房屋中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)員和電話銷售他們都將在不久的將來失去工作。牛津大學(xué)的研究人員說,人工智能和計(jì)算機(jī)算法未來將有97%-99%的可能性取代這些工作。
房地產(chǎn)行業(yè)中正在進(jìn)行的技術(shù)變革,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“你可以出售”的范圍,它將從根本上改變整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。最近的研究表明,不僅是房屋中介,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都必須重新思考技術(shù)革新、人口和行為變化對這個(gè)行業(yè)的就業(yè)、技能和商業(yè)模式所產(chǎn)生的影響。
我們都知道,房地產(chǎn)行業(yè)將會慢慢消失,以下是10個(gè)理由:
1.“共享經(jīng)濟(jì)”“老齡化”催生新的消費(fèi)模式
根據(jù)德國普華永道NorbertWinkeljohann提出的“共享經(jīng)濟(jì)”(人們傾向于租借而非購買東西),到2025年,這個(gè)市場的價(jià)值大概會達(dá)到3350億美金。共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,將會擠占傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售行業(yè)的市場份額。
在年輕人這邊,Airbnb等短租服務(wù)正在變得流行;在老年人這邊,持續(xù)加劇的老齡化現(xiàn)象將會挑戰(zhàn)我們對房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)識。我們需要滿足人口老齡化的需求,用創(chuàng)新思維幫助老齡化生活,提供便利設(shè)施,營造健康環(huán)境,讓老年人盡可能地遠(yuǎn)離醫(yī)院。
房地產(chǎn)需求主要是由消費(fèi)者的個(gè)性、價(jià)值觀、意見、態(tài)度、興趣和生活方式驅(qū)動的,但隨著消費(fèi)者的消費(fèi)心理越來越難以預(yù)估,因此這也是影響房地產(chǎn)銷售獲得成功的重要因素。
2.城市化進(jìn)程發(fā)展迅速,我們卻未做好準(zhǔn)備
經(jīng)濟(jì)適用房和城市基礎(chǔ)設(shè)施(交通和通訊)的需求日益增加,這一趨勢讓很多人在商業(yè)上獲得了成功,但房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏必要資金,往往得不到快速發(fā)展。
在經(jīng)濟(jì)社會生活的各個(gè)部門,全球基礎(chǔ)設(shè)施的投資缺口達(dá)到了每年1萬億美元,相當(dāng)于全球GDP總和的約1.4%。根據(jù)麥肯錫一份2014年的報(bào)告,三分之一的城市居民,也就是16億人口將會在2025年前后,面臨嚴(yán)重的住房問題,人們很難找到一個(gè)舒適體面的居住空間。
聯(lián)合國估計(jì),65%的發(fā)展中國家和86%的發(fā)達(dá)國家,在2050年之前都會實(shí)現(xiàn)城市化?焖俪鞘谢呀(jīng)對城市社區(qū)產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和健康的影響。房價(jià)和社會緊張局勢預(yù)計(jì)將會持續(xù)提升,與此同時(shí),“宜居感”和社區(qū)感在逐漸消失。
房地產(chǎn)行業(yè)可以幫助人們找到解決辦法,例如發(fā)展新的社會住房概念。相關(guān)部門還可以提出監(jiān)管政策和創(chuàng)新激勵(lì)模式,如土地價(jià)值收益、土地所有者因公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而獲得意外收益時(shí)的稅收等等。
