CIH學(xué)習(xí)中心的小編在網(wǎng)絡(luò)上看到一條震驚的消息，趕緊跟大家分享一下！在日前舉行的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2016（第十三屆）年會(huì)上，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員辜勝阻、著名房地產(chǎn)專家顧云昌、紅星美凱龍集團(tuán)董事長車建新、萬達(dá)金融集團(tuán)總裁曲德君、國華置業(yè)董事長房超、印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)、麥肯錫全球合伙人陳有鋼、例外服飾創(chuàng)始人毛繼鴻、著名財(cái)經(jīng)評論家水皮等政經(jīng)名流與會(huì)演講，探討行業(yè)發(fā)展趨勢。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在年會(huì)上發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（2015 /2016）年度發(fā)展報(bào)告》，報(bào)告顯示：過去一年里，包括奢侈品與大眾消費(fèi)品店鋪在內(nèi)的傳統(tǒng)實(shí)體商店閉店情況比較突出，創(chuàng)客、康體、體驗(yàn)等新興業(yè)態(tài)則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現(xiàn)了融合，商業(yè)資產(chǎn)拋售與并購趨于于活躍，由此表明中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入大變革與大整合時(shí)期。

2015行業(yè)八大現(xiàn)象解讀

一．主力店上演關(guān)店潮轉(zhuǎn)型創(chuàng)新勢在必行

代表性事件：萬達(dá)百貨關(guān)店轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)大賣場經(jīng)營業(yè)績整體下滑

關(guān)注理由：2015年，百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮。繼百盛、天虹、王府井等業(yè)內(nèi)領(lǐng)先百貨公司關(guān)閉部分門店之后，萬達(dá)百貨也集中關(guān)閉了多達(dá)40多家虧損門店，轉(zhuǎn)型為電器專賣店與購物街。緊隨其后，另一零售主力業(yè)態(tài)大賣場也陷入業(yè)績下滑的困境。作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的大潤發(fā)超市首次停止了增長，后來居上的永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場因?yàn)闃I(yè)績不佳紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計(jì)劃。兩大傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)同現(xiàn)衰狀為多年未見。傳統(tǒng)主力店本身如何創(chuàng)新升級，以及商業(yè)地產(chǎn)尋找新的替代性主力店已成為行業(yè)緊迫課題。

二．奢侈品關(guān)店降價(jià)求生折射消費(fèi)市場變革

代表性事件：Prada等奢侈品牌關(guān)店縮減規(guī)模，Gucci等降價(jià)求生存

關(guān)注理由：意大利奢侈品牌Prada集團(tuán)因?yàn)榇笾腥A區(qū)經(jīng)營業(yè)績問題，2015年關(guān)閉了11家門店。LV則一次性宣布關(guān)閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。據(jù)財(cái)富品質(zhì)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年，超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關(guān)店行為，還包括Chanel、Burberry。與此同時(shí)，Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌紛紛降價(jià)打折以吸引客流。奢侈品經(jīng)營困境背后，既有中國高端消費(fèi)向境外外流的問題，也有中國政府打擊腐敗和公款消費(fèi)產(chǎn)生的影響。這兩方面的影響其實(shí)波及的并不僅限于奢侈品，還包括如卡消費(fèi)、會(huì)所餐飲消費(fèi)等系列高端消費(fèi)市場。高端商業(yè)定位更多轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階級的品質(zhì)與品味消費(fèi)。

三．創(chuàng)客空間興起商業(yè)模式待考

代表性事件：優(yōu)客工場打造中國特色創(chuàng)客空間

關(guān)注理由：2015年初，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策號召下，國內(nèi)企業(yè)借鑒ＷeＷo(hù)rk等國外聯(lián)合辦公模式，紛紛打造創(chuàng)客空間，其中最為引人關(guān)注的當(dāng)屬明星企業(yè)家毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)打造優(yōu)客工場。隨后，飛馬旅、賽伯樂等創(chuàng)客與孵化器也加快了全國布局的步伐。創(chuàng)客空間也成為了商用物業(yè)招商的新型主力業(yè)態(tài)。但創(chuàng)客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗(yàn)和探索。

四．輕重資產(chǎn)出現(xiàn)分工商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張呈新路徑

代表性事件：1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)宣布投資240億元人民幣，建設(shè)20座萬達(dá)廣場。

