖角到處有，也算行業(yè)常態(tài)，這樣得來(lái)的團(tuán)隊(duì)，成本當(dāng)然不會(huì)底。不是每一家都有萬(wàn)達(dá)流水線般的學(xué)院，以及凱德的工匠般的師傅帶徒弟制。
商業(yè)地產(chǎn)的融資成本從來(lái)沒(méi)低過(guò)，銀行、券商、險(xiǎn)資、基金、信托都有各自的體制內(nèi)算盤(pán)，喊了很多年的REITS目前也有少數(shù)幾家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到國(guó)外3-5%的點(diǎn)，就夢(mèng)吧。
痛點(diǎn)八：政府逼著開(kāi)業(yè)還搞極致扎推惡性競(jìng)爭(zhēng)的新商圈，哭笑不得
商業(yè)有其自身發(fā)展規(guī)律，但政府可不管是不是生地又或者時(shí)機(jī)好不好，時(shí)不時(shí)地開(kāi)大會(huì)動(dòng)員逼著開(kāi)業(yè)。實(shí)在是區(qū)域不成熟，太早開(kāi)業(yè)，會(huì)大大增加項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，增長(zhǎng)培養(yǎng)期，降低投資回報(bào)率，甚至那些不能承受壓力的好品牌也會(huì)出走。
一塊生地，還沒(méi)交通優(yōu)勢(shì)的生地，堆十幾個(gè)甚至幾十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，太多的惡性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)來(lái)說(shuō)，就是個(gè)難熬的大困局。當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)曾在上海嘉定新城那退地就是典型的這類(lèi)情況。
痛點(diǎn)九：商業(yè)地產(chǎn)大變革的時(shí)代，不進(jìn)則退
真的是商業(yè)地產(chǎn)大洗牌的時(shí)間段，內(nèi)資軍團(tuán)這些年早已崛起，但最受期待的項(xiàng)目依然大多是外資的創(chuàng)新體驗(yàn)款。
曾經(jīng)，凱德、恒隆曾經(jīng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的王者，這些年，太古、瑞安、新光天地、大悅城、誠(chéng)品崛起，用項(xiàng)目說(shuō)話逐漸征服中國(guó)新一代。
曾經(jīng)，萬(wàn)達(dá)獨(dú)樹(shù)一幟，但如今，環(huán)球港、吾悅廣場(chǎng)、龍湖天街、愛(ài)琴海強(qiáng)勢(shì)逆襲。這就是不進(jìn)則退的商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)期。
痛點(diǎn)十：變革太快，消費(fèi)者要求的越來(lái)越高，商場(chǎng)越來(lái)越砸錢(qián)
中國(guó)內(nèi)地中產(chǎn)群體及頂層精英的生活方式及商業(yè)需求早已和十年前大不同，正逐步和亞洲發(fā)達(dá)地區(qū)，香港、東京、新加坡、首爾同化。
主力消費(fèi)者已是正當(dāng)年的70、80后以及正崛起的90后，品質(zhì)生活及情感認(rèn)同主導(dǎo)下的品牌選擇更任性，對(duì)社交化的新娛樂(lè)及有趣的體驗(yàn)新業(yè)態(tài)越來(lái)越熱衷，對(duì)品牌的鑒別力更高。
西單大悅城去年調(diào)整了20%商家，今年則是50%。上海嘉里中心、正大廣場(chǎng)同樣品牌大洗牌，以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的新需求。
這樣的背景下，商場(chǎng)當(dāng)然越來(lái)越砸錢(qián)，玩創(chuàng)新場(chǎng)景的代價(jià)無(wú)可避免。