人們都把注意力放在了高速城市化的過程上,但許多城市的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)也在迅速惡化,這一問題必須得到解決。城市土地研究所的一項(xiàng)調(diào)查顯示,交通、公共事業(yè)和電信等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量是城市房地產(chǎn)投資和發(fā)展中最重要的因素。強(qiáng)大的電信系統(tǒng)(包括高速互聯(lián)網(wǎng))高居選房因素榜首;良好的道路和橋梁系統(tǒng)、可靠且負(fù)擔(dān)得起的能源也是選房的重要因素之一;A(chǔ)設(shè)施在引導(dǎo)房地產(chǎn)活動、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用,這也進(jìn)一步強(qiáng)化了土地利用規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃之間的聯(lián)系。
3.房產(chǎn)中介從業(yè)者“門檻”更高
根據(jù)皮尤研究中心最近的一份報(bào)告顯示,大多數(shù)的受訪者認(rèn)為,在50年內(nèi),機(jī)器人和計(jì)算機(jī)將完成大部分目前人類所做的工作,但很少有人認(rèn)為他們自己的工作或職業(yè)將會受到巨大影響。
類似的“不合理評估”或是“過分樂觀的偏見”仍然可以在房地產(chǎn)行業(yè)看到。聯(lián)邦科學(xué)與工業(yè)研究組織(CSIRO)定義了今后二十年工作和就業(yè)市場的六大趨勢:
機(jī)器設(shè)備能比人類更快速、安全、有效地執(zhí)行許多任務(wù)。
數(shù)字技術(shù)和“經(jīng)濟(jì)學(xué)平臺”將改變就業(yè)市場及其組織結(jié)構(gòu)。未來的工作會更具靈活性、快捷性、網(wǎng)絡(luò)性和互聯(lián)性。
房地產(chǎn)企業(yè)家需要?jiǎng)?chuàng)造自己的工作,這就需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)技能和能力。
隨著退休年齡的逐步推移,勞動力也會進(jìn)一步老齡化,一個(gè)組織或企業(yè)的員工很可能會包含不同的年齡組。
自動化系統(tǒng)的職位需要較高的技術(shù)準(zhǔn)入門檻。收入增長將伴隨著教育水平和技能水平的提高,以及越來越多的競爭。低技能的工作會被外包或被自動化系統(tǒng)取代。
隨著我們進(jìn)入知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,服務(wù)業(yè)的就業(yè)增長很可能會一直持續(xù)下去。服務(wù)行業(yè)中,需要社交技能和高情商的工作將變得越來越重要。
所有這些變化對房地產(chǎn)行業(yè)的工作都會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
4.房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)環(huán)境重任
根據(jù)最近的世界經(jīng)濟(jì)論壇報(bào)告,房地產(chǎn)行業(yè)每年消耗超過40%的全球能源,占到全球溫室氣體排放量的20%。而到2030年,房地產(chǎn)行業(yè)的二氧化碳排放量預(yù)計(jì)會增加56%,占全球溫室氣體排放量的比例預(yù)計(jì)會增加7%。房地產(chǎn)在全球用掉了40%的原材料,是全球最大的資源和原材料消費(fèi)源。
因此,房地產(chǎn)行業(yè)有義務(wù)去證明自己有能力解決我們這一代的問題——?dú)夂蜃兓。沒有什么挑戰(zhàn)比氣候變化更能對我們的后代構(gòu)成威脅。在追求健康、可負(fù)擔(dān)和可持續(xù)發(fā)展社區(qū)的過程中,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用,它們擁抱可持續(xù)發(fā)展、提倡循環(huán)經(jīng)濟(jì),發(fā)展建筑環(huán)境的智能解決方案等等。房地產(chǎn)是城市發(fā)展的核心,在消耗自然資源的同時(shí),更是一個(gè)重要的排放源。同樣,它也是創(chuàng)造環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)的核心。
5.區(qū)位!這個(gè)神奇的概念已失去魔力了嗎?