關(guān)注理由：這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的再次重大轉(zhuǎn)型。據(jù)悉，2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)界對此的解讀各不相同，主流看法是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分水嶺，今后專業(yè)的事應(yīng)由專業(yè)公司做，行業(yè)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代，市場格局開始洗牌。也有人認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇的標(biāo)志。緊隨其后，萬科、星河、紅星等知名企業(yè)紛紛開啟輕資產(chǎn)模式。

五．O2O線上線下融合實(shí)現(xiàn)了象征性突破

代表性事件：阿里入股蘇寧、京東投資永輝

關(guān)注理由：在劉強(qiáng)東斥資43億入股永輝超市僅僅三天后，阿里巴巴即宣布與另一家線下重量級企業(yè)蘇寧云商達(dá)成全面戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議，阿里巴巴集團(tuán)將投資約283億元參與蘇寧云商的非公開發(fā)行，成為蘇寧云商的第二大股東，蘇寧云商將以140億認(rèn)購不超過2780萬股的阿里巴巴新發(fā)行股份。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突，一夜間將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了線下商業(yè)資源爭奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面，更深層次的融合仍未破題。資本的進(jìn)入也為品牌商業(yè)的拓展增加了動(dòng)力。

六．資本大鱷蓄勢待發(fā)　行業(yè)洗牌加劇

代表性事件 : 北京上演東直門國浩項(xiàng)目被收購等四大并購案

關(guān)注理由：２０１５年是北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購高峰年，尤以中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司以百億天價(jià)收購新加坡國浩集團(tuán)東直門項(xiàng)目最受矚目。其他并購案還有中信收購東四環(huán)百盛；領(lǐng)匯基金收購歐美匯；藍(lán)色港灣入股北京卓展等。受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。與此同時(shí)，一些具有專業(yè)運(yùn)營能力的集團(tuán)、基金卻順勢發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購，擴(kuò)大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量的項(xiàng)目待價(jià)而沽，有價(jià)無市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來臨。

七．REITS興起重燃商業(yè)資產(chǎn)證券化熱情

代表性事件：北京華聯(lián)購物中心新加坡REITs上市，天虹商場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行

關(guān)注理由：REITs，特別是股權(quán)REITs作為一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品，可以提供給投資者更具流動(dòng)性的地產(chǎn)投資工具，亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。2015年是國內(nèi)REITs發(fā)展元年，未來可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具�！罢猩虅�(chuàng)融-天虹商場（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是國內(nèi)市場上首單以國有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所REITs項(xiàng)目。無獨(dú)有偶，北京華聯(lián)購物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易，這也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企業(yè)。兩個(gè)REITs項(xiàng)目的入市，重燃了業(yè)界對于REITS熱情，商業(yè)地產(chǎn)多元化退出通道始終是行業(yè)發(fā)展一大梗阻。

八.商業(yè)業(yè)態(tài)跨界融合　體驗(yàn)邁向高層次

代表性事件：上海大悅城二期以摩天輪為標(biāo)志引領(lǐng)場景革命

關(guān)注理由：近年來，商業(yè)項(xiàng)目紛紛加大餐飲和娛樂比例。但是，體驗(yàn)業(yè)態(tài)并不等于體驗(yàn)商業(yè)，體驗(yàn)商業(yè)的品質(zhì)、場景與服務(wù)是體驗(yàn)的重要組成部分。一些領(lǐng)先企業(yè)開始嘗試商業(yè)與文化、旅游、科技的跨界融合。蘇州誠品打造成一個(gè)集結(jié)文化、表演、藝術(shù)、商業(yè)、觀光于一體的跨界創(chuàng)意平臺(tái)，給了消費(fèi)者全新體驗(yàn)。上海大悅城二期運(yùn)用摩天輪、藝術(shù)街區(qū)、創(chuàng)意裝置等場景激發(fā)想象空間，營造立體和精神層面體驗(yàn)。早期的商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新更多的是停留在建筑外觀設(shè)計(jì)的創(chuàng)新上，這種創(chuàng)新不僅不能夠直達(dá)消費(fèi)者的內(nèi)心，而且有時(shí)候還弄巧成拙，給商業(yè)業(yè)態(tài)在運(yùn)營上造成了一些硬傷。

