蘇州主城區(qū)商業(yè)項目新蘇天地廣場正因為商鋪收益兌付風波陷入僵局。

新蘇天地廣場位于蘇州市主城區(qū)，是一座集購物、餐飲、休閑多功能于一體的商業(yè)綜合體，2014年7月開始，廣場運營商蘇州新蘇天地商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱新蘇天地公司）將地下一層及頂層商業(yè)收益權(quán)公開出售，不但保證固定收益，還承諾兩年后可以回購。

然而新蘇天地公司僅在今年初兌付了一次利息之后，便不再支付利息，同時商場經(jīng)營也由商場開發(fā)商永大昶商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱永大昶）接盤，而后者一直不愿為投資者兌付。經(jīng)歷長達半年的談判后，11月18日，記者最新了解到，永大昶已經(jīng)愿意為投資者兌付本金，但仍不愿支付利息。而投資者則要求永大昶必須承擔全部本息兌付。

據(jù)了解，新蘇天地開業(yè)以來商鋪招商和經(jīng)營狀況均良好，為何會出現(xiàn)資金鏈斷裂呢？帶著這些疑問，《華夏時報》記者赴蘇州進行了調(diào)查。

收益權(quán)出售謎團

10月17日和11月17日，《華夏時報》記者兩赴蘇州了解新蘇廣場資金鏈斷裂事件，而要想弄清事情緣由，還要從去年的商鋪收益權(quán)轉(zhuǎn)讓說起。

2014年8月8日，位于蘇州金閶區(qū)石路地鐵站旁的新蘇天地廣場售樓處人頭攢動，該廣場地下一層美食街及七樓商鋪收益權(quán)開始發(fā)售。

記者經(jīng)過多方查證后了解到，石路新蘇天地所在地塊并非一般商業(yè)用地，而是部隊土地，屬南京軍區(qū)第四房產(chǎn)管理分局（下稱第四房管局）管轄。2009年，第四房管局將該地塊交由新蘇商業(yè)公司建設(shè)開發(fā)，而當時新蘇商業(yè)公司的法定代表人正是南京市原市長季建業(yè)的哥哥季建平。

在新蘇商業(yè)公司完成廣場主體工程建設(shè)后，2010年底，新蘇商業(yè)公司與新蘇天地公司簽訂租賃合同，約定自2011年開始，后者承租新蘇天地廣場項目，并負責廣場的所有裝修和后續(xù)招商經(jīng)營，年租金為5000萬元。2013年，季建平將所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓，陳炳龍為公司法人代表。

記者從獲得的銷售合同看到，與投資者簽訂出讓合同的是新蘇天地公司，投資者受讓的商鋪收益權(quán)期限為10年，前5年承諾保底收益率分別12%、12%、15%、15%、16%，第6年至第10年保底收益率為16%，租金收益多出部分投資者將獲得90%，開發(fā)商得10%。開發(fā)商自出讓之日起每半年支付一次利息，到第二年投資者有權(quán)要求開發(fā)商按照原出讓價回購商鋪。

“在銷售部，銷售人員出示有第四房管局2010年9月8日簽署的《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，并特別說明該合同的權(quán)益由新蘇天地的母公司擔保，萬無一失�！币晃煌顿Y者向《華夏時報》記者表示，第四房管局后來卻稱該許可證在2011年就已經(jīng)作廢，而接盤方永大昶實際上是由新蘇商業(yè)公司變更而來，前者則認為投資者并未與永大昶發(fā)生合同關(guān)系，因此拒絕承擔兌付義務(wù)。

既然第四房管局租賃許可證早已作廢，為何新蘇天地公司仍然能憑借這一文件對外出售商鋪收益權(quán)而未被制止呢？記者專赴第四房產(chǎn)局采訪，但接待人員以領(lǐng)導(dǎo)正在接待檢查組為由拒絕轉(zhuǎn)達采訪要求。

而資料顯示，新蘇天地廣場在2011年11月就已經(jīng)開業(yè)，至今已經(jīng)運營了4年，那么他們?yōu)槭裁赐蝗辉?014年8月將商鋪收益權(quán)出讓呢？

“他們當時給我們的解釋是，這實際是一種融資行為，滿2年即可解除合同，給我們退回本金�！币晃煌顿Y者表示，蘇州很多商業(yè)項目開發(fā)商都采用這種收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式來融資。

錢都去哪了

記者在蘇州石路新蘇天地廣場看到，在負一層區(qū)域，大部分商鋪都有商家入駐，店鋪內(nèi)顧客絡(luò)繹不絕，新蘇天地為何會出現(xiàn)兌付逾期的情況？

“收益權(quán)轉(zhuǎn)讓賣了將近1.5億，然后還有廣場商戶租金收入，怎么也想不通為什么沒錢付利息，甚至連本金也不愿給我們了�！币晃煌顿Y者表示。

對此問題，記者試圖聯(lián)系新蘇天地公司法定代表人吳志春，但對方電話已經(jīng)停機，而記者赴公司辦公地采訪時，公司方面也以他本人不在為由婉拒了采訪。

隨后，記者又分別聯(lián)系了金閶區(qū)政府黨政辦和金路街道辦，但兩部門人士均已“事情正在協(xié)調(diào)處理，具體細節(jié)還不清楚”為由，不愿向記者解釋這一問題。

但是記者從其他可靠渠道調(diào)查了解到，新蘇天地廣場很可能在去年發(fā)售商鋪收益權(quán)時就已經(jīng)陷入資金鏈危機，這500多名投資者的近1.5億資金根本無法填補公司的資金窟窿。

據(jù)了解，新蘇天地公司除了石路新蘇天地外，還在鹽城阜寧市開發(fā)了阜寧新蘇國際購物中心，預(yù)計總投資近10億元，其中一期4萬平米已經(jīng)于2013年9月開業(yè)，而二期建筑面積達到16萬平米，原計劃2014年底開業(yè)，然而記者調(diào)查得知，二期工程目前已經(jīng)爛尾超過一年，甚至連員工工資都已經(jīng)無法按時發(fā)放。

為了解決資金問題，新蘇天地公司曾在2014年7月通過華澳信托發(fā)行了一起1.6億元信托計劃，用于阜寧項目建設(shè)。而據(jù)公司內(nèi)部人士稱，去年同期轉(zhuǎn)讓商鋪收益權(quán)的資金也被投入到該項目中。

據(jù)信托計劃披露信息顯示，新蘇天地公司年營業(yè)收入也有3.6億元。而阜寧二期項目商鋪和公寓銷售收入預(yù)計可達到12.08億元。

新蘇天地資金狀況看起來并不太糟糕，其資金鏈斷裂令很多投資者感到意外。記者查詢發(fā)現(xiàn)，新蘇天地公司今年以來就訴訟纏身，被多家債權(quán)單位告上法庭，更嚴重的是，公司還因拒不履行法律生效義務(wù)和隱匿資產(chǎn)，被蘇州市中級法院列入失信被執(zhí)行人名單。

那么，新蘇天地公司是否隱瞞了真實的資金狀況，而導(dǎo)致無法兌付石路新蘇天地商鋪投資人本息呢？《華夏時報》記者還將繼續(xù)追蹤調(diào)查。