商業(yè)創(chuàng)新將由房地產(chǎn)空間來重新定義與驅(qū)動。Breather公司(一個(gè)像Airbnb一樣出租辦公空間的公司)的CEO與聯(lián)合創(chuàng)始人JulienSmith在探討辦公空間傳統(tǒng)理念的影響因素的時(shí)候指出,人們對辦公空間的需求已經(jīng)發(fā)生了急劇的變化。工作中不斷增強(qiáng)的互聯(lián)互通性、移動性和靈活性會對中心城市房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。
作為城市化趨勢的一個(gè)答案,居住、工作空間的整合,將大大減少空間浪費(fèi),減少汽車的流動性:如果你將美國所有專門用來停車的土地整合起來,大概是6500平方英里,比康涅狄格州的面積還要大。有效利用空間有著巨大的潛力:目前,有40%至50%的辦公空間在工作時(shí)間仍是空置的,如果你把夜間和周末的時(shí)間也考慮進(jìn)來的話,總利用率甚至低至10%。類似的,空間利用率低下的問題,在其他任何房地產(chǎn)資產(chǎn)類別(包括住房)都存在著。世界經(jīng)濟(jì)論壇的未來城市全球議程委員會將“可重新配置的空間”列在了“城市創(chuàng)新十大創(chuàng)舉”榜單的前列。
6.虛擬空間與房地產(chǎn)
超連通性改變了房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則。位置仍然是重要的,但在一個(gè)處處為改善企業(yè)和客戶流動性著想的時(shí)代,物理和虛擬空間之間的關(guān)系和相互依存度已經(jīng)發(fā)生了改變。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展,其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將變得更強(qiáng)。虛擬通信、虛擬現(xiàn)實(shí)和虛擬造型如房地產(chǎn)行業(yè)的建筑信息模型(BIM)將改變房地產(chǎn)企業(yè),甚至是房地產(chǎn)需求。
7.當(dāng)科技革命碰上商業(yè)變革
3D打印、批量化定制、新的建筑材料和方法、壟斷性的數(shù)碼交易平臺(產(chǎn)權(quán)以及房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù),通過數(shù)字平臺進(jìn)行交易,平臺供應(yīng)商從而達(dá)成自然壟斷)、無人機(jī)、協(xié)作機(jī)器人,iBeacons,大數(shù)據(jù)挖掘、可穿戴技術(shù)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)等等。這串科技革新列表非常長,但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,他們的機(jī)會列表甚至?xí)L。
在過去的十年中,房地產(chǎn)及其商業(yè)模式已經(jīng)從根本上被網(wǎng)絡(luò)市場的發(fā)展所影響。這種影響包括了電子商務(wù)、數(shù)據(jù)中心及物流空間的需求——與之相對照的是零售空間需求的不斷萎縮。商業(yè)街在不斷減少,亞馬遜倉庫在不斷成長。新的技術(shù),例如互聯(lián)網(wǎng)及其基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)為傳統(tǒng)的區(qū)域/本地市場引入了顛覆性的競爭,改變了傳統(tǒng)的供應(yīng)和需求模式。
8.似曾相識?房地產(chǎn)泡沫與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
資產(chǎn)價(jià)格管理的不確定性在日益增長。自全球金融危機(jī)以來,經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始特別關(guān)注自己是否真正了解資產(chǎn)泡沫。當(dāng)全球股市和房地產(chǎn)市場在2009年3月達(dá)到歷史最低點(diǎn)時(shí),34.4萬億美元的全球財(cái)富被摧毀。美國家庭在股票市場中失去了近8萬億美元的財(cái)富,背負(fù)了6萬億美元的房產(chǎn)價(jià)值損失。
危機(jī)過后,房地產(chǎn)市場的趨勢變得越來越難以預(yù)測。為了安全地在這個(gè)充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中生存,“放長線”的策略是勢在必行的。政策制定者目前正在討論是否能夠以公眾利益為基準(zhǔn)來實(shí)行動態(tài)資產(chǎn)定價(jià)。來自房地產(chǎn)界的專家可以幫助人們更好地了解資產(chǎn)定價(jià)的潛在機(jī)制和資產(chǎn)泡沫的根源。對于這些領(lǐng)域的洞見,將有助于人們了解資產(chǎn)泡沫的預(yù)防和處理方法。
9.誰還需要傳統(tǒng)的資金和融資的通道?