2016行業(yè)四大趨勢展望

一．從互聯(lián)網(wǎng)+轉(zhuǎn)向商業(yè)+

近兩年，中國實(shí)體商業(yè)一直在苦苦探索互聯(lián)網(wǎng)+，如今終于意識到互聯(lián)網(wǎng)+是互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)下的商業(yè)，重模式而輕服務(wù)，重價(jià)格而輕品質(zhì)。新一代商業(yè)先鋒開始嘗試商業(yè)主導(dǎo)下的商業(yè)+：商業(yè)+文化+旅游+科技+健康等等，商業(yè)+既不固守傳統(tǒng)，也不單純比拼價(jià)格，而是強(qiáng)調(diào)營造有品質(zhì)的生活方式，將體驗(yàn)做到極致。互聯(lián)網(wǎng)只是實(shí)體商業(yè)工具之一。亞馬遜的線下書店業(yè)績再次超過線上，讓實(shí)體商業(yè)多了一份信心。

二．創(chuàng)新業(yè)態(tài)更受關(guān)注

個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代來臨，“反同質(zhì)化”潮流開啟，設(shè)計(jì)師概念店、買手集合店當(dāng)紅，諸如D2C、素型、誠品、方所等正興起。同時(shí)，包含馬術(shù)、海族館、擊劍、醫(yī)療、跨境電商、虛擬現(xiàn)實(shí)、創(chuàng)客工場等全新業(yè)態(tài)甚至成為購物中心的主題賣點(diǎn)，比如成都鵬瑞利龍之夢購物中心打造一個(gè)28萬平方米體量的“國際醫(yī)療健康中心”，協(xié)信星光廣場成為頂級跑車品牌賽麟(SALEEN)中國首家官方城市展廳，內(nèi)部設(shè)置特斯拉充電樁。

三．進(jìn)入資本導(dǎo)向時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)開始更加顯現(xiàn)其資本屬性。當(dāng)開發(fā)商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業(yè)之后，如何通過資本通道退出更為重要。除了常規(guī)的上市路徑之外，資產(chǎn)管理公司股權(quán)置換、有限包租、眾籌等創(chuàng)新資本化工具開始出現(xiàn)，萬達(dá)為旗下輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場融資成功推出“穩(wěn)賺一號”。資產(chǎn)的拋售與并購也更為常態(tài)化。

四．行業(yè)兩級分化加劇

在行業(yè)整體性出現(xiàn)銷售與利潤下降的同時(shí)，也有一些購物中心與品牌商逆勢增長，如印力印象城2015年繼續(xù)保持了20%以上增長，優(yōu)衣庫開店速度與銷售也同步增長。未來行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高，專業(yè)運(yùn)營的價(jià)值更加彰顯。

專家深度點(diǎn)評

商務(wù)部市場運(yùn)行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，通過盤點(diǎn)2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)幾大特點(diǎn)：

一、 行業(yè)呈現(xiàn)整體困難。從新項(xiàng)目到成熟項(xiàng)目，從開發(fā)商到品牌商，從低端超市百貨到高端奢侈品，行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，業(yè)績增長是例外。挑戰(zhàn)既來由自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控，許多地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。

二、 行業(yè)創(chuàng)新變革加快。在挑戰(zhàn)面前，企業(yè)積極探索創(chuàng)新變革，從020線上線下融合到文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場開始嘗試去購物化，增強(qiáng)體驗(yàn)與服務(wù)。寫字樓開始嘗試去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)，蘇州誠品等樣板項(xiàng)目備受矚目。

三、 行業(yè)分化重組加劇。一年內(nèi)，僅北京城就出現(xiàn)了四大并購案，與此同時(shí)，以萬達(dá)為代表一批專業(yè)和知名開發(fā)商開始嘗試輕資產(chǎn)模式，行業(yè)分工出現(xiàn)有輕有重，專業(yè)的價(jià)值更加彰顯，開發(fā)、資本優(yōu)勢開始讓位運(yùn)營，回歸商業(yè)本質(zhì)。

關(guān)于2016年行業(yè)發(fā)展趨勢，王永平認(rèn)為，從互聯(lián)網(wǎng)+走向商業(yè)+是個(gè)值得關(guān)注的重大變化。之前，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界普遍把困難主要?dú)w結(jié)于電商造成的，對于自身運(yùn)營方面的問題認(rèn)識不足，對于電商沖擊的應(yīng)對總體也處于被動(dòng)式，被電商左右，只是在互聯(lián)網(wǎng)+上做文章�，F(xiàn)在覺醒過來之后，業(yè)界開始找到了新的方向，以商業(yè)為主導(dǎo)而不是互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，積極向商業(yè)+方向探索。、