新類型的投資者和金融服務(wù)的創(chuàng)新,也就是所謂的科技金融,將極大地改變房地產(chǎn)行業(yè)?萍冀鹑诠纠没ヂ(lián)網(wǎng)技術(shù)和人工智能的結(jié)合,給金融行業(yè)帶來了顛覆性的變化。通過削減“中間商”(如銀行或投資經(jīng)理)來降低成本,使得金融服務(wù)更加高效、對消費(fèi)者更加友好。
據(jù)報(bào)道,用計(jì)算機(jī)程序來提供在線投資建議的顧問工作,通常只會收取不到一半的傳統(tǒng)券商費(fèi)用(傳統(tǒng)券商的管理費(fèi),至少是其所管理資產(chǎn)的1%)。通過機(jī)器人顧問管理的資產(chǎn)類別包括國內(nèi)股票、外國股票、固定收益證券以及房地產(chǎn)資產(chǎn)等等?茽柲嶙稍兗瘓F(tuán)預(yù)測,這種新的機(jī)器人咨詢服務(wù)將會激增,到2020年,將成長為一個(gè)2.2萬億美元的市場。眾籌已經(jīng)顯示了技術(shù)如何能夠幫助投資者和經(jīng)營者來籌集資金,但眾籌在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的應(yīng)用,將會大幅改變這一行業(yè)的未來。
10.這是關(guān)于信任的問題:城市管理和透明度
房地產(chǎn)市場正日益受到政府政策的沖擊。政府政策和城市管理能顯著影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展和建筑環(huán)境。在一個(gè)全球化的世界中,我們很難去預(yù)測貨幣、財(cái)政和計(jì)劃政策、產(chǎn)業(yè)管制和跨國立法會對市場以及城市的發(fā)展造成什么樣的影響。
隨著城市規(guī)模和影響力的不斷增長,市政領(lǐng)導(dǎo)變得越來越重要。人們希望房地產(chǎn)行業(yè)能通過強(qiáng)化這種市政管理,突出成功的政策,提出智慧城市規(guī)劃,并解決透明度和腐敗等問題。更好的城市管理和綜合規(guī)劃是非常必要的,這在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家都是顯而易見的。鑒于其日益復(fù)雜的程度,城市管理將是一個(gè)重大問題。
你同意這10個(gè)最重要的趨勢嗎?
你可能會說,上述所有的變革都不會一夜之間發(fā)生,我們將有充足的時(shí)間來適應(yīng)第四次工業(yè)革命的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。早在1997,當(dāng)IBM的深藍(lán)超級計(jì)算機(jī)在象棋上擊敗了GarryKasparov,這個(gè)事件在當(dāng)時(shí)看起來相當(dāng)?shù)摹斑吘壔,并不會對我們的日常生活造成影響。因此,從上個(gè)世紀(jì)末到現(xiàn)在,我們逐漸接受了計(jì)算機(jī)能夠更快地完成重復(fù)性任務(wù),更快地執(zhí)行自動化任務(wù),更高效的發(fā)現(xiàn)規(guī)律模型。
然而,時(shí)間來到2016年3月,我們將不得不重新考慮自己對人工智能的預(yù)期。谷歌的DeepMind人工智能依靠AlphaGo算法屢次打敗世界頂級圍棋選手李世石。該算法顯示了先進(jìn)機(jī)器學(xué)習(xí)能力,才能在這個(gè)復(fù)雜的棋盤游戲中取得勝利。一位領(lǐng)先的圍棋專家范輝在看到AlphaGo所犯的一個(gè)致命失誤時(shí),一開始認(rèn)為這一定是個(gè)程序錯(cuò)誤,但他后來卻說這是一種令人震驚的美。他說:“這不是人類的舉動。我從來沒有見過一個(gè)人類棋手做出這個(gè)動作。這是那么的美”,他一遍又一遍地重復(fù)著自己的話:“那么美!如此美麗!如此美麗!“
技術(shù)將推翻我們腦海里的假設(shè),無論我們是否已經(jīng)準(zhǔn)備好。CIH學(xué)習(xí)中心準(zhǔn)備好了,你呢!